서울 전셋값 5천만 원 ↑…전세가율 최고

올해 서울 전셋값이 평균 5000만원 올랐다고 하죠.

웬만한 직장인 1년치 연봉보다 많은 겁니다.

연봉을 다 넣어도 전셋값 오른 거 겨우 메울 정도라는 건데 지금 6년이 넘게 줄기차게 전세값이 오르고 있는데요.

잡히기는 할까요?

-전세값 상승 원인과 향후 전망에 대해서 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원과 함께 짚어보겠습니다.

안녕하십니다.

-안녕하세요.

-먼저 전셋값이 오르고 있는 상황을 저희가 화면으로 간단히 설명 한번 드리고요.

보여주시죠.

-3억원 정세 가지고 있는 건 없고요.

제가 가지고 있는 건 3억 9000만원짜리 하나.

-어휴, 3억 9000만원이요.

요새는 그때보다 2년 전보다 힘든 것 같습니다.

그때도 만만치가 않았었거든요.

-전세 물건 자체가 없어요.

금액 자체가 문제가 아니라 1억원을 가지고 오나 3억원을 가지고 오나 4억원을 가지고 오나 똑같아요.

-전세 물건 자체가 없다는 건데요.

이런 분위기 속에서 평균 6000만원 이상 오른 거죠.

지난해 말 평균 3억 3000만원 수준이었는데 올 10월 기준으로 3억 8000만원, 5000만원 오른 건데 평균 2100만원 정도 오른 전국 평균에 비해서 배 이상 오름폭이 컸습니다.

특히 강남구는 9000만원이나 넘게 올랐고요.

송파구와 서초구도 7000만원 이상 올랐습니다.

-강남구와 서초, 송파구 등 강남권에서는 재건축으로 인해서 이주 수요가 급격하게 늘어나는 현상이 발생하면서 이러한 수요가 확산되는 것으로 인해서 전세가격도 계속해서 올라가고 있습니다.

-그러다 보니까 서울에서 못 살겠다 해서 서울을 벗어나서 경기도 지역에서 집을 사겠다는 이른바 전세난민도 늘고 있습니다.

-전세 물량도 별로 없어서 아무래도 서울에서 전세로 사는 것보다 조금 벗어나더라도 집을 사는 게 낫다고 생각합니다.

-전세 물량은 없는데 옮겨야 할 사람은 더욱 많아지는 상황에서 지금 최악의 전세난이 계속되고 있습니다.

-일단 전세를 구하려고 해도 물건 자체도 없는 것도 문제지만 오르는 것도 이건 예전처럼 몇 천 단위가 아니라 억씩 오르는 경우도 참 많거든요.

얼마나 많이 오른 건가요?-좀 전에 재건축 이주와 함께 강남권, 특히 서울을 많이 올렸다는 리포트도 보셨는데 서울지역 올 들어서 아파트 전세가격이 13% 이상 올랐습니다.

지난해 연간 상승률의 2배를 벌써 넘어선 수치고요.

2006년 이후로 연간 상승률을 비교해 보셔도 가장 높은 상승률을 기록하고 있습니다.

▼ 최악의 전세난 실태는? ▼

특히 이제 전세가격이 떨어졌던 금융위기 이후 2008년하고 비교해 보면 주요 대도시들이 대부분 2배 이상 전세가격이 오른 상황입니다.

그때 만약에 예를 들어 1억 정도로 가능했다고 한다면 지금은 2억 이상은 있어야 전세를 구할 수 있다는 거죠.

-예전에는 전세값이 올라도 또 내려가기도 하고 2000년 몇 년인가요.

▼ 전세가 고공 행진. 이유는? ▼

잠실에 새 아파트 단지 확 풀렸을 때는 역전세 현상이라고 할 정도로 전세값이 많이 떨어지고 그랬는데 왜 이제는 그런 현상이 없이 계속 오르기만 하는 겁니까?-전체적으로 집을 사지 않는 수요 심리 때문에 전세시장의 수급 불균형이 해소되지 않기 때문인데요.

그리고 특히 서울 같은 경우는 전체적으로 또 최근에 재건축이 활발하지 못하면서 입주량도 줄었고 전세물건을 찾기는 어렵고 수요자들은 전세를 고집하다 보니까 수급 불균형이 계속되면서 가격은 꾸준히 오르고 있습니다.

그럼에도 불구하고 사람들이 집을 사기 위해는 불안한 심리를 가지고 있기 때문에 당분간 지속될 수밖에 없는 상황이죠.

-전세집은 없는데 월세집은 또 있어요.

아무래도 금리가 낮으니까 월세로 바꾸는 집주인들이 많은 건데 얼마나 많이 이렇게 바꾸나요?

-실제로 서울지역 아파트 시장 같은 경우는 다른 지역보다 전세금도 비싸기 때문에 월세로 돌리기가 쉽지 않습니다.

그런데도 불구하고 최근 거래가 일어나는 전세나 월세 거래량 비중을 따져보면 월세계약이 서울 아파트 시장에서도 벌써 40%를 넘어서고 있습니다.

