[ET] 기존 세입자와 ‘새 계약’ 하면 5% 이상 올릴 수 있다?!

[앵커]

계약갱신요구권과 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법이 시행된 지 꼭 한 달이 됐는데, 아직도 임대차시장은 여전히 혼란스럽습니다.

문의가 쇄도하자 국토교통부가 해설집을 냈는데, 경제부 이지윤 기자와 함께 자세히 짚어보겠습니다.

이 기자, 당장 전세 계약이 곧 만료되는 집주인과 세입자들이 어떻게 해야 하는지 관심이 많을 것 같은데요.

[기자]

일단 가정을 한번 해보겠습니다.

2년 전인 2018년 10월 말에 전세 계약을 맺고 사는 세입자가 있다고 가정을 한번 해보면요, 이제 만기까지 두 달 정도 남았지요.

세입자가 이사를 안 하고 싶으면 개정된 임대차법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

[앵커]

2년 더 거주하고 싶다고 집주인에게 말하면, 집주인이 맘대로 내보낼 수 없다는 거군요?

[기자]

네, 집주인은 세입자가 2년 더 거주할 수 있도록 해야 합니다.

세입자는 원래 계약 기간 2년에 추가로 2년, 즉 4년의 거주를 보장받는 것이죠.

이렇게 계약을 갱신할 때는 집주인이 5%를 넘지 않는 선에서 임대료를 올려받을 수 있습니다.

[앵커]

그게 개정안의 핵심 내용이지 않습니까?

그런데 다른 방법도 있다고요?

[기자]

네 그렇습니다.

국토교통부가 낸 해설집에 따르면요, 기존 세입자와 계약을 갱신하는 게 아니라 완전히 새로운 계약을 체결하면 이때는 개정된 임대차법의 영향을 받지 않습니다.

8%, 9%, 이렇게 5%를 초과해서도 임대료를 올려 받을 수 있다는 것이지요.

아까의 예시로 돌아가 보면요, 오는 10월 말에 계약이 만료되는 세입자가 새 계약을 맺을 경우에는, 새 계약 만료 시점인 2022년 10월 전에 계약갱신요구권이 생깁니다.

계약갱신요구권은 딱 1번 행사할 수 있는데, 이걸 2년 뒤로 미룰 수 있게 되는 것이죠.

그렇게 되면 기존 2년에, 새 계약 2년, 그리고 계약갱신 2년 이렇게 6년을 거주할 수도 있는 겁니다.

[앵커]

한마디로, 집주인도 당장 임대료 5%를 넘게 올리는 새 계약을 맺고 2년 뒤에 계약갱신요구권을 행사하게 할 건지, 아니면 지금 5% 이하로 임대료를 올리는 계약갱신할지 둘 중 하나를 세입자에게 제안할 수 있다는 뜻이네요.

[기자]

그렇습니다.

집주인과 세입자도 선택을 할 수 있는 겁니다.

다만 계약갱신요구권은 계약 만기 6개월 전에서 최소 한 달 전에는 행사해야 하고요.

묵시적으로 그냥 계약 갱신이 되겠지, 이런 건 인정되지 않습니다.

집주인에게 계약갱신요구권을 행사하겠다고 명확하게 밝혀야 한다는 뜻입니다.

[앵커]

계약을 갱신할 때 어떻게, 얼마나 임대료가 오를 수 있는지도 집주인과 세입자들이 많이 궁금해할 것 같아요.

개정안에 따르면 세입자가 동의해야지만 임대료를 올릴 수 있다고요?

[기자]

네, 기본적으로 세입자가 동의하지 않으면 5% 이내더라도 임대료를 올리기는 어렵습니다.

그래서 집주인과 세입자의 협의가 필요한 것이죠.

만약 협의에 실패했을 경우에도 임대료를 올리는 방법이 없는 것은 아닌데요.

집주인은 법에 명시된 '차임증감청구권'을 행사할 수 있습니다.

조세나 공과금, 혹은 각종 경제 사정의 변동으로 꼭 임대료를 올려야 한다면 집주인이 그 필요성을 입증하면 되는 겁니다.

다만 이 경우엔 법원의 판단을 거쳐야 하기 때문에 시간도 오래 걸리고 추가 비용도 들어가겠죠.

실제로 집주인들이 얼마나 활용할지는 아직 알 수 없습니다.

[앵커]

기본적으로 세입자의 권리를 강화해주는 개정안이라고 보면 되겠네요.

만약에 새 계약서를 쓸 때 "임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않는다" 이런 식으로 명시하면 어떻게 됩니까?

[기자]

그건 무효입니다.

계약갱신요구권은 법에 명시된 임차인의 권리이니깐요,

아무리 집주인과 세입자가 합의했다 하더라도, 세입자의 권리를 배제하는 불리한 약정은 효력이 없습니다.

[앵커]

집주인이 세 놓은 집에 직접 들어가 살게 된다면 계약 갱신을 거절할 수도 있지 않나요?

[앵커]

네, 계약갱신을 거절할 수 있는 예외적 사유들이 명시돼 있는데요.

집주인이 실제 거주하려는 경우가 대표적입니다.

그런데 만약 실거주하겠다고 세입자를 내보낸 다음에 실거주하지 않은 사실이 들통나면, 집주인이 손해배상을 해야 하고요.

만약 갑자기 집주인이 해외 주재원으로 파견되는 등 계약 갱신 당시에는 예상치 못한 불가피한 사유가 생기면 이때는 손해배상책임을 면할 수 있습니다.

영상편집:김종선/그래픽:최민영 홍윤철