[ET] 내 집, 자식한테 얼마나 싸게 팔까?…‘저가 양도’로 절세?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 12월15일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 고경남 세무사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20211215&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 코너 호모 이코노미쿠스입니다. 양포세라고 들어보셨습니까. 양도세를 포기한 세무사. 양도세 내용이 해마다 바뀌고 복잡해지면서 조세 전문가들조차 포기한다는 의미의 신조어인데요. 이번 달부터 또 달라진 게 있습니다. 고경남 세무사와 들어보겠습니다. 세무사님은 양포세가 아니시니까 이 자리에 나온 거겠죠?

[답변]
네. 저는 오늘 양도세를 포기하지 않도록 도와주는 세무사로 나왔습니다.

[앵커]
부동산 시장에서 문제가 터질 때마다 자꾸 양도세를 이리저리 바꾸다 보니까 따라가기가 어려운데. 이번 달에 또 달라진 게 있다면서요?

[답변]
12월 8일부터 시행이 됐죠. 1세대 1주택자의 양도세 비과세 기준 금액이 9억 원에서 12억 원으로 상향이 됐는데 이건 2008년도 6억 원에서 9억 원으로 한차례 조정된 이후로는 거의 14년 만이고요. 이제 1주택자의 양도 금액이 12억 원을 넘지만 않는다면 양도세가 없게 되는 거죠.

[앵커]
양도세가 부과되는 아파트의 기준이 12억 원이 됐다라는 게 12억 원이 계약서에 적혀 있는 금액, 실거래가를 의미한다고 보면 됩니까?

[답변]
네. 그렇죠. 실제 거래된 금액을 의미하니까 집을 판 금액, 계약서에 적혀있는 금액이라고 보시면 되겠죠.

[앵커]
바뀌기 전과 비교해서 과연 세금이 얼마나 줄어드는지 설명을 들어볼까요?

[답변]
예를 들어 2019년 말 서울 아파트를 7억 원에 취득한 1주택자가 최소한의 비과세 요건만 갖추고 있다고 가정을 해볼게요. 이분이 12억 원에 판다고 하면 양도차익은 5억 원이 나오는데. 이분이 개정 전 기준 금액인 9억 원일 때는 양도세가 3,000만 원이 나오게 됩니다. 하지만 개정 후인 12억 원으로 변경이 되면 양도세가 0원으로 아예 없게 되는 거죠.

[앵커]
그런데 말씀 중에 최소한의 비과세 요건을 갖춰야 한다고 조건을 다셨어요. 최소한의 비과세 요건이란 건 어떤 걸 말씀하시는 거예요?

[답변]
먼저 1세대 즉, 생계를 같이 하는 가족이 양도일 현재 1주택이어야 하고요. 그다음은 2년 이상 보유한 주택을 팔아야 하는데요. 만약에 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에 있는 주택을 취득했다라고 한다면 보유기간 중에 2년 이상의 거주기간도 반드시 포함하셔야 합니다.

[앵커]
취득일 그리고 지역, 보유기간 중에 실거주 기간에 따라서 달라질 수 있다는 말씀이시네요. 그러면 실거래가가 비과세 기준인 12억 원을 넘는 경우에는, 이런 분들은 혜택을 못 받습니까?

[답변]
아니요. 12억 원을 넘는다 하더라도 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 과세를 하기 때문에 혜택을 받는 건 동일하고요. 12억 원에 팔았다면 양도세가 0원이 되는 완전 비과세가 될 수 있고 12억 원을 넘겨서 팔았다 하더라도 초과하는 부분에 대해서만 과세가 되니까 1주택 비과세 대상이라면 누구나 혜택을 본다고 할 수 있습니다.

[앵커]
그것도 사례를 통해서 설명을 들어볼게요.

[답변]
예를 들어보면 서울의 아파트를 8억 원에 취득한 1주택자가 2년 보유, 2년 거주한 뒤에 15억 원에 팔았다 가정을 해볼게요.

[앵커]
12억 원이 넘은 거예요.

