[ET] “강남불패 없다, 집값 하락할 것” 내 집 마련은 언제?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 1월25일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이광수 미래에셋대우 수석 연구위원
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.1.25

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증 풀어보는 ET WHY 시작합니다. 이른바 변창흠표 주택 공급 대책이 첫발을 뗐습니다. 공공재개발, 공공재건축, 여기에 3기 신도시 입주 일정도 앞당겨 추진하기로 했습니다. 과연 집값 안정에는 얼마나 효과가 있을지, 내 집 마련 시기는 언제쯤 잡아야 할지, 이광수 미래에셋대우 수석연구위원과 알아보겠습니다. 위원님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하십니까?

[앵커]
ET 신년 특집에 출연하셨죠? 그때 집값 올해 하락할 거다, 이렇게 전망해 주셨는데, 조금 섣부른 감이 있긴 합니다만, 집값이 지금 계속 올라요. 그 전망 틀리는 거 아니에요?

[답변]
두 가지 정도 변명을 좀 하고 싶은데요. 집이 저희가 매월 사는 것도 아니고요. 통계적으로 보면 서울의 아파트를 사시면 평균 한 7년 이상 사셔야 하는데, 좀 긴 흐름으로 보셨으면 좋겠다는 거하고요. 실제로 제가 앵커님 그런 질문을 하실까 봐, 지난주까지 서울 아파트 거래된 전 실거래가 조사들, 전수조사를 한번 해봤습니다.

[앵커]
미리 준비하셨군요.

[답변]
그랬더니 676건이 거래됐는데요, 실제로 아파트가. 그중에서 상승한 아파트 비율이 42%고요. 그다음에 하락한 아파트가 35%입니다. 그런데 여러분이 신문에서 보시면 몇 프로 올랐다, 이런 기사만 보시니까 계속 모든 아파트가 집값이 오르는 것으로 그렇게 아시는데, 일부 하락하는 아파트도 분명히 나오고 있고 무언가 변곡점을 향해 다가가고 있지 않나, 그런 판단을 하고 있습니다.

[앵커]
가격 전망은 뒤에서 조금 더 따져보도록 하고요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
정부의 주택 대책이 일단 수요 억제에서 공급 쪽으로 방향키를 전환한 것 같습니다. 공공재개발·재건축, 일단 핵심 내용부터 좀 추려주시겠어요?

[답변]
말씀하신 것처럼 그동안 수요 억제책이나 투기 억제를 했는데 효과가 없으니까 이제 공급을 하겠다. 그래서 주로 서울 시내 공급할 방안이 재건축이나 재개발을 통해서 새로 공급하는 방안이고요. 그래서 정부가 좀 적극적으로 공공이라는 이름을 붙여서 재개발·재건축을 참여하겠다는 발표를 했습니다. 그런데 근원적으로 좀 한계가 있는 거죠. 왜냐하면 공공이라는 단어가 붙으면서 사업성이라든가, 그러니까 조합원들한테 사업성이라든가 어떤 속도의 문제가 생기면서 시중에서 이게 잘 될 수 있을까, 시장에서? 이런 참여자들의 우려가 사실 있습니다.

[앵커]
공공재개발 후보지 8곳을 일단 발표를 했잖아요? 지도에서 보시면 미아, 청량리, 신설동, 광화문, 양평 등등해서 8곳인데, 조금 전에 물량 말씀하셨는데, 지금 평균적으로 내봤을 때 대체로 세대 수가 한 500가구가 채 안 돼요. 이 정도로 주택 공급 시장이 어느 정도 효과가 있을 것으로 보시는지, 어떻게 보세요?

[답변]
그렇습니다. 말씀하신 것처럼 물량의 한계뿐만 아니라요, 이 재개발은 사실 속도의 문제도 있어요. 왜냐하면 재개발하기 위해서는 조합원들의 3분의 2가 찬성하고, 그리고 조합원들이 어떤 적극적으로 참여를 해야 하는데 그런 인센티브를 주기에 정부가 좀 한계를 갖고 있고요. 그다음에 이해관계가 굉장히 복잡하잖아요. 그래서 정부가 예상한 것보다 시간이 좀 오래 걸릴 것으로 그렇게 판단하고 있습니다.

[앵커]
정부가 나름대로 인센티브 주지 않았나요? 용적률도 높여주고 주택 가구 수도 늘어날 거라고 하고 분담금도 줄어든다고 하는데, 왜 이렇게 반응이 시큰둥한 거죠?

[답변]
기본적으로 공공재개발, 공공재건축의 가장, 재개발·재건축의 기본적으로 가장 큰 규제는 분양가상한제하고 초과이익환수제도입니다. 그래서 이런 틀 안에서 재건축·재개발을 일부 공공을 인센티브 용적률을 올려줘서 나머지 공공을 갖고 오고, 이런 사업 구조가 한계를 갖고 있는 거죠.

[앵커]
아파트 재건축 단지에서도 이번에 사전 컨설팅 단계에서 주요 대단지들, 은마아파트라든지 이런 곳이 빠진 것도 같은 이유라고 보시는 거예요?

