[경제 인사이드] “용산 정비창, 투기 일어날 수밖에 없어”

■ 프로그램명 : 경제타임
■ 코너명 : 경제인사이드
■ 방송시간 : 5월13일(수) 18:00~18:30 KBS2
■ 출연자 : 권대중 명지대 부동산학과 교수
■ <경제타임> 홈페이지 http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076#2020.05.13

[앵커]
정부가 공급 대책 발표 일주일 만에 그에 대해서 규제를 내놓은 것은 그만큼 단시간에 주변 부동산 시장이 달아올랐기 때문입니다. 코로나19 여파로 인한 부동산 시장 장기 하락 전망에도 정부는 규제를 계속 강화를 하고 있습니다. 왜일까요? 명지대 부동산학과 권대중 교수 나오셨습니다.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
문재인 정부 들어 사실상 처음으로 서울 도심에 대거 공급 계획이 발표가 됐었어요. 지난주죠? 7만 가구인데, 용산이 아주 과거에도 뜨거웠고 앞으로도 (공급 계획 발표에) 벌써 뜨거워지고 있는 지역인데, 투기적 수요가 벌써 몰린다는 걸까요, 이런 규제가 나온 거는?

[답변]
일단은 개발 가능 지역으로, 주변 지역으로 이사를 하려고 하는 사람들이 있을 겁니다, 아마. 아니면 구체적인 계획은 안 나왔지만, 개발이 있는 곳에 이익이 있다고, 용산 쪽으로, 워낙 교통이 좋아요. 그 지역은 뭐...

[앵커]
워낙 서울의 한복판이죠, 사실.

[답변]
그래서 사실 개인적으로는 주거용으로 이렇게 8,000가구를 공급하는 것은 좀 아까워요, 땅이. 토지 이용 측면에서 보면 거기에다가 국제 업무 지구였거든요? 그대로 개발하고, 주상복합 건물을 집어넣어서 세대를 수를 늘리는 게 어떤가, 순수하게 아파트를 공급하게 되면 서울시는 스카이라인 35층이라는 제한을 받습니다. 그래서 35층 이하로 지어야 하고요. 거기다 한강 변의 교통이 좋은 지역에 주거용 부동산을 짓게 되면 결국에 투기가 일어날 수밖에 없습니다.

[앵커]
지금 이런 상황이 올 수밖에 없었다. 전체적으로 그 7만 가구 공급 계획 자체에 대해서는 어떻게 평가하십니까?

[답변]
저는 매우 긍정적으로 봅니다. 문재인 정부가 지금 출범한 지 3년이 넘었잖아요. 21번의 대책을 내놨는데요. 대부분은 서울을 제외한 다른 지역에 공급을 하거나 서울은 수요랑 공급을 억제하는 쪽으로 갔거든요? 그런데 7만 가구를 공급한다는 것, 특히 이제 공공 재개발을 통해서 2만 가구, 그다음에 역세권 개발이나 준공업 지역을 완화해서 공급하는 게 또 2만 가구, 그리고 유휴부지라든지 이런 땅을, 역세권 개발을 통해서, 이게 또 3만 가구가 됩니다. 공급을 한다는 차원에서 굉장히 긍정적으로 보는데 이 정도 가구 가지고 서울시의 주택 시장 안정화는 좀 역부족이죠, 사실은.

[앵커]
그렇군요. 사실 말씀하신 그 투기 수요를 억제하면서 공급을 계속 확대하는 게 쉬운 건 아니겠지만 계속할 필요는 있겠군요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
규제가 또 추가된 게 있어서 살펴보겠습니다. 분양권 전매 제한이 확대됐죠. 지금 원래 저 정도가 분양권 전매 금지 지역이었는데 수도권 대부분, 그리고 5대 광역시 전역으로 확대가 됐습니다. 사실 인구가 밀집된 지역 대부분이 다 분양권 전매 제한 조치 지역에 들어갔다는 거예요. 왜 이런 조처를 했다고 보십니까?

[답변]
일단은 2017년도 이후의 신규 분양 시장의 약 40% 정도가 경쟁률이 20:1을 넘었어요. 그중의 네 가구 중의 한 가구가 6개월 이내에 매도를 했습니다. 다시 말하면 집이 지어지기 전에 분양권을 전매한 거죠. 그래서 이번에 정부가 투기 지역과 투기 과열 지역으로, 특히 조정 대상 지역까지 합치면 31곳이 지금 규제를 받고 있는데, 이 풍선 효과로 주변 지역으로 이 분양권이 전매 금지가 확대한 이유는 풍선 효과로 계속 투기가 일어나니까 이걸 방지하기 위해서.

[앵커]
풍선 효과.

