[일요진단 라이브] 8·4 대책 1년…불안한 부동산 시장

■ 진행 : 박태서
■ 대담 : 김남근 변호사·참여연대 정책위원, 심교언 건국대학교 부동산학과 교수

박태서 : 이어서 부동산 문제 다뤄보겠습니다. 대규모 공급을 약속했던 정부의 8.4 부동산 대책 발표 1년째입니다만 시장 상황 지금 전혀 약발이 먹히지 않고 있습니다. 집값, 전월세난 개선될 조짐이 안 보이고요. 먼저 관련 영상 함께 보시겠습니다.

박태서 : 부동산 이슈를 이어서 다뤄보겠습니다. 두 분의 전문가 자리에 함께하고 계시는데요. 참여연대 정책위원이시죠, 김남근 변호사 나오셨습니다. 어서 오십시오.

김남근 : 안녕하십니까?

박태서 : 건국대학교 부동산학과의 심교언 교수 자리하셨습니다. 고맙습니다.

심교언 : 반갑습니다.

박태서 : 하여간 부동산 문제 골치 아픈 일 있으면 두 분 나와주셔가지고 설명해 주셔서 다시 한번 감사드린다는 말씀드리고요. 앞서도 말씀드렸습니다만 8.4 대책 1년째죠. 핵심이 수도권에 대규모 물량 공급이었는데 일단 8.4 대책의 핵심이었던 수도권 주요 공급 물량 한번 보실까요? 서울지역 주요 공급 물량 신규 택지 3만 3000, 공공재건축 5만, 공공재개발 2만, 3기 신도시 용적률 상향을 통해서 2만 9000채를 추가로 공급한다 이래서 총 13만 2000가구를 공급한다 등등의 얘기가 있었고요. 올 초에 2.4 대책에서 또 일부에서는 단군 이래 최대 공급 물량이다 이런 얘기까지 있었습니다만 현재 상황 먼저 심교언 교수님, 어떻게 평가하시는지. 대책 1년.

심교언 : 지금 1년 봤을 때 공급 대책이 좀 많이 지연되고 있다고 봐야 될 것 같습니다. 그런데 공급 대책을 보시게 되면 8.4 대책이 나왔을 때 여러 표현 중에 하나가 아, 원래 더 공급할 수 있는 게 충분히 있는데 왜 이쪽만 공급을 할까. 그게 뭔가 하면 재개발, 재건축 그다음에 유휴부지 같은 게 상당히 많거든요. 민간을 활용하는 것을 다 배제를 하고 그리고 나서 공공물량만 했습니다. 8.4 대책도 서울시 공급 물량 보면 한 30가지인가 이렇게 내놨는데 그중에 한 개 보면 동사무소 올려서 100채 짓겠다 이 정도까지 영끌 모아서 이렇게 숫자를 만들었습니다. 그리고 그중에 또 하나는 대규모 개발들도 있었고요. 그런 것들이 지역주민들하고 협의 없이 중앙정부 주도로 발표하고 나서 진행이 잘 안 되고 있다라고 볼 수가 있있고.

박태서 : 대체로 공급 계획의 지연, 차질이 빚어지고 있다는 평가 같은데 동의하세요?

심교언 : 그렇죠. 2.4 대책도 마찬가지죠. 2.4 대책 같은 경우에는 특히 80만 호 이렇게 얘기는 했지만 정부 발표 문건을 보시더라도 거기에는 공급이라는 게 아니고 공급 추계치라고 표현돼 있습니다. 단순 추계를 한 것이기 때문에 잘 안 되고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

박태서 : 최근에 두드러진 게 과천 청사 부지의 공급 계획이 무산이 되고 대체지로 갔다는 거고 태릉도 지금 보면 속도가 지지부진한 거 같아요. 원인이 어디에 있다고 보세요?

김남근 : 그러니까 재개발, 재건축처럼 주민들이 많이 사는 곳에서의 개발은 7년, 8년 오래 걸리니까 공공기관 부지를 이용하게 되면 빨리 주택을 공급할 수 있다고 그래서 선정을 한 것인데 그것도 사정이 다 다르거든요. 조달청 부지처럼 원래 이전이 계획돼 있었던 데는 벌써 확정이 돼가지고 추진이 되고 있는데 대부분의 부분들은 이렇게 추산만을 해놓고 한꺼번에 발표한 거거든요. 원래대로 하게 되면 사정에 따라 지방자치단체하고 협의를 해야 되는 그런 것들도 있고 그다음에 이전 계획 같은 것들을 세워야 되는 것들도 있고 하기 때문에 그런 거를 다 한 다음에 구체화됐을 때 하나씩, 하나씩 발표해야 되는 게 원칙인데 워낙 시장에서 30대들이 패닉바잉에 빠져가지고 자신들이 원하는 그런 아파트들이 잘 공급되지 않을 것이다라는 불안감이 크니까 그걸 진정시키기 위해서 발표를 했다는 것이거든요. 사실 어느 정도 진정이 됐죠. 그래서 8.4 대책하고 그다음에 2.4 대책하면서 어느 정도 안정이 됐는데 또 4.8 재보선을 거치면서 오세훈 시장 이런 분들이 또 재건축, 재개발 같은 거 활성화시키겠다 그러니까 그게 또 개발사업을 자극하면서 또 집값을 부추기게 되고. 또 선거가 끝난 다음에 여당에서는 부동산 특위를 만들었는데 종부세도 완화하겠다 그러고 대출 규제도 완화하겠다 그러니까 다시 어떻게 보면 집을 사라. 기다리라가 아니라 집을 사라 이렇게 신호를 보내는 거잖아요. 그러니까 다시 그런 게 자극이 되면서 다시 집값이 오르는 국면으로 전환이 된 것 같습니다.

