[경제 인사이드] 풍선효과 차단 주력…경기서남부 5곳 규제지역 추가

■ 프로그램명 : 경제타임
■ 코너명 : 경제인사이드
■ 방송시간 : 2월20일(목) 18:00~18:30 KBS2
■ 출연자 : 권대중 명지대 부동산학과 교수
■ 〈경제타임〉 홈페이지

[앵커]
오늘 나온 부동산 대책, 이 정부의 19번째 부동산 대책입니다. 지난해 말 12·16대책의 보완적 성격이 강한데요. 이른바 풍선 효과를 억누르겠다는 취지로 해석이 됩니다. 자세히 알아보겠습니다. 명지대 부동산학과 권대중 교수 나오셨습니다. 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
이제 오늘 5개의 수도권, 특히 이제 경기 서남부 지역들이 조정 대상 지역에 추가가 됐어요. 저희가 이제 봤는데 수원에서 영통, 권선, 장안, 그리고 의왕, 안양 만안구.

[답변]
만안구.

[앵커]
추가가 됐는데, 어떤 의미가 있는 대책이었을까요?

[답변]
우선 정부가 부동산 가격이 오르면 규제하겠다는 걸 분명히 보여준 것 같습니다.

[앵커]
조금이라도 올라도?

[답변]
네, 그리고 이제 그 범위는 최소화시킨 것 같습니다., 이번에.

[앵커]
범위를 최소화시켜서 핀셋 규제를, 이런 거를 이제 핀셋 규제라고 하잖아요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
꼭, 꼭 집어서 하는 건데, 왜 이 지역을 꼭, 꼭 집었을까요?

[답변]
지난 2월 2일 한국감정원 주간 자료를 보면 이 지역은 전부 2% 이상 상승을 했습니다. 거기다가 이제 12·16대책이 나온 이후에, 12·16대책 이후부터 2월 2일까지 종합적으로 보면 수원 영통구 같은 경우는 8.36%나 올랐습니다.

[앵커]
8.36%요?

[답변]
누적 상승이죠. 권선구도 7%가 올랐고요. 거의 6, 7, 8%가 올랐기 때문에 정부가 어쩔 수 없이 규제를 한 것 같고요. 이 이외의 지역도 2%, 3% 오른 적은 있는데요. 전부 다 규제하지 않고 특히 핀셋 규제처럼 강하게 오른 지역만, 높이 오른 지역만 규제한 것 같습니다.

[앵커]
이게 이제 나타나는 이유가, 12·16대책의 풍선 효과라는 얘기를 우리가 하는데, 12·16대책에 의해서 주로 규제가 강하게 들어간 곳이 서울의 고가 아파트다.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
특히나 강남 지역을 중심으로. 그러니까 이제 수도권, 수, 용, 성이라고 하나요? 이런 데가 또 오른다. 그러니까 이제 또 여기를 규제를 한다. 그러면 풍선 효과를 막는 게 어려운 거 아닌가요?

[답변]
사실 서울을 규제하면 그 서울의 투자자가 수도권으로 나가거든요? 이 풍선 효과를 막기는 어렵습니다, 사실은. 왜냐하면 규제를 하면 할수록 옆으로 점점 번지거든요. 그래서 그 가격이 오르는 근본 원인을 치유해야 됩니다. 제 개인적인 생각으로는 일단 서울의 주택 시장이 원활하게 돌아갈 수 있도록 공급을 좀 늘리고, 또 저금리 유동성 자금이 많잖아요. 그게 부동산에 머무르지 않도록 정부가 좀 대책을 내놔야 됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 공급과 그다음에 유동성 자금에 대한 얘기를 조금 이제 해보도록 하고요. 또 다른 규제가 있어요, 핵심적인 오늘 나온 규제. 그것도 좀 볼까요? 그러니까 이제 투기 지역, 투기 과열 지구에 이어서 조정 대상 지역에 대해서도 주택 담보 대출 규제를 강화한 거예요. 이제 주택 담보 대출 비율이죠? 그거를 9억 원을 초과하는 주택을 구입하는 경우에는 아예 30% 이하, 9억 원 이하의 주택에 대해서도 50% 이내, 정부가 대출 규제를 좀.. 효과가 있다고 보는 걸까요?