10건 거래를 하면 전세가 한 6개, 월세를 한 4건 이상 거래하고 있다는 거고요.

-반전세 이런 것도 있나요.

-반전세까지 치면 더 많이 일어나고 있는 상황이죠.

-지금 제가 강남에 돈이 좀 있으신 아주머니들으 만나 보니까 이건 뭐 지금 은행금리는 너무 낮고 그다음에 상가도 수익이 잘 안 되고 오피스텔도 그렇고 강남에 아주 알짜 아파트 사서 월세 받는 게 제일 좋다.

세금 관계도 그게 더 좋고.

그렇다는 얘기예요.

월세 가격이 좀 내려가는 긍정적인 면도 있을까요.

-사실 그동안은 월세를 공급하시는 분들은 많고 시장의 수요자들은 월세를 좀 비선호하다 보니까 월세 공급이 더 많아서 가격이 약보합세를 보이는 현상이었습니다.

그런데 최근에는 전세가 꾸준히 오르면서 월세 전환되는 월세 임대료 자체도 오르는 상황으로 전환이 되고 있고요.

그래서 지금은 전세뿐만 아니라 물량이 늘어난 월세가격도 오르기 시작했습니다.

그래서 사실 임차인 입장에서는 전세를 선택하기도, 월세를 선택하기도 둘 다 쉽지 않은 상황이죠.

-이런 것을 갭투자자들이라고 하더라고요.

그러니까 매매가격이랑 전세가격이 얼마 안 나니까 얼마만 좀 보태면 집을 살 수 있으니 이걸 사서 시세차익을 노리는 이런 투자자들도 집값을 올리는 데 한몫 하고 있는 건가요.

▼시세 차익 노리는 ‘갭 투자’ 기승 ▼

-그렇다고 볼 수 있을 것 같습니다.

지금 서울이나 전국적으로 아파트 시장에 전세가격 비중이 매매가격의 70, 2%를 이미 차지하고 있고 지역별로는 80%, 90%까지 가는 동네들도 생기고 있습니다.

그렇다 보니까 한 3억 정도의 매매가격이다라고 하면 전세 가면 2억 5000원에서, 7000까지 되고 본인의 자금은 굉장히 적게 들어갈 수 있는 투자가 가능하다는 것이죠.

그래서 전세금을 높여서 본인의 투자는 줄이고 이렇게 투자하시는 분들이 전세금의 부담을 전가시키고 있다라고 봐야 할 것 같습니다.

-전에도 전세 끼고 집 사는 분들은 많기는 했는데 더 그런다는 얘기시죠.

그런데 강남쪽에 가보면 말이에요.

전세가격이 십 몇 억하는 아파트들도 있어요.

그러면 그분들은 돈이 있다는 얘기인데 사실 정부에서는 이런 분들에게 집 사라.

대출 조금 더 해 줄 테니까.

이런 정책을 폈던 거잖아요.

그런데도 일부 집을 강북에 사시는 분도 있지만 여전히 상당수의 분들이 어떻게 해야 되나 관망하고 있어요.

왜 그런 걸까요?

▼ 집 사야 하나? 말아야 하나? ▼

-상황은 집값이 많이 오를 것 같지가 않다.

과거처럼 꼭 집을 보유해야 되거나 투자할 마음이 별로 없다라는 게 문제가 될 텐데요.

전세로 이렇게 특히 고액전세로 사시는 분들은 사실 집 살 여력이 되시는 분들인데 그럼에도 불구하고 본인이 직장과 좀 더 가까운 곳, 더 살기 좋은 곳에 선택적으로 전세나 고액월세를 선택해서 살고 계신 상황이고.

내년 시장까지 조금 길게 보면 대출규제 강화라든가 아니면 공급증가 이런 것 때문에 집값이 또 오를 것 같지 않단 말이죠.

그래서 계속 집을 안 사고 시장에서 버티고 계신 분들이 늘어나는 상황이고.

그런데 문제는 이렇게 선택적으로 고액전세나 월세를 사시는 분들은 그나마 좀 괜찮은데 괜찮은데.

저소득층이 선택하는 시장까지 이런 전반적인 전세 상승이 일어나고 있다 보니까 실제 고통을 크게 느끼시는 분들은 그런 자발적인 선택자들이 아니라 어쩔 수 없이 집을 못 사고 전세나 월세로 밀려나가시는 분들이 되겠죠.

그래서 그런 분들을 위한 대책들은 계속 고심을 하고 있는 상황입니다.

-부모님 세대들만 해도 우리는 집이 꼭 있어야 한다라는 생각이 많이 강했었던 것 같아요.

요새 젊은 사람들이랑 얘기를 많이 해 보면 그 돈을 왜 깔고 앉아 있느냐 이런 식의 비용으로 생각을 많이 하더라고요.

그러니까 굳이 사야 할 필요가 없다.

그렇기 때문에 전세값이 올라도 전세를 하는 게 맞다라는 생각하는 사람들도 많은데 지금 어떤가요.