[답변]
네. 이런 경우에는 양도차익이 7억 원이 나오는데 실제 과세대상이 되는 양도차익은 2억 8,000만 원이 나오게 됩니다.

[앵커]
개정 전에는.

[답변]
네. 개정 전에 양도세는 9,500만 원이 나오는데 개정 후인 12억 원으로 변경이 되면 과세대상 양도차익이 1억 4,000만 원으로 줄어들기 때문에 양도세가 3,600만 원, 거의 6,000만 원 정도 줄어드는 효과가 있겠죠.

[앵커]
양도세를 부과하는 기준이 되는 날짜가 계약일인가요, 중도금이나 잔금을 치르는 그 날짜가 되는 건가요?

[답변]
지금 양도 시기를 언제 보느냐에 따라 혜택을 받는지 안 받는지 여부가 달라질 수 있는데요. 양도일을 언제로 보는 거냐. 양도일은 잔금을 지급받은 날하고 소유권이전등기 접수일하고 둘 중에 빠른 날로 보게 돼 있습니다.

[앵커]
두 개는 보통 동시에 진행되는 경우가 많잖아요. 사실상 잔금일 치르는 그 날짜를 기준으로 보면 된다는 거네요?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
12월 8일부터 변경된 제도가 시행됐으면 8일 이전에 계약한 분들, 그런 분들은 혜택을 볼 수 있게 되는 건가요?

[답변]
공표일인 8일 이후 양도한 것부터 혜택을 받을 수가 있는데요. 시행 전인 계약일이 12월 1일이다, 이렇게 했을 때 잔금일이 시행일인 12월 8일 이후라고 한다면 12월 15일에 잔금을 치를 때 양도세 비과세를 받을 수 있게 되는 거죠.

[앵커]
계약은 먼저 했지만 잔금을 그 이후에 치렀으니까 비과세 적용을 받는다. 다만 소급 적용은 안 되는 거고요.

[답변]
네, 아쉽게도 소급 적용은 받으실 수가 없습니다.

[앵커]
자녀가 집이 없어서 집을 물려주고 싶은 분들. 이렇게 양도세가 완화되면 자녀에게 팔아도 되겠다 하는 생각을 하실 수 있을 거 같은데. 이런 분들 비과세 혜택받을 수 있는 겁니까?

[답변]
그런 분들도 계시는데. 해당하는 주택이 비과세 조건만 충족하고 있다라고 하고 자녀가 대금 지급만 정확하게 한다고 하면 비과세를 받는 데는 문제가 없습니다.

[앵커]
자녀한테 팔 때는 부모 입장에서는 최대한 싸게 주고 싶을 텐데. 이럴 때 증여세 문제는 없습니까?

[답변]
다만 이거를 저가 양도라고 부르는데요. 저가 양도의 경우에는 증여세 그리고 양도세까지도 이슈가 생깁니다. 먼저 일정 범위 이상으로 싸게 팔게 되면 자녀는 싸게 사 온 만큼 이익을 보기 때문에 증여세가 부과가 되고요. 반대로 양도세는 판 가격과 산 가격의 차이에 대해서 세금을 내게 되는 건데.

[앵커]
부모가 내는 거죠.

[답변]
그렇죠. 집을 판 부모는 양도세를 줄이기 위해서 싸게 팔았다 이렇게 보기 때문에 실제로 싸게 판 금액이 아니라 시세대로 양도세를 계산하고 납부하셔야 됩니다.

[앵커]
방금 말씀하신 것 중에 일정한 범위를 벗어나서 싸게 자녀에게 팔았을 경우에는 증여세를 낸다고 하셨는데. 일정한 범위라는 게 어떤 범위를 말하는 겁니까?

[답변]
먼저 아파트를 예로 들어보면 쉽게 표현해서 주변 시세를 기준금액으로 보는데요. 화면을 보면서 말씀을 드리면 자녀가 부모로부터 저가 양도를 받게 되면 시세보다 실거래가를 30%까지는 저렴하게 사와도 증여세가 부과되지는 않습니다. 다만 30%를 넘겨서 싸게 사게 되면 초과분에 대해서는 증여세를 납부해야 하고요.