박태서 : 하여간 시장 안정과는 거리가 먼, 오히려 그 반대 방향으로 가고 있는 현재의 부동산 시장 상황 지표로도 확인이 되고 있는데요. 한번 보여드릴까요? 최근에 매매가격 상승률. 8.4 대책 이후에 서울, 경기지역 이렇게 집값 오르고 있다는 거고요. 또 하나 지난주 주간 상승률이 말이죠. 아파트값 상승률이 9년 만에 최대였다는 거고. 수도권 9년 만에 최대, 서울은 1년 7개월 만에 상승폭이 최대폭을 기록하고 있다라는. 저희들도 보여드리기가 미안할, 죄송할 정도의 그런 현재 아파트 시장 상황인데 심 교수님, 이게 지금 방금 김 변호사께서 여러 가지 요인들, 복합적인 요인들이 작용했다고 말씀했는데 이게 지금 언제까지 오르는 겁니까, 대체? 이렇게까지 쉼 없이 오르는 거.

심교언 : 당분간 오를 가능성이 크다라고 보여집니다.

박태서 : 더 올라요, 앞으로도?

심교언 : 왜 그런가 하면 최근에는 정부에서 말하는 유동성이라든가 그런 것들도 약간의 영향이 있겠지만 최근에 오르는 것은 거의 임대차 입법 때문에 오르는 것 같습니다.

박태서 : 임대차법. 지난해에 통과된 거 말하는 거죠?

심교언 : 임대차 입법이 작년 7월 29일인가 통과됐을 겁니다. 그런데 제가 그래프를 몇 개 들고 왔는데 그래프를 한번 보시면 충분히 이해가 될 것 같습니다.

박태서 : 잠깐만요. 혹시 이거 카메라 클로즈업 해 주실 수 있으세요?

심교언 : 그래프를 보시면

박태서 : 천천히 설명해 주십시오.

심교언 : 여기 제가 가운데다가 임대차 통과일이라고 제가 표현한 게 있습니다.

박태서 : 다시 한번 설명해 주시겠습니까?

심교언 : 임대차 입법 통과일이라고 이렇게 표현된 게 있어요.

박태서 : 아, 줄 그어져 있는 게 임대차법 통과 전후네요.

심교언 : 통과 전후가 되는데 사실 이번 정부 처음 출발점을 100으로 봤을 때 임대차 입법 통과 전까지는 오르다 내리다 했습니다. 그런데 서울 아파트 매매가격인데 이 이후에는 거의 폭등하는 형세로 나타나고 있다. 이건 뭐 다른 이유를 대기가 상당히 어렵습니다. 그 한두 달 사이에 무슨 일이 벌어졌길래 그래프가 이렇게 갑자기 바뀌느냐. 두 번째 그래프를 한번 보시면 이건 더 충격적인데요. 아파트 전세가격 그래프입니다. 전세가격 그래프도 제가 선을 이렇게 그어놓은 거 보시면

박태서 : 그것도 임대차법 통과 전후예요?

심교언 : 임대차법 통과일 기준입니다. 그 전까지는 아마 역대 정부에서 가장 안정적으로 전세가격을 관리합니다, 이번 정부가. 그런데 그 직후로부터 이렇게 급등하는 모습이 나타나거든요. 한 3년간 오른 것보다 더 큰 폭으로 지금 1년 만에 올랐습니다. 이걸 봤을 때는 임대차 입법이라는 효과가 거의 분명하다. 마지막으로 표를 보여드리면 이 표는 뭔가 하면

박태서 : 오늘 준비 많이 해오셨네요.

심교언 : 제가 어제 좀 준비했습니다. 이 그래프 보시면 임대차법 통과 전 하고 통과 후가 되겠습니다. 월세 비율입니다.

박태서 : 늘어났다는 얘기네요.

심교언 : 월세가 거의 한 4분의 1 정도가 늘어났습니다.

박태서 : 전세에서 월세 전환된 게 많다는 얘기죠?

심교언 : 그러니까 임대차법이나 다주택자 규제법이 생기니까 집주인 입장에서는 전세를 다 줄여버리고 월세로 바꾼다든가. 이런 것들은 서울시 공식 통계자료에서 나오고 있거든요.

