[ET] 3기 신도시 사전청약…‘무주택자’ 탈출 기회?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 4월21일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.4.21

[앵커]
정부가 올해 아파트 사전청약 물량 3만 호를 확정해 발표했습니다. 언제 어디에 얼마가 공급되는지 핵심 이슈의 궁금증 풀어보는 ET WHY 시작하겠습니다. 오는 7월부터 시작되는 3기 신도시 등 사전청약 물량이 확정됐습니다. 총 3만 200호입니다. 7월, 9월, 10월, 11월 네 차례에 걸쳐 시행됩니다. 특히 무주택 신혼부부에겐 내 집 마련의 기회가 될 전망인데요. 3기 신도시 사전청약 전략, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 같이 한번 짜보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
사전청약 물량이요. 일단 본청약과 사전청약 구분 짓고 들어가 볼게요.

[답변]
보통 아파트 당첨되시려면 정해진 청약 날짜에 온라인이나 현장 접수 같은 것으로 청약하셔서 당첨자를 결정하잖아요?

[앵커]
이렇게 신문에 공고 나잖아요.

[답변]
그걸 이제 본청약이라고 한다면, 본청약보다 1년이나 2년 정도 앞서서 미리 청약 당첨자를 뽑는 제도를 사전청약이라고 말 그대로 보시면 되는데 이게 입주하는 날짜 같은 것들이 바뀌는 건 아니에요, 사실상. 하지만 미리 앞서서 청약을 하고 또 당첨자를 정해놓기 때문에 지금처럼 청약 대기 수요가 많고 가격이 불안할 때는 수요를 미리 분산시켜서 가격 안정에 기여하는 효과를 기대하는 제도라고 보시면 됩니다.

[앵커]
일종의 손님을 미리 잡아두는 전략이군요.

[답변]
그렇죠. 미리 집이 결정돼 있는 분들은 어쨌든 무주택 상태를 유지하셔야만 본청약이나 입주까지 가실 수 있기 때문에 중간에 집을 사느라고 여기저기 알아본다든가, 이런 움직임이 없을 수 있다는 기대를 갖고 있는 거죠.

[앵커]
올해 사전청약 물량. 언제, 얼마큼 공급되는지 한번 보겠습니다. 7월부터 4,400호, 10월 9,100호, 11월 4,000호, 12월 1만 2700호, 이렇게 해서 총 3만 200호.

[답변]
3만 200호.

[앵커]
서울시 주변으로 남양주, 의정부, 인천, 부천. 다 좀 가까운 곳에 있어요. 어느 정도 서울에 집을 마련하려는 분들을 분산시키는 효과는 있을 것 같기도 한데, 어떻게 보세요?

[답변]
일단 지도 화면으로 보셔도 이미 서울의 주요 직장 출퇴근하시는 분들이 많이 거주하시는 지역들이잖아요. 그래서 해당 지역에서 저렴한 공공 분양이 나온다고 하면 청약 관심 가지시는 무주택 세대원들 많으실 것으로 보이고요. 특히 지금 3기 신도시 다섯 곳 같은 경우는 대표적으로 하남 교산이나 고양 창릉이나 부천이나 이런 지역들이 위치도 가깝고, 또 GTX 같은 광역교통망의 개발 기대감도 있고 하다 보니까 관심 있어 하시는 분들 많거든요. 그런 분들이 7월과 12월 사전청약 계획에 포함돼 있기 때문에 그런 곳들 중심으로 좀 더 몰릴 것으로 예상됩니다.

[앵커]
조금 전에 말씀하신 하남 교산 같은 경우는 지난해 대기 수요가 몰리면서 전셋값이 폭등한 지역이기도 한데, 이렇게 발표해서 더 오르거나 그럴 우려는 없을까요?

[답변]
어쨌든 해당 지역에 거주하셔야 하기 때문에 전세 수요가 좀 더 움직일 수는 있는데, 일단 딱 그 지역뿐만 아니라 수도권에 거주만 하셔도 후순위적인 청약 대상이 되기는 하거든요. 그래서 해당 지역에 집중적인 이동이나 전셋값 폭등까지는 나타나지 않을 거라는 게 국토교통부의 발언인데 그래도 수요자들이 움직일 수는 있고요. 기본적으로 사전청약 당첨 이후에, 1년, 2년 후에 본청약 그리고 후에 입주까지 계속 전세 살면서 기다리셔야 하기 때문에, 무주택 상태로. 그분들이 전세 시장에 계속 있게 되면 어쨌든 전세 가격에 영향을 줄 부분은 약간 있습니다.

[앵커]
무주택자 중에서도 특히 신혼부부들이 관심 가질 만한 부분이 많은 것 같아요. 전체 물량 중 절반 정도, 1만 4,000가구가 신혼희망타운으로 공급된다고 들었습니다. 희망타운이라는 게 어떤 거예요?

[답변]
일단 결혼한 지 7년 이내의, 예를 들면 신혼부부를 대상으로 특화된 상품을 공급하는 제도인데요. 특징으로는 육아 설계를 할 수 있는 보육 센터를 넣는다거나 최근에 자녀 키우시는 분들 이슈가 되는 층간 소음을 저감하는 설계를 했다거나 이런 육아에 도움을 줄 수 있는 특화 설계를 한 단지라고 보면 돼요. 그래서 신혼부부 대상으로 신혼희망타운을 따로 공급해서, 결혼을 앞두고 있는데 집 마련이 어려운 분들 혹은 집 마련이 어려워서 결혼을 미루거나 하는 문제는 줄여보겠다, 라는 제도라고 보실 수 있습니다.

[앵커]
신혼부부, 예비 신혼부부 다 해당하는 것 같은데 각각의 자격 요건이 있겠죠?

