세운상가 옆 재개발 개발이익은 얼마? 손놓은 서울시

메이커시티④ 을지로의 미래

"서울시가 사업주 입장에서 재개발이 되게끔 혈안이 되어있지 않나 싶은 생각이 듭니다."

서울시가 을지로 재개발의 주거비율을 완화한 데 대해, 경실련 도시개혁센터 운영위원장인 백인길 대진대 도시부동산공학과 교수는 신랄하게 비판했다. 서울시는 세운상가를 제조업 혁신처로 만들겠다는 재생사업과 동시에, 청계천 공구상가가 있는 세운재정비촉진지구의 주거비율을 기존 60%에서 90%로 높였다.

이렇게 되면 원래 주거지가 아니었던 도심이 주상복합 아파트 단지로 바뀐다. 청계천 변 세운 3-1,4,5 구역에는 가장 먼저 1천 세대 규모의 주상복합 단지가 들어설 예정이다. 백 교수는 "결국은 주거환경도 열악해지고 도심 산업들도 쫓겨나게 돼 장기적인 서울시 발전에서 바라본다면 굉장히 잘못된 조치"라고 평가했다.

서울 도심을 아파트 단지로…결정 번복해 주상복합 허가한 서울시

서울시의 결정에 대한 비판적인 평가는 백 교수만의 의견이 아니다. 서울시의 주거비율 상향 방침은 논의 초기부터 전문가로 구성된 서울시 자문단의 거듭된 반대에 부딪혔다.

정보공개청구를 통해 입수한 서울시 내부 문건에 따르면, 서울시는 2016년 10월 세운재정비촉진계획 변경을 검토하면서 주거비율 상향 논의를 본격화한다. 문건을 종합하면 서울시는 오피스텔을 포함해 60%였던 주거비율 허용 기준을 90%까지 완화하는 방안을 1년 가까이 논의했다.

수차례 논의 끝에 서울시는 본부장 회의에서 주거비율 상향을 없던 일로 한다. 이 같은 방침을 관련부서와 민원인에게도 밝혔다.

그런데 통합개발이 추진된 3-1,4,5 구역은 유독 업무시설에서 공동주택으로 주용도가 변경되고 90% 가까이 주거비율이 상향된다. 나아가 서울시는 세운지구 전체의 주거비율을 90%까지 올리겠다고 지난해 말 발표했다.

이에 대해 경제지들은 '파격', '특혜에 가까운 조치'라고 표현했다. 문화재위 심의를 거치지 않은 채 높이가 상향된 데 이어, 주상복합으로 용도가 변경되면서 사업성은 크게 높아졌다. 세운지구 재개발 사업의 속도가 빨라진 배경이다.

배웅규 중앙대 사회기반시스템공학부 (도시시스템공학 전공) 교수는 청계천 변이 주상복합 단지가 될 경우 "도심의 매력이 크기 때문에 부유층 주거지가 될 가능성이 크다"고 지적했다. 서울시의 정책이 원주민들을 내몰고 을지로를 중산층 이상의 주거지로 바꾸는 젠트리피케이션(내몰림) 현상을 유도한다는 것이다.

"주상복합 건설 후 분양 매각 방식, 사업주만 유리"

도심 기능을 포기하고 주거지화하지 않으면 개발이 불가능할 정도로 세운지구 재개발의 사업성은 낮은 것일까. 사업주의 입장에 맞춘 것이라는 평가가 나온다. 애초 계획된 업무시설은 도심 기능이지만, 사업주는 사업성이 낮다고 여긴다는 게 전문가들의 공통된 분석이다.

백인길 교수는 "을지로 일대는 부동산 시장 환경이 좋아진다면, 다시 업무중심, 산업중심으로 전환될 수 있다"면서 "장기적으로 운영한다면 사업성이 없지는 않다"고 설명했다.

다만 "이 방식은 긴 기간에 걸쳐 자금을 회수해야 하기 때문에 사업주 입장에서 시간에 대한 리스크가 존재한다"면서 "투자한 자본을 빨리 회수하는 방법은 분양밖에 없고 분양하기 적합한 천 세대 규모의 주거로 추진되는 것으로 보인다"고 말했다.

실제로 을지로 재개발의 사업시행자는 분양 후 매각 방식으로 사업을 진행하고 있다. 주상복합이 진행 중인 3-1,4,5 구역을 포함해 세운지구 여러 구역은 중소 부동산개발회사인 한호건설의 특수목적법인이 인허가 단계의 사업시행자로 활동하고 있다.

한호건설은 세운지구 재개발로 지난달 준공된 세운지구 6-3구역 써밋타워를 급히 매각했다. 회사 관계자는 "수익을 빨리 만들어야 해서 급하게 협상을 하다 보니 좋은 가격을 받지 못했다"고 밝혔다.

세운상가 왼편에 보이는 건물 2동이 세운 6-3지구 재개발로 신축된 써밋타워다.

