“12억 원에 팔린 아파트 공시가격은 15억 원”…“타당하지 않아” 조목조목 반박한 국토부

■ 12억 6천만 원에 팔렸는데 공시가격은 15억 3천만 원?

서울시 서초구 서초동에 있는 전용면적 80㎡형 아파트는 지난해 10월 12억 6천만 원에 거래됐습니다. 이 아파트의 올해 공시가격은 15억 3천 8백만 원으로 책정돼 이 둘을 비교하면 현실화율이 122.1%가 됩니다.

잠원동의 전용면적 117㎡형 아파트도 지난해 6월 매매가격은 17억 3천 3백만 원이었는데, 공시가격은 18억 7천 1백만 원으로 책정돼 현실화율이 108%가 됩니다. 지난해 실제 거래된 가격보다 공시가격이 더 높게 책정되는 셈입니다.

서초구청은 지난달 19일 감정평가사와 부동산 전문가 등으로 구성된 '부동산 공시가격 검증단'(이하 '검증단')을 꾸려 서초구 내 공동주택 12만 5천 2백여 호 가운데 실제 거래가 이뤄진 사례에 대해 공시가격을 검증한 결과, 거래가격보다 공시가격이 높게 책정된 경우가 다수 확인됐다고 밝혔습니다.

검증단은 실제 거래가 이뤄진 7천여 건의 거래 가운데 지분·분양권 거래 등 특수한 거래를 제외한 실거래 4천2백 84건을 살펴봤는데 실거래가 대비 공시가격 현실화율이 ▲100%이상인 경우가 136호(약 3%), ▲90% 이상이 208호(약 4.8%) , ▲ 85% 이상이 410호(약 9.6%), ▲ 80% 이상인 경우가 851호(약 19.8%) 로 조사됐다고 설명했습니다.


■ 같은 단지인데도 면적별로 상승 폭은 다르다?

서초구 검증단은 같은 아파트 단지 내에서도 면적별로 다른 상승 폭이 적용됐다면서 인근에 위치해 입지가 비슷한 'LH 5단지'와 '서초힐스'를 예로 들었습니다.

지난해까지 LH 5단지의 공시가격은 같은 면적의 서초힐스 공시가격의 80% 수준이었습니다. 하지만 올해는 LH 5단지 84㎡형의 공시가격이 같은 면적 서초힐스의 103%로 더 높게 책정돼 두 단지 간 상승 폭이 다르다고 지적했습니다.

그런데 두 아파트의 59㎡형은 여전히 LH 5단지가 서초힐스 공시가격의 80% 수준으로 지난해와 동일하게 나타났습니다. 인근 단지 간뿐 아니라 같은 단지 내에서도 면적에 따라 상승 폭이 다른 겁니다.

■ 국토부 "실거래가 기준 아냐...거래 이후 가격상승 반영"

우선, 실거래가보다 공시가격이 더 높은 서초동 아파트와 관련해 국토교통부는 오늘(6일) 설명자료를 내고 "해당 아파트의 시세는 18~20억 원 정도이며 공시가격 현실화율은 70%대"라고 반박했습니다.

그러면서 "올해 1월 1일 기준 공시가격은 해당 단지와 인근 유사 단지의 실거래 가격, 주택 환경, 특성을 반영한 시세를 조사하고, 공시가격 현실화 계획에 따른 현실화율을 적용해 결정한다"고 설명했습니다.

이어 "지자체 주장과 같이 해당 단지의 특정 실거래 1~2건이 그대로 시세로 결정되는 구조가 아니며, 실거래 사례가 부족한 경우 소수의 거래 사례에 따라 시세가 왜곡되지 않도록 주변 유사 평형 단지의 거래사 례 등을 참고해 적정 시세를 산정한다"고 말했습니다.

해당 아파트의 경우에는 "지난해 신축된 아파트로서 유사한 인근 아파트 거래가격이 18~22억 원 정도로 형성돼 있고, 해당 단지의 전세가격도 11억 원 정도인 점을 고려할 때, 12억 6천만 원의 실거래 가격은 적정 시세로 볼 수 없다"고 밝혔습니다.

