[경제 인사이드] 전월세 실거래가 신고 의무화 추진…영향은?

[앵커]

주택 매매처럼 전월세 거래도 실거래가 신고를 의무화하는 방안이 올 상반기 추진될 것으로 보입니다.

임대차 계약의 투명성을 높이고 임대인에 대한 과세를 강화하자는 취지인데요.

주택시장에 어떤 변화를 가져올까요?

전월세 거래 신고제 도입을 주장한 경기대 도시교통공학과 김진유 교수와 이야기 나눠봅니다.

전월세 실거래가 신고 의무화에 대해 적극적으로 도입해야 한다고 말씀하셨는데요,

필요하다고 생각한 배경이 뭔가요?

[답변]

전월세 실거래가 신고 의무화에 대해 필요하다고 생각하고 단계적으로 테스트해가면서 도입하되 궁극적으로 임대차시장의 투명성 제고를 위해 불가피하다고 보는 것인데요.

임대차시장은 대표적인 정보비대칭시장으로서 임차인이 임대인에 비해 정보가 부족하여 과도한 임대료가 책정되거나 적절한 임대 주택을 물색하기 어려운 측면이 있습니다.

실거래신고제가 도입되면 이러한 정보비대칭이 완화되어 임차인의 협상력이 증가하여 보다 적정한 임대료 책정이 가능하고 임대소득에 대한 공평과세가 가능할 것으로 생각합니다.

[앵커]

아직 도입 이야기만 나와서 청사진이 그려진 상태는 아니지만 어떤 방식으로 도입하면 좋을까요?

[답변]

한국감정원의 분석을 보면, 2018년 8월 현재 전월세정보는 전체 임대주택의 27%정도만 파악 가능한데, 순수월세나 보증금이 적은 경우 확정일자를 받을 필요가 없어서 전체의 73% 정도는 확정일자를 받지 않음으로 해서 파악이 불가능했습니다.

전월세신고는 계약체결 후 일정기간 내에 주택의 기본사항(방수, 면적 등)과 임대료, 임대인, 임차인 등의 사항을 인터넷이나 시군구청 등에 신고하면 좋을 것 같습니다.

신고제를 전면적으로 의무화하는 것은 한계가 있는데, 잦은 이사를 하거나 임대인 또는 임차인의 신고능력이 제한적인 경우(고령자, 장애인, 불법임대인 등)가 있기 때문입니다.

그러므로 보편적인 서민주택에 대해, 임대차시장이 불안한 투기지역과 같은 지역부터 도입하고 부작용이나 효과 등을 점검한 후에 점차 전체 임대차시장으로 확대할 필요가 있다고 봅니다.

[앵커]

전월세 수입은 사실상 과세 사각지대에 있었는데요.

공평과세에 관해 이야기를 하셨는데 전월세 실거래가 신고 의무화를 도입하면 세금을 철저하게 부과할 수 있을까요?

[답변]

선진국의 사례에서 볼 수 있듯이 전월세신고제 도입의 가장 큰 목적은 임차인보호가 될 것입니다.

부수적으로 세원이 더욱 투명해지면서 월세소득에 대한 과세도 증가할 것으로 보입니다.

그러나 서민임대인들의 소득 범위라 할 수 있는 2000만 원 이하의 월세 소득자에 대해서는 임대주택 등록 시 연 5만 원 내외의 소득세가 부과되므로 큰 영향은 없을 것입니다.

다만, 고액월세나 전세 임대인의 경우 세 부담이 커질 가능성은 있습니다.

[앵커]

주택 임대차의 보호장치가 불안전한 면이 있었죠.

실거래가 신고 큰 목적이 임차인 보호라고 하셨는데요.

어떻게 보호를 한다는 거죠?

[답변]

전월세신고가 정착되면 전자계약의 활성화, 사기계약의 예방 등을 기대할 수 있다고 생각합니다.

전자계약을 하면 자동으로 신고가 되므로 수기에 의한 임대차계약 후 따로 신고하고 다시 종합소득 신고시에 월세소득을 신고하는 것에 비해 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.

간혹 발생하는 전월세계약사기, 즉 임대인에게는 보증부월세로 임차인에게는 전세로 이중계약하여 보증금차액을 횡령하고 잠적하는 등의 사기는 거의 불가능해집니다.

모든 전월세계약의 상황이 공개되므로 임대인이나 임차인이 해당 주택에 대해 정확하게 확인할 수 있게 되기 때문입니다.

[앵커]

그러면 상대적으로 약자였던 세입자들이 지금보다 보호를 더 받을 수 있다는 거군요?

[답변]

네 그렇습니다.

포털이나 중개인이 제시하는 시세에 의존하지 않고 실제 임대료 정보가 제공되므로 임대료 협상에 있어 제도 시행 이전보다 정확한 정보를 근거로 임차인이 더 공정한 계약을 요구할 수 있게 됩니다.

또한, 임대료인상에 대해서도 주변의 유사한 사례를 파악할 수 있고, 임대인은 법률적으로 정해진 비율(5%)을 초과하는 것이 더욱 어려워지므로 임차인보호에 긍정적일 것으로 보입니다.

[앵커]

한편에서는 임대시장이 위축될 수 있고 또는 세금을 세입자에게 전가할 수 있다는 우려가 나오고 있는데요?

[답변]

그럴 가능성도 있습니다.

임대인 우위 시장, 즉 임대수요가 많은 지역에서는 쉽게 전가될 가능성이 있는 반면, 임차인 우위 시장 전월세가가 하락하는 공급초과 시장에서는 전가하기 어려우므로 당분간은 대부분 임대차시장에서 세금의 전가는 어려울 것으로 봅니다.

2018년 이후 전세와 월세지수가 보합이나 하향 안정화 추세이므로 세금의 전가는 쉽지 않아 보입니다.

다만, 중장기적으로는 임대수요가 많은 지역을 중심으로 임대료에 세금을 전가하여 다소 상승하는 지역도 나타날 것으로 보입니다.

[앵커]

그렇다면 이 부분에 대한 대안도 있어야 하지 않을까요?

[답변]

임대수요가 많은 지역에 대해서는 임대인의 세금부담을 완화하거나 성실신고에 대해 인센티브를 주는 방안을 고려해볼 수 있을 것입니다.

예를 들어, 호주에서와같이 공공이 고시하는 지역의 공정임대료 이하로 임대료를 책정하면 그 차액만큼 재산세 또는 소득세 감면을 해주는 것을 생각해볼 수 있습니다.