[포커스 인] 2년만 살아보라더니…

<프롤로그>

<녹취> 김현아(가명) : "일주일에 한 번씩 (도우미)아줌마 보내주잖아요. 1년 동안 편한 것 같아요. 이 안에서 다 해결이 되니까.."

주부 김 모씨.

지난해 새로 지은 널따란 주상복합 아파트에 입주했습니다.

주변 전세 시세보다 낮은 보증금 3억 원.

2년을 전세처럼 들어와 살다가 분양을 받기 싫으면 보증금을 돌려받고 나갈 수 있다는 조건이었습니다.

<인터뷰> 김현아(가명) : "제가 일단 살아보고 2년 뒤에 시장상황을 봐서 맘에 들면 들어와도 되고 안그러면 분양을 안 받아도 되니까 그런 면들이 좋아서..."

각종 편의 제공도 파격적입니다.

<인터뷰> 김현아 : "(모든 주민들에게 발레파킹을 다 해줘요?) 네. 그런 것도 좋고 그리고 여름에는 요트 클럽을 이용할 수 있어요."

헬스클럽의 개인강습도 무료.

<녹취> "여기부터 방이 4개 있어요."

손님이 오면 게스트룸도 무료로 이용할 수 있습니다.

건설사는 입주자가 3년이 지나 분양을 받지 않으면 월세처럼 월 80만 원, 3년치 2,500만원 가량을 빼고 보증금을 돌려줍니다.

건설사는 이렇게 해도 당장 비어있는 미분양 아파트를 채울 수 있고, 계약금과 중도금 대출을 통해 한 집당 수억 원의 현금을 확보할 수 있습니다.

하지만, 미분양 아파트가 넘치면서 입주자도 좋고 건설사도 좋은 것처럼 보이는 이 마케팅을 놓고 시장의 우려가 커지고 있습니다.

<앵커 멘트>

일단 들어와 살아보고 2년 뒤 분양 여부를 결정한다.

이런 분양이 미분양 아파트마다 유행처럼 번지고 있습니다.

전세값도 주변 시세보다 크게 낮습니다.

문제는 2년 후입니다.

만약 건설사가 입주 당시 했던 약속을 지키지 못한다면, 피해는 고스란히 들어와 살고 있는 계약자가 떠안을 수밖에 없습니다.

<리포트>

경기도의 한 주상복합 아파트.

역시 분양 금액의 20%만 내고 전세처럼 살다가 2년 후 분양을 받을지 결정하라는 조건을 내걸고 입주자를 모집하고 있습니다.

이른바 신나는 전세!

건설사는 입주자가 2년을 산 뒤 분양을 받지 않겠다고 하면 1년 안에 전세금 명목으로 맡겨둔 돈을 전액 돌려준다고 말합니다.

사실상 3년을 전세처럼 지낼 수 있는 조건입니다.

<녹취> 분양회사 직원 : "저희는 분양받으시는 게 아니시잖아요. 3년 살아보시고 결정하는 건데"

건설사는 이 기간 관리비도 대신 내주고, 분양면적에 따라 많게는 매월 100만원 가량의 생활비까지 제공합니다.

조건이 너무도 좋아보이는 파격 제안, 입주자 눈에 잘 보이지 않는 함정은 없는 걸까?

<녹취> 분양회사 직원 : "(제가 이거 분양받는 거 아니죠?) 그렇죠 보시면 간단해요. 건설사측에서 3년만 사장님(입주자) 명의만 빌려달라는 거예요."

사실은 입주자 명의로 아파트 분양계약을 맺는 것입니다.

입주자는 전세처럼 산다하지만 형식은 아파트를 분양받아, 즉 아파트를 사서 입주하는 것입니다.

건설사는 2년 뒤 입주자가 아파트를 진짜로 사길 원하지 않으면 아파트를 되팔아줍니다.

이른바 환매 조건부 분양.

건설사는 계약자가 원할 경우 반드시 되팔아 주겠다는 사실을 계약서에 명시해놨습니다.

<녹취> 분양회사 직원 : "@@건설이 사장님 것을 매매해준다는 말이에요. 사장님이 직접 매매하시는게 아니구요 @@건설이 직접 매매를 해드려요."

대신 건설사는 입주자 명의로 금융사에서 4억에서 5억 원 가량 중도금 대출을 받습니다.

건설사가 아니라 입주자가 대출을 받는 겁니다.

계약금에 중도금 대출까지, 건설사는 부족한 자금을 이런 식으로 임시 융통하는 것입니다.

이 아파트는 최근 홈쇼핑에까지 등장했습니다.

랜드마크, 최고의 조망권에서 돈 받으며 살 수 있다고 홍보합니다.

<녹취> 쇼핑 호스트 : 살맛나는 전세개념의 분양이라고 했어요 전세 정도의 돈이 준비돼 있으면 그 돈으로 중대형 평형에.."

꿈을 실현 시킬 수 있는 아파트라고 하는데, 정작 홈쇼핑측은 일체의 법적 책임은 사업자 측에 있으며 홈쇼핑측은 책임지지 않는단 문구를 슬그머니 덧붙였습니다.

인천 송도의 입주를 앞둔 아파트입니다.

이른바 '프리 리빙제'.

홍보문안을 보면 누가 봐도 전세처럼 보입니다.

분양대금의 20%만 내면 2년간 내 집처럼 살게 해준다는 조건.

하지만 계약 방식은 '내집처럼'이 아닌 진짜 '내 집'입니다.

<녹취> 분양회사 부장 : "(계약하시는 분들은 전세로 들어왔다 분양을 받고?) 전세는 아니고, 손님들에게 설명해드리기 편하니까 그런 개념을 도입한거지. (오시는 분들이 자기 이름으로 등기가 된다는 사실을 알고 오십니까?) 처음에는 모르고 오셨다가 저희가 설명을 드리죠. 이건 본인 명의고 본인 이름으로 대출을 받고.."