다만, 12억 6천만 원에 거래된 사례가 불법거래나 증여 등인지를 묻는 취재진의 질문에 대해서는 "가격이 낮게 거래됐다고 불법거래라고 단정할 수는 없다"고 답변했습니다.

'LH 5단지'와 '서초힐스' 84㎡형의 상승폭이 다른 것과 관련해서는 "토지임대부 분양주택인 LH 5단지는 KB 시세 기준으로 토지를 뺀 건물 시세가 서초힐스보다 2~3억 정도 낮으므로 토지가치까지 포함하는 공시가격은 서초힐스와 비슷한 것이 맞다"고 해명했습니다.

그러면서 "각 단지 내 개별 호의 특성에 따라 공시가격은 다양하게 분포한다"고 설명했습니다.

출처 : 국토부 설명자료

'지난해까지는 왜 LH 5단지의 공시가격이 서초힐스의 80% 수준이었는지', '서초힐스의 80% 수준을 유지한 LH 5단지 59㎡형과 달리 84㎡형만 서초힐스보다 높게 산정한 근거는 무엇인지'를 묻는 질문에는 "더 확인해봐야할 부분"이라고 답했습니다.


■ 제주도 펜션을 아파트로 공시가격 산정?

서초구뿐 아니라 제주도에서도 공시가격이 잘못 산정됐다는 주장이 나왔습니다. 제주도 '공시가격 검증센터'는 자체 조사 결과, "제주시와 서귀포시에서 공동주택으로 공시가격이 산정돼 과세되어 온 곳 가운데 11곳은 펜션 등 숙박시설로 영업 중인 곳이었다"고 주장했습니다.

그러면서 "공시가격 산정을 담당하는 국토부 산하 한국부동산원이 오랜 기간 현장조사를 부실하게 해 온 것"이라고 지적했습니다.

제주도 보도자료 중 ‘공동주택으로 과세된 숙박시설’ 예시

이밖에 ▲같은 아파트 단지, 같은 동에서 한 라인만 공시가격이 올라가거나 내려가는 사례 ▲한 개 동만 공시가격이 상승하고 다른 동은 모두 하락한 사례 등 공동주택 7채 중 1채는 오류가 확인됐다고 주장했습니다.

그러면서 "동일한 아파트 내에서도 공시가격은 달라질 수 있지만, 지난해 공시가격 대비 상승률이 달라질 수는 없다"며 "같은 단지에서 동별로 상승률이 30%나 차이가 나는 경우도 다수 발생해 공시가격을 신뢰할 수 없는 상황"이라고 말했습니다.


■ 국토부 "아파트로 허가받아 숙박시설 영업한 것이 불법"

국토부 설명자료

숙박시설이 아파트로 공시가격이 산정된 것에 대해 국토부는 "해당 건축물은 처음부터 공동주택으로 허가받아 건축됐고 계속 공동주택으로 과세되어 왔다"면서 "용도와 달리 숙박시설로 영업을 했다면 불법영업에 해당해 지자체인 제주도가 단속하고 처벌했어야 하는 대상"이라고 반박했습니다.

또 "공시가격은 영구적 이용 상태를 기준으로 책정하는 것이지 일시적으로 숙박시설로 운영됐다고 해서 숙박시설로 보고 공시가격을 책정하는 것은 아니다"라고 덧붙였습니다. 그러면서 "단속해야 할 지자체가 단속은 커녕 불법인 건축물의 상태를 근거로 공시가격 산정이 잘못됐다고 하는 것"이라고 비판했습니다.

같은 아파트 단지, 같은 동에서 한 라인만 공시가격이 달라진 것과 관련해서는 "면적이 달라 시세가 다르게 형성돼 있어 이를 반영한 결과일 뿐"이라며 "마치 같은 면적의 아파트에 대해 공시가격이 다르게 산정된 것처럼 말하는 것은 적절하지 않다"고 말했습니다.


