[ET] “내 전세금을 지켜라!”…집주인 전세 보증보험 의무 가입

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 8월17일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김현우 행복자산관리연구소 소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지 :
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20210817&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 코너 호모 이코노미쿠스입니다. 전세 기간이 끝날 때쯤 보증금을 돌려받아야 하는데 집주인이 대뜸 이렇게 나옵니다. 지금은 돈이 없으니 다음 입주자가 와야 보증금 줄 수 있다. 혹은 아예 이런 말도 없이 잠적을 해 버리기도 하죠. 생각보다 이런 일이 종종 일어나고 있다고 하는데. 오늘은 내 전세 보증금 지키는 법, 김현우 행복자산관리연구소 소장과 알아보겠습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
사실 전세 보증금, 내 재산 전부가 들어가는 경우가 많아서요. 전세 보증금 떼인다는 게 내 일이 됐다면 눈앞이 캄캄할 것 같은데 이런 일들이 종종 있나 봐요?

[답변]
요즘은 특히나 깡통전세 이런 우려도 많이 나오고 있잖아요. 그러다 보니까 실제로 보증금, 이것을 잃어버리면 어떡하나 걱정하시는 분들이 많은데. 그걸 이제 지켜주기 위해서 세입자분들이 많이 가입을 하시는 게 전세 보증금 반환보증보험이라는 겁니다. 주택도시보증공사라던가 서울보증보험에 일종의 보험료의 내고 나중에 집주인에게 앞서 말씀해 주신 그런 문제가 생겼을 경우에는 이런 보증공사로부터 일단 보증금을 돌려받고 그다음에 보증공사는 집주인에게 이걸 청구하는 형식으로 어쨌든 세입자는 나의 보증금을 지킬 수 있는 유일한 제도라고 볼 수가 있겠습니다.

[앵커]
보통 보험 가입하려고 하면 이건 이래서 안 되고, 저건 저래서 안 되고 가입 요건 같은 게 까다롭잖아요. 이건 어떻습니까?

[답변]
이것도 사실 지켜야 될 요건들도 있습니다. 내가 가입하려는 집이 가압류가 걸려있다거나 아니면 경매가 진행 중이거나 이미 그렇게 된 상황이라고 한다면 당연히 가입이 안 될 거고요. 그리고 계약 중간에도 가입할 수는 있는데 최소한 만기까지 1년 이상이 남아있어야 됩니다. 그리고 보증금 금액도 제한이 있는데요. 너무 비싼 전세는 안 됩니다. 수도권은 7억 이하 그리고 수도권 외의 지역은 보증금이 5억 이하인 주택만 가능하고요. 그리고 선순위채권 같은 경우, 그러니까 앞에 이미 근저당이 설정돼 있다라고 한다면 그게 집값의 60% 이하여야 되고. 이런 선순위채권과 내 보증금의 합이 당연히 집값을 초과하게 되면 이건 문제가 생겼을 때 집을 팔더라도 다 못 받는, 회수가 안 되는 금액이니까 이런 경우에는 가입이 어려울 수 있습니다.

[앵커]
아파트든 주택이든 빌라, 오피스텔, 이런 주거 형태와는 상관이 없는 건가요?

[답변]
주택이라고 한다면 일단 다 됩니다. 단독이이라든지 다가구, 다세대, 아파트, 빌라, 전부 다 되기는 하는데요. 문제는 주택이 아닌 경우에는 불가능합니다. 예전에도 한번 방송에서 소개드린 적이 있는 근린생활시설 이런 것들은 안 되고요. 그리고 주택이지만 어린이집으로 활용하는 가정 어린이집 이런 경우에는 전세 보증보험을 가입할 수 없습니다.

[앵커]
근린생활시설이라는 건 상가로 허가를 받고 집으로 전세내놓고 하는 그런 경우 말씀하시는 거죠?

[답변]
맞습니다.

[앵커]
보험료는 얼마 정도 내요?

[답변]
보험료는 사실 주택이 어떤 거냐, 단독주택이냐 아니면 아파트냐 이런 거에서 달라질 수가 있는데요. 화면을 보시면 연 0.115%에서 0.154% 이게 뭘 기준으로 하냐면 보증금 기준 해가지고 대비 이 비율대로 내시면 되는 겁니다. 세입자가 가입을 할 때 돈을 내게 되는 건데, 보험료를 내게 되는 건데. 전세 보증금 예를 들어서 아파트 3억 원에 들어간다라고 한다면 보증료율은 연 0.122%가 될 거고요. 이걸 계산해보면 연 보증료는 36만 6,000원인데 우리가 보통 전세 계약을 체결할 때 2년 단위로 체결하잖아요. 그래서 2년이라고 생각하면 여기에 곱하기 2 해가지고 약 73만 원 정도 보험료가 나가게 됩니다.

