[ET] ‘1400 대1’ 청약경쟁률의 정체는? 오피스텔 몰린다

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 11월9일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.11.09

[자료: KBS 드라마 ‘마녀의 법정’]
그 집은 저희 어머니 것이고요. 마 검사님 오피스텔은 제 것이고요.
지금 오피스텔 2개라고 자랑하냐?

[앵커]
네, 오피스텔 자랑삼아 말씀하시는 분들이 요즘 제법 많아졌습니다. 달아오른 청약 경쟁률이 보여주고 있습니다. 얼마나 뜨거운지, 왜 뜨거운지, 빠르게 식을 우려는 없는지 알아보도록 하죠. 김인만 부동산경제연구소장 나오셨습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
요즘 부동산 시장에서 워낙 깜짝깜짝 놀라게 하는 숫자들이 많이 나오긴 하는데 1398:1, 691:1, 그런데 아파트가 아니라는 점.

[답변]
네, 아파트가 아니라 바로 오피스텔 얘기입니다. 최근 분위기는 관악산 꼭대기에 오피스텔 분양해도 완판이 된다는 우스갯소리가 나올 정도로 오피스텔 시장이 굉장히 핫합니다.

[앵커]
보통 오피스텔 하면 우리가 흔히 생각하는 것은 작은 원룸 아니면 사무실 용도로 쓰는 그거잖아요? 요즘은 아파트처럼 나오는 것 같아요.

[답변]
기존에는 수익형 부동산이라고 해서 월세 받는 용도였는데 최근에는 주거형 부동산, 아파텔이라고 해서 아파트처럼 전용 59㎡나 84㎡로 내부 구조를 만들어서 아파트처럼 사용할 수 있는 그런 새 오피스텔이 굉장히 인기가 있습니다.

[앵커]
지금 이렇게 인기가 있는 것은 그런 새로 지은 오피스텔, 그 시장인 거죠?

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
기존 시장은 어떤가요?

[답변]
기존 시장은 전반적으로 수익형 부동산, 임대 수익률에 맞춰지기 때문에 소폭 상승은 하더라도 이 정도 핫한 상황은 아닌데 주거형 부동산은 아파트 시장과 맞물리면서 굉장히 뜨거운 상황입니다.

[앵커]
그러면 과천의 경우 1398:1의 경쟁률을 보였다고 하는데, 분양가는 어땠습니까?

[답변]
분양가는 전용 84 기준으로 16억 원 정도, 16억 원에서 최고 22억 원 정도가 나왔는데 기존 생각해 보면 깜짝 놀랄 일인데, 요즘 아파트 분양가가 워낙 높다 보니까 상대적으로 이 정도도 괜찮은 거 아니야? 이런 분위기가 형성되고 있습니다.

[앵커]
그런데 그런 게 과천같이 입지가 좋은 지역이어서 이렇게 오피스텔이 인기인 건지, 아니면 다른 지역까지 나타나는 현상인지 그건 어떻게 보고 계세요?

[답변]
이게 특정 지역만 이렇다면 크게 문제가 되진 않는데요. 지금 서울, 수도권, 지방 관계없이 전반적으로 주거형 새 오피스텔 가격이 굉장히 높아졌고요. 인기도 덩달아 올라가면서 프리미엄도 붙고, 그러다 보니까 투자 수요들이 더 몰려들게 되면서 지금 굉장히 과열 상황입니다.

[앵커]
그러면 이렇게 오피스텔이 청약 수요가 몰리는 이유는 어디에 있다고 보세요?

[답변]
여러 가지 이유가 있을 텐데요. 일단 규제, 규제의 풍선 효과라고 보이는데요. 전체적 그래프를 보시면 아파트 거래량은 좀 많이 줄어들었는데 오피스텔은 굉장히 과열이잖아요. 투기 수요들이 아파트는 규제가 많고 오피스텔은 규제가 상대적으로 약하다 보니까 오피스텔도 좀 많이 유입되는 경향이 있습니다. 조금 더 설명 드리자면 아파트 같은 경우는 청약을 받으려고 해도 청약 통장도 있어야 하고요. 무주택 기간도 길어야 하고 여러 가지 제약 사항이 있는데 그래프 보시다시피 청약 통장이 필요가 없습니다, 주택이 아니기 때문에. 오피스텔은 건축법이 적용되는 건축물이거든요. 업무용 시설이다 보니까 청약 통장이 필요가 없고요. 가점제, 무주택 기간 필요 없고요. 100% 추첨제다 보니까 젊은 친구들이나 대상이 안 되는 분들은 오피스텔 넣어보자는 성향이 강하고, 대출 규제가 굉장히 심하잖아요. 주택 같은 경우는 LTV 40% 정도 적용이 되는데 비주택이다 보니까 최고 70%까지 대출까지 되다 보니까 이만큼 좋은 상품이 어디 있겠느냐? 투자 수요들이 많이 유입되고 있습니다.

