[오늘의 이슈] 상가 권리금 법제화…과제는?

<앵커 멘트>

전국에 자영업자 6백만명 중에 남의 건물에 세들어 장사하시는 분들이 대부분이죠.

이분들 제일 걱정중에 하나는 권리금입니다.

적게는 천만 원~ 2천만 원에서 많게는 수억 원을 주고 들어오는데 정작 법의 보호를 전혀 받지 못합니다.

정부도 개선안을 마련하고 있는데요.

오늘 그 실태와 대안 짚어봅니다.

전국 상가세입자 협회 이선정 협력국장.

김영주 변호사 자리했습니다.

어서 오세요.

먼저 전국 상가세입자협회라는 단체는 어떤 일을 하는 단체입니까?

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "저희 전국 상가세입자협회는 상가건물임대차보호법을 개정하여 상가세입자 여러분이 마음 편히 장사할 수 있도록 여건을 만들어주는 조직된 단체입니다."

앵커 : "그러면 국장님도 직접 자영업을 하고 계시고요."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "그렇습니다."

앵커 : "그러면 권리금을 내고 들어오셨습니까?"

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "그럼요."

앵커 : "얼마나 내셨습니까?"

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "저희 같은 경우에는 시설이 되어 있지 않고 업종이 변경이 돼 있기 때문에 바닥권리금쪽으로 1억 2000만원 주고 시설비를 2억원 이상 들여서 들어왔습니다."

앵커 : "그러면 합쳐서 3억 이상을 투자하고 들어오셨군요."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "그렇죠."

앵커 : "잠시 후에 더 여쭤보고요. 김 변호사님께 여쭤보겠습니다. 권리금의 법적인 정의가 있습니까?"

김영주(변호사) : "지금 우리 판례가 정의하고 있는 권리금의 정의가 있고요. 법규정은 아직 없지만 판례의 정의에 따르면 권리금이라는 것은 영업시설, 비품 같은 유형물이나 신용거래처 영업상의 노하우 이렇게 점포 위치에 따른 입점 이런 무형의 가치에 대한 대가를 말합니다."

앵커 : "무형의 가치에 대한. 그 말씀은 곧 보이지 않는 것에 대한 대가."

김영주(변호사) : "그렇죠. 상인들께서 만들어놓은 영업, 그 자체에 대한 대가도 권리금이고요. 물론 시설이나 이런 유형의 가치에 대한 것도 권리금이고요."

앵커 : "지금 이 국장님 말씀하신 이른바 바닥권리금 플러스 시설권리금 이렇게 나눠지는..."

김영주(변호사) : "그렇죠. 영업권리금 이렇게 세 가지가 있습니다."

앵커 : "그러면 지금 한 3억원 정도 투자하셨다고 했는데 사업을 시작하신 지, 그 장소에서 하신 지, 계약을 하신 지는 얼마나 됐습니까?"

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "계약한 지는 5년이 됐습니다. 5년이 넘었죠."

앵커 : "지금 어떻게 됐습니까?"

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "지금은 전 건물주가 건물을 팔고 새 건물주는 재건축을 하겠다는 이유로 용도소송을 저희한테 걸어온 상태입니다."

앵커 : "나가달라 이런 뜻이군요."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "그렇죠."

앵커 : "원래 5년 지나면 나갈 계획 아니셨습니까?"

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "전 건물주로부터 10년 영업보장 약속을 받고 들어왔습니다. 모든 세입자들이 건물에 입주할 때에는 정말 몇 년 장사해서 나갈 생각으로 들어오는 사람 아무도 없습니다."

앵커 : "그러겠죠."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "자기도 나갈 때에는 권리금을 받고 나갈 생각으로 들어오는 거죠. 누가 몇 억씩 되는 돈을 가지고 그렇게 투자하고 나갈 때 빈손으로 나갈 생각을 하고 나가겠습니까? 당연히 구두 상으로 10년 이상 약속을 받고 들어온 거죠."

앵커 : "집주인에게, 새로 건물을 산 집주인에게 건물주에게 그런 사정을 이야기하셨지만 전혀 소용이 없었고요?"

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "법을 더 좋아합니다. 왜냐하면 법대로 하자. 법 자체에서 지켜지지 않기 때문에 저희들이 세입자들이 하소연할 수 있는 부분은 없다고 생각이 듭니다."

