[오태훈의 시사본부] 경실련 “압도적 공급대책, 결국 집값만 더 올리게 될 것”

- 토지주, 건설업계, 투기세력에 막대한 이익 돌아갈 것... 집값만 더 오를 것으로 우려
- 그동안 공급대책 나오면 집값 더 올라... 이 문제 해결하기 위한 대책이 이번에도 없어
- 이명박 정권의 보금자리주택, 원가 수준으로 분양해 주변 집값 떨어진 사례 있어
- 용적률 규제 완화도 문제... 충분한 분량의 공공주택 마련해 서민에게 공급해야
- 공공분양주택 어떻게 공급되는지 적시되지 않아... 이건 토지주와 건설업계 위한 특혜책
- 공공이 분양할 때 땅을 팔아선 안 돼... 분양을 하더라도 건물만 분양해야

■ 프로그램명 : 오태훈의 시사본부
■ 코너명 : 시사본부 이슈
■ 방송시간 : 2월 4일(목요일) 12:20~14:00 KBS 1라디오
■ 출연자 : 김성달 국장 (경실련 부동산건설개혁본부)


▷ 오태훈 : 공공주도 3080 플러스 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 이렇게 이름이 붙어 있는데요. 오늘 발표된 부동산 대책 짚어보겠습니다. 경실련 부동산 건설 개혁본부의 김성달 국장 연결하겠습니다. 안녕하십니까?

▶ 김성달 : 안녕하세요?

▷ 오태훈 : 경실련 쪽에서 그동안 부동산 대책과 관련해서는 여러 번 의견도 내셨고 성명을 낸 것으로 알고 있습니다. 부정적인 내용들이 좀 많이 있었는데 오늘 나온 부동산 대책은 전반적으로 어떻게 평가를 하십니까?

▶ 김성달 : 지금 문재인 정부에서 공급책이 여러 번 나왔는데 지금 4년 차, 4년을 넘기려고 하는 상황인데 지금까지 이렇게 집값을 못 잡는 정부가 있었을까 우려스럽습니다. 오늘 나온 대책도 크게 다르지 않다고 봅니다.

▷ 오태훈 : 크게 다르지 않다.

▶ 김성달 : 오늘 나온 대책이 수도권을 중심으로 해서 앞서 127만호 이미 공급하겠다는 계획에 또 추가로 83만호. 그래서 200만호 이상을 공급하겠다는 거거든요. 획기적 압도적인 공급 확대책인데 이러한 공급 확대를 하기 위해서는 결국 주거환경, 도시환경은 다 고려 않겠다, 파괴하겠다는 게 깔려 있고 결과적으로 그런 공급 확대를 통해서 나오는 주택은 누구에게 돌아가고 누구에게 이익이 되느냐 이게 중요하거든요. 보면 어쨌든 서민들을 위한 주택으로 갈 확률은 적고 집값을 떨어뜨릴 수 있을까도 우려스럽고 오히려 토지주와 건설업계와 공기업, 투기세력 등에게는 막대한 이익이 더 늘어날 것으로 예상이 되어서 집값만 올릴 것이다. 이렇게 우려하고 있습니다.

▷ 오태훈 : 이번 대책 발표가 집값만 더 올릴 것이다 이렇게 지금 예상하신다고요?

▶ 김성달 : 네.

▷ 오태훈 : 이번 대책이 변창흠 장관 취임 이후에 처음 내놓는 대책이라고 해서 주목도가 상당히 높았거든요. 그러면 앞서서 4년 동안 여러 대책 나왔는데 실효성 없었다고 하셨는데 이전 대책들과 차이점은 없습니까?

▶ 김성달 : 문재인 정부에서 처음으로 나온 것이 주거복지 로드맵이라는 100만호 주택정책이었습니다. 하지만 그거를 늘리기 위해서 따라나온 게 임대사업자에게 세제와 대출 특혜를 주겠다는 거였거든요. 임대주택을 늘리기 위해. 결과적으로 그것이 집값을 더 크게 올렸다는 것은 이미 다들 비판하고 계시고요. 그다음에 나온 공급책은 수도권에 30만호를 공급하는 3기 신도시 정책이었습니다. 그게 2018년에 나왔는데 그 정책이 나온 이후로도 집값이 떨어지지 않았습니다. 그리고 다시 또 공급확대가 나온 것이 작년 20년 초반에 코로나로 집값이 떨어질 때 정부가 부랴부랴 내놓은 것이 용산정비창 부지 개발 등 또 다른 공급책이었는데 그때도 그 정책이 나오고 집값이 다시 뛰었습니다, 더 크게. 그리고 이번에 변창흠 장관 취임 이후에 공급확대가 나올 것이다. 대통령께서도 획기적인 공급확대를 주문하셨다 이런 것들이 언론에 보도되면서 또 집값이 떨어져야 하는데 오히려 더 뛰었습니다. 특히 이전에 뛰지 않았던 비강남 쪽 또는 단독, 다세대 이런 주거지까지 집값 상승이 확대됐는데 이건 무엇을 보여주냐. 정부가 왜 공급을 집값 안정을 위해서 공급을 늘리겠다는데 오히려 시장에서는 집값이 더 뛰냐 이런 생각들을 해야 하는 건데.

