[주진우 라이브] 김남근 변호사 “공공택지 40%는 민간에 팔게 돼 있는 현 제도부터 바꿔야…이미 3기 신도시에선 대장동 계속되는 중”

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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.
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- 낯선 방식이자 모호한 민관합동 개발, 강제수용권 동원으로 성남시가 토지를 짧은 기간 안에 쉽게 확보하도록 해줬던 것
- 개발이익 환수, 법적 근거 없어 행정적으로 해결해야하는데 성남시가 개발이익 확정적으로 확보하는 데만 신경 쓰고 민간 개발이익 제한 두지 않은 점에선 미숙
- 성남시가 현명했다면 유동규 보다는 외부의 개발 전문가로 민관합동개발 사업 설계 했어야
- 민관합동개발 성남시가 거의 첫 사례일 것, 2018년쯤 경기도 다른 곳에서도 벤치마킹하기 시작
- 민간 개발이익 추구를 동력삼다 보니 공영개발에 적극적이지 않았던 우리나라 역대 정권, 노무현 정부 말 공영개발 적극적으로 해보려고 했지만 몇 년 가지 않아 이명박, 박근혜 정권 때 다 뒤집혀... 공공택지는 원칙대로 공영개발 해야
- 대장동 개발에 등장하는 법조인, 그들을 방패막이 삼으려는 것으로 보여... 법조윤리 측면에서도 문제
- 곽상도 아들 퇴직금 50억 대가성으로 보여, 수사 통해 밝혀져야 할 것... 곽상도 의원 포괄뇌물죄의 법리 적용돼야
- 강제수용권 동원할 경우 민관합동 개발방식 아닌 공영개발로 이뤄져야, 지방도시개발공사법 만들어서 자체적인 공영개발 할 수 있도록
- 민관합동 개발 불가피하다면 개발이익 상한제 둬야... 순수한 민간개발이라도 지방자치단체들이 개발이익 환수 협정 맺어 주변도 개발할 수 있도록 하는 법 만들어야
- 공공택지 40%는 민간에 팔게 돼 있는 현 제도부터 바꿔야, 지금도 3기 신도시에선 대장동 같은 일 계속되는 중

■ 프로그램명 : KBS1라디오 <주진우 라이브>
■ 코너명 : <훅인터뷰>
■ 방송시간 : 10월 5일 (화) 18:00~18:20 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 출연자 : 김남근 변호사(참여연대 정책위원)


◇주진우: 모두를 위한 모두를 향한 모두의 궁금증 <훅인터뷰>. 연일 정치권에서 대장동, 대장동. 대장동 대장은 누구인가 이렇게 의혹 끊이지 않습니다. 궁금한 점도 쏟아집니다. 이게 사업인가 로또인가 이런 이야기를 하시는 분도 있고요. 처음 계획부터 설계, 시행 과정, 민관 공영개발 방식에는 어떤 문제가 있었는지 앞으로 제2의 대장동 사태 막으려면 어떻게 준비해야 하는지 짚어보겠습니다. 참여연대 정책위원 김남근 변호사 어서 오십시오.

◆김남근: 안녕하십니까?

◇주진우: 대장동 개발사업 이거 어떻게 진행되었는지 너무 복잡해요. 그런 분들 있습니다. 어떻게 사업 과정은 이루어졌습니까?

◆김남근: 노무현 정부 말에도 신도시 개발을 한다고 그러면서 2기 신도시죠. 토지 투기가 많이 일어났습니다. 광명, 시흥 투기 사태처럼. 그래서 이제 공영개발을 하자는 이야기들이 나왔어요. 그래서 공영개발지구라는 특별지구를 지정해서 100% 공공이 개발하자. 그렇게 한 데가 딱 판교입니다.

◇주진우: 그래요?

◆김남근: 판교가 공영개발을 했는데 이명박 정권에 들어오니까 분위기가 달라지는 거예요. LH나 이런 데들은 독자 사업을 하지 말고 민간한테 땅 같은 거 넘겨주고 민간하고 경쟁하지 마라. 이렇게.

