[인터뷰] 박원갑 수석전문위원(KB국민은행 부동산) “정부 대책에도 집값 고공비행 다시 나타나…금리가 낮아 부동산에 관심 많아” ②

□ 방송일시 : 2017년 12월 21일(목요일)
□ 출연자 : 박원갑 수석전문위원(KB국민은행 부동산)

“정부 대책에도 집값 고공비행 다시 나타나…금리가 낮아 부동산에 관심 많아”

[윤준호] 문재인 정부 출범 이후에 부동산 관련 대책이 여러 차례 나왔습니다. 집값을 조기에 안정시키겠다, 그런 목표였는데요. 초기에는 좀 약발이 먹히는가 싶었는데 전체적으로 시장을 안정시키는 데는 좀 이르지 못했다, 이런 평가가 나오고 있습니다. 올 한해 정부의 부동산 정책, 얼마큼 효과가 있었는지 그리고 새 부동산시장 전망은 어떤지 KB국민은행의 박원갑 부동산 수석전문위원과 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 박원갑 위원님, 안녕하십니까?

[박원갑] 안녕하십니까?

[윤준호] 우선 문재인 정부 들어서 6차례나 이렇게 부동산 관련 대책이 나왔었는데 6차례인가요, 7차례인가요? 6차례죠?

[박원갑] 네, 6차례 정도 보시면 되고요.

[윤준호] 어떤 대책들이었죠?

[박원갑] 일단은 매달 한 번씩 나왔다고 할 정도로 내용이 많고요. 6월에 6.19대책 그다음에 8월에 8.2대책 그리고 9월에 9.5대책, 10월에 10.24대책 그리고 주거복지로드맵까지.

[윤준호] 12.13대책.

[박원갑] 그래서 주로 전반적으로 청약시장하고 그리고 기존 매매시장의 안정을 위해서 청약에 대한 여러 가지 실수요 중심의 제도를 마련한다든지 양도세 규제 그리고 주거복지로드맵까지 전반적으로 전 분야에 걸쳐서 대책들이 많았는데요.

[윤준호] 그런데 그 대책들의 핵심이다 이렇게 보면 아무래도 집값은 잡겠다, 이것에 방점이 찍혀 있었던 거죠?

[박원갑] 그렇습니다. 이게 초점이 잡힐 수밖에 없죠. 왜냐하면 어느 정부든 집값이 크게 오르는 걸 기우재 지내는 정부는 없으니까요. 그런데 사실상 지난해 12.13대책이 주로 청약 대책이었는데 그것 이후에도 계속해서 집값이 오르다 보니까 특히 강남을 위주로 한 서울 수도권의 집값이 계속해서 오르다 보니까 규제 압박 정책들을 많이. 물론 나중에 가서는 임대주택을 중심으로 100만 호 짓는 공급 확대책이 나왔지만 주로 초기 때 시장을 잠재우기 위한 여러 가지 양도세, 대출 이런 쪽 수요 압박 정책들이 많이 나오다 보니까 아무래도 효과가 떨어지지 않았느냐, 이런 분석들이 많았던 게 사실입니다.

[윤준호] 정부가 올 한해 이렇게 규제책을 계속 내놓았는데도 불구하고 집값은 생각만큼 잡히지 않았고 특히나 서울을 중심으로 한 아파트 가격 상승세, 철옹성이라고 하는데 실제 최근에 집값 상황 어떻게 진행되고 있습니까?

[박원갑] 지금 통계적으로 보면 그렇게 많이 오르지는 않았어요. 그런데 현장에 가보면 생각보다 집값이 많이 올랐다는 걸 피부로 많이 느낍니다. 한 달에 강남 같은 경우 1억씩 올랐다, 이런 얘기도 많고요. 그래서 최근에 서울 아파트 가격 중에서 특히 강남 같은 경우는 3.3제곱미터당 처음으로 4천만 원을 넘어섰다.

[윤준호] 이른바 평당 4천만 원 처음으로 넘어선 거죠?

[박원갑] 그렇죠. 엄청난 거죠. 그러면 어지간한 아파트들은 흔히 33평 국민주택규모라 그러지 않습니까? 그러면 이번이 13억, 14억 심지어 비싼 곳은 20억이 넘어가는 곳들도 많으니까요. 그러니까 한마디로 이제 집값이 고공비행하고 있는 그런 모습들이 다시 나타나고 있다. 이렇게 볼 수 있습니다.