전셋값이 올라도 전세를 계속 유지해야 되나요.

아니면 무리해서라도 집을 사야 되나요?

-그건 수요자들의 사실은 상황에 따라서 조금 다르기도 하고 지금처럼 주택가격의 전망이나 이런 게 불투명할 때는 사실은 맞다, 틀리다를 따지기는 좀 어려운 문제인데요.

결국에는 지금 전세를 포기하고 매매를 선택하시는 분들의 입장이 아무래도 전세난이 서울 수도권에서 또 좀 더 길게 지속이 될 것 같다 보니까 보니까 2년 단위로 재계약을 하는 고통이라든가 이사나 중개수수료 이런 것들의 부담도 만만치 않다는 말이죠.

그래서 그런 것들을 전반적으로 고려해서 내가 그냥 자발적으로 내 가족의 주거안정을 위해서 집을 사야겠다라는 결정을 내리는 쪽으로 변화하고 있는 상황인 것 같습니다.

-식구들이 많거나 아이가 있으면 아무래도 안정을 찾아야 되니까.

-전세를 사야 하니까 시달리니까 버티고 버티나 집을 사자 이런 분들도 있기는 있는데 지금 전셋값과 집값 하고 매우 유동적인데 과거에는 강남 집값이 오르면 강북 집값도 오르고 수도권 집값도 같이 올랐잖아요.

그러니까 이제 오를 것이다라고 보고 집을 샀는데 지금은 강남쪽에서는 아주 비싼 데는 비싼데 안 오르는 데는 안 오르거든요.

이런 집값 차별화 현상이 외국에서는 흔한 일 아닙니까?우리도 그런 방향으로 가게 될까요?

-지금 이미 그렇게 움직이고 있다고 봐야 될 것 같습니다.

방금 말씀하신 것처럼 강남이라든가 이런 데는 최근에 4000만원대가 넘는 고가아파트 분양도 굉장히 잘되고.

-3.3제곱미터.

-그렇죠.

그래서 아파트 가격도 이런 상황인가 하면 또 저소득층이 몰려 있는 데서는 집값이 또 크게 오르자니 양극화가 굉장히 심각해지고 있는 거고요.

전반적으로는 주택 공급량 자체가 예전만큼 절대부족한 상황은 아니다 보니까 앞으로 시장에 변곡상황이 올 때는 그런 양극화 정도가 점점 벌어지게 될 겁니다.

지금 혹시 무리해서 대출을 많이 받아서 집을 사신 분들 중에서 좀 이런 수요 비선호지역이라든가 저소득층 지역에서는 사실은 상황이 달라지게 되면 그런 지역은 집값이 오히려 더 떨어지고 비싼 지역은 더 오르거나 안정적으로 유지되는 이런 상황들이 벌어질 수 있다는 거죠.

-당장 전세를 피하기 위해서 빚을 내서 무리하게 집을 사셨을 때 또 생각해 봐야 될 것이 취득세도 있고요.

이자비용도 다달이 나갈 것이고요.

여러 가지 세금비용을 생각하면 또 매매를 선뜻 하라고 하기도 참 어려운 상황 아닙니까?집을 샀을 때 어떤 비용들을 치러야 되나요?

▼ 향후 주택 시장 전망? ▼

-지금 중요한 것들은 말씀해 주셨는데요.

기본적으로 주택을 보유하고 있으면서 내야 되는 재산세라든가 이러한 보유에 들어가는 비용들이 있을 거고요.

그리고 자산 규모가 이렇게 딱 정형화된 자산규모가 늘어나면서 여러 가지 보험료의 증가라든가 이런 부분들도 무시할 수는 없는 상황입니다.

그런데 실제로는 그런 추가비용에 대한 부담보다는 주택을 통한 투자수익 실현 이런 것들에 대한 기대가 과거하고는 현저히 달라졌기 때문에 집 사기를 포기하고 그냥 편하고 좋은 지역에서 거주하는 이런 유목민 같은 생활들을 선호하시는 경향들이 점점 심화되는 것 같습니다.

주택시장 전망 마지막으로 한번 짤막하게 해 주세요.

-지금 서울 수도권 같은 경우에는 입주도 부족하고 재건축도 본격화되고 있어서 구조적인 만성 전세난이 조금 더 길게 이어질 수밖에 없는 상황입니다.

그래서 불안정한 상황이라서 매매로 어쩔 수없이 가시거나 월세로 떠밀리는 수요자들의 불안이 가중될 수밖에 없고요.

주택시장 전체적으로 내년에 올해 또 전세뿐만 아니라 집값도 꽤 올랐거든요.

상승세가 둔화되고 입주가 시작되는 곳들에서는 가격 부침도 좀 나타날 수 있는 상황으로 예측하고 있습니다.

-하여튼 가격 오름세는 조금 둔화될 것이다, 매매의 경우에는.

그렇게 예측을 하시는 거군요.

알겠습니다.

오늘 말씀 잘 들었습니다.

-고맙습니다.

-감사합니다.