◇주진우: 갑자기 이명박 대통령이 말씀하셨죠.

◆김남근: 그리고 그 공영개발지구라는 것도 폐지해버렸어요. 그러다 보니까 이게 어떻게 보면 판교 그럼 공영개발사업의 하나였는데 갑자기 분위기가 민간개발로 넘어가게 된 거죠. 그러니까 이제 그 당시 시장이 막 됐던 이재명 성남시장이 그게 민간으로 넘어가면 뭐 개발이익이 엄청나게 민간으로 넘어가게 되니까 이거를 이제 막자. 그래서 처음에는 성남시 자체적인 공영개발을 시도했던 것 같습니다. 그런데 택지 이렇게 큰 거를 하나 개발하려면 1조 5천억 정도 이렇게 자금이 들거든요. 토지보상금도 줘야 하고 도로도 깔아야 하고 비용이 들잖아요. 그러려면 이제 성남시가 하려면 지방의회 동의를 받아야 해요. 그런데 성남시의회에다가 동의를 받으려고 그랬더니 거기는 전부 그 당시에 새누리당 이런 민간개발을 하자는 쪽이었으니까 반대를 했고. 그럼 공사채를 발행해야 되는데 성남도시개발공사는 이제 막 만들어서 행안부가 자본금의 한 3배 정도 내에서만 공사채를 발행할 수 있도록 하거든요. 그러면 50억짜리 자본금 가진 데가 150 정도밖에 못 마련을 하니까 결국 자금을 마련하지 못하다 보니까 이제 민관 합동개발 방식이라는 것들을 사용하게 됐던 것이죠.

◇주진우: 그때는 뭐 박근혜 정부였기 때문에.

◆김남근: 이명박 정부에서 시작해서 박근혜 정부.

◇주진우: 박근혜 정부로 이어갔으니까 성남시를 막 도와줬을 리도 별로 없고요.

◆김남근: 그렇죠.

◇주진우: 그래서 민관으로 이렇게 개발을 하게 됐습니까?

◆김남근: 민관 합동 개발 방식들이 굉장히 낯선 방식이죠. 낯선 방식인데 그러면 이게 성격이 뭐냐가 이제 또 애매해요, 이게. 그러면 공영개발에 가까운 거냐 아니면 민간개발에 가까운 거냐. 이제 그런 성격이 모호한데 이게 또 공공이 51%의 지분을 가지면 토지 강제수용권을 가질 수 있어요. 도시개발법에 의해서. 그래서 51%의 지분을 이제 성남도시개발공사가 가지면서 강제수용권을 동원해서 토지를 싸게.

◇주진우: 250만 원 정도 평당. 이렇게 강제수용을 했죠.

◆김남근: 그래서 싸게 매입을 하고 그것도 이제 2년 내에 해결한 거죠. 보통 민간 개발로 가게 되면 토지를 매입하는 데 한 10년 이상 걸리거든요. 그리고 토지 가격도 시가의 2배, 3배 이렇게 되니까 토지를 짧은 기간 안에 쉽게 확보해주는 것들이 성남시가 해줬던 것이고.

◇주진우: 그렇게 했는데 특정 민간 주주가 과도하게 돈을 벌어갔다. 과도한 배당이 돌아갔습니다. 이건 어떻게 봐야 합니까?

◆김남근: 그러니까 아마 성남. 좋게 해석을 해주면 성남시는 민간으로 넘어오면 개발이익이 민간에 다 가니까 그중에서 그런 개발이익들을 공공이 환수하자. 여기에만 관심을 많이 가졌을 수가 있고. 또 사업 방식이 성남시나 성남도시개발공사는 한 푼도 사업비용을 투자하는 게 아니거든요. 이게 1조 5천억이나 드는 사업비용이 들어가야 되는데 그걸 다 이제 민간이 내야 되는 거예요. 토지만 이제 수용해주는 것들을 성남시가 해주는 거고. 그러다 보니까 사업구조를 짤 때 자기가 투자하는 게 없으니까 협상에서 이렇게 적극적이지 못했을 가능성이 있고. 또 하나는 이렇게 개발이익이 많이 남는 걸 예상을 못해서 예비적으로 개발이익의 총량 중에서 민간이 가져가는 거에 대한 상한제 같은 걸 설정을 했어야 되는데 그런 거를 하지 않았던 것이죠.