박태서 : 그런데 심교언 교수님 말씀하신 것처럼 임대차법이 주범 내지는 굉장히 큰 치명상을 입힌 원인이라고 지금 지적해 주셨는데 김남근 변호사께서 아까 모두에 말씀해 주신 것처럼 4.7 재보선 때에 규제완화 공약 등이 또 작용한 게 있었고 최근에 있었던 정부여당의 종부세 완화 기조 내지는 이런 부분들이 시장에 집 사라는 시그널로 작용하는 여러 다층적인 요인들이 작용했다는 김남근 변호사 설명도 있었기도 하고요. 또 하나, 이건 제가 두 분한테 여쭤보려고 오늘 준비했습니다. 최근에 국토연구원이 리포트 자료를 낸 게 하나 있거든요. 우리나라뿐만 아니고 전 세계가 지금 자산버블, 심각한 자산 과열 형상을 겪고 있다라는 보고서를 냈는데 이거 한번 자료 보여주시겠습니까? 실질주택가격지수 변동률이라는 지난해 자료인데 이게 지금 우리나라 국토연구원이 낸 자료입니다. 한번 보세요. 미국은 9.6%가 올랐다는 거고요. 노란색 한국은 4.3%가 올랐다라는 국토연구원의 분석 결과입니다. 실질주택가격지수 변동률이 지난해 이랬다는 건데 저는 개인적으로 믿을 수가 없습니다. 저걸 어떻게 믿겠습니까? 4.3% 올랐다는 게 말이 됩니까?

김남근 : 저 자료는 국토연구원이 분석한 건 아니고 OECD가 발표한 건데요. OECD가 주요국에 있어서 주택가격을 민간 소비자지수하고 이렇게 비교를 해가지고 실제 주택가격지수라는 걸 발표합니다. 그런데 여기서 착오가 약간, 통계의 착오가 나올 수가 있는 게 우리는 지방과 수도권의 가격 차이가 굉장히 크거든요.

박태서 : 저거 합쳐서 한 거죠?

김남근 : 그리고 수도권에서도 아파트의 가격하고 다른 빌라 이런 데하고 가격 상승률의 차이가 큰 거죠. 그러니까 우리는 전국적으로 평균을 해버리면 저렇게 통계가 나오는데 주로 주택난의 문제들이 논란이 많이 되는 것들이 젊은 중산층들이 많이 선호하는 수도권의 아파트 부분인데 수도권의 아파트 부분들은 월등하게 많이 오른 거죠. 그러니까 그런 거로 비교해보게 되면 저 지수들이 체감이 안 되는 부분이 있는데 다른 나라들은 전국적으로 하게 되면 상대적으로 이렇게 지역적 편차가 크지 않게 오르고 하다 보니까 한국이 상대적으로 낮게 오른 것처럼 보여지는데 수도권의 아파트를 중심으로 하면 굉장히 많이 오른 거죠.

박태서 : 아니, 제가 저걸, 다시 한번 보여주시겠습니까? 저 그래프죠. 김 변호사님 말씀도 이해가 되고요. 일단 주택가격지수 변동률인데 미국이 9.6, 우리가 4.3이지 않습니까? 전국, 지방, 수도권 가리지 않고 다 통합해서 조사한 거고요. 아파트, 빌라, 단독주택 다 포함해서 지금 저만큼 올랐다는 부분들이기 때문에 착시현상이 발생할 수밖에 없다는 건데 맨 왼쪽 미국 한번 보시겠습니까? 9.6%인데 그럼 미국은 뉴욕의 맨하탄도 그다음에 미국의 이를테면 중남부지역의 도시화가 덜 진행된 지역들까지 다 포함해서 9.6% 올랐다는 걸 보면 이게 지금 전 세계적으로 돈이 많이 풀린 게 실질적으로 근본적인 원인이 될 수도 있지 않겠나라는 그런 분석도 가능한데 우리 심 교수님 어떻게 보십니까?

심교언 : 임기 초반부터 전문가들이 그런 걸 많이 지적을 했습니다. 그런데 임기 초

박태서 : 그러니까 우리만 이렇게 오른 게 아니기 때문에.

심교언 : 임기 초반부터 그걸 지적했는데 우리는 그 얘기를 듣질 않고 다주택자, 투기꾼 문제다 해서 정책을 이렇게 끌고 왔고요. 그리고 저런 숫자를 볼 때 제일 조심해야 되는 거는 우리 숫자하고 그 숫자하고 절대적으로 비교하는 겁니다. 저 숫자를 공통된 기준으로 만드는 게 아니고 우리나라는 우리나라에서 올리고

박태서 : 아니, 그런데 미국, 일본도 2배 이상 오른 데 있습니다.

