[취재현장] 은마 재건축 시동…집값 영향은?

<앵커 멘트>

강남 집값 급등의 근원지처럼 여겨져 온 대치동 은마아파트의 재건축이 30년 만에 사실상 허용됐습니다.

하지만 사업 수익성에 한계가 있는데다 가격도 이미 오를만큼 오른 상태여서 다른 재건축 단지에까지 가격 상승 같은 영향을 미칠 가능성은 높지 않아 보입니다.

행정복지팀 김상협 기자 나와 있습니다.

<질문> 재건축을 해야 된다, 하면 안된다 그동안 말도 많았는데 결국 재건축을 하게 됐군요, 이 단지가 언제 지어진 거죠?

<답변> 지난 79년에 준공됐으니까 30년이 넘은 노후 아파트 단지입니다.

모두 28개동 4천4백여가구 규모로 강남의 중층 아파트의 대표격인 셈인데요.

서울 강남구는 오늘 한국시설안전연구원에 이 곳의 정밀안전진단을 의뢰한 결과 '조건부 재건축' 대상이라는 통보를 받았다고 밝혔습니다.

정밀안전진단 결과를 보면 은마아파트는 준공한 지 31년이 지나 설비배관이 낡고 구조체의 안정성이 부족한 상태로 나타났습니다.

또 지진에 취약해 계속 보수하거나 보강하는 것보다 전면적인 재시공이 필요하며, 주차시설과 일조환경 등 주거환경도 열악한 것으로 조사됐습니다.

<질문> 이렇게 되면 은마아파트 재건축 사업이 본 궤도에 오르게 되는데 이러한 호재가 추가 가격 상승으로 이어지지는 않을 것이다 이런 분석이 많아요? 왜 그렇죠?

<답변> 지난 2002년 이후3차례의 안전진단을 거치면서 재건축 기대감이 높아져 있어 이미 값이 오를만큼 올랐기 때문이라는 분석입니다.

또 재건축이 최종 결정돼 본격적인 절차에 들어가더라도 아파트 완공까지는 5-6년 정도 걸릴 것으로 예상되는데

전체 4천4백여 가구가 넘는 아파트 규모와 상가조합원까지 2/3 이상의 동의를 얻어야 하는 점을 감안하면 실제 사업 기간은 더 길어질 가능성이 높습니다.

주민들도 가격 상승에 대한 기대보다는 하루빨리 공사에 들어가 불편하지 않게 살 수 있도록 해 달라는 그런 입장입니다.

한 주민의 얘기를 들어보시죠.

<인터뷰>채원자(은마아파트 부녀위원장) : "저희는 집값 오르는 것은 관심이 없고 열악한 환경에서 살고 있기 때문에 편한 거 고쳐서 살고 싶을 뿐이예요."

<질문> 이제 재건축 시장이 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아니다 이런 얘기인 것 같은데, 강남 재건축도 미분양 아파트가 등장했다면서요?

<답변> 재건축 단지는 무조건 큰 돈을 벌 수 있다는 이른바 재건축 불패 신화가 깨지고 있습니다.

지금 보시는 곳은 지난해 말 분양을 해서 지난달 입주를 시작한 강남의 한 재건축 아파틉니다.

그런데 아직까지도 15% 정도가 미분양으로 남아 있습니다.

서울 강남의 역세권인데다 중소형 평수가 많아서 당초 인기를 끌 것으로 예상됐었는데요.

이런 노른자위 지역도 수요자들로부터 외면을 당한 것입니다.

경기침체에 아파트 경기가 전반적으로 좋지 않은 상황에서 지나치게 높은 분양가는 강남 재건축에서도 통하지 않았다는 얘깁니다.

<질문> 사실 재건축 아파트들이 이미 오를만큼 올라있기도 하죠?

<답변> 우선 가격이 너무 비싼데다 지금 사봤자, 나중에 새집을 지어 팔더라도 예전만큼 개발이익을 기대하기는 어려운 게 사실이죠.

실제로, 현재 서울 재건축 대상 아파트 값은 최고를 기록했던 지난 2006년 3.3제곱미터당 3천3백 2십여만 원을 뛰어넘었습니다.

여기에다 남아있는 재건축 아파트 대부분이 10층이 넘는 중층 이상이어서 개발을 해도 일반 분양분이 적은 만큼 수익률이 낮을 수밖에 없습니다.

김규정 부동산 정보업체 부장의 말을 들어보시죠.

<인터뷰> 김규정(부동산 정보업체 부장) : "용적률 같은 재건축 규제는 아직 살아있고, 초과이익환수제나 분양가상한제 때문에 추가부담해야 하는 건 훨씬 늘어난 상황이어서 개인투자이익은 과거에 비해 절반 이하로 떨어졌다고 볼수 있다. "

현재, 남아있는 서울 강남과 서초, 송파, 강동 등 강남권의 재건축 아파트는 80여 곳의 8만 5천여 가구인데 묻지마식의 투자는 더 이상 통하지 않을 것이라는 분석이 지배적입니다.