앵커 : "바닥권리금이라는 건 기본적으로 내가 그동안에 여기서 장사했으니까 단골도 쌓이고 그걸 다음에 장사하시는 분에게 넘겨주니까 그 값을 받는 거 아닙니까? 그건 떼이더라도 시설권리금 또 이런저런 인테리어하신 거 이런 건 좀 받으실 수 있는 거 아닙니까? 쫓겨나신다 해도."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "받을 수가 없죠. 그걸 다 증빙을 해야 되는데 보통 이제 상가임대차보호법 자체가 5년 정도가 지나게 돼버리면 가지고 있는 시설이나 집기에 대한 것도 상당히 가치를 잃어버리게 돼 있습니다. 그렇기 때문에 실질적으로는 거의 이사비용 정도만 챙겨서 가는 정도가 되는 경우가 현실이죠."

앵커 : "이런 질문 드려서 죄송한데 앞서도 사실 장사하시는 분들이 제 주변에도 많지만 누가 정말 들어가서 3년 있다, 5년 있다가 나오려고 그 많은 인테리어며 권리금 주고 들어오겠습니까? 하물며 조그마한 장사를 하시는 분들도. 그런데 바꿔 말하면 지금 법을 말씀하셨잖아요. 법으로는 5년이 지나면 언제든지 내가 사실은 이 건물주가 바뀌거나 마음이 바뀌거나 주인이 바뀌면 내가 쫓겨날 수 있다는 건 알고 계시고 들어가셨을 거 아니에요."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "잠깐 생각을 한번 해 보시자고요. 장사를 하는 사람 입장에서 권리금 없는 상가는 없습니다, 거의. 그런데 내가 장사를 해야 되는데 그런 것들이 무서워서 못한다고 그러면 장사하지 말라는 얘기밖에 안 되는 거고요. 그리고 상식적으로 생각할 때 내가 만약에 이렇게 억울하게 쫓겨나는 경우가 생긴다면 최소한의 법으로 나를 지켜줄 수 있는 제도장치가 있을 거라는 그 기대심리를 갖게 됩니다. 저 역시도 그런 상황이었고요."

앵커 : "설마 쫓겨나겠느냐, 뭔가 방법이 있겠지."

이선정(전국상가세입자협회 국장): "그렇죠."

앵커 : "그런데 당해 보니까 방법은 없더라."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "없더라."

앵커 : "주변에 협회 일 하고 계시니까요. 주변에 국장님과 비슷한 사례분들이 많습니까? 어떻습니까? 예를 들자면."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "너무 많고요. 곱창포차 같은 경우에도 건물주가 어떻게 보면 자기 돈을 한푼도 들이지 않고요. 한푼도 들이지 않고 빚을 내가지고 그쪽에 있는 권리금을 빼먹을 생각으로 들어온 경우가 있습니다."

앵커 : "무슨 말이죠?"

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "그러니까 권리금 약탈을 노리고 들어온 경우인데요. 예를 들어서 건물이 20억이다. 그러면 건물하고 자기 건물하고 다른 데서 빚을 내서, 은행에서 융자를 받아서 한 15억이나 16억 정도 대출을 받고요. 그다음에 나머지는 주류상 업체들한테 한 2억 정도씩 대출을 받을 수가 있습니다. 그렇게 해서 받고 또 보증금 이런 것도 받은 게 있으니까 그런 걸로 해 가지고서 자기는 돈을 들이지 않고 건물을 매입을 하는 거죠. 그러고 나서 그 세입자를 내쫓게 되면, 건물주가 바뀌게 되면."

앵커 : "그렇게 해서 권리금만 가로챌 수 있군요."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "그렇죠. 권리금만 가로채도 그게 1억이 아니라 몇 억에서 몇 십억이 될 수 있는 거거든요."

앵커 : "상가가 여러 개 있으니까요."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "그렇죠. 어떤 상가에 따라서는."

앵커 : "그러면 쉽게 말해서 권리금을 떼어가기 위해서 대출을 받고 그 건물을 산 거네요, 그러면."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "그렇죠. 그렇게 해서 권리금을 다 빼고 나서 다시 세입자를 받아들인 다음에 건물을 팔아도 되는 거죠."

앵커 : "되팔아도 된다 이 말씀이신 거죠?

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "그렇죠."

앵커 : "알겠습니다. 그러면 여기서 잠깐 수억원의 권리금을 주고 가게를 차렸지만 1년 7개월 만에 쫓겨나게 된 자영업 하시는 사장님 전화연결하겠습니다. 홍대에서 곱창집 하시는 최병열 씨입니다. 최 선생님, 안녕하세요."

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "안녕하세요. 여보세요."