◇주진우: 사실은 토지를 사는 것. 토지 수용 문제가 가장 어려운 개발 사업에서 가장 어려운 점입니다. 그런데 민간에서는 토지 수용 문제를 많이 해결해줬어요. 그래서 민관 합동 방식 이거 선호할 수밖에 없는 거 아닙니까?

◆김남근: 그러니까 원래는 강제 수용을 하게 되면 공영개발로 가야 되는 거죠. 그래서 공공임대 같은 것도 많이 짓고.

◇주진우: 했어야 되는데.

◆김남근: 분양사들에도 분양가 상한제 같은 걸 적용을 해서 무주택자들이 싸게 그런 분양을 받을 수 있도록 하고 그렇게 갔어야 되는데 앞에서는 또 공공이라고 그러면서 강제 수용을 하고 뒤에 가게 되면 이건 민간택지이기 때문에 분양가 상한제도 적용하지 않는다. 그러다 보니까 고분양가로 분양을 해서 개발이익이 많이 나게 됐고. 공공임대는 거의 짓지 않고 이렇게 되어버린 거죠.

◇주진우: 개발이익 환수. 이게 상한선 정하지 않은 건 구조적인 문제를 갖고 출발한 거 아닙니까? 성남시에서 관리감독 이거 제대로 이루어진 것은 맞습니까?

◆김남근: 일단 법에 근거가 없었으니까.

◇주진우: 법에요?

◆김남근: 법에는 지금 그런 조항이 없이 그냥 민관 합동개발 한다는 조항 하나만 딱 되어 있기 때문에 그거를 할 때 그 택지가 공공택지인지 민간택지인지 이런 부분들에 대해서도 법에 나와 있지 않고 그다음에 개발이익을 할 때 개발이익의 총량 중에서 민간이 가져갈 수 있는 건 상한을 정한다든가 이런 게 없었습니다. 그러니까 행정을 통해서 해결했어야 하는데 그점에서는 성남시가 개발이익을 확정적으로 확보하는 데만 신경을 썼지 민간이 가져가게 될 개발이익이 얼마나 될지 이런 거를 좀 수산해보고 만일을 대비해서 그거에 제한을 두고 하는 그런 점에서는 상당히 미숙했다고 볼 수 있을 것 같습니다.

◇주진우: 디테일한 부분. 그런 디테일한 부분까지 좀 정해놓고 들어갔어야 되는데 여기에서 화천대유가 마음껏 이제 개발이익을 갖고 이제 휘둘렀습니다. 이때 유동규 씨가 그때 좀 역할을 했어야 되는 거 아닙니까?

◆김남근: 그런데 저는 거기가 좀 의문이 드는 것 같아요. 유동규라는 분이 그러면 전문가인가, 개발사업의. 그냥 리모델링 조합의 조합장 한 번 해봤다는 거잖아요. 그러니까 조금 더 성남시가 현명했다 그러면 외부에 그런 개발 전문가들이라든가 이런 사람들을 영입해서 좀을 더 전문적으로 민관 합동개발 사업에 설계를 짰어야 되는 것이 아닌가 생각이 되는데 지금 비리 문제도 나오고 있습니다만 그걸 둘째 치고라도 유동규라는 사람이 그런 개발사업에 있어서 전문가라고 보기는 어려웠던 것 같습니다.

◇주진우: 그전에 민관 합동개발에서 성공한 사례가 좀 있습니까?

◆김남근: 민관 합동개발이라는 건 굉장히 낯선 거고 도시개발법에 도시개발하는 사업에 11가지 방식이 있는데 맨 끝에 하나 있는 거예요.