▷ 오태훈 : 왜 그런 거예요?

▶ 김성달 : 그건 뭐냐 하면 지금까지 정부가 공급을 했던 주택을 가니 그곳이 서민들에게 돌아오는 공동주택은 아니었다는 겁니다. 그리고 주변에 있는 집값을 떨어뜨리려면 획기적으로 저렴한 공공주택이 나와야 하거든요. 강남 은마아파트가 20억이면 그 옆에 3억대, 2억대가 나올 수 있고 그걸 하려고 공기업이 있는데 정작 공기업도 20억보다 조금 쌀 뿐이지 부당이득을 취하는 공급을 계속해왔습니다. 그러면 오히려 시장에는 인하효과가 가는 것이 아니라 시장과 서로 주고받으면서 더 끌어올리는 효과가 지금 공급을 통해서 계속 반복됐고 그것이 문재인 정부의 집값 상승의 하나의 원인인데 시장에서도 이걸 정확히 아는 거죠. 지금처럼의 공급이 또 이루어지면 내 땅값은 오르겠구나. 그런 것들이 이미 시장이 간파하고 있는 상황에서 정부가 그 문제를 어떻게 해결하겠다는 대안이 이번 대책에도 빠져 있기 때문에 이건 다시 집값을 끌어올릴 수밖에 없다 이렇게 보는 거죠.

▷ 오태훈 : 그런데 궁금한 게 그동안 계속해서 언론에서 부동산 문제 이야기를 했을 때 공급을 늘려야지만 부동산을 잡을 수 있다고 계속 이야기를 했었고 그 공급적인 부분에서도 그러니까 임대주택이라든가 이런 서민주택 말고 4인 가족들이 편안하게 살 수 있는 이런 주택들을 도심 쪽에 공급해야지만 이 집값을 잡을 수 있다 이렇게 이야기가 나오지 않았었나요?

▶ 김성달 : 공급이 필요한 건 맞습니다. 그런데 말씀하신 것처럼 그런 1인 가구뿐 아니라 4인 가구, 자녀 있는 주택 가정들을 위한 공급이 필요한데 그분들이 지금 현재 서울 평균 집값이 평균값이 9억, 10억입니다, 집값이. 그리고 최근에 그런 공급을 늘리겠다고 하는 위례신도시나 고덕신도시에서 나오는 주택도 8억, 9억 이렇게 비싼 주택이었거든요. 서민들이 감당하기에는. 그런데 이런 주택을 더 늘린다고 한들 어차피 무주택 서민들의 대다수 저소득층에 있는 분들에게는 기회가 가지 않습니다. 그리고 그런 주택이 나와도 집값을 떨어뜨려야 꼭 정부가 제공하는 공공택지, 공공주택 아니더라도 본인들의 기존 집값이 떨어지면 훨씬 더 주거 불안에서 벗어날 수 있는데 기존 주택 가격이 떨어지지 않았거든요. 그런데 과거로 돌아가보면 떨어진 적이 있었다. 그게 언제냐 하면 이명박 정부 때 공급했던 보금자리주택이었습니다. 그 보금자리주택은 지금과 같은 공공택지였지만 정부가 공기업이 부당이득을 취하지 않고 원가 중심으로 공급을 했습니다. 그래서 강남에서도 평당 1천만 원이 안 되는 900만 원대 분양이 가능했거든요. 그러니까 30평이 3억 정도로 분양이 됐습니다. 그리고 또 하나는 토지는 공기업이 보유하고 건물만 분양을 한 주택도 나왔습니다. 그거는 평당 500만 원대. 그러니까 30평 기준으로 1억 5천만 원 정도를 가지고 있으면 준비를 하면 내 집 마련이 가능했던 그런 주택정책이 그때 나왔거든요. 그리고 그때 그런 주택이 나오면서 주변의 집값이 끌어올리는 게 아니라 주변 집값도 같이 떨어졌습니다. 그런 공급이 분명히 있었는데 문제는 그런 공급 정책이 박근혜 정부, 문재인 정부에서 하나도 되풀이되고 있지 않기 때문에 문제가 됐죠.