심교언 : 미국은 미국대로 올리는 거예요. 숫자 기준이 다 달라요. 그래서 절대적 비교는 큰 의미가 없고 과거의 추세와 봤을 때 더 올랐냐 저거냐를 보는 숫자지 일방적으로 똑같이 이건 2%, 1% 이렇게 보는 거는 통계를 정말 잘못보신 오류다라고 볼 수 있겠습니다. 그리고 최근에 어떤 통계를 보더라도 한 2년, 3년 전부터 나이트 프랭크라는 데는 대도시 위주로 하는 데가 있습니다. 거기는 우리나라가 한 50개 대도시 중에서 넘버1, 2, 3에 들어간다. 이 정도로 나오고 있고 지방 같은 경우에 상대적으로 안정적이었지만 작년 임대차 입법 통과 이후부터는 지방마저 아파트가 상승세로 돌아섰습니다. 최근에 4년 동안 계속 하락했거든요. 물론 작년, 재작년까지 보게 되면 우리나라 상승률이 해외 상승률보다 그리 높지 않다고 볼 수 있겠지만 최근에 대도시를 위주로 해서 폭등하는 것은 아주 세계적으로 높은 수준에 속한다 이렇게 해석할 필요가 있습니다.

박태서 : 알겠습니다. 그래서

김남근 : OECD도, 이제 이게 국토연구원 자료가 아니고 OECD가 분석한 건데 OECD도 30년 내에 지금 최고로 주택가격이 전 세계적으로 많이 오르고 있다고 지적을 하고 있고 과잉 유동성에 대해서 대책을 세워야 된다고 지적을 하고 있기 때문에 아마 전 세계적으로 코로나19 국면이 끝나면 과잉 유동성 문제를 해결하기 위해서 금리인상이라든가 대출규제라든가 그런 대책들을 내놓을 전망이 있는 거죠.

박태서 : 그렇겠죠? 그래서 최근에 정부당국에서 아주 잇따라서 발신음을 내고 있는 게 집사지 말라는 거 아니겠습니까? 부총리, 총리, 국토부 장관, 금융위원장까지 나서가지고 지금 집사면 큰일난다고 경고하고 있습니다. 관련 녹취 한번 들어보실까요?

박태서 : 김남근 변호사님, 어떻습니까? 집사지 말라는 경고.

김남근 : 정부 당국자 입장에서는 해야 되는 그런 역할이라고 생각합니다. 일본 같은 경우가 1985년에 미국하고 프라자 합의를 한 다음에 1년 사이에 86년도에 5번에 걸쳐서 금리 절반적으로 내리거든요. 5.0에서 2.5%까지 내렸는데 그래서 80년대 말에 굉장히 버블이 많았습니다. 그래서 선제적으로 금리를 인상해야 된다는 얘기들이 많이 있었는데 미루고 미루다가 89년에서 90년 1년 반 사이에 한꺼번에 2.5에서 6%까지 2.5배 올렸거든요. 그랬더니 한꺼번에 와장창 붕괴돼 버리지 않았습니까? 그래서 그때 얻은 교훈들이 경제가 회복되는 시점에 한꺼번에 올리는 게 아니라

김남근 : 경제가 회복되는 시점이 한꺼번에 올리는 게 아니라 그때 그때 미리 선제적으로 올릴 필요가 있다는 거고 아마 그런 측면에서 한국은행의 경우에 있어서도 코로나19 경제국면이 끝나서 금리를 올려야 되기 앞서서 선제적으로 좀 몇 차례 올려야 된다. 이런 얘기를 하는 것 같고요. 그게 아마 올해 내에 한 5.0% 정도는 올리지 않겠나. 두 번에 거쳐서.

박태서 : 0.5%.

김남근 : 그러니까 0.5%.

박태서 : 그% 큰일납니다.

김남근 : 0.5%씩 이제 0.25%씩 해서 두 번 정도로 올려야 되는 거 아니냐. 그런 얘기들을 하고 있는 것이라고 보여지고요.

박태서 : 0.25%포인트씩.

김남근 : 다만 이제 그 정도 올려가지고 집값에 영향을 미치겠냐. 이거는 그것만 가지고는 어렵겠죠.

박태서 : 그렇죠.

김남근 : 그것만 가지고는 어려울 텐데 그래도 이제 신호를 주는 거죠. 금리가 계속 오를 가능성이 있으니까 이 저금리를 바탕으로 해가지고 금리에 대한 별로 부담 없이 돈을 많이 빌려서 집을 사고 이런 거에 대해서는 이제 조심해야 된다, 라는 경고를 주려고 하는 것이니까요. 그거는 뭐.. 부동산 정책하고 좀 거리가 있는 한국은행장도 같은 얘기를 하고 있고.

박태서 : 맞습니다.