[답변]
일단 화면에서 보시는 것처럼 결혼한 지 7년 이내인 신혼부부도 대상이고요. 6세 이하의 자녀를 가지고 있는 무주택 세대원도 신혼희망타운에 청약하실 수 있습니다. 그리고 모집 공고일 이후 1년 이내 결혼할 예정인 예비 신혼부부도 대상이 되시고요. 6세 이하의 자녀를 키우고 있는 한 부모 가정, 이런 세대원들도 신혼희망타운에 청약하실 수 있습니다. 월평균 소득은 도시 근로 평균 소득의 130% 이내 정도면 가능하고요. 일단 이 요건들을 갖추신 분들은 이번에 전체 물량 중 거의 절반 가까이가 신혼희망타운이고 단지도 특화 설계가 있고 하니까요. 저 같으면 일단은 무조건 청약을 넣어보지 않을까 싶습니다.

[앵커]
그런데 어쨌든 경쟁자가 많으면, 이 중에서 당첨자를 걸러내야 할 텐데 그때는 어떤 조건으로 추려내나요?

[답변]
일단 당첨자를 가리는 순서가 있는데요. 우선 30% 정도는 결혼한 지 2년이 채 안 된, 이제 막 결혼한 신혼부부들하고 예비 신혼부부 중심으로 먼저 가구 소득이 적은 순서로 당첨자를 가리게 되고요. 나머지 70%에 대해서는 그 30%에서 낙첨되신 분들과 나머지 신혼희망타운 요건을 가지신 분들을 해당 지역에서 오래 산 순위 점수 그리고 어린 자녀가 3명 이상이냐, 몇 명 있느냐의 점수 이런 것들을 따져서 신혼희망타운에 정해져 있는 가점이 높은 분 위주로 당첨되게 됩니다.

[앵커]
신혼부부 특별 공급 물량이 또 한 30% 배정돼 있잖아요. 이거를 노려보는 건 어떻습니까?

[답변]
일단 신혼희망타운 신혼부부 특별 공급 요건은 7년 이내 조건이라든가 소득 요건, 이런 것들은 같기 때문에 어느 지역이 더 본인에게 적합한 물량이 있느냐를 보고하시면 되는데, 아무래도 물량이 전반적으로 많기 때문에 신혼부부라면 신혼희망타운 쪽으로 먼저 공략해보시면 좋을 것 같고요. 다만 신혼희망타운 자체가 신혼부부의 소득 요건이라든가 미성년 자녀 숫자 혹은 해당 지역에 몇 년 살았느냐, 이런 가점으로 당첨자를 가리다 보니까 이런 것들이 또 불리하신 분들은 신혼부부라 할지라도 생애 최초라든가 이렇게 추첨 경쟁자로 뽑는 제도 같은 것들도 살펴보실 수 있을 것 같습니다. 어쨌든 특별 공급 자체가 전체적으로 일반 순차제 공급보다는 훨씬 많기 때문에 신혼부부라든가 혹은 생애 최초라든가 이런 특별 공급을 먼저 요건을 따져보시는 게 핵심일 것 같아요.

[앵커]
그러니까 특별 공급이 85%, 일반 분양이 15% 예요. 그렇게 되면 청약 통장 가입 기간이 긴 분들, 중장년층분들한테 오히려 역차별 얘기가 나올 수도 있을 것 같은데 이런 분들은 그러면 청약 전략을 어떻게 짜야 할까요?

[답변]
일단은 물량이 많은 지구를 공략하시는 게 첫 번째 방법일 것 같습니다. 전체적으로 비중이 신혼부부나 이런 특별 공급보다는 현저히 적기 때문에 사실 좀 불리하실 수가 있는데 그래도 공급량이 많은 사전청약 대상지에서는 비중에 따라서 물량이 좀 더 많이 나올 테니까요, 그런 데 위주로 하시고. 일반 공급 같은 경우에는 순차제로 경쟁을 하시게 되잖아요. 1순위자 중에서 청약 저축을 몇 회나 많이 부었느냐, 그리고 얼마나 많은 금액을 넣어놨느냐, 이거에 따라서 순서가 결정되시기 때문에 그 조건이 높으신 분일수록 당첨 가능성은 높아지실 수 있습니다.

[앵커]
관건은 분양가일 텐데, 시세의 어느 정도 수준에서 결정될 것으로 예상하세요?

[답변]
분양가 상한제의 적용을 받기 때문에 주변 시세의 70~80%로 결정을 하겠다는 게 국토교통부의 발언인데, 사전청약 당시까지는 확정 분양가가 나오지는 않습니다. 이후에 본청약으로 가면서 최종 공고가 나올 때 분양가격이 확정돼서 다시 제공되기 때문에 그때 분양 가격을 최종 확인하고 사전청약 당첨되셨더라도 본청약을 할 건지, 말 건지 그때 다시 결정하시면 됩니다.

[앵커]
LH 신도시 투기 의혹 때문에 정부의 공급 대책이 차질을 빚지 않을까 싶었는데 일단 정부는 의지는 밝힌 것 같아요. 순조롭게 진행될 것으로 보세요?

[답변]
일단 지구 지정은 되어 있는 곳들이고 보상이 어느 정도 진행 중이면서 지연될 가능성이 별로 많지 않은 곳들 위주로 1차 대상이 나왔기 때문에 사전청약 올해 하반기분에 대해서는 별 차질 없이 진행될 수 있지 않을까 기대를 해봅니다.

[앵커]
알겠습니다. 정확한 청약 일정 안내받으려면 지금 아래에 제공되고 있는 주소로 들어가서 알리미 서비스 신청하면 미리 안내를 받을 수 있다고 하니까 참고하시면 좋겠습니다. 지금까지 ET WHY, 김규정 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
감사합니다.