[답변]
그렇습니다. 쉽게 말하면 내가 충분히 돈을 못 버는데, 정부가 아무리 인센티브 조금 줘도 나 안 할래, 내가 왜 그거 해, 집값 오르는데? 이러고 있는 거죠. 그래서 이게 정부의 의도대로 잘 진행돼서 공급이 원활하게 되기에는 좀 한계를 갖고 있다는 거죠.

[앵커]
그러면 지금 말씀하신 거 들어보니까 정부의 공공재개발이나 재건축이 어느 정도 한계를 갖고 있다고 보시는 것 같은데요. 그러면 돌파할 대안 같은 건 있습니까?

[답변]
그런데 가장 중요한 문제점을 저는 지적하고 싶은데요. 재건축·재개발이 막 활성화된다고 해서 집값이 안정되지 않아요. 그래서 최근에 문제도 있는 겁니다. 지금 서울시장 후보들이 나와서 재건축·재개발 규제 완화해 주겠다, 이런 얘기들 굉장히 많이 하는데, 오히려 재건축 단지 아파트값 오르고 있단 말이에요. 서울의 집값을 움직이는 가장 큰 트리거는 뭐냐 하면 개발 호재입니다. 그런데 재건축·재개발을 풀어준다고 하니까 사람들이 내 집 안 팔아, 나 더 줘야 팔아. 이런 분위기가 더 많다는 거죠. 그래서 근원적으로 문제 제기를 해야 하죠. 뭐냐 하면, 재건축·재개발을 아무리 풀어줘도 집값이 안정될 가능성은 굉장히 희박하다.

[앵커]
그러면 어떤 대안이 있습니까?

[답변]
그래서 저는 제 용어를 빌리자면 파괴적이고 혁신적인 공급이 필요하다는 겁니다.

[앵커]
지난번에 오셔서도 그 파괴적 공급 이야기를 하셨는데 어떤 걸 생각하시는 거예요?

[답변]
파괴적 공급이 이루어지려면 두 가지가 조건이 있어야 해요. 첫 번째는 뭐냐 하면 빨리 공급이 이루어져야 합니다. 그리고 두 번째는 위치가 좋아야 해요. 그래서 빨리 2~3년 안에 공급이, 서울시 내 공급이 이루어져야 하고 그다음에 말씀드린 것처럼 물량도 위치가 좋은 곳에 물량이 확보돼야 한다는 거죠. 그래서 제가 생각하는 그런 방안은 뭐냐 하면 유휴 토지를 활용해야 합니다.

[앵커]
유휴 토지요?

[답변]
빈 땅에다가 아파트를 지어야 하죠.

[앵커]
어디 그런 데가 있습니까?

[답변]
서울에 의외로 빈 땅이 굉장히 많고요. 뭐 이런 얘기 드리면 제가 욕먹을 수도 있는데요. 저는 첫 번째, 서울 시내의 그린벨트를 활용할 필요가 있다. 왜? 그린벨트 중에서 약 25% 정도가 그린 하지 않은 그린입니다. 지금 예를 들어서 강남 3구의 그린벨트를 가보시면 다 비닐하우스가 있어요. 그런데 왜 그린 합니까? 가면 쓰레기가 엄청 많은데? 그런 지역을 활용해서 아파트를 지을 수 있고요. 또 하나 뭐냐 하면, 공원이라든가 아니면 유휴지, 천혜의 유수지라든지가 활용할 수 있는 땅들이 굉장히 많은 거죠. 그리고 또 공기업이 갖고 있는 땅, 제가 공기업이 갖고 있는 땅 중에서 주목해서 보는 게 예를 들어서 만남의 광장 휴게소. 경부고속도로 한참 타고 와서 집 거의 다 왔는데 휴게소가 왜 필요합니까? 요즘 휴게소 용도가요, 골프장 가실 때 중간에 만나는 장소로 이용되고 있어요. 전 그런 지역에 예를 들어서 중산층을 위한, 아니면 임대, 그러니까 저소득층을 위한 주택 공급을 하면 파괴적 공급이 될 수 있다, 위치도 좋고. 그다음에 바로 공급이 가능하잖아요? 누구하고 협상할 필요도 없고, 유휴지니까. 그래서 그런 공급이 필요하다. 그래야 집값을 안정시킬 수 있는 공급이라는 거죠.

[앵커]
그러면 3기 신도시 입주 일정을 5년 정도 당기겠다고 한 정부 대책에 대해서는 어떻게 보세요? 그거는 좀 어느 정도 물량 공급에 효과가 있을 거라고 보세요?

[답변]
그렇습니다. 제가 파괴적 공급의 두 가지 조건이 뭐라고 했냐 하면, 위치가 좋아야 하고 속도가 빨라야 한다고 얘기 드렸죠? 그런데 3기 신도시 위치가 안 좋아요. 그렇기 때문에 3기 신도시가 엄청나게 발표돼도 시장에 영향을 못 미쳤죠. 그런데 이제 속도를 빠르게 한다는 거잖아요. 그런 측면에서 영향을 미칠 수 있는 거죠.

[앵커]
그런데 5년을 앞당긴다는 게 현실적으로 가능한가요?