김남근 : 지금 금융위원장이 되신 분도 금융통화위원회에서 금리인상 이런 거를 계속 주장하시던 분이 금융위원장이 된 거니까 좀 전체적으로 그런 기조로 가고 있다, 라고 봐야죠. 그렇다고 그러게 되면 미래를 예측을 해서 지금의 행정당국자들의 입장에서는 금리도 앞으로 오를 가능성이 있고 그러니까 저금리를 그대로 장기화 될 거라고 믿고 빚을 많이 내서 집 사는 거에 대해서는 조심해야 된다는 그런 경고를 주실 필요는 있다고 생각이 됩니다.

박태서 : 저 경고 어떻게 보시는지? 심교언 교수님.

심교언 : 저는 그 경고를 보면서 국민들이 어떻게 받아들일까가 제일 중요한 것 같습니다. 집권 초기부터 계속 해서 집 팔아라. 집값 떨어진다. 6개월 지나면 떨어진다. 4개월 지나면 안정된다. 뭐 장관부터 청와대 고위관료까지 계속 그 얘기를 했거든요. 지금 이 얘기 한번 더 하는 게 무슨 효과가 있냐, 하는 게 하나가 있고 또 하나는 최근에 이렇게 총리, 부총리, 금감위원장까지 퍼펙트 스톰까지 언급하고 있습니다.

박태서 : 그렇죠.

심교언 : 그분들 위치는 어떤 위치인가하면요. 그런 경제충격이 왔을 때 그거를 막는 위치입니다. 막아야 될 위치에 있는 분이 마치 그거를 조장하는 듯한 발언을 하는 것은 굉장히 나쁘고 그리고 그 예를 든 게 IMF나

박태서 : 설마 조장이야 하겠습니까?

심교언 : 설마 그렇게.. 저도 그런데 그런 이야기를 입에 담는다는 것 자체가. 그러니까 시장에서 생각하는 것보다 더 큰 폭으로 떨어진다? 그 폭이 뭐냐? IMF하고 금융위기거든요. 그 시기를 비교한다는 것 자체가 저는.. 경제수장이 그거를 막아야 할 수장이 그거를 하는 것이 과연 타당하냐부터 시작됩니다. 어디만큼 집이.. 뭐 집값이 그렇게 힘들었으면 그렇게 하냐? 한편으로 이해는 가지만요. 정상적으로 풀어가면 충분히 풀 수 있는데 이제는 뭐 하다 하다 안 되니까 협박인지 읍소인지 그까지 가는 게 아니냐. 그런 생각이 듭니다.

박태서 : 자, 그러면 조금만 더.

김남근 : 아예 금융위기처럼 그렇게 떨어지면 오히려 정부가 개입을 하겠죠. 그렇게 많이 안 떨어지게 하려고.

심교언 : 그런데 지금 말씀하시는 거 보면 그런 거를 얘기하고 계세요, 지금.

김남근 : 그런데.. 그런데 지금 이제 어쨌든 젊은 사람들이 빚을 많이 내가지고 집을 사는 그런 현상들이 있으니까. 지금 같은 저금리가 계속된다, 라는 보장이 없으니까 그런 거에 대해서는 조심해야 된다는 경고를 줘야죠. 그거는 당연히.

박태서 : 그렇죠. 그러면 우리 조금만 금리 얘기 좀 더 해보겠습니다. 아까 우리 김남근 변호사께서 말씀하신. 한은의 기준금리 인상이 임박했죠. 아마 나오는 얘기를 들어보니까 26일날 금통위가 잡혀 있는데 이 자리에서 0. 25%포인트 인상이 거의 기정사실화 되는 것 같아요. 한 번 더 올린다는 얘기도 있고요, 올해 안에. 그러면 0.5%포인트 정도 기준금리를 올리게 되고 그러면 결국 빚 내가지고 집 산 사람들 이자부담이 늘어날 텐데 어때요? 시장안정에 좀 도움이 될 거라고 보십니까? 어떻습니까?

심교언 : 저는 뭐 단기적으로는 거의 효과가 없다고 봅니다.

박태서 : 없다고 보세요?

심교언 : 왜 그러냐 하면 기준금리가 중요한 게 아니고 실제 주택담보대출금리를 한번 보셔야 되는데.

박태서 : 연동되잖아요.

심교언 : 지금 거의 한 3%쯤 되거든요. 3%에서 52P. 즉 0.5%..

박태서 : 3%가 3.5%로 늘어나는 건데.

심교언 : 3.5% 되는 거죠. 그런데 그 정도..

박태서 : 이자 100만 원 내는 사람이.

심교언 : 그 정도 비율은 거의 30% 미만이고 그래서 큰 영향은 없을 것이다. 그런데 이게 50BP를 넘어가가지고 뭐 한 75BP나 100BP 넘어가면 실제 부담이 작용할 거예요. 그리고 역대적으로 이렇게 금리를 올린 적이 많습니다. 아주 뭐 폭발적으로 올리지는 못 합니다. 집값 잡으려고 그렇게 올리다가는 뭐 경제가 다 망가지는 거니까.

박태서 : 경기 죽죠. 경기가.

