‘홀수 해의 저주’…이사철 최악의 전세난

-올해는 2015년 끝자리가 홀수로 끝나는 해에는 유독 전셋값이 더 오릅니다.

그러면 짝수해인 내년에는 전세난이 완화될까요.

-서울의 아파트 절반 이상이 전셋값 3억 5000만원을 넘어선 것으로 나타났는데요.

김규정 NH투자증권 부동산 전문위원과 긴급 진단해 보겠습니다.

안녕하십니까?

-안녕하세요.

-긴급 진단을 이제부터 좀 해 보죠.

홀수해의 저주라는 게 언제부터 이렇게 된 거예요?

-금융위기 이후부터라고 보시면 되죠.

그 이전에는 사실은 임대차계약법에서 전세계약 2년 단위로 진행된 게 88년 짝수해부터이기 때문에 오히려 짝수해에 전세가격이 더 많이 급등했었는데요.

금융위기 때 가격이 폭락했다가 2009년 홀수해에 급등하게 되면서 그 이후로는 2011년, 13년 홀수해에 오히려 더 많이 오르고 있어요.

-그러니까 전셋값이 오른 상태에서 시작해서 계속.

-계속 오르고 있습니다.

▼서울 아파트 전셋값, 절반 이상 3억 5천만 원▼

-그러니까 서울의 아파트 전세금 절반 이상이 3억 5000만원이다라고 말씀을 드렸는데요.

이게 평균가는 아니죠?

-이건 중간값이라고 용어로는 중위가격이라고 부르는데요.

서울 아파트를 전세가격 순서대로 줄을 세워보면 가장 중간에 있는 가격이 지금 3억 5092만원 정도로 3억 5000이라는 건데 평균가격도 3억 5000이 넘습니다.

오히려 중간값보다도 평균가격이 조금 더 높은 가격인 3억 5700만원대 형성되어 있어서 사실은 대다수의 서민층들도 전세를 구하려면 상당 금액을 마련하셔야 되는 상황이 됐죠.

-저 정도면 옛날에는 평이라 그랬지만 3.3제곱미터에 한 1000만원, 전셋값도.

-이미 서울의 전세가격이 단위당 1000만원이 넘어선 상태인 거죠.

-그런 거죠.

이 3억 5000만원이라는 가격이 어느 정도 오른 거냐 하면 한 달 전보다는 1.2% 정도 오른 건데요.

지난해하고 비교하면 19% 이렇게 올랐습니다.

2년 전보다는 33%.그러니까 재작년에 전세 계약하신 분들 이번에 재계약하려면 9000만원 정도를 더 올려줘야 한다 이런 얘기입니다.

2억 9000에 했던 것을 3억 5000에 해야 한다 이런 얘기네요.

이게 과거에도 이런 정도로 올랐습니까?요즘에 아주 더 폭등한 겁니까?

-실제로 금융위기 이후에 상당히 많이 올랐던 2011년 같은 경우에 연간 전세가격 상승률이 두자릿수, 10%를 넘었기 때문에 그때 재계약을 하신 분들은 사실은 더 많은 금액을 올려주셨어야 하는 경우도 있기는 했습니다.

하지만 아까도 지적하신 것처럼 계속해서 몇 년째 지금 전세가격이 오르고 있기 때문에 오른 가격에 더 보증금을 얹어주는 부담은 그만큼 크다는 거고요.

간단히 생각해 봐도 2년 재계약에 9000을 올려주시려면 전세계약하고 나서 1년에 4500만원씩은 꾸준히 저금을 해 놨어야 하는데.

-그러니까요.

웬만한 월급쟁이는 자기 연봉을 다 털어넣어도.

-한푼도 안 쓰고 모아야.

-맞습니다.

불가능할 수도 있고 이런 분들이 대출을 추가로 전세 때문에 더 받으셔야 되는 상황에 내몰리거나 아니면 더 열악한 지역으로 쫓겨나시거나 일부를 월세로 내는 반전세로 내몰리고 있다는 거죠.

-그나마 전세면 세입자들은 고마워합니다.

왜냐하면 요새 저금리 때문에 월세 또는 반월세라고 하죠.

이걸 선호하는 집주인들이 늘었기 때문인데요.

아파트뿐만이 아니라고 합니다.