역시 전세금 정도로 아파트를 분양받아 살다가 2년 뒤 분양을 원하지 않을 경우 건설사가 아파트를 되팔아주는 방식입니다.

그때까지 계약자 명의로 빌린 수억 원의 중도금 이자는 건설사가 대신 내줍니다.

문제는 2년, 계약기간이 지나고 건설사가 이를 되팔지 못할 경우입니다.

자금 여력이 부족한 건설사는 계약자의 돈을 돌려주기 어려워집니다.

만약 천 세대 아파트를 이런 방식으로 계약했을 경우, 2년을 살아본 입주자 가운데 절반인 500세대가 '난 분양을 받지 않겠다∼'고 한다면, 건설사는 입주자가 전세금처럼 냈던 계약금에 대출받은 중도금까지 돌려줘야하기 때문에 1년 안에 줄잡아 3천억 원 이상을 마련해야 합니다.

<인터뷰> 분양대행사 부사장(음성변조) : "2년이나 3년 뒤에 반드시 주택경기가 살아난다는 보장은 누구도 담보할 수 없죠 지금 새로 쏟아지는 신규물량도 거래가 안되는 마당에 안팔린다고 이미 소문난 곳들이 과연 지금 내놓는다고 거래가 되겠어요."

이 우려는 점차 현실이 돼가고 있습니다.

증권사에서 일하는 박남권씨.

지난 2011년 건설사가 2년 뒤 되팔아준다는 약속을 믿고 분양 계약을 맺었습니다.

184제곱미터 형.

전세처럼 계약금 3억 3천만 원을 내고 입주했습니다.

그리고 건설사는 박 씨 명의로 9억 원의 중도금 대출도 받았습니다.

<인터뷰> 박남권(전세형 분양 아파트 입주자) : "이 9억 원에 대한 이자는 담보대출 발생이 2년 후부터 전매 완료시까지 갑(건설사)이 대납한다. 왜냐면 우리는 명의만 빌려줬기 때문에.."

아파트의 분양가는 13억 원.

2년 만에 거래가격은 크게 떨어졌지만 건설사는 계약금과 중도대출금(3억3천+9억원)만으로 아파트를 팔지도 않고 분양가만큼 현금을 확보한 셈입니다.

박 씨처럼 계약을 맺은 가구는 모두 60세대.

이들은 모두 2년이 지난 봄.

건설사에 아파트를 되팔아 줄 것을 요구했습니다.

<인터뷰> 박남권(전세형 분양계약 피해자) : "여기에도 보시면 고객의 의견에 따라 매입의사를 결정하고 전매 요청시 @@건설이 전매를 책임지고 보장해주는
프로그램입니다."

하지만 건설사는 아파트를 당장 되팔아주긴 어렵다는 입장입니다.

계약서에 [전매 신청에 대해 적극 협조한다]고돼 있어 아파트를 되팔아줄 책임이 없다는 것입니다.

또 계약서나 신문광고의 '전매 보장'은 '전매 시세차익 보장'의 준말일 뿐이라고 주장하고 있습니다.

<녹취> @@건설 건축담당 부장 : "소유권이 (입주자에게) 넘어가 있기 때문에 기본적으로 전매 주체는 소유권자가 당연하구요. '전매 보장'같은 경우는 전매 시세차익에 대한 보장이라고 해석합니다. 차익이 생기면 그 부분을 저희가 보장을 해준다고..."

이제 일부 입주자들은 조만간 7억 원에서 9억 원까지 중도금 대출 '원금'을 갚아야 할 처지입니다.

건설사가 중도금 대출 '이자'만 대신 내주기 때문입니다.

<인터뷰> 전세형 분양계약 피해자 : "우리 가족 다 집은 경매로 넘어가는 거고, 우리 전재산 떼이는 거고 그냥 일가족 다 망해가지고 그냥 뿔뿔이 흩어지던지..."

미분양 아파트가 좀처럼 줄지 않으면서, 이처럼 이른바 '살아보고 분양받는 아파트'는 전국에 줄잡아 50여 단지.

전세처럼 사는 동안인 2-3년이 지난 뒤 부동산 경기가 살아난다면 건설사도 좋고 세입자도 싸게 내 집을 구할 수 있는 묘책이지만, 만약 경기가 악화된다면
또 건설사의 형편이 더 어려워지면, 언제든 특약 계약서는 휴지가 되고 되팔아준다는 약속은 깨질 수 있습니다.

이렇게 되면 중도 대출금이 그대로 입주자 빚이 되는 셈입니다.

<녹취> 건설사 부장 : "회사에서 돈 돌려주려 했더니 돈이 없어 못주겠다 했을 때 그럼 계약서에 써줬잖아요 라고 얘기하실 거잖아요. (재판에서 건설사가) 이건 특약계약서인데 실제 선순위는 분양계약서 표준약관을 적용한 게 원래 계약서 아니냐 하면.."

각종 화려한 혜택.

그래서 공짜보다 더 좋다는 마케팅 뒤에는 그만큼의 위험이 숨어있습니다.

<인터뷰> 전세형 분양계약 피해자 : "돈이 여력이 있는 사람. 한 6-7억 갖고 있는 돈 있는 사람 놔두고, 왜 2억 3억밖에 없는 사람들에게 이렇게 손을 뻗쳐가지고..."

이 파격 분양의 함정을 막을 정부와 자치단체의 대책은 아직 보이지 않습니다.

눈물은 서민들의 몫일까?

집없는 서민들이 이른바 '전세형 아파트 분양'의 유혹에 노출돼 있습니다.