심교언 : 그래서 올리더라도 천천히 올릴 텐데 역대 정부에서 올린 것들 보게 되면 올렸을 때 다른 거시경제요인에 따라서 오히려 상승한 사례들이 대부분입니다. 물론 연구를 보게 되면 금리를 올리면 집값에는 하방압력을 받는다는 게 아주 일관된 연구예요. 그런데 수요 요소라든가 공급 요소에는 다른 요소들이 훨씬 많거든요. 그래서 결과적으로 금리 상승이 집값 하락으로 연결된 적이 우리나라 역사에서는 거의 없다, 라고 보시면 됩니다.

박태서 : 그런가요? 그런데 우리 김남근 변호사님 말씀하신 것처럼 시장에다가 지속적으로 금리가 더 올라간다, 라는 시그널을 주게 되면 빚 내서 집살 욕망은 좀 이를테면 억제시킬 수 있는 그런 효과가 있지 않을까요?

김남근 : 그러니까 집값이 계속 오르는 상태 속에서 0.25씩 두 번 올렸다고 그래서 그게 바로 즉각적으로 단기간에 효과를 주기는 어렵겠죠.

박태서 : 그렇죠.

김남근 : 그렇게 되겠지만 앞으로 지속적으로 금리가 오른다는 신호를 주는 거기 때문에 당연히 빚을 많이 내서 집 사는 거에 대해서는 제어장치가 될 수 있을 것이고요. 장기적으로 집값 안정에 영향을 미칠 것이라고 예상이 됩니다.

박태서 : 그렇게 보십니까? 그러면 제가 오늘 개인적으로.. 개인적으로 궁금해서 제 경험을 기반해서 말씀을 드려볼게요. 앞서서 집값 계속 최근에 뭐 더 오르고 있다는 거고 이게 지금 끝없는 집값상승으로 지금 저희들이 걱정하는 거를 모두의 말씀을 드렸습니다만 지금 금리인상이 임박했다, 라는 거 아니겠습니까? 일부에서는 뭐 그동안 많이 풀렸던 돈을 회수한다는 금리인상폭이 조금 더 이를테면 더 커질 수도 있다, 라는 그런 얘기들, 예상까지 나오고 있는 상황인데 그러면 지금 수도권의 집값오름세를 어떻게 봐야 되는 건지. 제가 개인경험을 말씀드린 이유 중에 하나가 주식시장이 과열 양상일 때 말입니다. 보면 맨 끝물에 보면 막판에 조금 더 오르잖아요. 혹시 그런 거 아닌가요? 어떻게 보십니까?

심교언 : 뭐 그런..

박태서 : 물론 이게 뭐 어느 지점에 와 있는지는 알 수는 없습니다. 우리 교수님은 어떻게 보십니까?

심교언 : 그럴 가능성 충분히 있고요. 그 대신 단기적으로 모든 언론에서 요구를 합니다. 다음 하반기는 어떠냐? 내년 상반기는 어떠냐? 그때 봤을 때는 수요, 공급에서 봤을 때 오를 요소가 훨씬 많고. 그 대신 지금 총리나 부총리가 얘기했듯이 뭐 충격이 오면 퍼펙트 스톰이 오면 언제든지 확 빠질 수 있는 상황이죠. 그런데 이제 이게 정점이 어디냐는 아무도 예측을 못 합니다.

박태서 : 물론이죠.

심교언 : 네. 그러니까 지금 보면 제 느낌으로는 그냥 거의 한 목정도까지 오지 않았냐.

박태서 : 아, 목까지 왔습니까?

심교언 : 저는 거의 그렇게 보고 있습니다.

박태서 : 대개 어깨에서 팔려고 그러는데 목이면..

심교언 : 거의 뭐.. 거의 저는 정점이라고 보고 있는데.

박태서 : 아, 그래요?

심교언 : 그리고 이제 지금..

박태서 : 심 교수님은 목이라고 얘기했습니다.

심교언 : 그런데 이게 목에 갔다가 또 키가 크기 때문에 조정 받았다가 또 올라가고.

박태서 : 좀 더 올라가나요? 아이고 저런.

심교언 : 계속 그런 식으로 계속 그래프가 움직입니다.

박태서 : 내릴 때는 뭐 바닥인지 알았더니 지하로 떨어진다는 그런 개념하고 비슷한 얘기죠? 목인 줄 알았더니..

심교언 : 뭐 내릴 때 보면 주택 같은 경우에는 다른 자산하고 좀 달라서 내릴 때 하반경제성이 어느 정도 확보가 됩니다. 뭐 주식처럼 그렇게 뭐 떨어졌다가 더 떨어지고 그런 경향은 별로 없습니다.

박태서 : 알겠습니다. 자, 하나 더. 내년 선거 있지 않습니까? 지방선거도 있고요. 아까 말씀하신 것처럼 4.7 재보선 때 서울시장 공약 부분들이 시장 불안을 자극했다, 라는 그런 분석도 해주셨는데 선거는 걱정 안해도 될까요? 어떻습니까?

