[이슈&토크] ‘규제 완화’ 재개발·재건축 전망은?

<앵커 멘트>

방금 보신 것처럼 정부가 규제 완화를 통해 재개발 재건축 사업을 적극적으로 돕기로 했습니다.

부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 지 건국대학교 부동산학과 심교언 교수와 진단해 봅니다.

"안녕하세요!!"

"네 반갑습니다."

남앵커: "현재 재개발 재건축 시장 어떤 점이 가장 큰 문제 인가요."

심교언: "제일 큰 문제는 사업성 관련 문제입니다. 최근 계속해서 제기해왔던 용적률이 좀 낮은 것이 아니냐. 소형 비율이 높은 것 아니냐. 그리고 마지막으로 임대주택비율이 높은 것이 아니냐. 문제가 있었습니다. 그 외 사업 진행이 지체되는 문제가 부정 문제라든가 조합의 운영 불투명 문제라든가 이런 것들이 항상 지적되어 왔습니다."

남앵커: "제 이런 문제를 풀고자 정부가 몇 가지 규제를 완화하기 시작했습니다. 먼저 용적률을 완화했는데 어떤 효과가 나타날까요."

심교언: "먼저 용적률 완화 자체 제도를 봐야 합니다. 법적으로 보면 계획법이 있습니다. 그 법에 의하면 한 500%정도 되어 있습니다. 대통령령이 여기에서 300% 정도가 최대한도로 되어 있고요. 일반 주거지입니다. 서울시나 일부 광역시 같은 경우 250%로 되어 있습니다. 그러니까 300~250%사이는 사업성에 상당히 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 그 부분에 대해서 포함을 하자. 법 자체가 조례를 깨고 올라가는 일정 적으로 보면 지자체의 정신을 훼손하는 면이 있습니다. 그러나 사업성이 워낙 안 좋아지니까 복구하자는 차원이 있긴 한데 당장 문제는 서울시나 일부 광역시자체를 보면 쾌적성의 문제를 들고 있습니다. 용적률이 300% 되면 지금도 250~270%정도 규제를 하고 있는데 300% 됐을 때, 쾌적한 환경이 되느냐 그렇기 때문에 도시계획위원회에서 과연 인정할 것이냐 이런 문제가 남아있습니다. 장기적으로 봤을 때는 수치가 올라간 만큼 어느 정도 과거보다 올라가지 않겠는가. 그렇게 시장에서는 보고 있습니다."

남앵커: "결국 결정은 지자체에서 한다는."

심교언: "지자체에 일부 몫이 있습니다."

남앵커: "그러면 조합해지기간 영장, f매몰비용 처리 등은 어떤 효과가 있을까요."

심교언: "지금 당장 최근에 출구 전략을 만들면서 좀 급하게 한 면이 많습니다. 이 자체가 실효성을 가지냐 보다는 시장 자체의 충격을 완화한다. 이런 게 크지 않겠는가."

남앵커: "고정적인 생각을 바꾸고자 하는."

심교언: "매몰 비용의 산적 문제라든가 비용에서 가령 비슷한 설계비용인데 어떤 사업 지구는 10억이고 어떤 사업 지구는 20억 이렇게 많이 있습니다. 그럼 어떻게 국가에서 비용을 인정 할 것이냐. 이런 이슈들이 많이 산적해 있습니다. 그런 것들에 대해 시간을 버는 것이 아니냐. 그리고 비슷한 지구들이 많은데 비율 산정 방식이 많습니다. 그런 것들에 대해 긍정적으로 시간을 버는 것이 아닌가. 보여집니다."

남앵커: "어쨌든 이런 조치로 인해서 재개발 재건축 시장이 활성화되고 달라진다면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요."

심교언: "이 자체로 큰 효과를 미친다고 보기는 힘듭니다. 그러나 작년에 4·1대책부터 나왔던 여러 가지 대책이 있습니다. 취득세라든가 양도세라든가 최근에 제도들이 입법화되면서 생애최초 구매자 같은 경우 엄청난 인기를 끌었습니다. 그런 것들이 합쳐졌을 때 어느 정도 효과를 보지 않겠는가. 그리고 이 자체는 아까도 말씀드렸지만 단기적으로 큰 효과를 보기 힘듭니다. 지자체의 조례문제가 있기 때문에요. 그래서 이런 여러 가지 정책들이 합쳐졌을 때 장기적으로 올라 가는데 는 큰 보탬이 되지 않을 까 판단됩니다."

남앵커: "용적률 완화의 경우 일각에서는 과징을 우려하는 목소리도 있습니다. 재개발 재건축 정책 근본적으로는 다시 짚어 봐야 한다는 이야기도 있는데 어떻게 보십니까."

심교언: "가장 큰 문제는 쾌적성의 문제를 짚어봐야 합니다. 과거에 비해서 우리 건축 기술이라든가 이런 것이 상당히 좋아졌습니다. 과거에 10층 20층짜리 아파트가 있었기 때문에 지금은 30층 40층 아파트가 대세를 이뤘기 때문에 과거의 패러다임에서 벗어나야 된다는 것이 하나 있고 주변에 공급 압력이라든가 이런 것들이 많은 지역이 있습니다. 또는 지자체마다 상황이 다른 것들이 많습니다. 서울이라든가 수도권 인근 지역 같은 경우 수요가 많기 때문에 이런 혜택을 보겠지만 좀 외곽지역이라든가 이런 경우는 혜택을 보기 어렵습니다. 이런 혜택을 주더라도 좀 차별적으로 둬야 하는 것 아니냐. 그런 여지가 있습니다."

남앵커: "부동산 시장이 활성화 된다고 봤을 때 이득을 보겠다고 무조건 계약했다가는 큰 손해를 볼 수도 있다는 말씀이시죠."

심교언: "그렇습니다. 주변에 아파트 공급물량이라든가, 수요자의 숫자라든가, 특히 최근의 보금자리라든가 이런 것이 갑자기 입주량이 늘어나는 지역이 있습니다. 그런 지역 같은 경우 입주폭탄이라고 불릴 정도의 효과가 발생하는데, 그런 지역은 국지적으로 역전세난까지 생길 우려가 있습니다. 그런 것들을 종합적으로 고려해서 판단하는 것이 맞을 것 같습니다."

"교수님 오늘 분석 너무 고맙습니다."