[경제 인사이드] 9·13 대책 이후 달라진 대출 ‘A to Z’

[앵커]

9·13 부동산 대책으로 한층 강화된 대출규제가 발표 다음 날 곧바로 시행에 들어갔습니다.

정부가 큰 틀 위주로 발표해 세부 내용에서 헷갈려하는 분들이 많은데요.

전문가와 함께 대출 관련 주요 궁금증 정리해봅니다.

김인응 우리은행 테헤란로 금융센터장 나오셨습니다.

이번 대출규제 지역에 대해 헷갈리는 분들이 많습니다.

개별정책마다 적용되는 지역이 다르기 때문인데요.

이것부터 정리해주시죠.

[답변]

생활안정자금 융통 목적의 주택담보대출 요건 강화는 전국 모든 지역에 적용.

다주택자와 일부 1주택 보유자에 대한 주택 구입 목적 주담대 요건 강화는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에만 적용.

대출에 대한 LTV 40% 적용 및 주담대를 통한 공시가격 9억 원 초과 고가주택 구매제한은 투기지역과 투기과열지구에만 적용.

[앵커]

다주택자 주택구매용 대출규제가 대폭 강화됐습니다.

핵심내용부터 짚어주시죠.

[답변]

주택을 두 채 이상 보유하고 있는 경우 은행에서 주택담보대출을 받을 수 없고 1주택자도 서울을 포함한 규제지역에서 새로 주택을 살 때는 원칙적으로 은행에서 대출을 받을 수 없게 된다.

건물 1채당 1억 원 한도로 생활안정자금 대출은 허용.

하지만 '실수요자'인 경우에는 1주택을 보유하고 있더라도 대출이 가능하다.

정부도 원칙적으로는 주택을 보유하고 있는 경우 신규 주택 대출을 막기로 했지만 몇 가지 예외를 허용했다.

[앵커]

서울의 20평대 아파트에 살고 있다가 아이도 크고 하니까 넓은 집으로 이사를 하려고 합니다.

같은 지역 30평대로 옮기려고 하면 주택담보대출을 받을 수 있는 건가요?

[답변]

앞서 말한 몇 가지 예외사항 중 하나.

서민이나 중산층이 '내 집 키우기'를 위해 거주지를 변경하려는 경우 예외적으로 1주택자에도 주택담보대출을 허용한다.

대신에 새로 주택을 매입한 이후 2년 안에 기존 주택을 처분해야 한다. 처분 약정을 어기면 대출이 3년간 제한된다.

[앵커]

투기지역·투기과열지구 1주택자가 주택을 받을 수 있는 예외 사항에 학교 취학이나 근무지 변경 등 부득이한 경우가 포함되어 있습니다.

그렇다면 부모님과 자가에서 함께 살고 있는데 1주택자가 직장이 있는 서울로 분가하려고 합니다.

이 경우는 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있나요?

[답변]

맞습니다.

이 경우 역시 예외사항에 해당하여 대출이용이 가능하다.

8·2 대책에서는 1주택자가 투기과열지구나 투기지역 주택구매 시 LTV를 30%로 묶어놨지만, 이번에는 예외적인 상황에는 LTV 40%를 허용했다.

[앵커]

집을 넓혀서 이동할 때는 2년 안에 집을 팔아야 한다고 했는데, (자가를 부모님께 주고 회사 근처에 새집 구하기) 이 경우는 2년 안에 처분하지 않아도 됩니까?

[답변]

부모와 동일 세대를 구성하는 무주택자인 자녀가 분가하는 경우 (주택구매 후 세대 분리 필요), 다른 지역에 사는 60세 이상 부모를 본인 거주지 근처로 전입시켜 봉양 (별거 봉양)하려는 경우, 분가나 세대 분리 없이 직장 근무 여건 등 불가피하게 2주택을 보유해 실거주하는 경우는 집을 처분하지 않아도 된다.

[앵커]

이미 주택담보대출을 받은 사람들은 어떡하나요?

만기 연장할 때에 강화된 기준이 적용되나요?

[답변]

기존 대출에는 적용되지 않는다.

하지만 기존 대출도 만기가 도래하는 경우 강화된 LTV, DTI 기준을 적용받으므로 만기도래전에 사전 관리를 해 나갈 필요가 있다.

[앵커]

대출규제가 9월 14일부터 적용되기 시작됐잖아요.

