상가 권리금 법적 보호…실효성은 ‘글쎄요’

5년전 용산참사의 도화선이 되고, 지난해에는 힙합그룹 리쌍을 구설에 오르게 하는 등 문제가 끊이지 않았던 상가 권리금에 대해 정부가 해법을 내놨다. 권리금을 법제화해 기존 임차인이 지불한 권리금을 법적으로 보호하겠다는 것이다. 하지만 이같은 보장을 입증해줄 표준계약서 작성을 의무화하는 대신 권고하는데 그쳐 실효성에 논란이 일 것으로 보인다.

오늘(24일) 정부는 이같은 내용을 포함한 '상가임차권 및 권리금 보호방안'을 내놨다. 방안에 따르면 정부는 권리금에 대한 법적 근거를 마련하고, 건물주(임대인)에게 임차인이 주선한 후속 임차인과의 계약을 체결하는 협력 의무를 부과한다. 또 임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위에 대해서는 손해배상 책임을 지도록 할 예정이다.

또 건물주가 새로 바뀌어도 임차인의 계약기간을 5년간 보장하는 제도를 현행 환산보증금 4억원 이하 임차인에서 모든 임차인으로 확대한다. 환산보증금이란 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 '(월세*100)+보증금' 금액을 말한다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세가 300만원이면 300만원에 100을 곱한 3억원에다 보증금 1억원을 더해 환산보증금은 4억원이 되고, 보증금 2억원에 월세 200만원일 경우에도 역시 환산보증금이 4억원이 되는 식이다. 통상 홍대, 강남역 등 입지가 좋은 상권의 경우 작은 점포여도 환산보증금이 4억원을 넘겨 권리금을 제대로 보호받지 못했는데 이번 개선을 통해 이들 역시 보호 대상이 될 수 있다는 얘기다.

정부는 이같은 권리금 보호방안을 통해 약 120만명에 달하는 임차상인의 권리금이 보호받을 수 있을 것으로 추정했다. 292만명에 달하는 소상공인 수에 임차점포비율(74.8%)과 권리금 수수비율(55.1%)을 따진 숫자다.

하지만 이같은 보호방안이 실제로 얼마나 효과를 볼 수 있을지는 미지수다. 정부가 임대인과 임차인이 작성할 상가임대차 표준계약서에 권리금 관련 내용을 추가해 새로 보급하기로 했는데, 이 표준계약서의 사용을 의무화하지 않겠다고 밝혔기 때문이다. 정부는 각 부동산중개인에게 표준계약서 사용을 권고하겠다고 밝히고 있지만 실제 부동산 중개업소에서 이를 얼마나 사용할지는 알 수 없다. 특히 상가권리금은 소득세법상 '기타소득'의 하나로 과세대상이어서 받은 권리금에 대해서는 신고의무가 부여되고, 소득세, 주민세, 부가가치세를 내야 한다.

당장 국세청이 권리금을 조사해 과세하겠다고 선언한 것은 아니지만 건물주나 임차인은 권리금을 받는 입장에서 혹시 모를 세금 부담 때문에라도 새로 만들어질 표준계약서 사용을 꺼릴 수밖에 없다는 얘기다. 정부가 권리금 보호방안을 최초 발표했던 지난 2월에도 많은 전문가들은 권리금 보호를 위해서는 표준계약서 의무화가 필수적이라고 지적한 바 있다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "5년 계약기간을 보장하는 범위를 모든 임차인으로 확대하고, 임대인에 손해배상 책임을 지도록 한 것은 일단 잘 만들어진 것으로 평가할 수 있다"면서도 "표준계약서 사용을 의무화하지 않은 것은 아쉬운 부분"이라고 평가했다. 그는 "의무화까지 됐으면 좋았을텐데 이게 안돼서 잘못하면 더 애매한 분쟁이 벌어질 수 있게 됐다"며 "관할 구청이나 세무서에 이같은 사항을 신고토록 하고, 대신 세금을 감면해준다든가 하면 이같은 제도가 서서히 정착될 수 있을 것"이라고 지적했다.

국토부 관계자는 이와 관련해 "권리금을 주고 받는 계약은 사적거래인데, 이를 의무화해서 지키지 않으면 제재까지 가하는 것은 개입의 정도가 과도하다고 판단돼 계약을 의무화하지 않고 권고하는 것으로 했다"며 "또 의무화하면 오히려 음성화되서 실효성이 떨어질 수 있다"고 설명했다.