[앵커]
재계약할 때 보험도 다시 갱신해야 되는 건가요?

[답변]
맞습니다. 계약이 끝나게 되면 사실 보험기간도 끝나는 거기 때문에 실제로 갱신이 된다, 이게 암묵적 갱신이든 계약서를 다시 쓰시든 그때 다시 한번 또 가입을 하셔야 됩니다.

[앵커]
집주인의 동의를 받아야 되는 그런 게 있나요?

[답변]
예전에는 그랬었는데 지금은 그런 동의 없이도 가입이 가능합니다.

[앵커]
내일부터는 주택임대사업자의 경우에는 의무적으로 보험에 가입을 하도록 한다고 하는데. 그럼 주택임대사업자라는 건 집주인이잖아요, 쉽게 말해서. 집주인이 보험료를 다 내주는 그런 경우가 되는 겁니까?

[답변]
사실은 그렇게 되면 집주인 부담이 굉장히 클 수 있어서 결론적으로 말씀드리면 집주인과 세입자가 공동부담을 하는데 완벽하게 반반은 아니고 집주인이 3 그리고 세입자가 1. 화면에 나오는 것처럼 75%는 집주인이 부담을 하고 세입자가 25% 부담을 합니다. 100만 원이 보험료다라고 한다면 집주인이 75만 원, 세입자가 25만 원 내는데. 이거는 가입 당시에, 계약을 체결할 당시에 받아도 되지만 그렇게 말씀하기가 껄끄럽다고 한다면 나중에 보증금을 돌려줄 때 거기에서 보증료를 차감하고 돌려줘도 되도록 되어 있습니다.

[앵커]
기존에 내가 전세 보증금 보험에 미리 가입이 돼 있었다 이중으로 내게 되는 거 아니예요?

[답변]
그렇죠. 이미 세입자 입장에서 내 돈 내고 가입을 해놨는데 법이 내일부터 시행되면서 집주인도 가입을 의무적으로 해야 된다 그럼 불필요하게 중복적으로 가입이 되는 거잖아요. 그런 경우에는 사실은 중복가입 할 필요는 없으니까 이런 경우엔 반환도 가능합니다. 임대인, 즉 집주인 입장에서는 의무적으로 가입해야 되지만 세입자 입장에서는 의무는 아니기 때문에 세입자가 가입한 보험료에 대해서는 돌려달라고 반환청구도 할 수가 있습니다.

[앵커]
사실 집주인이 이렇게 보험에 가입을 하면요, 세입자는 가입 안 해도 되는 거 아니예요?

[답변]
맞습니다. 그래서 임대사업자, 주택임대사업자로 등록하신 분들이 세를 준 그런 주택 같은 경우에는 사실상 세입자 입장에서는 걱정 안 하고 내 돈 내지 않고도 아니면 적은 부담으로 들어가고도 내 보증금을 지킬 수있는 제도가 넓어졌다라고 볼 수가 있겠죠.

[앵커]
임대사업자로 등록한 사람의 경우에도 보험에 가입이 안 되는 그런 경우도 있습니까?

[답변]
실제로 그게 문제인데요. 주택가격보다 보증금과 대출금의 합 이게 집값보다 비쌀 경우에는 가입이 안 됩니다. 그런데 문제는 집값의 기준이 시세가 아니라 공시가격 곱하기 일정 비율인데 이렇게 따지자면 시세에 밑도는 경우가 많이 있거든요. 그러면 보험가입을 하고 싶어도 못하는 경우가 아직까지 남아있어서 현실적으로 조금 더 개선이 돼야 될 문제로 보이고 있습니다.

[앵커]
세입자 입장에서는 집주인이 보험에 가입이 돼 있는지, 안 돼 있는지 궁금하잖아요. 확인할 수 있는 방법이 있습니까?

[답변]
사실상 의무화가 됐기 때문에 우리가 새로 계약을 체결할 때는 당연히 집주인이 세입자에게 보여줘야 됩니다. 보증서, 가입된 보증서 내용을 보여줘야 되는데. 중간에 집주인하고 연락해가지고 그것 좀 보여주세요, 하기 껄끄러울 수 있잖아요. 그래서 주택도시보증공사 홈페이지에 들어가시면 이걸 확인할 수가 있습니다. 홈페이지 들어가시면 위에 보증현황, 공시, 공매정보 저 메뉴가 있거든요. 저걸 클릭하셔서 들어가시면 임대 보증금 보증현황이라고 해서 지역이나 임차인으로 조회는 가능합니다. 다만 아직까지는 아파트만 조회가 되고 일반적인 다가구 주택이나 다세대 주택은 조회가 안 되고 있거든요. 이 경우에는 콜센터에 전화를 하셔가지고 집주소가 이렇게 되어있는데 혹시 집주인이 가입을 했는지 확인하고 싶습니다라고 한다면 거기를 안내를 받을 수가 있습니다.