◇주진우: 그래요?

◆김남근: 성남시가 아마 거의 처음 제대로 해봤던 것 같고.

◇주진우: 처음 가본 길이군요.

◆김남근: 한 2018년쯤 됐을 때 경기도에 있는 여러 자치 대도시들이 그걸 벤치마킹 하기 시작했던 거거든요. 그러니까 익숙하지 않았던 사업이었던 것도 맞죠.

◇주진우: 공공개발을 민영개발로 전환한 이명박 정부 때 부동산 정책 기조. 저는 여기에서 좀 문제점을 찾아야 한다고 보는데요.

◆김남근: 우리가 이제 정권이 바뀔 때마다 개발사업에 대한 어떤 철학이 너무 많이 바뀌는 거죠. 세계적으로 이렇게 단지형의 주택을 공급하는데 이걸 민간이 하는 나라는 없거든요. 대부분 이런 정도의 큰 규모의 주택공급을 하려면 도시계획 같은 것들이 수반이 되어야 하고 공공시설 같은 것들이 공급이 되어야 하기 때문에 다 이제 공공사업이 됩니다. 우리도 원칙적으로는 공공사업을 하도록 이렇게 되어 있어요. 그래서 도시개발법에서도 1번부터 4번까지는 공영개발로 하는 걸 원칙으로 해놓고 뒤에 예외적으로 민간개발을 하게 되어 있는데 우리나라는 민간의 어떤 개발이익의 추구를 동력으로 삼아서 개발하는 방식을 많이 하다 보니까 역대 정권들이 이제 그런 공영개발들에 대해서 적극적이지 않았던 것 같습니다. 그나마 이제 노무현 정부 말에 정신을 차리고 이제 공영개발을 해보자 그래서 그걸 적극적으로 갔는데 몇 년 가지도 못하고 이명박, 박근혜 정권 때 이게 다 뒤집히고.

◇주진우: 후퇴했죠.

◆김남근: 박근혜 정부는 또 공공택지로 이미 LH가 확보해놓은 것까지 다 팔도록 했어요. 그것만 전문적으로 넘겨받아서 큰 건설회사들이 있죠.

◇주진우: 그렇죠.

◆김남근: 그래서 그 건설회사들이 나중에 대우건설과 같은 큰 그런 대형 건설회사들이.

◇주진우: 새우가 고래를 먹은.

◆김남근: 언론사를 인수한다든가 이런 데까지 가지 않았습니까? 그런 점에서 보게 되면 공공택지는 원칙대로 공영개발을 해야 하는 거고 민간에 넘어간다고 하는 순간 이와 같은 이제 특혜 시비, 비리 시비도 생기고 과연 강제 수용할 때는 공익적 목적으로 수용했다고 그러는데 이게 무슨 공익적 사업이냐 이런 비판이 일어날 수밖에 없죠.

◇주진우: 이명박, 박근혜 정부를 거치면서 특별히 박근혜 정부 때 이 공영개발. 그러니까 국가 땅을 국가가 지금 개발하려고 잡아놨던 땅을 건설회사들한테 많이 주면서 그 건설회사들이 엄청 컸죠.

◆김남근: 그렇게 되면서 또 이제 분양가 이런 것도 높아지게 되니까 서민들의 내 집 마련 이런 게 어려워진 거죠.

◇주진우: 계속 부동산은 지금 뛰고 있고요. 만약에 성남에서 이재명 시장이 그때 그냥 100% 민간개발로 해라. 뭐 이명박 정부나 박근혜 정부처럼 해라 하고 이 공영개발을 안 하고 100% 민간개발로 갔다면 이재명 시장이 비판 받지 않아도 되나요? 않을 수 있나요, 지금?

◆김남근: 그렇게 하면 너무 이제 소극적으로 행정을 하는 거니까 비판은 있겠지만.

◇주진우: 그래도 지금처럼 비판 받지 않을 것 같은데요.