김남근 : 선거가 항상 이제 개발공약이 난무하는 시기 아닙니까?

박태서 : 그렇죠.

김남근 : 뭐 어디를 개발하겠다. 어디를 개발하겠다. 그러면 그 주변의 집값들이 올라갈 가능성들이 있겠죠. 그래서 좀 선거에 임하시는, 정치를 하시는 분들도 개별 개별 지역에 있어서의 그 지역 주민들의 표를 얻기 위해서 개발공약을 난무하는 것보다는 전체적으로 우리 사회에서 집값을 안정시키는 것들은 중요한 국정과제이다, 라는 그런 차원에서 좀 임해줘야 되지 않을까 생각이 들고요. 그래서 정권이 뭐 어떻게 교체가 되더라도 이런 투기를 억제하고 그다음에 이런 공공이 책임지고 이런 서민들이나 젊은 중산층들이 부담이 가능한 그런 저렴한 주택들을 계속 공급하겠다, 라는 그런 신호들을 좀 줄 필요가 있다, 라고 생각이 들고요. 정책이 일관되게 정권이 바뀌더라도 갈 것이다, 라는 신호를 주는 것들이 저는 집값 안정에 있어서 중요하다고 생각이 됩니다.

박태서 : 제가 선거 얘기를 왜 여쭤봤냐면 최근에 여당의 주요 대선주자가 발표한 대선 부동산 공약을 오늘 두 분한테 여쭤보려고 지금 저희가 방금 선거와 부동산 시장의 상관관계의 영향을 지금 질문을 드려본 거거든요? 최근에 민주당 이재명 경기지사, 이낙연 전 대표가 발표한 대선공약 먼저 한번 잠깐 보실까요? 부동산 공약이죠? 칸에 맨 윗칸만 보시면 될 것 같아요. 임기 내 기본주택 100만 가구를 공급하겠다는 이재명 경기지사의 부동산 공약. 250만 가구를 총 공급하겠다는 거죠? 이낙연 전 대표, 전 총리죠. 서울공항을 이전해서 총 7만 가구를 공급하겠다는 현재 본인의 대표 공약, 부동산 공약을 지금 내놨는데 심 교수님 오늘 나오신 김에 저 두 사람. 잠깐만요. 저 지금 여당 대선주자 지금 부동산 공약을 지금 봤습니다만 기회가 되면 앞으로 야당 대선주자들 부동산 공약도 같이 한번 저희들이 점검해볼 계획이라는 거 말씀을 드리고요. 교수님 어떻게 보십니까? 저거?

심교언 : 먼저 기본적으로 여당만 나왔는데 여당 의원들은 기본적으로 지금 정책이 옳은지 나쁜지에 대한 판단이 선행 돼야 됩니다. 지금 정책이 옳다. 그러면 밀고 나가는 거고 그런데 뭐 지금 정부의 부동산 정책은 잘못됐다, 라고 계속 하고 있는데 후보들은 옳다, 라고 생각하는 것 같아요. 그래서 저기에 숨겨져 있는 것들이 규제를 더 강화하겠다는 게 하나가 큰 게 있는데 거기에 대해서는 어떤 식으로든지 평가를 하고 진일보하는 게 필요하다. 그리고 지금 나와 있는 거를 보게 되면 기본주택 100만 채 정도인데.

박태서 : 이재명 지사.

심교언 : 네. 이재명 지사님 같은 경우에는 기본주택 100만 채인데 지금 현재 공공임대주택 한 채 당 한 1억 2천만 원 재정이 투입되고 있습니다. 100만 채를 적게 보더라도 한 100조 이상이 투입되는 게 아니냐. 부담주체는 누군가 해야 됩니다. 이재명 지사는 뭐 개발공사는 부담 없고 관리공사, 매입공사가 부담한다는데 누군가는 부담해야 될 돈이다. 돈만 많으면 가능하다로 보여지고.

박태서 : 탄소세랄지 국토보유세를 걷어서 쓰겠다는 것 같아요.

심교언 : 네. 하여튼 돈을 어디에서 그냥 구해오면 되는 거죠. 그런데 한 대략 100조 이상은 들 가능성이 높다는 게 제가 보기에는..

박태서 : 재원?

심교언 : 재원이. 재원은 어디에선가 끌어오면 되는 겁니다. 뭐 다른 거를 포기하고 가져올 수도 있고. 그다음에 또 하나는 이낙연 후보 같은 경우에는 7만 호 성남공항을 하겠다는 건데.

박태서 : 서울공항.

심교언 : 네. 서울공항. 성남공항, 서울공항.

박태서 : 네, 서울. 성남에 있는..

심교언 : 네. 그렇죠. (웃음) 그런데 그거 같은 경우에도 이렇게 정상적으로 놔두면 박원순 씨가 시장하면서 25만 채를 개발을 지연시켰다는 연구가 있거든요. 그런데 그런 식으로 그 시스템만 복원하면 되는 건데 굳이 새 땅을 가지고 그것도 7만 채를 하겠다는 게 문제 같고 더 크게 공급할 수 있는 게 있습니다.