[앵커]
보통 전세금 대출받을 때 은행 가면요. 은행에서도 대출금 회수 못할까 봐 따로 별도로 보험에 가입을 하더라고요. 이 경우에는 굳이 세입자가 보험 가입 안 해도 되는 거 아닌가요?

[답변]
결론적으로 말씀드리면 가입을 안 해도 되는 경우가 있고 아닌 경우가 있는데요. 뭐냐하면 이건 은행을 위한 보험입니다. 예를 들어서 보증금이 2억인데 내 돈으로 1억이 있고 1억은 대출을 받는다라고 했을 때 은행이 가입하는 상환보증만 가입하게 되면 이렇게 집주인이 보증금을 세입자한테 못 돌려주게 됐을 경우에 이 돈을 빌린 세입자는 은행에 그걸 상환할 수가 없겠죠. 그러면 은행은 보증기관으로부터 받습니다. 즉, 2억 중에 1억은 돌려받는데 세입자 입장에서는 내 돈 들어간 거 1억이 있잖아요. 이건 못 돌려받게 되는 거죠.

[앵커]
그럼 어떻게 해야 될까요?

[답변]
이 경우에는 좀 전에 말씀드린 대로 은행은 은행을 위한 안전장치를 마련했을 뿐이니까 세입자 입장에서의 전세 보증금 반환보험을 가입하시는 게 사실은 답이 되는 겁니다. 그렇게 되면 집주인이 돈을 못 줍니다라고 했을 때 그 돈이 대출 받은 금액이든 아니면 내 돈이든 간에 보증기관으로부터 전세 보증금, 가입된 금액 전체를 다 반환받을 수 있으니까요. 이렇게 하게 되면 세입자에게 가장 안전한 방책이 되겠죠.

[앵커]
어쨌든 보험 들면 전세금 100% 다 보장받을 수 있는 거예요, 나중에?

[답변]
사실은 가입을 정상적으로 했다, 가입이 완료되고 보증서가 나왔다고 한다면 100% 다 받을 수 있기는 한데요. 간혹가다 안 되는 상황이 있습니다. 중간에 주택임대차보호법상 대항력을 상실했을 경우 즉, 쉽게 얘기해서 전입신고가 이 집에 되어있잖아요. 그런데 그게 이사를 가거나 아니면 전입신고를 잠깐 뺐을 경우에는 우선순위가 밀릴 수 있어서 그런 경우에는 중간에 못 받을 수도 있습니다.

[앵커]
한 가지 불안한 게 전세 반환 보증보험에 가입을 했는데도 나중에 보험금을 못 받는 경우가 있을 수도 있다. 이런 얘기가 왜 나오는 걸까요?

[답변]
이제 결론적으로 말씀드리자면 그거 결정은 됐습니다. 다 돌려주는 걸로 결정은 됐는데

[앵커]
해결됐어요?

[답변]
예. 대항력의 문제입니다. 우리가 전입신고를 하게 되고 대항력을 갖춘다고 한다는 거는 이 집에 내가 살 수 있는 권리 그리고 플러스 확정일자를 받는다는 건 보증금을 최우선적으로 변제받을 수 있는 순서를 받은 건데 대항력 이슈가 생긴 게 뭐냐면 오늘 전입신고를 하게 되면 전입신고의 효력이 발생하는 건 내일 00시부터 입니다.

[앵커]
왜 시차를 둬요?

[답변]
이게 제3자의 사실 등기권 설정을 하는 사람의 피해가 발생할 수 있기 때문이거든요. 그러니까 아침에 대출을 받고 그런데 전입신고를 우선시 하게 되면 대출을 해 줄 때는 은행 입장에서는 아무런 문제가 없는 깨끗한 집이었는데 오후에 세입자가 전입신고를 하는 바람에 먼저 우선권을 획득하게 되면 돈을 빌려준 은행의 입장에서나 아니면 그게 은행이 아니라 집을 팔았다. 그래서 새로운 집주인이라고 한다면 이 집에 대한 대항력이 먼저 생겨 있는 상황이 발생하기 때문에 그런 제3자의 피해를 보호하고자 이렇게 전인십고를 한 다음 날 00시부터라고 법에 명시가 되어 있습니다.

[앵커]
요즘 전셋값이 너무 많이 올라서요. 이런 보증보험이란 상품도 다르게 보이긴 하네요. 오늘 호모 이코노미쿠스 김현우 행복자산관리연구소 소장과 함께했습니다. 좋은 정보 고맙습니다.