◆김남근: 비판 받지 않겠죠. 그런데 이제 그 당시는 대부분 다 민간개발을 하도록 하고 인허가권을 자치 대도시가 갖고 있으니까 몇 개 기부채납 하라. 이런 정도로 대부분 다 끝나고 민간한테 개발이익이 다 넘어갔거든요. 그럼 지금 몇천억 이야기하겠지만 조 단위의 개발이익들이 민간으로 넘어갔을 텐데.

◇주진우: 그래요? 기부채납으로 이익을 환수할 수 있지 않느냐. 이런 이야기도 하는데.

◆김남근: 그런데 그거는 그 지구 내에서의 이제 무슨 도로라든가 무슨 문화시설 같은 걸 추가적으로 하는 건 기부채납이 되는데 그 지구 밖에서 하는 것들을 건설하도록 하는 것은 위법한 행위가 되잖아요. 이제 성남시는 그 밖에 낙후된 지역에 공원이라든가 도로 정비 같은 것들을 여기서 생긴 개발이익으로 하려다 보니까 민관 합동방식, 결합 개발방식 같은 걸 추구했던 것이죠.

◇주진우: 9329님께서 “판교처럼 대장동도 공공개발로 갔어야 하는데 아쉽네요. 아쉽습니다.” 그런 생각하는 분들 많습니다. 그런데 화천대유가 1% 지분으로 막대한 수익을 가져가지 않습니까? 그 부분에 대해서 국민들이 너무 의아해합니다.

◆김남근: 그러니까 그러려면 성남시가 자기도 투자를 했어야 되죠. 1조 5천억 중에 한 5천억이라도 투자를 했으면 이렇게 불리한 구조가 안 됐을 텐데 자기 돈은 한 푼도 투자를 하지 않으면서 구조를 짜다 보니까 결국은 다 민간이 1조 5천억이나 드는 사업비용들을 투자해야 하는 구조니까 생긴 문제가 있는 것 같고요. 그다음에 민관 합동개발이라는 게 굉장히 많이 사용되던 방식이 아니었으니까 그 당시에. 그런 설계하는 데에서도 상당히 이제 미숙한 점이 있었던 것 같고 무엇보다도 개발이익 상한제 같은 걸 민간에 귀속되는 비율 상한제 같은 것들이 법정화 되어 있었으면 좋았을 텐데 그런 게 없다 보니까 이제 약간 주먹구구식의 협약이 된 거 아닌가. 이제 그런 의문점도 있습니다.

◇주진우: 대장동에서 가장 두드러진 특징이 등장인물의 법조인. 그것도 거물 법조인들이 너무 많다는 겁니다. 검찰 출신 법조인들이 이렇게 한 회사의 고문으로 있고 이렇게 포진하는 거는 좀.

◆김남근: 개발사업에 관한 어떤 전문적인 법률 지원이 필요했다면 오히려 대형 로펌이나 이런 데 있는 전문 변호사들을 이제 활용을 했겠죠.

◇주진우: 그렇죠.

◆김남근: 그런데 이런 이제 고위 검찰 출신이나 법관 출신들을 했다는 거는 이제 방패막이를 하려고 했던 거거든요. 그러니까 이 회사가 수사를 받거나 뭐 국세청의 세무조사를 받거나 행정적인 조사 같은 것들을 받을 가능성이 높았던 거죠. 그러니까 그런 거에 대한 방패막이로 그런 고위 법관들이라든가 고위 검사들을 이렇게 올려놨던 것이 아닌가 생각이 들고요. 제 생각에는 특별히 한 게 없는데 이름 빌려주고 돈 받는 그런 식이 아니었을까라고 생각이 됩니다.

◇주진우: 아니, 그런데 50억이나 받는 퇴직금으로 받고.

◆김남근: 그런 분들은 이제 그냥 고문료 정도 받은 게 아니라 몇십억씩이나 받는 것들은 무슨 대가성이 있었겠죠. 그러니까 그 부분들에 대해서는 수사를 통해서 어떤 대가를 기대하면서 이제 그런 큰 돈들을 줬는지에 대해서는 수사를 통해서 밝혀져야 할 부분입니다.