[윤준호] 그런데 강남만이 아니고 강남이 끌어올리다 보니까 서울 집값 전체가 다 올라갔다고 하지 않았습니까, 이게?

[박원갑] 그래서 지금 서울 지역 같은 경우도 보면 평당 2천만 원이 넘은 그런 상황이니까요. 아무래도 무주택자 분들이 걱정이 많죠. 지금 집값이 계속해서 기다리면 떨어질 줄 알았는데 계속해서 올라가고 있는 상황이니까.

[윤준호] 기다리다 기다리다 이제는 기다리다 못해서 빨리 사야겠다고 나서는 사람까지 생긴다고 할 정도니까요.

[박원갑] 그게 문제예요. 무주택자분들이 불안감이 극도에 도달하게 되면 시장이 비이성적인 모습으로 나타나는 경우들이 많았거든요. 그래서 그렇게 되지 않도록 시장이 진정되는 모습이 있어야하지 않을까.

[윤준호] 정부의 판단이 잘못된 겁니까? 왜 이렇게 규제책 자체가 약발이 안 먹히는 겁니까?

[박원갑] 저는 시장 에너지가 워낙 강하다. 이런 말씀을 드리고요. 여전히 지금 시장의 자금들이 무차별적으로 특정 지역을 중심으로 많이 유입되고 있는 게 문제라고 보고 있는데요.

[윤준호] 특정 지역을 중심으로 많이 자금이 유입된다. 일단 자금은 풍부한 것이 사실인데 시중 자금이, 부동 자금이.

[박원갑] 그렇죠. 그런데 이제 저희들이 시장을 볼 때는 금리가 올랐다는 얘기를 들으셨을 텐데 금리는 자산가들, 돈 있는 사람들 중심으로 보면 대출 금리보다는 예금 금리를 보는 경우가 많거든요.

[윤준호] 그렇죠. 돈을 굴리는 사람들이니까요.

[박원갑] 금리가 낮으니까 뭔가 보상을 받으려는 심리들이 결국은 부동산. 과거 학습 효과가 많았잖아요. 집 사면 오른다더라 그런 경험치 이런 것 때문에 부동산으로 다시 관심을 갖는 분들이 많은 것 같고 특히 베이비부머들이 은퇴를 하면 부동산시장을 떠날 줄 알았는데요. 오히려 지금 부동산에 더 유입하는 모습들이 많습니다. 왜냐하면 노후에 대한 불안 때문에 나이가 더 들기 전에 재산을 불려놔야 한다는 그런 조급함들 있지 않습니까? 그것 때문에 결국은 이렇게 부동산으로 자꾸 들어오는 그런 경향도 있는 것 같고 또 하나는 과거에는 주로 토지 쪽으로 투자들이 몰리기도 했거든요. 그런데 요새는 그렇게까지 중농림지 옛날에 보면 임야 이런 쪽으로 투자하는 분들은 거의 없는 것 같고 아무래도 자금들이 주로 도심 아파트 쪽으로 집중적으로 몰리는 이런 여러 가지 어떤 부동산시장을 둘러싼 환경들이 과거와는 좀 달라졌다. 그리고 이러다 보니까 주로 강남을 중심으로 집값이 많이 오르고 있는 모습인 것 같습니다.

[윤준호] 다시 말해서 시중의 자금은 풍부하고 그 풍부한 자금이 최고의 안전 자산으로 강남 아파트를 지목하고 있다, 이 말씀이신 거죠?

[박원갑] 그렇죠. 강남에 대한 인식들이 보면 똘똘한 한 채, 이런 이야기 있지 않습니까? 다주택자에 대해서 양도세, 중과세가 내년 4월부터 조정 대상 지역에서는 부활이 되지 않습니까? 그러다 보니까 아무래도 여러 채를 가지기보다는 압축 투자하는 그런 모습들이 많이 나타나고 있는 것 같고요. 말씀하신 것처럼 강남을 조금 안전 자산으로 생각하는 경향도 일종의 강남 불패신화 같은 게 시장에서 엿보이기도 하고요. 그러니까 이런 믿음들이 한두 사람이면 모르겠는데 집단화되다 보니까 사실상 강남 집값이 최근 들어서 많이 오르는 모습들이 있는 것 같습니다.

