[ET] 의왕·군포·안산·화성 등에 신규택지…GTX로 해결?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 8월30일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.8.30

[정세균 전 국무총리 (지난 3월)]
정부는 부동산 범죄와의 전쟁을 선포합니다. 당초 계획했던 공공주택 공급은 차질 없이 이행하겠습니다.

[앵커]
LH 직원들의 땅 투기 사태로 미뤄졌던 3차 신규 공공 택지 최종 입지가 발표됐습니다. 수도권 7곳을 포함해 총 14만 호 규모입니다. 또 한 번 찾아온 내 집 마련의 기회, 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장과 자세히 알아보겠습니다. 팀장님, 요즘 자주 뵙습니다.

[답변]
자주 뵙게 되는 것 같습니다.

[앵커]
공급 대책이 또 나왔네요. 지도를 보니까 수도권 신규 공공 택지 위치가 나와 있고요. 총 물량은 14만 호, 어떻게 보세요? 어디가 가장 좀 인기가 있을 것으로 보세요?

[답변]
입지적으로는 남양주 진건 그리고 양주 장흥과 구리 교문, 이 세 곳이 서울과 가장 가까이에 있는 곳인데요. 다만 규모가 굉장히 작다는 한계가 있습니다. 대신에 의왕과 화성 쪽의 경우에는 상대적으로 이보다는 좀 더 큰 규모로 공급될 예정입니다.

[앵커]
그러니까 의왕·군포·안산 그리고 화성 진안, 여기에서 물량이 한 7만 호 정도, 거의 전체의 절반 정도가 나왔습니다. 그동안 기존의 신규 택지하면 주로 서울 동북쪽 그리고 서북쪽이었는데 이번에는 좀 남쪽에 집중된 것 같아요. 어떤 이유가 있을까요?

[답변]
아무래도 동북쪽을 포함한 다른 지역들은 신규로 택지 개발한 지역이 그렇게 많지 않다는 점도 영향을 미쳤을 것으로 보이고요. 거기에 신규 주택에 대한 수요가 강남 지역으로 몰려 있다 보니 이 지역에 대한 수요를 분산한다는 것을 같이 고려한 것으로 보입니다.

[앵커]
그런데 보면 2기 신도시, 3기 신도시 그리고 이번에 신규 택지 나올 때마다, 발표가 나올 때마다 점점 서울과는 거리가 더 멀어지는 것 같아요. 서울 수요를 분산하는 데 한계가 있지 않을까, 하는 지적도 나오고 있거든요.

[답변]
3기 신도시나 앞서 발표된 광명 시흥지구보다는 확실히 서울에서 멀어졌고요. 의왕 쪽의 경우에 한 12km 정도, 서울까지. 그다음에 화성의 경우에는 21km에 달하기 때문에 기존의 3기 신도시에 비해서는 서울 쪽의 수요를 흡수하는 데는 일정 부분 한계가 있을 것으로 보이고요. 다만 이런 부분들을 해소하기 위해서 기존에 계획되어 있던 GTX나 아니면 기존 철도망을 확충하는 부분들, 이런 것 등을 통해서 서울과의 접근성을 높이겠다고 하는 것이 정부의 복안으로 보입니다.

[앵커]
그러니까 GTX라는 게 수도권 광역 급행 철도인데, 의왕·군포·안산 같은 경우에는 GTX-C 라인하고 걸쳐 있고요. 이렇게 되면 서울과의 접근성이 어느 정도 좋아집니까?

[답변]
실제로 각 지역에서 약간씩 차이는 있을 수 있는데요. 의왕 쪽의 경우에는 강남까지 접근하는 데 GTX를 기준으로 약 20분 정도, 그다음에 서울역까지, 한 번 환승해서 다시 서울역까지 들어오는 데도 35분이면 가능하다는 설명이고요. 조금 먼 화성의 경우에도 BRT, 그러니까 광역 간선 버스 등으로 환승하는 걸 통해서 GTX 기준으로 약 40분이면 서울 중심부로 들어올 수 있다고 합니다.

[앵커]
그러니까 무주택자라든지 아니면 뭔가 갈아타려고 하는 그런 분들에게는 굉장히 중요한 정보가 될 것 같은데, 문제는 공공 택지의 경우에는 지구 지정부터 입주까지 굉장히 많은 시간이 걸리잖아요? 남은 일정이 좀 어떻게 돼 있습니까?