앵커 : "홍대에서 곱창집을 여신 지는 얼마나 되셨습니까?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "제가 2011년 3월 17일날 계약을 했고요. 수리를 한 두 달 동안을 했고요. 그러고 1년 7개월 만에 집이 팔렸는데 집을 판 지도 몰랐고요. 사는지도 몰랐고요. 3개월 이후에 2012년도에 11월달쯤에 팔았습니다, 집주인이. 그래서 2013년도 3월 17일이 계약기간인데 2012년도 11월달 집을 팔았고 저는 몰랐고요."

앵커 : "2012년도에 건물이 바뀌었습니까, 건물주가?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "네."

앵커 : "2012년도에?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "2012년도 11월달에 집을 팔았는데 저는 몰랐고요."

앵커 : "그러면 장사하신 지는 한 1년 7개월 정도 되셨군요?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "네."

앵커 : "지금 상황은 그러면 새 건물주가 가게를 빼달라는 입장입니까?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "새 건물주가 저한테 이런 조건을 내세웠어요. 전 주인하고 기간이 좀 몇 달 있으니까 2개월 남짓하고 저한테 연락이 왔는데요. 두 달 만에 가게를 비워주든가 아니면 월세를 1100만원 해서 1년 하에 조서까지 쓰고 1년 후에는 권리금 다 포기하는 조건으로 계약서 쓰면 써주고 2년 계약을 써주지 않는데요. 그래서 양수, 양도도 막았습니다, 제가."

앵커 : "처음에 바닥권리금을 얼마 내셨다고 하셨죠?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "제가 바닥권리가 1억 7000 줬고요. 1, 2층 공사비가 인테리어비하고 내부공사까지 해서 2억을 들여서 3억 7000만원이 들어갔습니다."

앵커 : "그러면 지금 나가면 3억 7000만원을 한푼도 못 받으시는 겁니까?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "네, 그런 입장이 됐습니다."

앵커 : "저희가 알기로는 아파트 전세처럼 건물주가 바뀌어도 당초 계약한 기간은 지켜야 되지 않습니까? 어떻습니까? 상가는 다릅니까?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "글쎄요. 지키지 않았지 않습니까? 전 주인이 지키지도 않았고요. 또 전 주인이 지키지 않은 입장에서는 새로 들어온 새 주인하고는 합의가 돼서 조건이 순조롭게 갱신이 될 줄 알았죠, 저는요. 그런데 그게 안 이루어지고 하루아침에 나가라 이런 입장이 됐으니까 저희는 너무 억울해서 이런 입장이 됐습니다."

앵커 : "건물주가 그러면 비워달라고 한 기한은 언제까지입니까? 지금은 어떤 상태입니까?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "지금은 소송중이고요. 곧 판결이 날 겁니다. 판결이 나면 집 행간이 들어올 입장도 되고요. 저희가 참 이렇게 저는 25년 동안 곱창집 하면서 집 장만하는 집 근저당 설정이 6억이 잡혀 있습니다. 그나마 그 집까지도 다 날리게 될 입장이 되었고요."

앵커 : "전재산을 걸고 사업을 하신 거군요, 그러니까."

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "그리고 또 저는 하루하루가 사는 것이 사는 게 아닙니다. 제가 오죽했으면 이 가게에서 월세가 비싸서 항상 제가 직접 일을 하면서 잠을 한숨 안 자고 일을 할 때도 많았습니다. 그러면서 열심히 한 결과가 이거였으니까 너무 답답하고요. 저는 항상 2층 골방에서 생활을 했고요. 저희 집이 좀 떨어져 있다 보니까. 애가 또 8, 9살 먹은 아기 하나 있고요. 또 애 엄마랑 자주 만나지도 못하고 저는 집에 가지도 못하고 애 엄마가 가끔가다 아기 데리고 나왔어요."

앵커 : "장사하시느라 그러셨다 이 말씀이시죠?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "그리고 제가 명도소송 진행 동안에는 하루도 마음 편히 자본 적 없고요. 저는 항상 수면제를 24시간 사놓고 있습니다."

앵커 : "알겠습니다. 협의가 안 돼서 명도소송중이라고 하셨는데 제가 듣기로 곱창장사만 27년 해 오셨고 어렵게 이제 아주 중요한 상권인 홍대 상권까지 오셨다고 들었습니다. 어떻게 마무리가 됐으면 하십니까?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "저는 1, 2층 이 규모만큼 안 돼도 또 이거보다 못한 조그마한 가게라도 이 주변에 다시 장사할 수 있는, 재기를 할 수 있는 여건이 됐으면 좋고요."

앵커 : "그 정도의 보증금이라도, 권리금이라도 되돌려받았으면 좋겠다 이 말씀이신가요?"