▷ 오태훈 : 우선 청취자 분들께 오늘 나온 발표 내용에 대해서 설명을 저희가 해드려야 할 것 같아서. 우선 보겠습니다. 서울에 32만호. 이게 분당신도시 3개 정도, 강남 3구 아파트 전체를 합한 것과 맞는 정도의 주택이다 이렇게 이야기가 나오고 있는데 이 정도의 분량은 많이 나왔다고 보세요?

▶ 김성달 : 물량은 뭐 이미 이 82만호 오늘 나온 83만호 이전에도 연 평균 기준으로 문재인 정부가 57만호를 공급했고 이건 역대 정부 최고라고 스스로 밝힐 정도로 공급량이 적지 않았습니다. 거기에 추가로 또 지금 83만호를 이야기하기 때문에 물량 자체로는 매우 엄청난 양의 물량이 나오는데 문제는 이런 많은 물량이 언제 나올 것이고 어떠한 가격으로 나오냐는 거거든요. 그런데 지금 이 계획으로는 지금 문재인 정부 내에서는 한 채도 공급되기 어려울 거라고 보입니다. 왜냐하면 주택을 사업계획을 밝혀서 그것이 지구 지정되고 개발되고 입주하는 과정까지는 빨라야 5년에서 10년을 내다보기 때문이죠.

▷ 오태훈 : 지금 2025년까지 완료하겠다 이렇게 발표는 나오고 있습니다.

▶ 김성달 : 그것도 2025년까지 정부가 추진한다고 하더라도 25년에 실질적으로 입주하는 물량이 그렇게 될 것이냐 하는 건 다른 이야기입니다. 정부는 그때까지 계속 공급을 추진하겠다는 거지 입주 물량이 얼마나 늘 것이냐. 실제로 문재인 정부에서는 실질적으로 입주할 수 있는 물량은 거의 없을 것이다. 그런데 입주하는 물량은 나오지 않는데 반면 땅값이 떨어지지 않을 것이라는 가장 큰 문제라는 거죠.

▷ 오태훈 : 땅값이 떨어지지는 않을 것이다. 정부가 물량 공급하려고 하는 지역에 용도지역이라든가 용적률 관련된 기존 규제를 획기적으로 완화하겠다는 내용도 포함되어 있거든요. 이 부분은요?

▶ 김성달 : 가장 큰 문제라고 보는 것입니다.

▷ 오태훈 : 이게 가장 큰 문제라고 보시는군요.

▶ 김성달 : 그렇죠. 왜냐하면 그런 층고나 용적률을 올리거나 층고를 올리거나 종상향 해주는 건 공공에 주거 기여하기 위해서는 국민이 공공에게 부여한 권한을 쓰는 거거든요, 정책 권한을. 그러면 그런 권한을 쓰면서 재개발, 재건축 사업이 그런 용적률 증가 같은 사업이 추진될 때 적어도 거기에 살고 있는 세입자들이 내쫓기지 않아야 하고 거기에서 나오는 공공주택이 어느 정도는 서민들에게 돌아가야 합니다. 그런데 지금까지 진행된 걸 보면 세입자들은 대부분 내쫓겼고 또 나오는 주택의 공공주택을 확보했다고 하는데 들여다보니 아주 조금, 아주 일부밖에 되지 않았거든요. 상당수는 토지주와 건설업계에게 돌아갔습니다, 개발 이익이. 이런 사업을 또 되풀이하는 것도 모자라서 거기에 용적률을 더 올려주겠다는 거거든요. 그런데 단지 공공이 주도하는 게 차이가 나는 겁니다. 그러면 공기업 주도의 개발이면 기존에 나왔던 문제를 다 해소할 수 있는 대안을 가지고 나왔어야 하는데 오늘 자료에도 그런 내용들은 없습니다. 오히려 오늘 나온 자료의 대부분은 토지주들에게 걱정하지 말라는 거거든요. 공기업이 참여하더라도.

▷ 오태훈 : 토지주에게는 충분한 수익을 보장하겠다는 내용들은 포함되어 있어요.

▶ 김성달 : 이익을 더 늘려주겠다는 게 주로 되어 있지 거기에 임대주택이 몇 채에서 몇 채로 늘 것인지. 서민들을 위한 공공분양주택은 원가로 공급할 것인지 이런 내용들은 적시되어 있지 않기 때문에 이것은 특혜책이다 이렇게 저희들이 평가하는 겁니다.