[앵커]
부모들 양도세는 어떻습니까?

[답변]
반대로 부모님은 시세 기준보다 5% 이상 싸게 팔게 되면 싸게 판 금액이 아니라 기준금액인 시세대로 양도세를 계산하고 납부하셔야 되는 거죠. 그러니까 5%까지만 허용이 된다라고 이해하시면 될 거 같습니다.

[앵커]
5%까지만 뭐가 허용이 된다는 거죠?

[답변]
양도세를 싸게 팔 수 있는 금액이 허용이 된다라고 보시면 될 것 같아요.

[앵커]
그렇군요. 이것도 역시 사례를 풀어서 보면 좀 더 쉬울 거 같은데. 예를 들어서 13억짜리 주택을 자녀에게 10억에 양도했다, 이 경우를 가정한 거예요.

[답변]
그러면 13억 원을 기준으로 하게 되면 13억 원이 기준인 아파트를 실제로는 10억 원에 샀다. 그럼 차이는 3억 원의 차이가 나오게 되고요. 13억 원에서 10억 원을 뺀 3억 원의 차이까지는 범위 내의 금액이기 때문에 자녀가 납부할 증여세는 따로 발생하지 않습니다.

[앵커]
범위 내라는 게 아까 말씀하신 30% 기준 말씀하시는 건가요?

[답변]
지금 화면을 보시면, 13억 원의 30%를 만들게 되면 3억 9,000만 원이 나오고. 대신에 3억 원까지만 범위가 가능하고요. 그러면 3억 원의 차이만 나기 때문에 증여세를 따로 납부하실 거는 없고요.

[앵커]
부모의 경우는 어떤가요?

[답변]
반대로 부모의 경우에는 기준 금액인 13억 원보다 5%를 넘겨서 싸게 팔면 안 되는데. 지금 10억 원 같은 경우에는 13억 원의 5%를 넘겨서 싸게 판 금액이 되거든요. 그래서 실제로 판, 싸게 판 10억 원이 아니라 13억 원에 팔았다라고 보고 양도세를 계산하고 납부하셔야 되는 거죠.

[앵커]
저희가 사례를 13억 원으로 들긴 했지만 만약에 이 가격이 12억 원이라면 비과세에 해당 되니까 이분은 양도세 안 내고 증여세만 내는, 그렇게 되는 겁니까?

[답변]
아뇨. 그렇게 되면 말씀을 하신 것처럼 12억 원까지는 비과세를 받을 수 있고. 범위 내 금액이기 때문에 자녀가 증여세도 납부하지 않을 수 있어요.

[앵커]
제가 말씀드린 건 이 아파트 자체가 12억 원짜리라면, 그러면 비과세는 안 내고 증여세만 내는.

[답변]
증여세도 안 낼 수 있는 거죠. 증여세 12억 원에 해당하는 금액이라고 한다면 증여세도 납부하지 않는 거고요.

[앵커]
그렇군요. 양도세가 비과세라면 세금이 전혀 안 나온다는 얘기인데. 12억 원 같은 경우는요. 이렇게 양도세가 안 나오는 경우에도 직접 가서 신고를 해야 됩니까?

[답변]
비과세로 양도세가 0원일 때는 국세청 예규에 따르면 신고 의무는 없다고 표현하고 있습니다.

[앵커]
종합부동산세라든지 재산세처럼 고지서가 날아오는 게 아니니까 제가 직접 가서 신고를 해야 되는 거죠?

[답변]
신고를 직접 하셔야 되긴 하는데 비과세일 때도 조금 주의하셔야 하는 부분이 있습니다. 예를 들어서 비과세인 줄 알았는데 내가 잘못 판단해서 비과세가 아닌 경우 그때 문제가 생길 수 있는데요. 이때는 가산세까지 부담하셔야 되기 때문에 신고를 해두는 게 가산세를 줄일 수 있는 길이 되겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 양도세 따라가기 정말 너무 힘듭니다. 어쨌든 오늘 설명 감사드리고요. 지금까지 호모 이코노미쿠스 고경남 세무사 함께했습니다.