만약 13일에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 냈을 경우, 이 경우에도 대출 규제 적용을 받나요?

[답변]

13일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했다는 사실을 입증할 수 있으면 새 규제의 적용을 받지 않는다.

또 13일까지 금융사 전산에 대출신청이 접수 받은 경우에도 옛 기준이 적용된다.

[앵커]

무주택 가구는 주택담보대출에 아무런 제한이 없는 건가요?

[답변]

무주택 가구도 가격에 따라 제한조건이 있다.

규제지역 내에서 공시가격 9억 원을 초과하는 주택을 살 경우 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지하고 있다.

실거주 목적으로 규제지역 내 공시가격 9억 원을 초과하는 고가아파트를 살 때엔 주택 구입 후 2년 이내에 반드시 전입해야 한다.

[앵커]

그렇다면 현재 무주택자인데 서울의 강남 등 규제지역 아파트, 공시가격으로 9억 원 이상 아파트를 사려고 하는데, 2년 이내에 전입하는 조건이면 대출이 가능하다는 거죠?

[답변]

네, 그렇죠.

[앵커]

그렇다면 이 경우, 어느 정도 대출이 가능합니까?

[답변]

그렇다. 공시가격이 9억 원 넘어도 실거주목적이라면 대출을 받을 수 있다.

대출가능 금액은 LTV 40% 대출을 받을 수 있습니다.

다만 2년 안에 실거주하지 않으면 주택 관련 대출이 3년간 제한된다는 점 명심해야 한다.

[앵커]

무주택 가구였다가 전세를 끼고 서울에 아파트를 샀습니다.

현재 1주택자죠.

다음 달에 세입자가 나갈 예정인데 전세금을 당장 주기 힘든 상황일 때, 주택담보대출을 받아서 전세금을 내줄 수 있을까요?

[답변]

대출이 가능하다.

무주택자가 내 집 마련을 위해 우선 전세를 끼고 집을 산 다음 그 집에 들어가 살기 위해 전세금 반환용 주택담보대출을 받는 것은 명백한 실수요이기 때문에 주택담보대출이 당연히 가능하다.

전세를 끼고 매매한 주택에 입주하는 경우나 분양받은 주택의 잔금 대출을 할 경우에는 서울의 경우 LTV 40%가 적용된다.

[앵커]

내후년 완공되는 아파트 분양권이 있어요.

분양권을 갖고 있는 상태로 서울에 아파트를 추가로 사려고 하면 이때는 대출이 가능한가요?

[답변]

이번 대책에선 분양권도 주택 보유로 간주한다.

1주택 보유가 돼 원칙적으로 주택담보대출이 불가능하지만 이 경우에도 예외 허용되는 부분이 있는데 주택구입이 이사, 부모 봉양 등 실수요인 경우 대출이 가능하다.

[앵커]

분양권만 가지고 있어도 1주택자가 되는 건가요?

[답변]

주택공급규칙 개정-시행으로 분양권이나 입주권 또는 당첨자로부터 이런 권리를 매입한 사람도 청약제도상 주택을 소유한 것으로 간주된다.

그 동안은 청약 당첨 후 입주 전에 전매할 때는 주택을 소유한 것으로 보지 않아 무주택 기간이 계속 인정되었는데 실수요자를 위한 청약제도의 빈틈을 틀어막기 위해 분양권, 입주권도 주택소유자로 간주하여 동일하게 대출규제가 적용되도록 하였다.

[앵커]

LTV 규제가 적용되지 않아 집값의 80~90%까지 대출이 가능했던 주택임대사업자의 대출도 많이 어려워졌죠?

[답변]

투기지역이나 투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 대해 주택담보 인정비율 즉 LTV는 40%가 적용.

그 동안은 투기지역이나 투기과열지구의 경우 주택담보대출은 LTV가 40%로 적용된 반면 임대사업자 대출은 LTV가 적용되지 않았다.

따라서 주택임대사업자의 대출에 LTV 40%가 적용되면 대출가능 금액이 종전에 비해 반토막나다는 의미다.

특히 공시가격 9억원이 넘는주택을 구입하기 위한 임대사업자 대출은 원칙적으로 대출이 금지된다.

주택임대사업자가 대출을 활용해 서울 강남권의 신규주택을 사는 게 쉽지 않게 됐다는 뜻이다.