[법률 톡톡] 부동산 컨설팅 해준다며 법정수수료 이상 받으면?

<앵커 멘트>

생활에 필요한 법률상식을 알아보는 법률톡톡 시간입니다.

부동산 중개업체가 컨설팅 회사를 동원해 컨설팅 서비스를 제공하고 대금을 추가로 받았는데요.

과연, 이런 행위가 적법한 행위였을까요?

전현정 전 서울중앙지법 부장판사와 함께 자세히 알아보겠습니다.

<질문>
부동산 중개 과정에서 별도의 컨설팅 계약을 하는 방법으로 법정 중개수수료 이상의 보수를 받는 것...

업계의 관행처럼 여겨져 왔는데요.

먼저 어떤 사건인지부터 정리해 주시죠?

<답변>
A사는 2012년 컨설팅 회사와 부동산에 관한 컨설팅 계약을 했습니다.

A사가 소유하는 부동산을 125억 원 이상의 가격으로 매도할 수 있도록 컨설팅 서비스를 받기로 하고, 그 대금으로 2억 2천만 원을 지급하기로 했습니다.

그 후 A사는 서울 강남 부동산을 대전의 한 호텔과 교환하는 계약을 체결하면서 부동산중개법인에 중개수수료로 1억 1천만 원을 지급했습니다.

또 컨설팅 회사에는 이와 별도로 2억 2천만 원을 지급했습니다.

컨설팅 회사와 부동산중개법인은 명칭이 유사하고 같은 직원을 고용하고 있어 밀접한 관계에 있었던 것으로 보입니다.

그런데 나중에 분쟁이 생겨 A사는 부동산 교환계약을 합의 해제했습니다.

이후 A사는 컨설팅 회사를 상대로 컨설팅을 해준 것이 없다며 컨설팅비를 돌려달라고 소를 제기했습니다.

<질문>
1심과 2심이 상반된 판결을 내놓았다죠?

<답변>
네, 그렇습니다.

컨설팅 회사가 많은데, 보통 경매 물건에 관한 상담을 해주기도 하고, 부동산 개발이나 이용에 관한 상담을 해주고 보수를 받습니다.

그런데 컨설팅업체는 부동산 중개를 할 수 없고 중개수수료, 즉 중개보수도 받을 수 없습니다.

이 사건 부동산에는 원래 근저당권과 가등기가 설정되어 있고 압류도 되어 있는 상태에서 경매가 진행되고 있었습니다.

컨설팅 회사의 행위가 실질적으로 중개 업무에 불과한 것인지, 아니면 중개업무의 범위를 넘어선 컨설팅인지 여부가 쟁점이 됐습니다.

먼저, 1심 법원은 컨설팅 용역비를 반환할 필요가 없다고 판단했습니다.

A사는 부동산에 대해 진행되고 있던 경매를 무마하는 동시에 부동산을 최적의 조건으로 매도하여 수익을 얻을 수 있도록 용역계약을 체결한 것이라고 보았습니다.

결국 컨설팅 회사가 중개행위를 벗어난 컨설팅도 했다고 보아 컨설팅비를 돌려줄 필요가 없다고 판결한 것입니다.

하지만 2심 판단은 달랐습니다.

먼저, 컨설팅 회사가 교환가격을 조율했는데, 이 부분은 전형적인 부동산 중개행위에 해당한다고 봤습니다.

또한 대금을 지급받아 부동산의 담보권자에게 직접 지급하는 데 도움을 줘도 중개행위의 부수적 행위라고 봤습니다.

결국 컨설팅 회사가 부동산 중개 업무를 넘어서는 용역을 제공하지 않았으므로 당시 시행되던 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 (현재는 공인중개사법)’에 따라 계약을 무효라고 하면서 컨설팅비를 반환하라고 판결했습니다.

<질문>
그렇다면 대법원은 어떤 판결을 내렸습니까?

그 의미를 설명해 주시죠.

<답변>
대법원은 2심 판결이 정당하다고 판단했습니다.

부동산 중개는 매매, 교환 또는 임대차를 알선하는 것입니다.

중개행위인지 여부는 객관적으로 보아 거래의 알선이나 중개를 위한 행위인지 아닌지에 따라 판단합니다.

이 사건에서 컨설팅 회사의 행위는 부동산의 교환을 알선하기 위한 부동산 중개행위나 그 부수행위라고 볼 수 있습니다.

부동산 중개와 함께 컨설팅 계약을 했기 때문에, 부동산 중개 업무를 넘어서는 용역을 제공한 경우에만 컨설팅비를 받을 수 있다고 한 것입니다.

중개를 한 법인과 컨설팅을 한 회사가 다르기 때문에, 어려운 문제가 있습니다.

대법원은 이 사건에서 ‘부동산 중개에 부수적인 행위’는 있었지만, 이를 넘어선 컨설팅은 없다고 봤습니다.

이는 컨설팅을 통해 공인중개사법을 피해가려는 행위를 막으려고 한 것으로 보입니다.

<질문>
이 사건은 부동산 중개보수가 큰 경우라고 할 수 있는데요.

보통 이사를 하거나 집을 사거나 팔 때 중개보수 문제로 다툼이 벌어지기도 하는데 부동산 중개보수에 대한 규제는 어떻게 되어 있나요?

<답변>
중개업자가 공인중개사법에 정한 한도를 초과하여 중개보수를 받는 행위는 허용되지 않습니다.

구체적인 한도는 특별시 등의 조례에서 정하고 있고, 지역에 따라 보수 한도가 다릅니다.

초과부분은 강행법규에 위반한 것으로 보아 지급하지 않아도 됩니다.

만일 중개보수를 모두 지급한 경우에는 초과부분을 돌려줘야 합니다.

가령 중개보수로 200만 원을 지급했는데, 법령이 정한 한도가 100만 원이라면 초과부분인 100만 원을 돌려줘야 합니다.

초과 부분인지 판단하는 경우에 그 명목이 컨설팅 등 다른 명칭으로 되어 있어도 실질이 중개보수라면 컨설팅비가 아니라 중개보수입니다.

<질문>
부동산계약이 성사되지 않거나 무효화되더라도 중개보수를 지급해야 하나요?

<답변>
부동산거래가 성사되지 않는 경우에는 별도의 약정이 없는 한 중개보수를 지급하지 않는 것이 원칙입니다.

그러나 거래가 성사된 다음 당사자들이 자발적으로 매매를 해제하기로 합의한 경우에는 중개보수를 지급해야 합니다.

<앵커 멘트>

네, 오늘 말씀 감사합니다.