[경제 인사이드] 상가임대차 10년까지 보장…‘젠트리피케이션’ 끝?

[앵커]

그동안 논란이 됐던 상가건물 임대차보호법 개정안이 지난 20일 국회 본회의를 통과했습니다.

개정안은 상가임차인의 영업권 보장을 대폭 강화하고 있는데요.

이제 소상공인들이 마음 편하게 장사할 수 있을까요?

임대료 급등으로 소상공인이 내몰리는 이른바 젠트리피케이션 현상을 줄이는 데 도움이 될 수 있을지 김남근 변호사와 짚어봅니다.

상가임대차보호법, 임차인들을 보호해주는 법인데 오히려 임대인을 보호해주는 법이라는 말도 나왔었죠.

왜 이런 논란이 있었던 건가요?

[답변]

상권이 활성화된 지역이나 많은 시설투자 등이 필요한 영업의 경우 경쟁력을 갖추려면 많은 투자가 필요하나, 임대기간이 장기로 보장되지 않으면 투자가 어렵습니다.

1년 단위의 단기로 기간을 정한 후 임대인의 선의에 따라 갱신되는 관행을 믿고 투자를 하였다가 임대인이 갱신을 거절하면 수억 원의 투자금을 회수하지 못해 파산하는 사례가 많았습니다.

임차인이 법의 도움을 절실히 필요로 할 때 막상 법은 아무런 소용이 없다보니 상가임대차보호법은 임대인을 보호하는 법이 아니냐는 비아냥을 듣게 된 것입니다.

[앵커]

계약갱신청구권이 5년에서 10년으로 연장됐습니다.

10년 간은 마음 놓고 장사를 해도 된다는 건가요?

이제 자영업자들은 불안한 마음을 좀 내려놓고 장사할 수 있을까요?

[답변]

물론 임차인이 3번 월세를 연체하는 등의 잘못이 있거나, 건물이 노후화되어 철거할 필요가 있는 경우 등은 임대인이 갱신을 거절하여 임대차를 종료할 수 있으나, 이러한 특별한 경우 외에는 임대인의 갱신거절이 인정되지 않기 때문에 장기간 안정적인 임대차를 할 수 있게 되었습니다.

[앵커]

임대인, 임차인의 분쟁 요소였던 권리금, 이번 개정안에서 임대인의 권리금 지급 방해 행위 금지 기간을 현행 임대차 계약 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대했습니다.

권리금 회수 기회를 온전히 보장받을 수 있는 기간인가요?

[답변]

현행 상가건물임대차보호법은 종료직전 3개월에서 종료 시 사이에 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하려는 것을 방해한 경우에 임대인이 권리금 상당의 손해배상을 하도록 하고 있는데, 임대차 종료 직전에 급하게 신규임차인을 구하기 어려워 임차인이 권리금회수제도의 보호를 제대로 받을 수 없었습니다.

개정법은 종료 6개월 전부터 신규임차인을 주선할 수 있도록 권리금보호기간을 넓혀 분쟁의 소지를 줄였습니다.

그러나 임대인이 갱신이나 재계약 여부를 답변하지 않다가 종료직전 갱신거절을 하여 임차인이 신규임차인을 주선할 기회를 가지지 못하게 하는 사례도 있어 이러한 상황에 대비한 임차인 보호조항도 필요합니다.

[앵커]

이렇게 개정이 되면서 건물주 입장에서는 한 번 들어온 임차인을 내보내기 어려워지니까 세입자를 까다롭게 선별해 받으려 하지 않을까...아니면 임대료를 올려 받지 않을까 하는 우려가 드는데요.

[답변]

지금도 임차인의 재정능력이나 수행할 영업의 사업전망 등을 보고 임대차를 하고 있는데, 이러한 점을 꼼꼼히 보려 할 수 있습니다.