[앵커]
그러니까 아파트 대출 규제가 강해질수록 상대적으로 인기가 올라가는 게 바로 이 오피스텔 시장이 된 거군요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
분양권 같은 경우는 전매가 가능합니까?

[답변]
분양권이 100세대 미만 오피스텔은 분양권 전매가 가능한데요. 아파트와 다르게 오피스텔은 100세대 미만이 굉장히 많거든요. 그러다 보니까 이게 전매도 가능하고요. 아파트는 분양권이 주택 수, 양도세 주택 수에 포함돼서 내가 집을 하나 가지고 있는데 아파트를 분양받게 되면 1가구 2주택이 되는데, 오피스텔 분양권은 그런 규제가 적용되지 않다 보니까 팔 수도 있고요. 주택 수에도 안 들어가다 보니까 투자하기에 굉장히 용이한 상품이 되고 있습니다.

[앵커]
그러니까 당첨되면 프리미엄 붙여서 팔면 되는 거고.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
아니면 말면 되는 거고 그런 건가요?

[답변]
그렇죠. 아니면 말면 되고요.

[앵커]
주로 어떤 분들이 청약을, 말씀 들어보면 정말 선수들만 하는 시장인가? 이런 생각도 드는데.

[답변]
그렇지는 않고요. 선수들만 하면 별걱정을 안 할 텐데, 물론 아파트를 가지고 있는 분 중에 추가로 더 투자하고 싶은 분들도 투자하지만 그게 아니라 아파트를 못 사신 분들, 아파트 가격이 너무 올랐고 자금은 부족하고 투자하고 싶은데 못 하는 분들이 대체 상품, 오피스텔은 청약도 가능하고 분양가도 상대적으로 저렴하고 대출도 나오다 보니까 오피스텔이라도 하자, 그런데 주변에 이게 한 2~3년 전부터 이런 현상이 생겼거든요. 주변에 피가 붙고 돈 번 친구들이 나오다 보니까 너도 나도 하자가 몰리면서 최근에는 더 과열이 되고 있는 것 같습니다.

[앵커]
어쨌든 입주 시기까지는 3~4년이 더 있어야 하는 건데.

[답변]
2~3년 정도.

[앵커]
그 사이에 또 이 오피스텔 가격이 떨어질 수도 있는 거고, 그런 요소가 있지 않나요?

[답변]
그게 리스크죠. 계속 올라가주게 된다면 크게 걱정은 하지 않는데 최근에 금리도 올라가게 되고요. 대출 규제도 총량 규제를 하는데 주택만 규제하는 것이 아니라 이제 비주거형 주택도 규제해야 된다는 목소리들이 나오고 있고 은행권에서도 그런 움직임이 있기 때문에 오피스텔이 만약에 주택 시장이 침체가 되면 이게 아파트 대체재로 투자를 했기 때문에 만약에 아파트를 가지고 있고 오피스텔을 가지고 있으면 주택 시장 침체가 되면 아파트를 가지고 가고 오피스텔을 던진단 말이에요. 그러다 보면 오히려 주택 침체기에는 오피스텔이 더 취약할 수가 있기 때문에 꼭 필요한 분들 아니라면 지금 분위기에 휩쓸리는 건 주의가 필요할 것 같습니다.

[앵커]
이미 우리가 학습한 사실이 있잖아요. 노무현 정부 때였나요?

[답변]
그렇죠. 노무현 정부 때도 똑같은 현상이었습니다. 아파트가 과열되고 서울 집값이 오르고 경기도, 인천 외곽 지역들이 오른 다음에 오피스텔이 과열된 다음에 주택 시장이 침체가 됐거든요. 그래서 이번에도 주택 시장이 7년 연속 상승하고 오피스텔이 과열 양상을 보이고 있기 때문에 꼭 필요한 실수요자가 아니라면 분위기에 휩쓸리는 건 주의가 필요할 것 같습니다.

[앵커]
그러면 당분간은 이 분위기가 유지되나요? 당장 내년은 어떻게 될 것으로 보세요?

[답변]
내년에 이제 우리 아파트 입주 물량이 굉장히 부족하거든요, 서울, 수도권 같은 경우에. 아파트 입주 물량이 부족하다는 얘기는, 물론 금리가 얼마나 오를지는 지켜봐야 하겠지만, 그래프를 보면 5년 만에 최저, 지방은 9년 만에 최저이기 때문에 당분간은 이런 분위기가 지속되지 않을까 예상됩니다.

[앵커]
그런데 또 모르죠. 내년에 대선이 있고 그렇게 되면 정부가 또 어떤 규제 카드를 들고 나올지 모르는 그런 상황 아닌가요?