■ 의견접수 '역대 최대' 전망...이달 29일 공시가격 결정

올해 공시가격은 전국 평균 19.1% 상승했습니다. 세금 부담이 늘어날 것을 우려한 주택 소유 자들의 반발이 여기저기서 이어지고 있습니다. 공시가격 초안에 대한 의견제출 마지막 날까지 접수된 의견제출 건수는 역대 최대가 될 것이라는 예상도 나옵니다.

이런 가운데 어제 (5일) 조은희 서초구청장과 원희룡 제주도지사가 어제 국민의힘 중앙당사에서 공동 기자회견을 열고 공시가격 산정 근거 공개, 전면 재조사, 공시가격 동결, 공시가 결정권의 지방자치단체 이양 등을 정부에 요청하면서 논란은 더욱 커졌습니다.

정부는 어제까지 접수한 의견을 검토한 뒤 이달 29일 공시가격을 결정해 공시할 예정입니다. 올해부터는 해당 주택의 특성이나 가격 참고자료 등 공시가격 산정의 기초가 되는 자료를 공개합니다.

이후 30일 동안 이의신청을 받은 뒤, 6월 말 최종적으로 조정된 공시가격을 공개합니다. 지자체별로 토지에 대한 개별공시지가 열람도 시작됐습니다.


■"행정의 투명성 높이고, 조세 법률주의에 맞게 제도 고쳐야"

서초구와 제주도의 공시가격 검증 결과에 대해 국토부 관계자는 "재보궐 선거를 앞두고 정치적 의도를 갖고 문제제기 하는 것"이라며 "지자체 주장일 뿐 오류는 아닌 것으로 보인다"고 선을 그었습니다.

전문가들도 공시가격 현실화와 관련해 여야의 정치적 입장이 다르고 지자체와 중앙부처의 입장이 다르다는 점에는 공감했습니다. 다만, 공시가격 논란이 과거부터 계속되어 온 만큼 정치적 이해관계를 떠나 행정의 투명성을 높이고 납세자의 의견을 최대한 반영하려는 노력이 필요하다고 입을 모았습니다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 공시가격 산정은 대규모의 정보를 매크로로 취합하는 방식을 사용하는데 이 과정에서 개별 사례의 오류는 필연적"이라고 지적했습니다.

그러면서 "이러한 오류 가능성 때문에 외국에서도 공시가격과 실제 거래가격 사이의 차이를 두는 것인데 현실화율을 급격히 올리다 보니 저항이 거센 것"이라고 말했습니다.

또 행정부가 공시가격을 현실화해 세금을 높이는 것은 "모든 국민은 법률이 정하는 바에 의하여 납세의 의무를 진다"는 헌법 제38조상의 '조세 법률주의'에 위배될 소지가 있다"면서 "헌법에 부합하도록 제도적 개선이 필요하다"고 강조했습니다.

박원갑 국민은행(KB) 전문위원도 "공시가격이 이렇게 많이 오른 것은 역사상 처음"이라며 "주민 의견을 최대한 수렴해 반영해야 한다"고 말했습니다. 이어 "기준을 공개하지 않아 논란이 나오는 만큼 부동산원이 전문성을 더 갖추고 기준을 세분화해 신뢰도 있는 결과를 내야 한다"고 설명했습니다.

다만, 지자체에 공시가격 결정권한을 이양하는 것에 대해서는 "지역별 형평성의 문제가 생길 수 있고, 표심을 얻기 위해 공시가격을 조정할 우려가 있어 바람직하지 않다"면서 "지금처럼 중앙부처가 결정하되, 지자체나 주민 의견을 최대한 반영하는 것이 필요하다"고 덧붙였습니다.

우병탁 신한은행 부동산 팀장도 "논란을 해소하려면 국토부와 한국부동산원이 공시가격 산정 근거를 구체적으로 공개해야 한다"면서 "앞서 정부가 세종시 공시가격 산출 근거를 공개했지만 그 내용이 구체적이지 않아 비판이 많았다"고 지적했습니다.

이어 "더 자세하고 정확하게, 국민들이 납득할 수 있도록 근거를 공개하는 것이 바람직하다"고 강조했습니다.