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "그래서 주변에, 저도 그동안에 잠 안 자가며 열심히 주방에 직접 일을 하고 있습니다. 직접 음식을 제가 한약재로 음식을 하기 때문에 저는 노하우가 있고 이렇게 했기 때문에 투자를 이렇게 많이 했고요. 그래서 여기에서 한 보람이 하나도 없고 이 가게 위해서 모든 걸 잃게 됐습니다. 저에게 남은 것은 오직 몸도 망가지고 마음도 망가지고 저는 참 우울증 때문에 약도 복용하고 있고요. 제가 그래서 이 주변에 가서 장사를 할 수 있는 그런 대책상권만 있으면 제가 행복하게 생각하고 있습니다."

앵커 : "알겠습니다. 아무쪼록 잘 해결이 됐으면 좋겠습니다. 오늘 전화연결 고맙습니다."

최병열(서울 홍대 앞 곱창집 세입자) : "감사합니다."

앵커 : "지금까지 홍대 앞에서 곱창식당 하시면서 권리금 3억 7000이라고 그러셨죠? 3억 7000 떼일 위기에 있는 최병열 씨 이야기 들어봤습니다. 김 변호사님께 여쭤볼게요. 제일 흔한 게 계약기간 남았는데 새 건물주가 오면서 나는 그런 약속 한 적 없다,나가주세요 이럴 경우에 전혀 대항력이 없습니까?"

김영주(변호사) : "이게 지금 상가건물임대차보호법에 대항력이 규정이 돼 있어서 그런 경우에 대항할 수 있다라고 돼 있기는 한데 문제는 상가건물임대차보호법이 환산보증금 4억원이, 서울 같은 경우에는 4억원이 넘으면 적용이 안 됩니다. 그런데 이 환산보증금은 보증금에다가 월세에다가 100을 곱한 금액을 계산하면 나오는 금액이에요. 그래서 서울에서 4억원 이하의 가게를 찾는 게 사실상 어려운 정도죠."

앵커 : "예를 들자면 보증금 2억원에 월세가 200만원이라면 벌써 2억, 2억 되니까 4억원 돼서 이분은 상가임대차보호를 못 받는군요."

김영주(변호사) : "그런 제한이 있어서. 그러다 보니까 적용이 안 되는 상가가 훨씬 많고."

앵커 : "바꿔 말하면요 환산보증금이 4억 미만인 상가라면 건물주가 바뀌면 이전 건물주와 분명히 5년 약속을 했으니까, 3년 약속을 했으니까 그 기간은 채워주세요라고 법적으로 주장할 수는 있는 거군요."

김영주(변호사) : "그렇죠. 5년이 그런데 계약을 1년씩 한 다음에 계약 갱신을 요구해서 5년이 되는 것이거든요. 그런데 그 갱신에 따라서 무조건 갱신되는 게 아니고 또 무슨 재건축 이런 각종 사유로 갱신을 거절할 수가 있어요."

앵커 : "건물주가요?"

김영주(변호사) : "그래서 이런저런 이유를 따지다 보면 결국은 5년 보장 안 되는 상가가 대부분인 것이죠."

앵커 : "요즘 홍대에서 장사하시는 분들 계약서 1년 단위로 합니까, 2년 단위로 합니까? 보통 어떻게 합니까?"

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "초역세권 같은 경우에는 심지어는 1년 단위로도 계약을 합니다. 보통 1, 2년 단위로 계약을 많이 하고요. 제가 변호사님 말씀해 주셨지만 조금 더 제가 부연설명을 하게 되면 작년 기준으로 봤을 때 주요 상권, 주요 상권 1층 상가에 75%가 이 바로 환산보증금 적용을 넘어서고 있습니다. 그러니까 주요 상권 1층에 있는 경우 75%가 혜택이 못 되고 있고요."

앵커 : "쉽게 말해서 상인들 10분 중에 7분은 상가임대차보호법의 적용을 받지 않는다. 주요 상권은 임대료나 이런 게 비싸기 때문에."

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "그렇죠. 그런데 지금 이제 설사 계약기간을 우리가 5년 동안 보증을, 환산보증금을 받는다고 하더라도 예를 들어서 1년 계약해 놓고서 건물주가 바뀌었다, 이것도 무효처리가 됩니다. 또 그다음에 재계약을 하게 되지 않습니까? 1년 후에 또 재계약을 할 때 임대료를 과하게 올린다든지 이런 것들도 문제가 될 수 있고요."