빌라나 연립주택으로까지 이런 현상이 번지고 있다고 하네요.

화면 보시죠.

서울 서대문구에 있는 빌라와 연립 등 다가구 밀집지역입니다.

이 자치구에서만 이번 달 300건의 전월세가 거래됐습니다.

이 가운데 월세가 157건으로 전세 거래량을 오히려 추월했습니다.

실제로 올 들어 지난달까지 서울지역 다가구주택에서 월세 비중은 절반까지 올라갔습니다.

4년 전 통계를 작성한 이후에 사상 최고치입니다.

아파트 월세 비중이 아직 30%대에 머물고 있는 것과는 대조적입니다.

서민의 거주비 부담이 가중된다는 증거인데요.

전세에서 월세로 돌릴 때 적용하는 이자율을 따져보면 연립과 다세대 경우 법정기준보다 연 2%포인트나 높습니다.

-월세 지출하고 애들 학원비며 학비를 뺀 나머지로 생활해야 하니까 한 달 생활이 굉장히 빠듯합니다.

▼빌라, 아파트보다 전월세 전환율 높은 이유는?▼

-왜 아파트보다 빌라나 연립주택이 더 심할까요?

-빌라나 연립 같은 경우에 상대적으로 전세금 자체가 규모는 적은 시장이다 보니까 자산규모가 없어서 비싼 아파트 전세 같은 거 얻기 어려우신 분들이 비자발적으로 그 시장에 몰리게 되는 상황들이에요.

그래서 아파트보다는 먼저 월세 계약이 활성화된 상품시장이기도 하고요.

그러다 보니까 집주인의 입장에서 좀 더 세게 월세를 부를 수 있는 환경들이 마련이 됐고 보증금을 1000에 얼마, 2000에 얼마 이렇게 보증금을 작게 만들다 보니까 자산이 없어서 보증금 많이 내기 어려운 분들은 월세를 세게 불러도 어쩔 수 없이 계약을 하시게 되는 거죠.

그래서 법정보다 훨씬 과도하게 내시는 개별적인 사례들은 현재 많이 나오고 있는 상황입니다.

-그야말로 전월세 시장에서도 약한 고리가 바로 이런 다세대, 다가구주택이라고 봐야 되겠네요.

-그렇죠.

주거적으로 취약하신 분들이 내몰리는 저가주택시장에서 특히나 전월세 전환율이 높아지면서 월세를 어쩔 수 없이 선택하게 되면서 매달 지출도 너무 커지고 자산 축적이 어려워지는 거죠.

▼법정 전월세 전환율 6%, 실상은?▼

-전월세 전환율이라는 게 전세 살다가 월세로 옮길 때 월세를 어느 정도 이상 받지 마라 이런 건가 보죠.

-법정 상한선은 그런 의미입니다.

전환율 자체는 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이율을 말하는데요.

법정으로는 지금 6%로 정해져 있는데 실제 시장에서는 아까 통계에서도 보셨지만 연립은 한 8%대까지 통계상으로도 적용되고 개별적으로는 10에서 12%까지도 연 전환율이 적용되는 원룸 같은 것들도 많습니다.

-그러면 6%면 예를 들어서 5억의 전세를 살던 사람이 더 이상 못 올려주겠다, 월세로 바꾸자고 하면 월세를 내는 돈이 이를테면 300만원, 6%면.

이런 정도 이상은 월세를 못 받게 그렇게 나라에서 해 놨다 이런 얘기예요?

-그렇죠.

주택임대차보호법에 따르면 법정상한선은 6% 이렇게 돼 있습니다마는 사실 임대차보호법이 그렇게 법정 규제가 명확하게 되어 있는 건 아니고 거의 권고사항이다 보니까.

-5억 전세 사는 분들은 꽤 있을 텐데 5억 전세 살다가 한 달에 300만원씩 내라고 하면 월세로도 못 바꾸겠네요.

-그래서 요즘은 일부를 보증금을 줄이는 대신 그 부분만 전환율에 따라서 월세로 돌리는 반전세 같은 것을 취득하고 계시죠.

-그래서 반전세들 많이 하는군요.

-한번 전국 최고가 월세집이 공개돼서 화제가 됐는데요.

한번 보시죠.

잠실 한 아파트 보증금이.