[답변]
토지 협상만 원활하게 되고 인허가를 빨리 진행한다면 저는 충분히 가능할 것으로 생각하고 있습니다.

[앵커]
그렇게 물량이 공급되면 자동으로 집값 하락의 영향으로 이어질 것이다?

[답변]
그렇죠. 최근에 보면 수도권이 역대 최고 상승률을 보이는데요. 수도권의 외곽 지역의 집값 안정에 상당히 도움이 될 것입니다. 3기 신도시가 대부분 그런 지역에 있으니까.

[앵커]
그런데 많은 분이 관심 있어 하는 거는 강남 아파트잖아요. 강남 아파트 집값도 글쎄요, 지금 상황에서 떨어지는 게 녹록지 않을 것 같은데 그것도 여전히 하락을 전망하시는 거예요?

[답변]
그렇습니다. 강남 아파트 하락을 전망하는 이유는 지난번에도 말씀드렸듯이 다주택자를 중심으로 해서 매물이 나오고 공급이 증가하는 거죠. 그다음에 가격이 많이 올랐기 때문에, 그리고 취득세 강화라든가 이것 때문에 투자 수요가 감소하고 있기 때문입니다.

[앵커]
실제로 그렇게 가격이 떨어진 사례가 있었습니까?

[답변]
그럼요. 대표적으로 보시는 그래프는 2006년도부터 2014년까지 강남 대치동의 모 아파트입니다. 모 아파트의 실거래가를 제가 일일이 조사한 건데요. 보시는 것처럼 2006년도에 이 아파트가 7억 7,000만 원에서 2007년도에 11억 6,000만 원으로 1년도 안 돼서 거의 50%가 상승합니다. 그런데 또 바로 1년도 안 돼서 7억으로 다시 하락해요. 그런데 이렇게 보여드리면 이때 서브프라임이었잖아, 이렇게 말씀하시는데, 서브프라임을 다 회복한 2013년에도 이 아파트가 6억 8,000만 원에 거래되거든요? 시중에 살 사람이 투자 목적의 수요가 감소하고 팔 사람만 많을 때 이런 가격이 나타나는 거죠.

[앵커]
그런데 특정 아파트의 사례 아니에요?

[답변]
그렇지 않습니다. 강남에 이때 당시에는요, 그냥 평균적으로 2~3억씩이 다 빠졌어요. 보시는 것처럼 거의 모든 아파트가 실거래가가 1년 만에, 이거 1년 만에 이렇게 빠진 거거든요. 그래서 하락 폭이 굉장히 컸던 거죠.

[앵커]
그런데 지금 강남뿐만 아니라 강북, 또 지방까지 가격이 다 같이 올라가는 분위기잖아요. 그러면 동반 하락할 가능성도 있다고 보시는 거예요?

[답변]
이때 당시에 강남이 가장 많이 하락한 이유는 강남이 많이 올랐기 때문이에요. 그런데 지금 강남뿐만 아니라 강북, 지방, 수도권 상승률이 굉장히 높기 때문에 이렇게 높이 상승한 거는 사실은 하락 리스크도 그만큼 있다고 보고 있는 거거든요.

[앵커]
그러면 그렇게 가격 조정기가 곧 다가온다고 한다면, 지금 무주택자 같은 경우 무리해서 매수할 필요가 없다고 보시는 건가요?

[답변]
그렇죠. 작년 말부터 전셋값 오르고, 사실은 급한 마음에 특히 30~40대 무주택자들이 과도하게 빚을 일으켜서, 특히 약간 뭐라 그럴까요? 외곽 지역이나 이런 지역의 주택을 공격적으로 매수하고 있는데요. 그래서 가계 부채가 지금 급증했거든요? 그런 차원에서 굉장히 우려할 만하고, 저는 좀 안타까운 게 지금 우리가 이럴 때냐는 거죠. 이렇게 무리하게 집을 살 때는 사실 아니다.

[앵커]
거래량은 어떻게 보고 계세요?

[답변]
거래량은 작년 말에 갑자기 급증했는데요. 다시 1월 들어서 거래량이 크게 감소한 거죠. 자산 시장이라는 게 계속 누군가 높은 가격에 계속 사줘야 하잖아요? 그런 측면에서는 올해 거래량도 급격하게 떨어질 것으로 보고 있는데.

[앵커]
다주택자들이 아직 매물을 내놓지 않고 있나 보네요?

[답변]
그렇습니다. 아직 급하게 팔 이유는 없습니다. 왜냐하면, 6월 이후에 중과세가 강화될 뿐만 아니라 보유세도 그때 이후로 내기 때문에 아직 시간에 여유가 있고, 그리고 언론이나 전문가들이 나와서 집값 계속 올라간다고 하니까 집을 팔기 싫은 거죠, 당장은. 그래서 충분히 아직 시간이 좀 있는 상황입니다.

[앵커]
정부가 설 연휴 전에 특단의 대책을 내놓겠다고 했는데, 어떤 대책을 내놓을지 그것도 한번 지켜보도록 하겠습니다. 지금까지 ET WHY, 이광수 수석연구위원 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.