[답변]
네, 그래서 정부가 급기야는 상당 지역이죠, 서울, 수도권 지역 거의 다 포함하고, 지방까지도, 광역시까지도 입주 시점까지는 분양권을 전매 금지하는 그런 조처를 내렸습니다.

[앵커]
사실 저 얘기는 정말 들어가서 살 사람 말고는 청약을 하지 말라는 거예요. 그렇죠?

[답변]
그렇죠. 실수요자 중심으로 시장을 재편하는 겁니다.

[앵커]
그게 장기적으로 목표하는 바는 투기 수요를 억제해서 집값을 하락시키는 거잖아요. 자, 이 분양가 전매 제한 조치의 확대와 함께 또 민간 택지 분양가 상한제, 이것도 7월 말에 시행이 되잖아요. 2개를 같이 효과를 보는 경우가 많던데요. 장기적으로 집값 하락까지 끌어낼 수 있을까요?

[답변]
우선은 공공 택지는 민간 택지 분양가 상한제 전에 이미 하고 있고요. 7월 28일 이후부터는 민간 택지도 분양가 상한제가 적용되면 아무래도 분양권 전매 금지까지 합쳐져서 가격을 하락시킬 수 있는 효과는 있는데, 반면 부정적인 측면도 없지 않아 있어요. 지방 같은 경우 경제도 어려운 데다가 분양권 전매 금지까지 되면 실수요자 중심으로 시장이 재편되면 미분양이 발생할 가능성이 있습니다. 그렇게 되면 경제가 어렵기 때문에 나중에 공급이 또 줄어들 가능성도 있거든요? 물론 서울과 수도권은 그렇지 않겠지만. 그래서 시장 상황을 보아 가면서 강도를 조절하면서 규제하는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
지금 나오고 있는 그림은, 사실은 분양권 전매 제한 조치 이후에 풍선 효과가 나타나면서 다른 지역에서 분양권 전매 거래량이 급증한 그 모습을 보여주는 그런 그래프였고요. 지금 말씀하신 것처럼 분양권 전매 제한 조치가 확대되면 어차피 이럴 바에야 서울, 수도권에 가서 청약을 하겠다, 이러면서 투기 수요가 그 가운데에서 더 몰릴 수 있다는 거군요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그걸 어떻게 막을 수 있을까요?

[답변]
우선은 신규 분양 시장을 막으면 재고 주택 시장으로 옮겨갈 수 있는데요. 저금리의 유동성 자금이 많기 때문에 기존 주택 시장의 투기가 일어날 가능성이 있습니다. 그래서 그것 때문에 정부가 지금 들고나온 카드가 바로 종합부동산세 인상입니다. 아마도 20대 국회에서 통과되지 않은 법이기 때문에 21대가 열리면 제일 먼저 통과돼야 할 법, 또 정부가 추진하고 있는 법이 아마 종합부동산세 인상인 것 같아요. 그러면 서울을 중심으로 이 도심지의 고가 주택은 아마 좀 잡히지 않겠나 생각이 듭니다.

[앵커]
그런데 사실 정부 여당에서 꾸준히 1가구 1주택자에 대한 종합부동산세 완화 얘기가 총선 근처에서부터, 또 최근에 저렇게 정세균 총리까지 나오고 있습니다. 사실은 교수님께서는 지금 집값 하락을 장기적으로 끌어내기 위해서는 종합부동산세를 강화하는 정책이 타당하다 말씀하셨는데, 그런가요? 저런 얘기는 어떤가요?

[답변]
1가구 1주택은요. 사실은 단기간, 기간에 따라서 역진세를 도입하는 게 맞습니다. 무소득자라든지 소득이 낮은 사람들은 집을 가진 게 가격이 올랐을 뿐이지 소득이 오른 게 아니거든요? 그러면 장기적으로 (집을) 가진 사람들은 종합부동산세를 낮춰주는 게 맞고요, 역진세로. 그리고 1가구 2주택 이상 다주택자들은 강화하는 게 맞습니다. 그래서 주택을 매도할 수 있게 유도하는 게 맞는데, 지금까지는 주택이 수와 관계없이 가격을 가지고 인별 합산을 매겼거든요? 그래서 이번에 정부가 추진하는 만약에 1가구 1주택에 대한 세금을 낮춘다면 그건 좀 바람직한 방향이라고 보입니다.

[앵커]
그러니까 종합부동산세를 장기적으로 다주택자에게 강화하는 것은 계속 유지를 해나가되 오래 사신 1가구 1주택자에 대한 그런 부분을 좀 생각해볼 필요가 있다. 완화를 생각해볼 필요가 있다는 지적이셨습니다. 잘 들었습니다. 고맙습니다.

[답변]
감사합니다.