◇주진우: 그리고 남욱 변호사가 대장동 개발을 하다가 로비를 하다 구속됩니다. 그 당시 사건을 수사한 사람이 수원지검장 강찬우. 그 당시 변호인이었던 사람이 박영수 전 특검. 그리고 이 사람들은 화천대유에서 한 식구가 됩니다. 이거 너무 이례적이지 않습니까? 이건 너무하는 거 아닙니까?

◆김남근: 그러니까 이제 화천대유라는 데가 자신들이 수사나 뭐 세무조사나 행정조사 같은 걸 받을 우려가 크다고 본인들이 생각했던 것 같고. 이런 걸 방패막이로 어쨌든 최대한에 가까운 고위 그런 법조인들을 끌어들이려고 했던 것이 아닌가 생각이 들고요. 보통 다른 나라에서는 고위 법관을 하거나 고위 검찰 출신 분들은 후배 양성이나 이런 대학에 가서 후배 양성이나 이런 것들을 하지 이런 식의 사업들을 하지를 않거든요. 그래서 그런 점에서도 법조 윤리적인 측면에서 본다면 고위 법관이나 고위 검찰 같은 걸 하신 분들이 좀 처신들을 잘해서 후배들에게도 모범적으로 보일 수 있도록 노력해주셔야 하지 않을까 생각합니다.

◇주진우: 이번에 특히 검찰 출신 변호사들. 도덕성 보면 이게 거의 바닥에 떨어진 것 같아요. 강찬우 검사장은 수사를 하다가 그 업체에 고문으로 가는 거 이거는 이해충돌이지 않습니까?

◆김남근: 자기가 하던 사건들을 나가서 다시 지원하거나 대리하거나 그런 행동을 하게 되면 그건 변호사법 위반도 되는 것이죠.

◇주진우: 그렇죠. 이거 지적 받아야 합니다. 고위 검사들 그냥 고문으로 이렇게 아무런 역할 없이 돈을 이렇게 받았을까요? 이야기해봅니다. 곽상도 의원은 영장에 뇌물수수 피의자라고 이렇게 지목이 되어 있어요. 아들은 참고인이고. 어떤 역할을 한 거죠?

◆김남근: 뭐 수사를 해봐야 되겠지만 국회의원은 사실 할 수 있는 게 굉장히 많거든요. 그래서 뇌물죄에서도 포괄 뇌물죄라는 법리가 적용이 됩니다. 본인이 담당하고 있던 상임위원회의 일이 아니더라도 다른 지방자치단체 영향을 미칠 수도 있고 다른 국회의원을 통해서 다른 상임위원회 일도 영향을 미칠 수 있으니까 그런 여러 가지 것에 대한 지원들을 기대하면서 뇌물을 줬다면 뇌물을 줬지 않을까 생각이 들어서 아마 포괄 뇌물죄의 법리가 적용되어야 하지 않을까 생각이 됩니다.

◇주진우: 유동규 씨는 역시 영장에 배임죄가 적시되어 있는데 유동규 씨가 성남 시민에게 손해를 끼친 건가요?

◆김남근: 초과이익들을 환수할 수 있는 그런 장치를 둘 수 있는 상황이었는데도 그리고 옆에 있는 여러 전문가들이나 공무원들이 그런 것들을 둬야 한다고 이야기를 했는데도 그 화천대유에 이익을 주기 위해서 그거를 배제를 했다면.

◇주진우: 만약 그랬다면.

◆김남근: 당연히 배임죄가 되겠죠.

◇주진우: 민관 합동개발 아직 낯선 방식입니다. 성남에서 처음 가본 방식이기도 한데 구조적으로 막지 못한 것들이 많습니다. 재발되지 말아야 할 것들도 있습니다. 조금 공공개발을 하면서 이 개발 사업을 하면서 이 정도는 막아야 한다. 이 정도는 다시 재발하면 안 된다는 점.

