DTI 혜택 집 강남 3구에 40% 집중…‘위화감 논란’

대출한도 상승 20~30대 잠재수요자 100명에 4명 불과
60대 이상 자산소득 인정액은 평균 850만원

총부채상환비율(DTI) 완화 혜택을 받게 될 주택 40%가 강남, 서초, 송파 등 `강남 3구'에 집중된 것으로 나타났다.

주택담보대출 한도를 늘릴 수 있는 20~30대 무주택 정규직 근로자는 100명에 4명꼴로 추정된다.

19일 금융당국과 부동산업계 등에 따르면 DTI 우대비율 혜택이 확대 적용되는 6억원 이상 아파트는 서울과 수도권에 약 48만가구가 있다.

DTI가 50%에서 65%로 높아질 수 있는 서울이 36만1천가구, 60%에서 75%로 높아질 수 있는 경기와 인천이 각각 11만1천가구, 8천가구다.

서울에선 강남구가 8만2천가구로 가장 많고 송파구와 서초구가 6만3천가구, 6만2천가구다.

이들 강남3구에 있는 6억원 이상 아파트는 모두 20만7천가구로 서울과 수도권 전체의 43.1%를 차지한다.

경기 지역에선 성남(4만6천가구), 용인(1만6천가구), 고양(1만2천가구), 과천(9천가구) 등이 우대 혜택을 많이 받는다.

DTI 우대비율 혜택은 정부가 권장하는 고정금리, 비거치식, 분할상환 대출을 받으면 DTI 한도를 5%포인트씩 최고 15%포인트 높여주는 것이다.

금융당국 관계자는 "아무래도 고가 주택이 많은 곳이 우대 혜택을 보게 됐다"라며 "이들 지역에서 부동산 거래가 이뤄지도록 심리적 유인책을 만드는 취지"라고 설명했다.

그러나 지나친 레버리지(차입)를 일으킨 투기를 막고자 도입한 게 DTI인데 규제의 예외가 결과적으로 `부촌(富村)'에 집중된 건 온당치 못하다는 지적이 있다.

강남 3구를 투기지역에서 풀어 DTI가 40%에서 50%로 높아졌음에도 거래가 활성화하지 못한 만큼 이를 더 높여도 효과는 제한적이라는 회의론마저 나온다.

한 시중은행 관계자는 "자칫 정책의 실효는 거두지 못하고 위화감만 조장한다는 비판을 받을 수 있다"라고 우려했다.

이번 완화 정책의 가장 큰 수혜자로 꼽히는 20~30대 무주택 직장인도 정부의 기대만큼 많지는 않을 것으로 보인다.

은행권의 20~30대 가계대출 잔액은 123조원, 대출자는 370만명이다. 전체 가계대출은 1천37만명에게 576조원이 나갔다.

20~30대가 이미 가계대출에서 잔액 기준으로는 21.4%, 대출자 기준으로는 35.7%를 차지해 대출을 더 늘릴 만한 사람이 얼마나 될지 미지수다.

`2011년도 가계금융조사'를 보면 40세 미만 가구주는 전체의 23.9%다. 무주택자는 조사 대상의 42.4%다.

이 가운데 적어도 10년 이상 일정한 소득이 보장되는 정규직에 대출한도 확대가 적용될 수 있다. 상용직 가구주는 전체의 38.0%다.

이들 3가지 조건을 만족해 대출한도를 늘릴 수 있는 잠재적 대출 수요자는 3.9%에 불과할 것으로 추산된다.

자산가의 순자산(자산-부채)을 소득으로 환산해주는 것 역시 큰 효과를 거두기 어렵다는 견해가 적지 않다.

60세 이상 가구주의 순자산은 평균 2억7천만원이다. 이 가운데 자산소득으로 인정받을 수 있는 부동산과 임차보증금은 2억3천만원(84.9%)다.

정부는 2억3천만원에 은행권 평균 예금금리를 곱해 소득으로 인정한다. 지난해 예금금리 3.69%를 적용하면 자산소득으로 인정받는 금액은 약 850만원이다.

부동산114 김규정 본부장은 "자산가들은 이미 주택에서 수익상품으로 갈아타는 추세여서 소득 인정을 더 받는다고 주택 거래에 나설 가능성은 작다"고 전망했다.

삼성경제연구소 정영식 수석연구원은 "DTI 완화는 현재의 가계부채 문제를 뒤로 미루는 셈이다"라며 대출을 일으켜 집값을 떠받치는 임시방편이라고 비판했다.