박태서 : 뭐죠?

심교언 : 그 재개발 재건축 서울시 유인부지(?) 활용. 그런데 그런 문제가 또 하나가 있고요. 그리고 기본적으로 이렇게 공급을 하게 되면 태릉이나 용산이나 과천이나 그런 형태로 흘러갑니다, 이게. 중앙에서 아무리 해도.. 박근혜 정부 때 행복주택도 양천이나 송파에 넣으려고 하다가 다 실패를 했거든요, 주민 반대로. 그리고 지금 서울공항 같은 경우에도 거기에다가 임대주택 넣으면 그 주민들이 다 찬성할 것이냐. 그것도 한번 고민해 봐야되고 과거에 해왔던 것들이 거의 재탕이다. 그런데 그나마 다행인 거는 지금이라도 공급에 대해서는 중요성을 인정하고 있다. 이런 것들이 좀 그나마 다행으로 보여집니다.

박태서 : 알겠습니다. 김남근 변호사님 어떻게 평가하십니까? 이재명 경기지사, 이낙연 전 대표.

김남근 : 우리 한국에서 주택정책을 하는데 있어서 가장 어려움 중에 하나가 전월세난 같은 것이 일어났을 때 그거를 완충해 줄 수 있는 공공임대주택 같은 것들이 충분하지 않다는 거거든요. 그래서 노무현 정부 이후로 역대 정부마다 전부다 공공임대 100만 호 공약을 했습니다. 새로운 게 아닌 거죠. 그거 뭐 이명박, 박근혜 정부도 공공임대 100만 호 식의 공약을 했는데 문제는 끝나고 나서 그 정권 끝나는 시점 되게 되면 또 장기 공공임대는 5% 수준에 머물러 있거든요? 왜 그러냐 하면 실적 부풀리기를 많이 해서 그래요. 보증금 지원해 주는 전세임대 여기도 갖다가 100만 호에다가 한 30만 집어넣고 분양전환하는 것도 갖다 놓고 그러다 보니까 이제 실제로는 그렇게 안 되는데. 어쨌든 기본주택공약은 장기공공임대로만 100만 호를 하겠다라는 게 특색이 있는 것이죠. 문제는 이제 말씀하신 것처럼 어디에다가 얼마에 어떻게 재원을 확보해서. 이제 이런 얘기가 없으니까 적어도 지금 있는 주택도시기금들을 얼마나 많이 쓸 수 있다든가 재정을 거의 안 들이고 LH나 SH나 이런 데들이 자기가 돈 벌어가지고 돈 번 거를 가지고 이 사업을 하라, 라는 식인데 그렇게 해가지고는 100만 호를 못하는 거죠. 그러니까 획기적인 어떤 재정이라든가 택지. 이런 구체적인 계획들을 좀 추가적으로 내놔야 된다고 봅니다.

박태서 : 이낙연 전 대표 서울공항은 어떻습니까? 7만 호.

김남근 : 어떤 특정 지역을 개발하겠다. 이런 거를 대선 공약으로 얘기하는 거는 좀 적절치는 않은 것 같습니다.

박태서 : 그렇게 보세요?

김남근 : 그런데 이제 뭐 어쨌든 가능한 것들을 다 활용해 보겠다는 거고 어쨌든 서울 주변에 국제공항이 인천에 있는데도 김포하고 성남에 두 개씩이나 공항이 따로 있을 필요는 없는 것이니까 둘 중에 하나를 이렇게 조정해서 통합하겠다. 그런 것들은 의미가 있을 것 같습니다.

박태서 : 그러고 보니까 박용진 후보는 김포공항에다가 짓겠다고 공약을 내 건 것 같아요. 공항을 주로 얘기를 하고 있습니다. 어쨌든 심교언 교수님이 제가 지금 귀에 박히는 게 대선 후보들이 어쨌든 공급에 대한 인식.. 중요하다는 인식을 갖고 있다는 건 평가할만하다.

심교언 : 네.

박태서 : 그렇다는 얘기네요. 알겠습니다. 그렇습니다. 부동산 문제라는 게 이게 보면 늘 언제 다뤄도 보면 오늘 두 분 말씀도 마찬가지입니다만 늘 귀를 기울이게 되고 귀가 쫑긋 세워지는 그런 실생활 이슈다 보니까 그런 것 같다는 생각이 들고요. 국민들이 그만큼 공감하는 이슈라는 생각이 들고요. 오늘은 두 분 말씀 여기에서 줄이겠습니다. 말씀 잘 들었습니다. 일요진단 라이브 오늘 순서 마치겠습니다. 이번주만 지나면 선선해진다고 하고요. 마지막 폭염 잘 이겨내시기 바라겠습니다. 오늘 준비한 소식 정리하고요. 시청해주신 여러분들 고맙습니다.