[답변]
우선 주민 공감이라는 절차도 거쳐야 하고요. 그 외에 환경평가뿐만 아니라 지구 계획 지정해야 하고 이후에 실제로 입주해서 청약을 받는 데까지는 2026년, 그러니까 최종 입주하는 데까지는 대략 2029년~2030년까지 되어야 가시화될 것으로 보입니다.

[앵커]
그러니까 입주자 모집이 한 2026년부터 시작되고.

[답변]
2026년으로 예정돼 있습니다.

[앵커]
보통 실제 입주까지는 한 3년 걸리니까 들어가는 시기는?

[답변]
2029년 정도.

[앵커]
2029년이 될 거다.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그러면 지금 2021년이면 거의 8년 가까이 전세로 살아야 한다는 얘기인가요? 과연 현실성 있는 대책이 될까요, 그런 분들한테는?

[답변]
다만 입주 시기까지는 장기간 소요되기는 하지만 정부로서는 주택을 지속적으로 공급할 것이다, 특히 수도권에 공급할 것이라는 시그널을 줄 수 있다는 점에서는 의미를 찾을 수는 있을 것 같고요. 이를 통해서 주택 청약을 통해서 해당 지역에서 사전 청약이라든지 이러한 방법을 통해서 맞출 수 있는 분들은 해당하는 기간까지는 임차인으로 남아 있어야 하긴 하겠습니다만, 최근처럼 주택 가격이 급격하게 상승하는 데 있어서는 심리적인 안정을 찾을 수 있지 않을까 생각할 수 있겠습니다.

[앵커]
그러면 3기 신도시를 기다려야 할까요? 아니면 이런 신규 택지를 노려봐야 할까요? 선택해야 한다면요?

[답변]
기본적으로는 3기 신도시가 사전 청약을 기준으로 하면 공급 시기가 조금 더 빠른 편이고요. 서울과의 접근성도 좋기 때문에 3기 신도시 쪽을 우선하시는 것이 맞아 보입니다.

[앵커]
이번에 사실 신규 택지 유력한 후보지로 거론됐던 곳이 하남 감북, 김포 고촌, 여기는 왜 빠졌습니까?

[답변]
두 곳의 경우에는 원래 당초 보금자리 주택 지구로 지정되었다가 해제된 곳이거든요. 그러다 보니까 이런 택지 개발에 대한 이슈가 생길 때마다 계속 후보지로, 유력한 후보지로 거론됐던 부분이 있고요. 이 과정을 거치면서 지분 쪼개기와 같은 투기성 거래들이 다수 있었던 부분을 고려한 것으로 보이고요. 최근 또 보상비, 수용해야 하는데 보상비가 큰 규모로 나가게 된다는 것도 같이 고려한 것으로 보입니다.

[앵커]
어쨌든 이번 대책을 보면 자투리땅이라든지 신도시의 남은 땅들을 최대한 쥐어짜서 어떻게든 이 공급량을 맞추려고 하는 그런 모습으로 보이거든요. 이제 더 나올 곳이 없을 것 같은데, 추가로 공급할 수 있는 데가 있을까요?

[답변]
기존에 있었던, 택지로 지정되지 않았던 나머지 지역 중에서는 그린벨트 지역들을 추가적으로 훼손하지 않고서는 더 공급할 택지는 지금과 같은 규모로는 더 이상 찾기 어려울 것으로 보입니다.

[앵커]
그러면 일단 공급 대책은 다 나왔고 여기에다가 금리도 올리고 대출도 지금 규제하는 그런 상황이잖아요. 앞으로 집값에 어떤 영향이 있을 것으로 보세요?

[답변]
장기적으로 보면 정부가 주택을 지속적으로 공급하겠다고 하는 것, 그다음에 금리도 그동안 굉장히 낮은 수준으로 유지가 되었고, 현재 기준으로 보면 금리는 여태까지 오르지 않는다는 것이 정설이었는데, 지난주 한은의 기준금리 인상을 필두로 해서 금리가 여전히 낮은 수준이긴 하지만 올라갈 수도 있다는 시그널이 잡히기 시작했습니다. 그래서 장기적으로 주택 가격은 분명히 안정될 가능성이 있어 보이고요. 다만 그럼에도 불구하고 당장에 집값을 잡는 데에는 여전히 한계는 있어 보입니다.

[앵커]
어쨌든 정부로서는 쓸 수 있는 정책적인 수단을 거의 다 가동한 것 같은데, 정부는 2~3년 후 대세 하락, 이걸 지금 줄기차게 주장하고 있지 않습니까? 시장이 그렇게 갈 것으로 보세요? 어떻게 전망하시나요?

