[친절한 판사들] 아파트 허위광고…손해배상 책임은?

<앵커 멘트>

일생 생활에서 꼭 알아둬야 할 법률 상식을 판결을 통해 알아보는 <친절한 판사들> 시간인데요.

최근 아파트 분양 시 허위 ․ 과장 광고로 인한 손해배상청구 소송이 잇따르고 있는데요.

먼저 어떤 사건인지 영상으로 준비해 봤습니다.

“2000여 평 삼림욕장을 단지 앞에 소유하게 됩니다”

한 아파트 분양 당시의 광고 문구인데요.

그러나 아파트 옆에 실제로 조성된 녹지의 면적은 광고했던 면적의 절반도 안 되는 규모에 불과했습니다.

아파트 광고에 현혹돼 분양계약을 한 사람들은 시행사와 시공사를 상대로 손해배상청구 소송을 제기했는데요.

과연, 법원은 이 사건에 대해 어떤 판결을 내렸을까요?

네... 아파트를 분양받을 경우 직접 집을 확인하고 계약을 할 수 없기 때문에 시행사나 시공사가 제시하는 광고나 말을 믿고 계약을 하게 되는데요.

이런 구조 때문에 허위 ․ 과장광고로 인한 피해도 적지 않습니다.

주선아 판사와 함께 이럴 경우 손해배상 책임을 물을 수 있는지 자세히 알아보겠습니다.

안녕하십니까?

<질문>
아파트 허위광고로 인한 피해... 이 사건에 대해 먼저 1심과 2심 판결부터 알아볼까요?

<답변>
네, 이 사건에서 1심과 2심 법원은 각각 다른 결론을 내렸습니다.

1심 법원은 손해배상책임을 인정하지 않았습니다.

분양광고 중에서 삼림욕장을 만들겠다는 내용은 나중에 변경될 수도 있는 사항이어서 분양계약의 내용이 아니라고 봤기 때문입니다.

그러나 2심 법원의 판단은 달랐습니다.

분양계약자들은 아파트 허위․과장 광고로 분양대금의 7%에 해당하는 재산적 손해를 입었다고 주장하면서, 손해배상을 청구했습니다.

이에 대하여 2심 법원은 재산적 손해는 확정할 수 없다고 보면서, 정신적 손해를 인정해서, 시행사와 시공사가 분양을 받은 사람들에게 분양대금의 3%에 해당하는 금액을 위자료로 지급해야 한다고 판결했습니다.

<질문>
1심과 2심의 판결이 이렇게 달랐는데... 그렇다면, 대법원은 어떤 판결을 내렸나요?

<답변>
대법원은 분양대금의 3%에 해당하는 금액을 위자료로 지급하라는 내용의 2심 판결을 확정했습니다.

최근 친환경 주거지에 대한 관심이 높아지면서, 아파트 주변 녹지 공간에 대한 소비자들의 관심도 크게 높아졌기 때문에, 아파트 옆에 어느 정도 규모의 녹지 공간이 있는지는 분양계약에 있어서 중요한 내용이라고 본 것입니다.

이 사건에서는 녹지 규모가 800평 미만인데도 시행사가 그 2.5배에 해당하는 약 2,000평 규모의 삼림욕장이라고 표시한 것은 허위․과장 광고에 해당하므로, 손해배상책임이 있다고 본 것입니다.

<질문>
아파트 분양을 둘러싼 분쟁은 여러 종류가 있는데요.

지자체의 사업계획을 이용해 광고를 했는데 사업이 무산되는 경우도 있고요, 시행사나 시공사가 약속한 자재를 사용하지 않은 경우도 있죠.

이런 경우에도 손해배상청구가 가능한가요?

<답변>
네, 이번 사건처럼 분양광고에 과장이나 허위 내용이 있다고 해서 언제나 손해배상책임이 인정되는 것은 아닙니다.

광고내용이 분양계약의 내용으로 포함이 되고, 중요한 사항에 관한 구체적인 내용을 비난받을 수준으로까지 허위, 과장한 경우이어야 손해배상을 받을 수 있습니다.

대법원은 아파트 분양광고 중에서 아파트의 외부 모습이나 재질 등에 관한 것, 부대시설에 해당하는 것은 분양계약에서 중요한 내용에 해당한다는 입장을 취하고 있습니다.

다시 말씀드리면, 아파트 외형에 관련된 것이거나 분양자가 자기 의지로 설치할 수 있는 것이라면, 분양계약의 내용으로 포함된다는 것입니다.

예를 들어, 바닥재를 원목 마루로 한다든가, 유실수 단지를 조성한다든가 하는 내용은 아파트 외형에 관련된 것으로 분양계약의 내용으로 포함된다고 볼 수 있습니다.

이런 부분에 대하여 허위나 과장 광고가 있었다면 손해배상책임이 인정될 가능성이 높습니다.

반면에, 도로 확장이나 국립대 이전, 전철 복선화 관련 광고처럼 외부적인 요인에 따라 크게 좌우되는 사항은 분양계약의 내용으로 포함되었다고 인정되는 어렵다고 하겠습니다.

<질문>
그렇다면 통상, 아파트를 분양할 때 허용되는 광고의 범위는 어디까지인지도 궁금한데요?

<답변>
네, 아파트 분양 시 광고와 관련하여, 표시․광고의 공정화에 관한 법률, 즉, ‘표시광고법’에서 허위․과장 광고에 관한 규정을 두고 있습니다.

표시광고법은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓 광고나 과장 광고를 금지하면서, 이를 위반한 경우에 손해배상책임을 진다고 규정하고 있습니다.

대법원은 표시광고법상의 허위․과장 광고에 해당하는지는 일반 소비자가 광고를 받아들이는 전체적인 인상을 기준으로 보아서 객관적으로 판단해야 한다는 입장을 취하고 있습니다.

또, 상품 광고에 과장이나 허위가 있고, 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도가 아니라, 거래에 있어서 중요한 사항에 대하여 비난받을 정도의 방법으로 허위로 알린 경우에는 표시광고법 위반에 해당한다고 보고 있습니다.

<질문>
아파트의 경우 일반 상품과 비교할 수 없을 정도로 고가여서 아파트 분양계약을 할 때 더 큰 주의를 기울여야 할 텐데요...

유의해야 할 사항 있다면, 마지막으로 짚어주시죠?

<답변>
네, 다른 광고와 마찬가지로 아파트 분양광고의 경우에도 어느 정도 과장되거나 사실과 다른 부분이 있을 수 있습니다.

분양계약을 체결할 때에는 이러한 점을 염두에 두어야 합니다.

또 분양광고에 허위나 과장이 있다고 해서 모든 경우에 손해배상을 받을 수 있는 것은 아니고, 아파트 시가와 관련된 재산적 손해를 증명하기가 쉽지 않습니다.

오늘 말씀드린 사건에서도 재산적 손해는 인정되지 않았고 정신적 손해, 즉 위자료만 인정됐습니다.

따라서 아파트 분양계약을 맺을 때에는 광고내용만 전적으로 믿을 것이 아니라 광고내용이 현실적으로 실현가능한 것인지를 꼼꼼히 확인해 봐야 합니다.

<앵커 멘트>

네... 오늘 말씀 감사합니다.