[경제 인사이드] 서울 아파트 전세가율 ‘뚝뚝’…전망은?

[앵커]

지난달 서울 강남구 아파트의 매매가격 대비 전셋값, 즉 전세가율이 50% 아래로 내려왔습니다.

전셋값이 매매가의 절반이 안 된다는 건데요.

전세가율이 이렇게 떨어진 원인은 무엇이고 앞으로 전세 시장은 어떨지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 알아보겠습니다.

서울 아파트 전세가율이 떨어졌다고 하는데 어느 정도 떨어졌습니까?

[박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원]

KB국민은행 조사에 따르면 지난달에는 서울 아파트 매매가격대비 전세가격 비율,즉 전세가율은 61.7%로 전월(64.3%) 대비 2.6%포인트 하락했다.

최근 전세가비율이 고점을 기록했던 2016년 6월 75.1%에 비하면 13.4% 포인트나 떨어진 것이다.

특히 강남구 전세가율은 48.9%까지 하락해 전셋값이 집값의 절반에도 미치지 못하고 있다.

강남구 전세가율 50% 선 붕괴는 KB국민은행이 전세가율 조사·공표를 시작한 2013년 4월 이후 처음이다.

전국 아파트 전세가 비율은 지난달에 71.9%로 전달(72,6%)보다 0.7%포인트 하락했지만 서울지역에서만 유독 크게 하락했다는 점을 주목할 필요가 있다.

서울 아파트 전세가 비율이 과연 50%대로 떨어질 것인지가 주택시장의 초미의 관심사다.

[앵커]

'전세가율'이 떨어졌다고 하니까 사람들이 '전셋값'이 떨어졌다고 생각할 수도 있을 것 같아요. 실제로 '전셋값'은 어떤가요?

[박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원]

kb국민은행에 따르면 서울 아파트 전세 증감률7월 0.03% 8월 0.18% 9월 0.59%로 지난 7월 상승 전환한 이후 2개월 연속 상승폭을 키우면서 3개월째 전셋값 강세가 이어졌다.

전세가비율은 분모인 매매가격과 분자인 전세가격 간의 상대적 비율이다.

전세가비율이 하락한 것은 전세가격보다 매매가격이 더 많이 저상승을 했기 때문이다.

즉 2016년 6월부터 2018년 9월까지 서울 아파트값은 20% 상승했지만 전셋값은 같은 기간 4.5%상승에 그쳤다.

전세가 비율 하락은 서울 아파트값 급등 하나의 현상이다.

[앵커]

그렇다면 이렇게 전세가율이 떨어진 것은 전셋값이 내린 게 아니라 매매가격이 올랐기 때문이라는 거죠?

[박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원]

그렇다. 최근 매매가격이 가파르게 오르면서 전세가율이 떨어졌다.

집값이 상승할 대체로 전세가 비율이 상승하는 경향이 강하다.

서울에서 집을 보유한 가구가 절반이 채 되지 않는다.

무주택자들이 전세를 선택할까 매매를 선택할까 시장 흐름이 크게 달라지는 구조다.

매매가격이 상승한다고 생각을 하면 무주택자들이 전세보다 매매로 돌아설 가능성이 크다.

그렇게 되면 전세가격 상승률이 매매가격 상승률보다 낮게 되고 결과적으로 전세가비율이 하락하게 되는 것이다.

전세가비율은 결국 무주택자들의 불안심리가 극에 달해 있다는 것을 보여주는 셈이다.

[앵커]

그런데 과거 경험상 집값이 많이 오르면 전셋값도 뒤이어 오르지 않았나요?

전세가율이 떨어졌다는 건 매매값이 올랐다는 뜻도 있지만 전세가격이 별로 오르지 않았다, 즉 안정돼 있다는 의미가 아닌지?

[박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원]

주로 전세가비율이 올라갈 때에는 대체적으로 매매가격 상승으로 이어지는 경우가 많은 것 같다.

최근 4~5년간 전세가격 상승이 나타나면서 매매가격 상승으로 이어진 경우가 많았다.

전세가비율이 치솟다보니 전세를 사느니 차라리 집을 사자는 생각을 가질 수 있는 것이다.

그렇지만 전세가비율이 하락할 때 매매가격이 하락할 것인가 하는 것은 다소 불확실한 점이 있다.

결국 전세가비율 그 자체를 두고 모든 구간에서 매매가격 상승과 하락의 지표로 활용하는 것은 다소 무리가 있다고 생각된다.

[앵커]

전세가율이 이렇게 떨어지면 전세를 끼고 주택을 매매하는 갭투자는 거의 어렵다고 봐야겠죠?

[박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원]

그렇다. 갭투자에 제동이 걸릴 수 있다.

갭투자는 전세보증금을 지렛대로 삼아 아파트를 매수하는 것이다.

전세가비율 하락은 갭투자를 하기 위해서는 그만큼 스스로 자금 마련을 더 해야 한다는 것을 의미한다.

갭투자는 전세가비율이 고공행진할 때 사용하는 투자방법이지 하락기에는 오히려 위험할 수 있는 것이다.

가뜩이나 다주택자에 대한 양도세와 종부세가 강화되고 대출까지 어려워 지면서 갭투자는 당분간 크게 위축될 것이다.

[앵커]

가을 이사철을 앞두고 있고 현재 매매시장도 위축돼 있는 상태잖아요.

전세 수요가 늘어서 전세금이 올라갈 확률도 있지 않을까 싶은데요.

앞으로 전세시장 어떻게 전망하세요?

[박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원]

전세시장이 다소 불안하다.

두가지 측면이다. 하나는 사실상 행운에 의해 결정되는 추점제 분양물량에 대해서도 무주택자를 우선 배정키로 하면서 무주택자들이 전세시장에 더 머물 수 있다.

그리고 집값 조정기대 심리까지 생기면서 매매보다 전세수요가 더 발생할 가능성이 있는 것이다.

이렇게 될 경우 전세가 비율 하락세가 주춤해질 수 있다. 어쨌든 매매시장과 전세시장은 연동되어 있음을 보여준다.

전세 시장이 불안하지 않는 지 시장 모니터링을 강화할 필요가 있다는 생각이다.