[답변]
전체적인, 전국적인 주택 가격의 안정 기조는 그 이후에는 나타날 것으로 보이고요. 다만 국지적으로는 여전히 주택 가격이 전반적으로 안정된 상황에서도 상대적으로 선호도가 더 높은 지역을 중심으로 해서는 역시 일부 더 오르고 다른 쪽이 좀 더 떨어지는 이런 현상은 계속될 수 있을 것으로 보입니다.

[앵커]
그런데 지금 저희가 지난번 방송 때도 이야기 나눴지만, 청약 대기 수요자 지금 많은 상황이고, 또 실제로 신규 택지, 입주까지 대기해야 하는 기간이 길잖아요? 이렇게 되면 오히려 전세로 남아 있는 기간이 길어지니까 전세 시장 불안을 더 가중시킬 수 있다, 이런 이야기도 좀 나오는 것 같습니다.

[답변]
현시점에서 놓고 보면 주택 가격을 안정시키기 위한 여러 가지 대책과 금리에 대한 부분, 대출 규제까지 쓸 수 있는 카드들은, 즉 매매 가격을 안정시키기 위한 제도적 장치들은 충분히 마련되어 있기 때문에 지금 사전 청약과 같은 형태로 매매 수요에 대한 것들은 흡수할 수 있다고 하면, 거꾸로 그 사람들은 임차인으로 오랫동안 남아 있어야 하기 때문에 임차 시장이 좀 불안해질 가능성이 있고요. 거기에 최근에는 전세 가격이 빠르게 월세화되는 현상들도 나타나고 있기 때문에 향후에는 임대차 시장을 어떻게 같이 안정시킬 거냐는 것이 중요한 포인트로 보입니다.

[앵커]
그러면 지금 내 집 마련을 준비하는 분들은 이렇게 금리도 오르고 또 대출도 잘 안 되고 이런 상황에서 어떻게 좀 대응하는 게 현명합니까?

[답변]
우선은 주택 가격이 급격하게 상승할 때처럼 쫓겨서 집을 사시는 것도 바람직하지 않겠지만, 막연히 또 주택 가격이 떨어질 것을 기대하고 매입하는 시기를 늦추는 것은 바람직하지 않아 보입니다. 다만 앞으로는 금리 인상이 어느 정도 예상되어 있는 상황이기 때문에 각자의 소득, 가계의 소득을 기준으로 감당할 수 있는 범위 내에서 대출에 대한 규모를 잡고 그 대출이 가능한 범위 내에서 본인에게 맞는 규모의 주택을 찾아가시는 것이 가장 중요할 것으로 보입니다.

[앵커]
시장 일각에서는 금리가 오르면 경매로 나오는 물건, 이런 주택 물건들이 좀 많아지지 않을까, 그래서 가격도 약세로 전환되지 않을까, 이런 기대를 갖고 있는 분들도 계신 것 같아요.

[답변]
실제로 시장에서 그런 기대가 지금부터 조금씩 생기고 있는 것으로 보이고요. 무엇보다 금리가 조금씩 오르고 있는 상황으로 예상되고 있기 때문에 금리가 올라가게 되면 한계 상황에 부딪친 매물들이 좀 경매 시장에 나올 수는 있는데요. 다만 현재까지 기준으로 놓고 보면 서울 기준으로 제가 오늘 날짜 혹시 몰라서 보고 왔는데, 서울 전체의 경매 물건 중에서 아파트 물건은 38건 정도에 불과했습니다. 그러니까 수도권으로 이 범위를 확대해 보더라도 200건이 채 넘지 않는 상황이었고요. 이 물건 중의 대다수는 사람들이 흔히 선호하는 대단지 아파트가 아니라 나 홀로 아파트를 포함한 수량이기 때문에 아직까지는 많지 않아 보입니다. 다만 금리 인상에 따라서는 순차적으로 앞으로 좀 더 양호한 입지의 대단지의 아파트들도 나올 수 있어서 경매에 관심을 두시는 것이 내 집 마련에 분명히 도움 될 수 있습니다.

[앵커]
경매로 나오는 물건은 권리관계라든지 이런 걸 좀 따져봐야 할 게 많아서요. 그런 건 또 주의해서 봐야 할 것 같습니다. 지금까지 ET WHY는 우병탁 팀장과 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.