▷ 오태훈 : 토지주의 수익은 보장하지만 결과로 발생하는 이익들은 함께 공유한다. 이런 기본 원칙에 기초했다고 발표는 하고 있거든요.

▶ 김성달 : 그런 원칙은 항상 정부가 나올 때마다 개발을 추진할 때마다 그런 큰 원칙은 밝히지만 구체적인 내용이 얼마나 효과를 달성했는지에 대한 평가가 반드시 있어야 한다고 보거든요. 과거에 했던 그런 공공주도 개발정책에서 얼마나 서민들에게 도움이 됐는지 임대주택은 얼마나 늘었는지 평가를 해야 합니다. 그런데 지금 국민들이 아는 건 신도시밖에 없거든요. 공공신도시 정책을 했기 때문에. 그런데 신도시에서 공급된 아파트도 들여다보면 분양가도 싸지 않았고 택지는 대부분 민간에 팔렸습니다. 공공임대는 전체 주택수의 20%도 채 공급되지 않았습니다. 이게 현재 공기업 주도개발의 현모습이거든요. 이거를 바꾸지 않으면 공기업이 들어간다고 한들 뭐가 달라지겠느냐. 공기업이 그럴 자격이 있느냐. 이런 평가를 안 할 수 없는 겁니다.

▷ 오태훈 : 그러면 앞서서 그동안 해왔던 것을 보면 공공임대 비율이 20%도 채 되지 않는다고 말씀하셨는데 이번 공급되는 주택은 최대 80%를 그동안 임대를 많이 했었는데 분양주택으로 한다 이렇게 되어 있거든요.

▶ 김성달 : 그것도 우려하는 게 공공이 가져와서 개발이익을 환수해서 땅으로 가져왔으면 적어도 개발이익 환수도 지금보다 훨씬 늘어야 하는 부분이고요. 가져오면 그거를 어떻게 다시 활용할 것이냐의 문제인데 그걸 다 분양해버리면 공공은 여전히 공공주택이라는 자산을 갖고 있을 수 없어지는 겁니다. 그런데 이런 개발을 하는 이유 중의 하나는 공공의 자산도 늘리는 효과가 있어야 하는 거거든요. 그래서 분양을 하더라도 반 이상은 분양을 하지만 반 이상은 임대주택으로 가지고 있어야 공공자산도 어느 정도 갖고 있고 저소득층의 공공주택으로 되돌릴 수 있다. 특히 공공이 분양할 때 그 분양가가 매우 중요한데 땅을 팔아서 안 된다는 겁니다, 이제는. 분양을 하더라도 건물만 분양해야지. 그래야 서민들은 저렴하게 내 집 마련이 가능하면서 살 수 있습니다. 현재도 법 개정 없이 건물만 분양하면. 토지는 공공이 보유하기 때문에 지금의 이 논란이 되는 특혜 논의가 다 불식될 수 있다는 겁니다. 그런 구체적인 분양과 공공주택을 어떻게 활용할지 방안이 먼저 나오는 것이 훨씬 더 지금 시장에는 효과를 줄 거라고 봅니다.

▷ 오태훈 : 경실련에서는 그동안 꾸준히 토지는 공공이 가지고 있고 건물만 이제 분양을 하는 이런 정책을 추진하는 것을 바람직하다고 말씀하신 것은 제가 알고 있고요. 그러면 오늘 발표된 내용 가운데 그래도 의미 있다고 볼 만한 건 그럼 어떤 걸 말씀하실까요?

▶ 김성달 : 글쎄요, 저희가 참 그렇게 말씀을 드리고 해야 하는 데 어려운 게 다만 공공의 주도의 개발이라는 개념을 시민들한테 알려주는 건 매우 중요하다. 지금이라도 공공이 제대로만 개발하면 지금 말씀드린 그런 저렴한 공공주택, 주거 안정의 기여, 집값 안정 이런 게 다 효과를 낼 수 있거든요. 그런데 자칫 공공주도 개발했는데 이전 민간보다 더 큰 문제가 생겼다. 그러면 다시는 공공주도 개발 이야기가 나올 수도 없는 상황이 되어버립니다. 그래서 공공주도 개발이라는 개념을 가지고 나왔던 거는 의미가 있고. 정말 서민들에게 필요한 내용을 만들어주는 것이 지금 보완되어야 하는 것인데 그럴 기미가 과연 이 정부에서 남아있을까. 그건 좀 우려스럽습니다. 만약에 그런 것들이 준비되지 않는다면 지금과 같은 오늘 발표된 내용대로라면 안 하니만 못하고 오히려 더 집값만 올릴 거라는 이야기죠.