[답변]
계속 과열이 되면 정부가 또 규제 카드를 꺼내 들 수도 있기 때문에 항상 리스크는 있는 것이고요. 그래서 꼭 필요한 분들, 자금력이 충분한 분들이 아니라면 우리가 좀 리스크를 가지고 예의주시를 해야 할 것 같습니다.

[앵커]
오피스텔이랑 같이 나오는 요즘 용어 중의 하나가 생숙?

[답변]
네, 생활형 숙박시설.

[앵커]
생활형 숙박시설. 이거는 또 어떤 거예요?

[답변]
오피스텔하고 비슷한 개념인데요. 주택이 아닙니다. 주택은 아니고요. 오피스텔이 업무용 시설이라면 생숙은 숙박 시설입니다. 그래서 주택이 아니다 보니까 청약이 자유롭죠. 분양권도 자유롭죠. 프리미엄이 붙어서 전매도 할 수 있기 때문에 오피스텔과 같이 투자 상품으로 지금 굉장히 각광받고 있고요. 프리미엄도 굉장히 많이 붙었고요. 경쟁률도 굉장히 높은데 역시나 좀 주의가 필요한 게, 이게 숙박시설이다 보니까 지금은 정부에서 한시적으로 주거를 허용해 주고 있는데 이게 한시적이거든요. 몇 년이 지나서 주거를 못 하게 한다면 숙박, 민박으로 사용해야 하는데 운영이 굉장히 어렵다는 거죠. 그래서 오히려 오피스텔보다도 리스크는 더 큰 상품이다. 지금은 피가 붙고 투자하기 굉장히 중요하지만 정부의 정책, 규제 정책 방향과 주택 시장 침체에 따라서 리스크도 그만큼 크기 때문에 꼭 필요한 분들이 아니라면 분위기에는 휩쓸리면 안 될 것 같습니다.

[앵커]
지금 전체적인 부동산 시장을 정리해보면 강남의 아파트에서 마용성으로 갔다가 경기도 갔다가 지금 인천 아파트까지 오르는 상황이잖아요? 이제 아파트를 넘어서서 오피스텔, 또 이런 생활형 숙박시설까지 오른다는 것은 어떻게 봐야 해요? 지금 부동산 시장 계속 고점 논란이 나오고 있는데 그것과 맞물려서 어떤 해석이 가능할까요?

[답변]
최근에 변곡점 논란이 일어나고 있는데, 충분히 근거가 있는 게 기준금리가 계속 오르는 추세고요. 아마 내년에도 오를 것 같고요. 대출도 총량 규제를 하고 있고 집값이 너무 많이 상승했습니다. 지금 현상을 보면 집을 사고 싶은데 못 사기 때문에 대체 상품으로 눈을 돌리는 것이거든요. 이게 결국에는 아파트가 너무 많이 올랐다, 우리 PIR이라고 소득 대비 집값을 보면 결국 감당할 수 있는 범위를 넘어섰기 때문에 이제 서서히 변곡점 논란이 의미가 있는 숫자가 될 것 같고요. 지금 분위기가 지속이 된다면 주택 시장이 서서히 안정될 가능성이 높기 때문에 너무 불안해서, 우리가 벼락거지라고 하잖아요. 나 혼자 투자 못 해서 불안해서 이렇게 좀 무리하게 투자하시는 분들이라면 조금 여유를 가지고 지켜보는 것도 좋을 것 같습니다.

[앵커]
말씀하신 그 변곡점이라는 그 상황이 투자자들한테는 가장 또 주의해야 하고 조심스럽게 접근해야 할 시장이잖아요? 지금 오피스텔이라든지 생활형 숙박시설, 이런 데 투자를 고려하고 계신 분들, 사려고 하시는 분들, 꼭 유의해야 할 점이 있다면 어떤 것들이 있을까요?

[답변]
저는 자금력은 충분히 가져가셔야 할 것 같고요. 신용 대출이라든지 이렇게 무리한 투자를 하는 거는 굉장히 주의가, 왜? 침체가 되면 우리가 당분간 버텨야 하는데 안 팔리거든요. 지금은 전매가 되지만 주택 시장이 침체가 되면 전매가 안 되기 때문에 내가 잔금까지 가지고 가야 한다는 생각을 가지고 가야 할 것 같고요. 여러 가지 리스크들, 결국에는 나는 무조건 돈 3,000만 원, 5,000만 원 가지고 피 붙여서 팔래, 라는 전략을 가지고, 여유 자금을 가지고 가지 않고 어떤 계획을 가지고 간다면, 우리가 계획은 항상 안 맞을 수 있단 말이에요. 계획과 틀렸을 때 어떻게 내가 대응을 할지에 대한 생각도 충분히 하면서 투자 결정을 할 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]
아파트든 오피스텔이든 어쨌든 불안한 마음으로 성급하게 투자는 하지 말라는 말씀, 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 ET WHY, 김인만 소장 함께했습니다. 고맙습니다.