[윤준호] 그런데 거기에다 또 불을 붙인 것이 부동산 가격이 부동산 정책만으로 움직이지 않는다는 점도 있지만 예를 들어서 외고나 자사고 이거 없애고 일반고하고 똑같이 시험 본다고 하니까 오히려 이게 강남으로 가야 한다는 오히려 강남 집값 끌어올리는 요인이 된 것 아닌가요?

[박원갑] 아마도 반포 쪽하고 주로 대치동 쪽은 확실히 말씀하신 자사고라든지 외고, 국제고등학교 이 부분에 대한 주로 학생 모집하는 방안 있지 않습니까?

[윤준호] 동시 실시 방안.

[박원갑] 그게 좀 영향을 준 것 같아요. 그래서 주로 맹모들이 대치동이라든지 이런 쪽, 목동, 중계동 같은 데까지 영향을 준 것으로 보이고요. 그래서 저도 대치동 아파트를 봤는데 어느새 한 두 달, 석 달 사이에 1, 2억 올라버린 것을 보고 아, 이게 교육이 부동산에 영향을 많이 미치는구나. 이런 걸 피부로 많이 느끼고 있습니다.

[윤준호] 어쨌든 대출을 조여서 부동산 가격을 잡겠다하는 정부 방침은 현장에서는 제대로 잘 안 먹히는 것 같은데 내년부터 총부채상환비율 DTI제도를 개선해서 신DTI가 시행이 되는데 어떻게 이건 먹힐까요? 어떻게 전망하세요?

[박원갑] 이것 역시 강남 부분에 대해서는 크게 먹히지는 않을 것 같고요. 왜냐하면 이미 지금 투기지역이나 투기과열지구에 대해서는 대출을 엄격하게 제한하고 있는 상황이지 않습니까? 그래서 그게 오히려 열 집을 가지기보다는 또 한 채를 가지는 경향이 있는 것 같고요. 그런데 저는 어떻게 보면 신DTI제도 같은 경우는 부동산을 볼 것이냐 우리 경제의 체질이나 건전성을 볼 것이냐하는 문제 아니겠습니까? 그런데 일부 실소유자 분들은 나 집 사려고 그러는데 왜 대출을 막느냐, 이런 하소연하는 분들도 있기는 하지만 전체 국가적인 가계부채의 연착률 쪽에 초점을 봐야 하지 않을까. 그러면 저는 이 부분에 대해서는 적절했다 이렇게도 보고 있는 상황입니다.

[윤준호] 그래서 이게 정부 정책을 차라리 주택 정책을 이원화해서 민간 아파트 쪽에서는 이렇게 지어서 이렇게 고급 아파트라든가 브랜드 아파트를 분양하고 공공임대주택은 정부나 공기관 건설 쪽에서 해서 수요가 많은 쪽, 강남 4구나 아니면 서울 도심 중에서도 용산이라든가 이런 쪽으로 해서 이쪽 공급을 늘리고 대신에 보유세는 차등적으로 중과 정책을 가져가는 게 어떠냐. 이런 의견도 있지 않습니까?

[박원갑] 이거는 보는 분마다 생각이 다를 수 있어요. 그런데 보유세 부분은 결과적으로 아마 조금 더 부담이 늘어나는 쪽으로 갈 가능성이 있지 않을까, 생각이 들고요. 왜냐하면 다주택자분들이 지금 어지간해서는 이번에도 보면 별로 움직이지 않다 보니까 보유세가 좀 더 민감한 어떤 상황이 되지 않겠느냐. 그런 생각이 듭니다. 다만 보유세를 올리려면 거래세를 낮춰야 하지 않습니까? 무조건 다 올릴 수는 없는 거죠. 그런데 이번에 조정대상 지역에서 양도세, 중과세라는 오히려 더 올려버리는 그런 상황이어서 아마 종합적인 세제 개편안 쪽이 나올 수밖에 없지 않을까. 이렇게 보고 있고요. 지금 공공임대주택 부분에 대해서는 이번에 주로 거의 한 100만 호 가까이를 건설하기 때문에 그것은 당장 시급한 상황이기 때문에 그것은 적절하게 잘했다고 판단이 들고요. 그런데 과연 강남에 용산에 아파트를 더 공급할 수 있겠느냐. 수요가 많은데 공급할 수 있겠느냐. 이 부분은 쉽지 않아요. 왜냐하면 도시 계획을 다시 짜야 하는 측면도 있고 무조건 그러면 지금 아파트가 보통 35층인데 그러면 100층까지 지으면 그 공간 자산은 우리가 쓸 게 아니라 후대를 위해서 남겨줘야 하잖아요. 그래서 도시 계획이 완전히 황폐화될 수 있는 그런 측면도 있기 때문에 그것은 쉬운 얘기는 아닌 것 같고요. 그다음에 그렇게 높게 아파트를 건설했을 때 조망권이 어떻게 보면 돈이지 않습니까? 그것을 어떻게 이익을 회수할 것이냐. 이런 부분도 맞물려 있어서요. 굉장히 쉬운 문제는 아닌 것으로 일단은 보이고요. 제 생각에는 아마 그런 상황에서는 여러 가지 안정시키기 위한 추가적인 논의들이 있지 않을까. 이런 생각들을 해보고 있습니다.