▷ 오태훈 : 또 하나 보겠습니다. 이전에 발표됐던 부동산 공급주택과는 좀 다르게 역세권에 앞서 우려하셨던 고밀도의 어떤 주거환경을 활성화해서 이걸 통해서 이제 가까운 곳에 그러니까 역이라든가 이런 곳에 가까운 곳에다가 공공주택을 많이 짓겠다는 계획이거든요. 이 부분은요?

▶ 김성달 : 역세권 개발은 박원순 시장 시절에도 추진된 바 있습니다. 그런데 그럴 때 저희가 문제제기 하면서 했던 이야기가 공공이 주도해야 한다. 그 역세권에 박원순 시장 역세권 개발은 민간 주도였거든요. 주택 사업을 하기 위해서 공공이 주도해라. 그런데 그건 맞습니다. 그래서 공공이 땅을 사서 그걸 개발을 해서 최대한 서민들을 위한 주택으로 공급하는 그 개념은 맞습니다. 하지만 지금 정부가 역세권 개발을 하겠다는 것은 이미 개발 정보가 빠지면 땅값이 다 올라간 상황에서 이걸 어떻게 활용할지 어떻게 저렴한 주택이 나올지는 좀 들여다봐야 할 측면이 있거든요. 정부가 토지를 얼마에 사들여서 어떤 가격으로 다시 서민에게 내줄 것인지 이런 내용들이 오늘은 빠져 있습니다. 그런데 이게 신도시 같은 사업이라면 대부분 다 공시지가로 수용을 하고 있거든요, 토지보상을. 그러면 과연 이 도심의 역세권 주택을 정부가 공시지가로 다시 수용할 것인가. 그래서 서민들에게 다시 저렴한 주택으로 내놓을 것인가 이게 뒤따라갈 수 있느냐의 문제거든요. 그런 부분이 뒤따라간다면 그거는 바람직한 공영개발 모델이 나올 수 있겠다 저희들은 봅니다.

▷ 오태훈 : 요즈음 서울 부동산 집값이 워낙 크게 큰 폭으로 계속해서 상승하는 상황이어서 이게 끝이 언제가 될 것인가라는 이야기도 종종 나오고 있었거든요. 그러니까 지금 상당히 많은 물량의 신규주택 공급이 이루어져서 이것 때문에 큰 폭의 하락이 있지 않을까라는 이런 지적도 나온 것 같은데 그것과는 좀 달리 보시네요.

▶ 김성달 : 사실 공급을 이렇게 늘릴 필요가 없다는 건 기본 전제입니다. 왜냐하면 지금이라도 정부가 공급확대하는 계획의 3기 신도시도 있고 서울에도 서울 삼성동 의료원 부지라든지 용산 정비차량 부지라든지 이런 국공유지가 있습니다. 이런 것들만 제대로 공급하더라도 시장에 분명히 영향을 줄 것입니다. 정부가 확고한 의지를 보여주는 방법이거든요. 실질적으로 거기에 500만 원대 아니면 장기임대주택 중심으로 그런 주택을 대부분 공급을 한다면 주변 집값에 반드시 영향을 미칠 것이고 주변 집값이 떨어지기 시작하면 정부의 공급이 이렇게 과하게 하지 않더라도 다주택자들이 자신들의 물량을 시장에 내놓을 것입니다. 그러한 공급이 시장에 내놓게 하는 게 훨씬 더 지금 무주택 서민들에게 기회가 가는 효과적인 공급책이라는 거거든요. 그런데 다주택자들이 지금 땅값이 오를 때 절대 매물을 내놓지 않습니다. 땅값이 떨어져야 손해 보지 않기 위해서라도 집값을 경쟁적으로 내놓는데 지금 그런 걸 만들 수는 있는 계기는 정부가 얼마나 저렴한 주택을 좋은 입지에 꾸준하게 공급하냐 그 부분만 분명하게 나오더라도 대규모 공급은 필요가 없다. 지금 같은 공급은 사실 미래 세대 후손들의 땅을 우리가 다 망가뜨린다는 부정적 평가가 반드시 따라올 수밖에 없거든요.

▷ 오태훈 : 알겠습니다. 오늘 발표된 내용에 대해서 경실련 쪽에서 입장 또 평가 들어봤고요. 구체적인 상황들이 더 확보가 되고 시장에서 어떤 반응들이 있다고 그러면 그때 다시 연결해서 말씀 듣도록 하겠습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

▶ 김성달 : 감사합니다.

▷ 오태훈 : 지금까지 경실련 김성달 부동산 건설개혁본부 국장과 말씀 나눠봤습니다.