선진국에서는 이미 지역 특성을 유지하면서 장기간 개발을 통해 수익성을 보장하는 방법이 시행되고 있다. 배웅규 교수는 "시행사들이 분양하고 지역을 떠나는 시스템이 아니라, 준공 이후에도 그 지역을 유지 관리할 수 있는 BID(Business Improvement District, 업무개선지구)나 지역관리제도(Area Management)가 필요하다"고 말했다.

미국과 일본에서 분양 주체와 지역 상인들이 일정한 회비를 내고 공공 공간이 유지될 수 있도록 지역을 유지 관리하면서 서서히 투자금을 회수하는 방식이다. 역시 장기간이 소요되는 개발 방식이다.

재개발 시행사 정보는 깜깜…세운지구 개발이익은 얼마일까?

전문가들이 제안하는 장기적인 개발 관리를 위해서는 사업시행자에게 재무능력과 전문성이 요구된다. 그러나 서울시와 중구청은 이에 대한 검증이나 판단 없이 인허가를 내주고 있다.

재개발 사업은 공익사업이지만, 사업시행자는 폐쇄적으로 사업을 운영하고 시행사에 대한 객관적인 정보는 공개되지 않는다. 취재진은 한호건설에 여러 차례 공식 인터뷰를 요청했지만, 회사 측은 응하지 않았다.

한호건설은 4년째 감사의견 비적정 상태여서 금융감독원 공시에 재무 상태도 공개되지 않는다. 중구청에 제출한 서류에 따르면 세운 3구역 사업 규모는 1조 원이 넘는데, 서울시에 부동산 개발업을 등록할 당시 자본금은 12억 원에 불과하다.

세운지구 개발 이익과 관련해 한호건설이 스스로 밝힌 자료는 이 회사 회장 신종전 씨의 판결문에서 일부 확인된다. 신 회장은 다른 지역 개발 사업에서 횡령 혐의로 재판을 받던 도중, 2012년 항소심에서 세운지구 2개 구역에서만 4,100억 원대의 예상수익을 기대한다고 밝힌 바 있다. 신 회장은 횡령 혐의에 대해 유죄판결을 받은 뒤, 2013년 이명박 대통령의 마지막 사면으로 복권됐다.

세운지구 재개발 사업의 개발 이익을 추계 중인 경실련은 2012년보다 한호건설의 개발 이익이 더 커졌을 것으로 보고 있다.

한호건설의 개발업 등록 현황. 등록 기관인 서울시는 한호건설이 전문인력 요건(2명 이상)을 충족하지 않아 등록이 취소됐다고 밝혔다.

한호건설의 개발 역량도 의문이 제기된다. 한호건설은 전문인력 부족으로 지난해 부동산 개발업 등록이 취소된 상태다. 재개발 사업에 시행사로 참여하는 데 필요한 정비사업전문관리업 등록도 안 된 상태다.

이에 대해 서울시는 "한호건설이 지주 자격으로 재개발에 참여 중이라면서 법리적으로 문제가 되는 것은 아니다"라고 밝혔다. 중구청도 "지주공동사업에서 개인의 자격면허는 봐야 할 내용이 아니다"라면서 "사업시행자의 자본이나 자격을 심사할 의무 권한이 법에 없다"고 답했다.

다만 서울시는 세운지구 주거비율 완화 방침을 철회하기로 입장을 선회했다. 취재진과의 인터뷰에서 서울시 관계자는 "주거 공급이 줄어들더라도, 적어도 세운지구는 산업재생의 시범지역이기 때문에 주거 비율을 90%까지 높이는 것은 유효하지 않은 계획"이라면서 주거 용도의 사업 신청 계획은 수용하지 않을 것이라고 밝혔다.

재개발은 '공익사업'…"관리감독 강화해야"

도심 재개발에서 공공부문이 관리감독을 강화해야 한다는 주장은 꾸준히 제기되어 왔다. 재개발은 공익사업으로 간주돼, 사업에 반대하는 지주의 수용권까지 민간 사업자에게 위임하기 때문이다.

배웅규 교수는 "공공의 권한을 토지 등 소유자에게 위임해주는 게 정비사업의 법적인 내용이다 보니, 공공이 단순 인허가 중심의 관리만 해왔다"면서 "이로 인해 발생하는 부작용에 대한 관리는 미흡했다"고 밝혔다.

백인길 교수는 "개발 사업에서 합리적인 이윤에 대한 판단은 민간사업자 외에 공공밖에 할 수 없다"면서 개발사업에 대한 감독과 조정 역할을 강화해야 한다고 덧붙였다.

남은경 경실련 도시개혁센터 국장은 "도심 재개발 사업은 주거지에 비해 땅값이나 분양가가 높아 개발이익의 규모가 크고, 주변에 미치는 영향이 훨씬 크다"면서 "서울시가 사업 활성화에만 노력할 것이 아니라 더 신중하고 엄격하게 사업을 추진해야 한다"고 말했다.

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