[윤준호] 내년에 재건축초과이익환수제가 부활하죠? 이게 어떤 영향을 줄까요?

[박원갑] 재건축초과이익환수제가 내년부터 부활이 되면 시장에 주로 불안 요인들은 많이 사라지지 않을까 생각은 하고 있습니다. 최근에 집값 급등의 원인이 내년부터 재건축초과이익환수제를 시행한다고 하니까 아무래도 촉박하죠. 그러다 보니까 속도가 나니까 조합원들이 과도한 기대감을 하게 되고 이것 때문에 가격이 많이 오르는 모습이 있는데 일단 내년부터 이런 제도가 시행되면 시장의 어떤 모멘텀이라고 그러죠. 이런 재료들이 사라지기 때문에 아마 초기 단계에 있는 재건축을 중심으로 보면 약간 안정되는 요인들이 강하지 않을까. 그래서 내년에는 초과이익환수제의 이 부분이 시장을 부추기는 요인들로서는 크게 작용하기는 힘들지 않을까. 이런 생각들을 해봅니다.

[윤준호] 재건축초과이익환수제 때문에 오히려 다음 정권 때까지 재건축하지 말고 내년부터는 기다리자, 이런 의견들도 더 나오지 않을까요?

[박원갑] 그런 측면들도 있을 것 같고요. 아마 조합들이 지금 고민을 많이 할 것입니다. 과연 환수제 대상이 되면 부담금을 내고 할 것이냐 아니면 진짜 기다릴 것이냐 아니면 뭐 리모델링으로 돌아설 것이냐하는 그런 여러 가지 선택들은 논의할 것으로 보이는데 어쨌든 전체 시장으로 보면 그게 가격을 끌어올리는 요인보다는 불확실성이 늘어나는 요인으로 보기 때문에 안정 요인으로 될 수 있다. 이렇게 해석을 하고 있습니다.

[윤준호] 마지막 질문 드릴게요. 내년 부동산시장 어떻게 전망하시는지요.

[박원갑] 대체적으로 이미 전망들은 많이 나왔습니다. 전국적으로는 보합세를 보고요. 지방 같은 경우는 약보합세, 수도권은 보합세 정도. 그런데 서울은 강보합 정도로 보고 있죠. 왜냐하면 입주 물량이 없기 때문에 내년이 이제 아파트 입주 물량이 전국적으로 44만 가구나 됩니다. 어마어마한 물량입니다. 그래서 아마 공급 과잉의 세태이기 때문에 지역에 따라서 좀 양극화가 심해지는 양상. 약간 울퉁불퉁해지는 그런 모습이라고 보고요. 그래서 시장을 보실 때 서울 하나만 보시지 마시고 나머지 지역들은 오히려 착시 현상이 나타날 수 있거든요.

[윤준호] 특히나 수도권이요.

[박원갑] 그렇죠. 수도권도 입주 물량이 내년에.

[윤준호] 1월에만 4만 가구가 또 들어온다고 하던데.

[박원갑] 전국적으로 인천, 경기가 내년에 한 18만 5천 가구 정도가 됩니다. 어마어마한 물량이기 때문에 우리 동네가 과연 입주 물량이 어느 정도 되는지 보고 시장을 판단하는 지혜가 필요한 것 같습니다.

[윤준호] 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

[박원갑] 고맙습니다.

[윤준호] 지금까지 KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원이었습니다.