[답변]
우선 서울 같은 경우는 12·16 대책 이후에 대출 규제로 강남 4구의 상승하던 주택 가격, 고가 주택, 9억 원 넘는 거는 일단 상승세를 꺾었습니다. 물론 이제 9억 원 이하 주택은 서울 같은 경우는 투기 과열 지구라서 40%입니다, LTV가. 이 40%지만 가격이 오르고 있어요. 수원 지역 같은 경우는 원래는 조정 대상 구역이 60%인데 10%를 더 낮춘 겁니다, 50%로. 그렇다면 대출을 규제하게 되면 자기 자본 비율이 많이 들어가기 때문에 분명히 시장에 영향을 줍니다. 그러나 이게 이제 중장기 대책이 될 수 없어요. 거래를 좀 중단시키거나 줄게 하는 거거든요. 그런 차원에서 대출 규제는 어쩔 수 없는 거고요. 또 조정 대상 지역으로 지정이 되면 이거보다 더 큰 것이, 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과세가 있습니다. 이게 아마 시장에 좀 영향을 줄 것 같고요. 더 나아가서 신규로 분양하는 시장, 지금 신분당선이나 안산선 쪽으로는 지금 분양하고 있는데요. 이렇게 이제 조정 대상 지역으로 지정이 되면 국민주택 규모 이하의 민영주택도 75%는 무주택자한테 우선 분양해야 되고요. 그러면서 나머지 30%도 무주택자와 1주택자 경쟁하게 해놨습니다. 그러나 정부가 또 한 가지는 이번 대책을 내놓으면서 좀 신경을 쓴 게 있어요. 무주택자나 부부 합산 연소득 6,000만 원 이하이거나 또는 그 생애 최초 주택 구입자로서 연소득 7,000만 원 이하는 이 제한된 데에서 10% 가산을 해 주고요. 또 하나는 보금자리론이나 이렇게 무주택자들이 받는 주택 LTV 자체는 규제하지 않았습니다.

[앵커]
좀 말씀을 많이 하셔서 정리해보자면, 이제 조정 대상 지역으로 지정이 되면 분양이나 이런 거에서 무주택자들의 혜택이 늘어나게 되면서..

[답변]
늘어납니다.

[앵커]
투기를 하거나 집을 하나 더 사야겠다. 이런 사람들은 못 하게 하는, 못 사게 하는 그런 효과를 조금 더 강화하는 대책들이 이번에 좀 포함이 됐고 LTV 규제도 정말 서민인 경우에는 규제를 많이 받지 않도록 제외를 하는 그런 대책이 있었다는 그런 말씀이세요. 그리고 이제 앞서 계속 말씀하신 것이, 그런데 이 대출 규제라고 하는 것은 거래를 좀 못하게 하면서 집값을 억누르는 대책이지, 근본 대책은 아니고 유동성에 대한 대책이 있어야 된다, 이런 말씀을 하셨어요. 그런데 금리 인하 얘기가 이제 코로나19로 경기가 위축되면서 또 나와요. 그러면 안 그래도 돈이 많은데 돈이 더 많아져서 부동산 대책이 쓸모가 없는 아니냐, 이런 얘기 나오거든요?

[답변]
그래서 이제 이번에 내놓은 대책 가지고도 안 되면 풍선 효과 또다시 벌어질 수 있거든요? 그래서 아마도 정부가 가격을 올리면 두더지 잡듯이 또 한 번 규제할 거라고 생각해요, 저는. 그래서 화성, 동탄 지구라든지 오산이나 또는 시흥시도 지금 오르고 있고요. 특히 이제 구리시나 남양주도 그렇고요. 이 GTX 선이 지나가는 개발 가능 지역은 전부 가격이 오르고 있습니다. 이게 유동성 자금이 많아서 그렇거든요? 여기에 만약에 코로나 때문에 기준 금리도 또 한 번 낮춘다면 역시 부동산 쪽으로 자금이 흘러갈 수 있어서..

[앵커]
경기를 상승시키는 게 아니고 부동산으로 자금을 흘러가게 만들 가능성을 정부가 이제 바라봐야, 그런 부분들을 대비해야 되는..

[답변]
그 대책을 갖고 있어야 될 것 같아요.

[앵커]
알겠습니다. 그 부동산 전망도 좀 간단하게 해 주시면서, 정부가 그래서 정말 집값을 잡고 싶다면 무엇을 신경 써야 하는지도 좀 말씀해 주시죠.

[답변]
우선 뭐 정책 변수가 가장 크기 때문에 제가 말씀드리긴 곤란하지만 6월 말까지는 1가구 2주택 갖고 있는 사람들은 10년 이상 갖고 있으면 양도세 중과세가 면제됩니다. 6월 말까지는 아마 이런 상태로 정부의 정책 방향대로 갈 것 같고요. 그 이후에는 이제 수요 공급에 의해서 공급이 부족하게 되면 가격이 오를 거고요. 공급이 늘어나면 또 안정되겠죠. 그러나 서울은 공급 주택이 부족합니다. 특히 입주 물량이 부족하기 때문에 상승할 가능성도 높습니다.

[앵커]
그러니까 하반기에 상승을 할 수 있기 때문에 정부가 만약에 정책 효과를 계속 내고 싶다면 공급 부분에 대해서도 대책을 총선 이후에 좀 신경을 써야 된다, 이런 말씀이시네요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
잘 들었습니다. 고맙습니다.

[답변]
네, 고맙습니다.