그러나 임차인이 2번 연체하면 임대차계약을 해지하거나 3번 연체하면 갱신을 거절할 수 있어 임차인이 월세를 낼 자력이 부족하면 임대차계약을 종료시킬 수 있습니다.

[앵커]

이번 개정안에 ‘환산보증금’이 적용되지 않아 이 부분에 대한 개선이 필요하다는 입장도 나오고 있는데, 환산보증금의 문제가 뭔가요?

[답변]

부자 임차인까지 보호하려느냐는 반론 때문에 상가건물임대차보호법은 적용범위를 보증금과 월세의 규모로 적용범위를 정하고 있습니다.

월세 100만원을 보증금 1억으로 보고 본래의 보증금과 합한 금액을 환산보증금이라 하고 있습니다.

서울은 환산보증금이 6억1,000만 원인데, 월세 500백만 원에 보증금 1억 5천만 원이면 환산보증금이 6억 5천만 원이 되어 적용범위 밖이 됩니다.

환산보증금이 적용범위 밖이더라도 10년까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데, 적용범위 밖이면 갱신 시 연 5%의 인상율 상한제의 적용을 받지 않아 임대인이 갱신 시 50-100%의 임대료 인상을 요구하기도 합니다.

[앵커]

그 정도의 보증과 임대료를 내는 거면 ‘부자 임차인’으로 볼 수 있을 것 같은데요.

환산보증금 개정이 필요한가요?

[답변]

상권이 활성화되어 분쟁이 많은 지역은 월세도 당연히 높은데, 서울 지역의 경우 월세 500-600백만, 수도권과 부산의 경우 월세 400백만 원 정도 되는 주요상권지역의 상가임대차는 보호를 받지 못하게 됩니다.

특히 상권이 활성화되면서 급속히 임대료가 올라가고 있는 젠트리픽케이션 지역의 경우 한 두 차례 월차임이 오르면 적용범위 밖으로 밀려나게 되고, 그 때는 월차임을 50-100%씩 올려도 대항하는 것이 쉽지 않을 수 있습니다.

[앵커]

이번에 개정된 상가임대차보호법, 지금 현재 장사를 하고 있는 모든 임차인에게 적용되는 건가요?

계약 만료를 앞둔 임차인에게도 적용이 되는 건지요?

[답변]

개정법이 시행된 이후에 새로이 갱신이나 계약되는 임대차부터 적용되는데, 1-3년 정도의 임대차의 경우 법정 갱신기간이 남아 있어 갱신하면서 새로운 법의 적용을 받을 수 있지만, 예를 들어 4년차 임대차의 경우 이미 갱신할 수 있는 기회가 없어 개정된 법의 적용을 받을 수 없게 됩니다.

[앵커]

이번에 개정된 상가임대차보호법이 젠트리피케이션을 좀 막을 수 있을까요?

[답변]

임대료가 급속히 올라 이를 견디지 못하고 임차인이 내몰리는 현상을 젠트리픽케이션이라고 하는데, 갱신기간이 10년으로 늘어나고 갱신 시에는 임차인이 임대인과 협상해서 임대룔를 정할 수 있고, 임대인이 아무리 임대료를 올리려 해도 인상율 상한이 연5%로 제한됩니다.

하지만, 환산보증금이 서울 6억1,000만 원 , 수도권 5억5천만 원으로 임대료 인상으로 환산보증금 밖으로 밀려나면 임대료를 한꺼번에 많이 올릴 수 있어 이를 견디지 못하고 나가는 임차인이 생길 수 있습니다.

다만 이 경우에도 임차인은 법원에 적정한 임대료가 얼만인지 청구하여 법원이 경제상황이나 조세공과금 등의 인상 등을 고려하여 정하는 임대료로 계속 임대차를 할 수 있는 차임증감청구제도가 있으니, 이를 활용하거나 서울시 등에서 운영하는 상가임대차 분쟁조정제도를 활용하면 환산보증금 밖이라도 과도한 임대료 인상에 대항할 수 있습니다.