앵커 : "변호사님께 여쭤볼게요. 계약서를 쓰시는 분이 있을 거고 구두약속을 하신 분이 있을 것 같아요. 구두약속은 전혀 법적 효력이 있습니까? 이전 주인이 또는 건물주가 바뀌지 않았다 해도 그때 분명히 5년은 장사하게 약속하셨잖아요. 이게 법적인 효력이 있습니까, 없습니까?"

김영주(변호사) : "일단 구두약속도 약속인 건 맞는데요. 법정에서는 입증자료가 있어야 되거든요. 이런 경우 대부분은 그런 말 한 적이 없다고 할 것이고요. 이전 주인이 약속을 했다 하더라도 새로운 건물주가 나는 모르는 일이다라고 한다면 대항력이 없는 경우에는 소용이 없는 것이죠."

앵커 : "대안 알아보겠습니다. 이 문제가, 이 권리금 문제가 얼마나 심각하면 정부도 지금 경제혁신 3개년 계획이 이 권리금 문제 대안을 찾겠다 이렇게 발표를 한 상태고요. 국회에서도 여러 법안들이 마련되고 있습니다. 제일 중요한 게 일단 앞서 말한 것처럼 환산보증금 4억원에 따라서 다르지만 상가임대차보호법에 따라서 5년 정도는 최소한 보장이 되어야 되는 거 아니냐. 이 부분은 어떻게 준비가 되고 있습니까?"

김영주(변호사) : "지금 5년까지는 해 주겠다라는 게 지금 정부에서 내놓은 대책 중의 하나인데요. 지금도 5년은 법에 따르면 되어있지만 법의 적용에 들어가는 적용에 들어간 상가가 얼마 돼 있지 않은 상태에서 이러한 대책은 별 의미가 없고요. 따라서 이 법이 상가건물임대차보호법이 폐지되어야 한다고 저희는 생각하고 있고요. 그리고 지금 경기, 현재 경기가 안 좋은 상태에서 5년의 기간 동안 그 임차인이 투자비용을 회수해서 나가라고 하는 것은 턱없이 부족한 게 현실이거든요. 지금 영국이나 프랑스도 10년이 넘는 기간을 보장하고 있어요."

앵커 : "반대로 건물주 입장에서는 아니, 그러면 5년 이상, 7년씩, 10년씩 내 재생권 행사하지 못하고 한 번 들어오면 그분들 계속 살게 하느냐, 이런 주장 어떻습니까?"

김영주(변호사) : "그런데 들어온 임차인이 장사를 잘한다면, 그래서 매출이 늘어난다면 당연히 월세도 늘어날 것이고 그에 따라서 건물의 가치가 상승할 것이기 때문에 그 임대인께서 건물을 상가건물을 살 때에는 내가 장사를 하겠다보다는 그 월차임으로 나의 재산권을 행사하겠다는 의미이기 때문에 이것이 그렇게 과도하게 임대인의 재산권을 제한하는 것은 아니고요. 역으로 임차인의 영업권도 엄연한 재산권이기 때문에 이 부분 반드시 보호되어야 한다고 생각합니다."

앵커 : "임차인의 영업권도 분명한 재산권이다. 알겠습니다. 이 국장님, 끝으로 제도개선 정부가 준비하고 있는데. 어떤 보완이 필요할까요?"

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "저희가 가장 걱정되고 두려운 것이 바로 정부가 임차인의 영업기간을 보장함으로써 권리금을 회수할 수 있는 기회를 제공하겠다라는 이야기입니다. 그런데 저희쪽 생각은 이건 전혀 말도 안 된다는 생각이고요."

앵커 : "왜요?"

이선정(전국상가세입자협회 국장) : "영업권과 권리금은 완전히 별개의 것이라고 저는 생각을 합니다. 실제로 마포나 이런 곳에서 상인들 같은 경우에는 70%가 적자를 보고 있고요. 20%가 현상유지, 10%만이 흑자를 보고 있습니다. 누가 몇 년 있다가 몇 억씩 들여가면서 그것을 돌려줄 생각으로 들어오겠습니까? 저희들 입장은 분명히 상가법에서 보호기간과 상관없이 세입자들간의 양도, 양수를 최우선으로 보장을 해야 될 것 같고요. 그다음에 만약에 건물주가 부득이한 이유로 해서 세입자를 내쫓을 경우에는 거기에 준하는 대체상권을 마련해 주는 것으로 저희들은 그렇게 마무리가 됐으면 좋겠습니다."

앵커 : "알겠습니다. 상가권리금 문제 알아봤습니다. 상가세입자협회, 김영주 변호사와 알아봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다."