◆김남근: 저는 민관 합동 방식의 개발부터 하지 말아야 되고 그렇게 해서 강제 수용권을 동원해서 할 거면 공영개발을 해야 한다. 그런데 문제가 되는 건 LH가 아니면 그런 개발 사업 비용들을 지방 도시개발공사들이 조달할 수 없게 만들어놨어요.

◇주진우: 어렵죠.

◆김남근: 그래서 지방도시개발공사법 같은 것들을 만들어서 지방도시개발공사들도 자기 지역에 있어서는 LH처럼 그런 대규모의 개발 비용들을 조달을 해서 자체적인 공영개발을 할 수 있도록 해줘야 한다. LH가 우리가 LH 사태 때 깨달은 게 LH가 너무 공룡이 되어서 너무 많은 사업을 LH가 다 하다 보니까 이런 많은 비리라든가 이런 문제도 생기는 거잖아요. 그러려면 지방하고 역할 분담을 해야 하는데 역할 분담을 할 지방이 없다는 거죠. 지방이 자체적으로 공영개발을 할 수 있을 정도의 사업을 벌일 수 있는 그런 도시개발공사 같은 것들이 발전되어 있지 않기 때문에 그래서 그런 지방도시개발공사 같은 것도 발전시키고 LH가 역할 분담을 하도록 할 필요도 있겠다 생각이 들고요.

◇주진우: 만약에 그런 공영개발이 늘어난다면 집값 안정에 도움이 될까요?

◆김남근: 그렇죠. 공영개발을 한다면 당연히 공익적인 목적으로 택지를 사용해야 되니까 공공임대라든가 분양을 하더라도 분양가 상한제를 적용한다든가 환매 조건부나 토지 임대부 같은 방식들을 통해서 그런 젊은 중산층이나 서민들에게 저렴한 주택들을 공급할 수 있게 되니까 이렇게 그냥 놀라서 집값이 올라가니까 40대에 집 살 사람들이 전부 20대, 30대 때 집 사면서 집값이 폭등하는 이런 사태들은 막을 수 있었죠.

◇주진우: 지금은 대부분 민영개발에 기대는 구조이지 않습니까? 그런데 이렇게 시행에서 성공하면 로또 맞은 것처럼 돈을 많이 버는데 초과이익을 환수할 방안 현실적으로 가능합니까?

◆김남근: 첫 번째는 이제 공공택지는 공영개발을 해야죠. 그럼 공공에 다 개발이익을 환수해서 공공임대나 이런 저렴한 분양 사업을 할 수 있다.

◇주진우: 공공개발을 해야 하고.

◆김남근: 만일 민관 합동을 불가피하게 해야 한다 그러면 개발이익 상한제를 둬야 한다. 그래서 민간의 경우에 있어서는 개발이익의 총량 중에서 20%, 30%를 못 넘게 상한을 둬야 하고 투자금액 대비 2배, 3배 이렇게 상한을 둬서 너무 많은 개발이익들이 민간에 귀속되지 않도록 하는 게 필요하고 순수한 민간개발이더라도 저는 이제 지방자치단체들이 개발이익 환수 협정 같은 걸 맺어서 거기에서 환수한 개발이익을 가지고 그 주변들도 개발할 수 있도록 하는 그런 것들도 법에 만들어질 필요가 있다고 생각합니다.

◇주진우: 이런 법안이 만들어질 수 있을까요? 이런 공약이 대선 후보들 입에서 나올 수 있을까요?

◆김남근: 이미 법안은 나와 있습니다. 공공택지를 공영개발을 100% 하자는 심상정 의원의 안도 있고 박상혁 의원은 70, 80% 이상들은 공영개발 하자는 법들도 있는데 다른 국회의원들이 관심을 못 끌고 있는 거죠. 그래서 이번 대장동 사건을 계기로 해서 그런 공공택지 공영개발을 하자는 그런 법안들도 이번 국회에서 처리됐으면 좋겠다고 생각이 됩니다.