CG가 없군요.

죄송합니다.

▼전국 아파트 월세 1위 1,050만 원▼

잠실의 아파트 한 보증금이 1억원에 월세금 1050만원에 달하는 아파트가 있다고 하는데 이게 왜 그럴까요.

왜 1000만원씩이나 내고 아파트에 거주하는 걸까요.

-방금 언급하신 그런 고액 월세 사례들이 대부분 서울 강남권에 고급 주택에서 단기간 월세로 사시는 경우에 많이 형성되는 케이스들인데 아무래도 보증금을 적게 최소한으로 내는 대신 매달 현금흐름이 좀 괜찮은 자영업자나 전문직 종사자나 이런 분들은 고액 월세를 취득하시기도 합니다.

그런데.

-그러면 1년이면 거의 1억이잖아요.

-그런 만큼 이걸 가지고 계속 거주하시는 건 아니고 단기 월세 사례로 보시면 되는데 다만 이런 것들이 서민들이 주거하는 월세 임대시장에도 점진적으로 영향을 줄 수는 있겠죠.

아무래도 고액 월세가 시장에 존재하기 때문에 전반적인 월세 임대료 상승을 부추기는.

-집주인들이 저기 푸르지오 거기도 1000만원 받는데 우리도 500은 받아야겠다.

저도 잠실 살아서 근처거든요.

-나도 올려받고 싶다.

-왜냐하면 교통 편하다고 그러는데.

그러면 뭐든지 거기 기준에 맞춰서 올려도 저기 1억이면 나도 얼마 내야겠네 이런 게 아닌가 싶고.

하나 걱정이라면 걱정이 세입자 입장에서는 전세가 이러다 없어지고 아주 그냥 월세, 고액 월세로 바뀌는 거 아닌가 하는 걱정도 있어요.

-방향성은 전세가 점점 줄고 월세가 점점 규모가 확대되는 쪽으로 가는 건 기정사실화로 받아들이셔야 될 것 같습니다.

-전세가 집값의 몇 퍼센트까지 올라가면 사라질까요.

-지금 평균 전국이 72% 정도 되는데요.

서울도 70%가 넘어섰고요.

그런데 그럼에도 불구하고 전세가격이 소폭이지만 계속 오르고 있어서 일부 구에서 나타나는 것처럼 80, 90 넘어가는 케이스들도 늘어날 것 같기는 합니다.

-그래도 전세가 유지될까요?

-일정 기간 동안은 저는 유지될 거다라고 봅니다.

아무래도 전세보증금 자체를 개인 사금융처럼 투자자금으로 쓰고 계신 집주인들이 있기 때문에 이게 급속도로 한꺼번에 전혀 없어지는.

-전셋값이랑 집값이랑 똑같아져도 전세제도가 유지될까요?

-그렇다면 좀 불가능한 거라서 제가 볼 때는 전세가격 비중이 100%까지 가는 시장으로 흐르지는 못할 거다라는 생각입니다.

왜냐하면 지금도 전세비중이 일정 부분 돼서 집값하고 격차가 줄어들면 그냥 집을 사버리거나 아니면 전세가 너무 부담스러워서 소위 깡통전세 걱정이 되니까 월세로 비자발적이지만 전환하시는 걸로 양분이 되고 있거든요.

그래서 완전히 전세가 없어지기까지는 시간이 좀 걸릴 것이고 그것을 버티지 못하는 전세금 상승분은 소비자들이 매매나 월세로 비자발적으로 어쩔 수 없이 이동하는 겁니다.

-그러니까 빚 내서 집을 사든가 아니면 월급의 한 6, 70%씩 월세 내면서 사든가.

-주거비 소비를 늘리게 되는.

▼전셋값 더 내느니 빚내서 집 산다?▼

-전셋집 찾기도 어렵고 그리고 또 전셋값이나 매매값이나 거의 차이가 안 나면 이쯤에서 사야 되나 고민하는 분들 많을 것 같은데 이쯤이 적기일까요?어떨까요?

-이미 주택가격 상승 수준이나 폭은 제한되어 있기 때문에 투자 수익률 면에서 적기를 따지기는 어렵습니다.

다만 저희 입장은 전세가격이 워낙 계속 오르고 있고 전세물건 부족 상황이 지속되고 있기 때문에 주거 불안정을 느끼시는 분들이 많거든요.

