[경제 인사이드] 2019년 부동산 시장 전망은?

[앵커]

지난 해, 정부의 강력한 부동산 규제책으로 주택시장은 어느 정도 안정 국면에 접어들었습니다.

이 기조를 올해도 이어갈 수 있을까요?

우리은행 부동산투자자문센터 안명숙 부장과 2019년 부동산 시장 전망해봅니다.

올해부터 9‧13 부동산 대책 효력이 본격적으로 영향을 주면서 현재의 안정 기조를 유지하지 않을까 하는 전망이 우세한데요.

어떻게 보세요?

[답변]

대출 규제 정책이 실질적 효과를 낼 것으로 전망된다.

그동안 전셋값이 받쳐주면서 대출 규제 위력이 다소 차감되었지만, 지난해 4/4분기 이후 서울 전셋값도 하락세로 이어지고 있어 향후 대출 규제 위력이 더욱 커질 것으로 예상한다.

또한, 입주 물량이 늘면서 특정 지역 중심 전셋값 하락이 집값 조정에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

올해는 아직도 풍부한 유동성과 식어가는 투자 심리간의 팽팽한 눈치보기가 이어지면서 보합세를 보일 것으로 보이나 이같은 분위기가 지속적으로 이어진다면 올해 이후 하락세를 가속화될 전망.

[앵커]

아파트값이 내렸다고 해도 작년, 아파트값이 오르기 전까지 내려가려면 한참 남았다고 합니다.

하락세가 지속한다면 재작년 수준까지 내려갈까요? 그건 불가능할까요?

[답변]

부동산114 자료에 의하면 2017년 12.6%, 18년 18.2% 상승, 2년간 33% 상승한 것으로 집계.

집값은 하방 경직성이 있어 2000년대 초반 상승기(2001~2007)에는 서울 평균 176% 상승하고 하락기(2010~2013)에 –12.5% 수준.

[앵커]

강력한 부동산 대책도 그렇고 분양시장도 그렇고, 시장이 실수요자 위주로 재편된 듯 보이는데요.

실제로 올해 투기 세력이 약해지고 실수요자들 위주로 부동산 시장이 돌아갈 거라 보십니까?

[답변]

최근 분양시장이 실제 거주를 원하는 실수요자 위주로 재편. 과열 양상을 보이던 분양시장에 투기세력이 대거 이탈.

[앵커]

문제는 서울 주택의 공급·수요 등 구조적인 측면이 해결이 아직 안 됐거든요.

이 부분이 집값 상승을 불러일으킬 요인이 될 수 있지 않을까요?

[답변]

서울의 대기 수요가 있는 한 지속해서 꾸준히 공급되는 것이 중요.

예를 들면 글로벌 금융위기 이후 주택가격이 하락하면서 공급 감소 정책을 사용하면서 2009년부터 지난해까지 2만~3만 호 수준이었고 임대사업자 등록 등으로 매도 물량이 감소한 것 등이 서울 아파트값 상승의 실마리가 되었다.

따라서 서울을 대체할 수 있는 3기 신도시 및 재개발 재건축을 통한 선순환 공급이 지속해서 이뤄지는 것도 중요한 시그널이 될 것으로 판단한다.

[앵커]

주택시장에 공급을 위해 3기 신도시 카드가 나왔는데요.

과거 살펴보면, 신도시 정책은 투기와 개발붐으로 주변 집값을 상승시켜왔거든요.

집값을 잡으려다 오히려 역으로 부동산 시장을 자극하는 거 아닌가 싶어요.

[답변]

공급 정책은 항상 후행하게 되므로 단기적 처방이 될 수 없다.

현재 나타나는 지표만으로 판단하기보다 장기적으로 예비 후보지로서 질 높은 신도시로 조성되고 활용될 수 있도록 해야 한다고 본다.

부동산은 개발 정책에 따라 가격이 오르는 건 불가피한 선택이다.

어떤 편익이 더 크고 중요한 문제인가에 의해 우선순위가 결정돼야 한다고 판단한다.

[앵커]

올해, 22조 원에 달하는 막대한 토지보상금이 풀릴 예정인데요.

이것 또한 가라앉은 주택시장 분위기를 바꾸는 거 아닌가 우려스러운데요?

[답변]

토지 보상금 또한 부동산 시장에 투자될 수 있는 부동자금이 될 가능성이 있다.

그러나 결국 시장 상황에 따라 투자자들도 선택하게 될 것이고 보상자금 중 대출금 변제, 양도세 납부 등을 제외하면 순증가 되는 유동자금은 60% 수준이 될 것이고 그중 위축되고 있는 주택시장으로 들어갈 가능성은 높지 않다고 판단한다.

[앵커]

지방 양극화가 계속되고 있는데요.

이건 좀 완화될까요?

[답변]

지역 경제 여건 및 수급에 따라 온도 차가 나타나고 있는데 경상남북도, 울산 등 지역 경기 침체 여파가 큰 곳과 공급과잉 등으로 조정기로 접어든 부산, 제주 등은 올해도 이어질 가능성이 크다.

전반적으로 지방 시장은 서울의 주택가격이 조정기를 거치던 2009년 이후에도 먼저 상승세에 올라탔던 곳이고, 그동안 지역 여건 등의 영향으로 하락세를 보이고 있어 올해도 이어질 가능성이 크다.

[앵커]

매매 외 전·월세 시장은 어떻게 보십니까?

깡통전세 우려도 계속해서 나오고 있는데요.

이 부분은 어떻게 보시는지?

[답변]

서울은 2년 전 대비 여전히 전셋값이 높은 수준이라 큰 우려가 되지 않고 지역적으로 입주물량이 몰리는 송파구, 강동구 같은 지역은 일시적으로 가격 하락으로 인한 깡통 전세 우려가 있을 수 있다.

반면 경기도는 현재 전셋값이 2년 전 수준으로 이미 2년 전보다 전셋값이 낮은 곳이 꽤 여러 곳으로 집계되고 있다.

과천, 화성, 오산, 평택, 안성, 안산 등이 대표적이다.

따라서 이들 지역 세입자들의 경우 계약기간이 1년 이상 남은 경우라면 전세보증보험 가입을 고려해둘 필요가 있다.