◇주진우: 그렇죠. 아무튼 초과이익 상한제 이렇게 만들겠다고 하면 언론이 가만 있을까요? 그리고 또 건설사들이 가만 있을까요? 국회의원들 가만 있을까요?

◆김남근: 뭐 국회의원들이나 건설회사 쪽에서는 민간의 어떤 개발 동기 이런 걸 가지고 개발을 해야 하니까 당연히 반대하고 나오겠죠.

◇주진우: 여기가 공산당이냐 이렇게 이야기 나올 거 아니에요.

◆김남근: 그런 반대가 심했으니까 사실은 민관 합동 방식이 그런 것들을 취하게 됐던 것이겠죠.

◇주진우: 그런데 이번 대장동 사건을 계기로 조금 공공개발에 대해서 그리고 민간 개발사들이 너무 많은 이익을 가져가는 거에 대해서는 고민이 필요합니다.

◆김남근: 필요하고 지금 공공택지를 지금도 한 40%는 민간한테 팔게 되어 있거든요. 그거부터 제가 보기에는 막아야 한다.

◇주진우: 그래요? 지금요?

◆김남근: 지금도 공공택지의 40% 정도의 땅을 팔아서 그 비용으로 이제 3기 신도시 같은 걸 개발을 하는 거거든요. 계양신도시 같은 경우에는 지금 54%를 민간한테 팔게 되어 있습니다, 땅을. 그러면 이게 무슨 공영개발이냐.

◇주진우: 그렇죠.

◆김남근: 시공할 때는 그런 공익적 목적으로 공공임대나 저렴한 주택 분양한다고 하면서 이거를 건설회사에게 대형 건설회사에 넘겨줘서 민간 건설회사가 분양하게 하는 이 방식부터 고민을 해봐야 한다고 생각합니다.

◇주진우: 아니, 아직도 그런.

◆김남근: 그렇죠. 그러니까 사실은 대장동 같은 것들이 이미 계속 되고 있는 거예요, 3기 신도시에서도. 그러니까 그런 걸 막기 위해서는 그런 LH나 도시개발공사들이 사업할 때 사업 비용들을 지원해주기 위해서 토지 비축은행 같은 걸 만들어서 공공택지를 일부 사서 개발비용을 지원해주고 그걸 비축해뒀다가 다시 그걸 공공적으로 개발할 수 있는 여력이 생겼을 때 다시 LH나 이런 데 되팔아서 공공개발을 하게 해야 되는데.

◇주진우: 대장동뿐이 아니군요.

◆김남근: 그렇죠. 지금도 뭐 다 계양 무슨 광명, 시흥도 마찬가지로 하려 그러면 토지 보상비, 도로 깔고 거기다가 공원 만들고 이런 비용들을 전부 땅을 팔아서 마련을 하는 거거든요. 그럼 뭐 당연히 특혜 시비가 생길 수밖에 없지 않겠습니까?

◇주진우: 노영심 님께서 “무늬만 공공개발이네요.” 그러네요. 지금 부동산 왜 이렇게 오르기만 하지. 왜 못 잡지. 이렇게 생각해봤는데 이런 법적으로 조금 허술한 지점이 있군요.

◆김남근: 결국은 이게 주거 문제를 해결하기 위해서는 다른 나라들은 재정이라든가 도시기금, 주택기금이라든가 이런 것들을 활용을 많이 하는데 우리는 그런 재정 투입이 없는 상태 속에서 뭐 LH나 이런 데가 돈 벌어서 그런 공공사업을 하려다 보니까 이런 문제들이 많이 발생하고 있는 거죠.

◇주진우: 5217님께서 “방금 전부터 들어서 그러는데요. 게스트 분이 누구세요? 굉장히 차분한 목소리로 핵심을 콕콕 집어주시는데. 주진우 기자님하고 너무 달라요.” 죄송합니다. 지금까지 참여연대 정책위원 김남근 변호사였습니다. 말씀 감사합니다.

◆김남근: 감사합니다.