특히 자녀가 취학하게 되거나 이런 분들은 일정 기간 정착이 필요하신데.

-학교 옮기기도 그렇고.

-어쩔 수 없이 전세금 부담 때문에 계속 다른 지역으로 이동하실 수는 없어서 그런 분은 적정한 대출로 주택마련이 가능하시다면 한 채 정도 주택마련은 고려를 해 보셔야 될 것 같습니다.

-적정한 대출이라는 게 한 30%?20% 정도 말씀하시는 건가요?

-현재 집값의 이론적으로 보자면 3, 40% 아래쪽에서 형성하시는 게 맞습니다마는 사실 대다수의 세입자들이 이미 전세대출을 갖고 계시기 때문에 추가 대출을 받으시게 되면 5, 60%까지 실질 대출 비중은 높아지시는 케이스가 많습니다.

-무리가 될 수 있죠.

-그렇다면 무리가 될 수 있겠죠.

-제가 부동산 전문가들 나오실 때마다 여쭤보는 건데 집을 안 사는 분들 중에 첫째 돈이 없어서가 있고 돈이 없으니까 빌려야 되는데 돈 빌려서 집 샀는데 2년 후에 집 분양이 엄청 많이 돼서 입주돼서 집값 내려가면 이거 나만 혹시 막차 타는 거 아니야 이런 걱정 때문에 망설이는 분들도 계시거든요.

-많습니다.

-집값이 2년 후에 좀 내릴까요?-지역별로 좀 차이가 있다고 보셔야 될 것 같습니다.

특히 최근에 분양공급이나 주택 인허가가 늘어나서 2년 후, 3년 후에 대량 입주가 우려되는 지방 대도시들은 특히 주의를 하셔야 되고요.

경기도도 지금 신도시나 택지쪽에 집중 공급이 많이 됐습니다.

그래서 입주가 몰리면서 입주시기에 가격 하락이 나타날 수 있다고 분석이 되고 있고요.

다만 서울 같은 경우는 상대적으로 최근에 입주량이나 신규 분양이 다른 도시보다는 조금 적었습니다.

그래서 정비사업도 최근에 활성화되고 있어서 그것들이 맞물리면 다른 지역보다는 2년 후의 상황이 서울쪽은 계속 전세 상승이나 아파트 부족이 조금 있지 않을까라고 보고 있습니다.

그래서 지역의 수급을 면밀히 따져보실 문제인 것 같습니다.

▼전셋값 고공행진, 언제쯤 멈추나?▼

-그러니까 전세가가 무섭게 오르고 있잖아요.

말씀하신 대로 금융위기 이후에 쪽 오름세라고 볼 수 있을 것 같은데요.

그렇다고 사자니 또 집값이 더 이상 오르지 않을 것 같고 약간 이런 고민이 있으실 것 같은데요.

전문가로서 전세가가 얼마까지 고공행진할지 예측해 주실 수 있나요.

-상승세는 지속될 것 같습니다.

일단 금리가 이후에 오를 거다라는 예고는 되어 있지만 오르는 속도에 비하자면 계속 월세전환이 빨리 될 거다라고 예측이 되거든요.

그러면 구조적으로 시장에서 월세물건 찾기는 점점 어려워질 것이고 소비자분들은 여전히 집 사기를 꺼리면서 전세를 찾고 있어서 수급 불균형 때문에 전세가격은 계속 상승 추세를 유지할 거다라고 봅니다.

그래서 그분들이 어쩔 수 없이 매매로 빚을 내서 이동을 하시거나.

-월세값도 계속 오른다고 봐야죠.

-월세는 그동안 상대적으로 공급이 풍부해서 가격은 좀 하향안정 추세였는데 최근에는 월세가격도 오르는 추세로 점점 돌아서고 있습니다.

그래서 조금 중장기적으로 봤을 때 월세가격도 오를 가능성이 있어서 전환율 가이드의 확고한 확립이라든가 임대주택 공급을 통한 월세 안정화 방안들이 빨리 실현이 돼야 하는 상태입니다.

-그러니까 타이밍, 시기를 실기하지 말고.

-그렇죠, 그게 중요하죠.

-잘 들었습니다.

고맙습니다.

-감사합니다.