[ET] 서울 ‘35층룰’ 전격 폐지…대선 이후 부동산 시장 어디로?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 3월9일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2022.03.09

[앵커]
세계 금융의 중심지 뉴욕입니다. 50층 이상의 건물, 화려한 스카이라인은 그 자체가 번영의 상징이죠. 서울에도 비슷한 스카이라인이 등장하게 될까요? 오세훈 서울시장이 아파트 35층 규제를 풀었습니다. 물론 변수가 있습니다. 오늘 치러진 대통령 선거, 잠시 뒤에 나올 투표 결과입니다. 대선 이후 부동산 시장 어떻게 움직일지 전망해보겠습니다. 김인망 부동산경제연구소장 나오셨습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
우리 서울 아파트, 특히 한강변 아파트 보면 그런 얘기 많이 하잖아요. 병풍 같다, 두부 같다, 성냥갑 같다, 그동안 층고 규제 때문에 이렇게 많이 불렸는데 이제 그렇게 부를 일 없어지는 거예요?

[답변]
이번에 서울에서 서울시 장기 발전 방향을 제시하는 2040 도시기본계획이 발표되었는데요. 그 내용에 35층 룰, 35층 이상 짓지 못하게 하는 규제가 전격적으로 폐지되었습니다. 된장찌개 안에 있는 두부가 이제 프랑스 두부 요리로 재탄생할 수 있게 되었습니다.

[앵커]
그런데 왜 강변대로 타고 가다 보면 35층 넘는 건물들 지금도 많이 보이던데요.

[답변]
우리가 타임머신을 타고 2009년도로 좀 돌아가야 하는데요. 당시 오세훈 서울시장께서 한강 르네상스 프로젝트를 발표했는데, 50층 이상 초고층으로 지을 수 있게 해줬거든요. 그래서 탄생한 아파트가 46층, 47층 트리마제 또는 56층의 래미안 첼리투스 같은 아파트들이 탄생했는데 또 서울시장이 바뀝니다. 박원순 전 서울시장으로 바뀌면서 2014년도에 2030 도시기본계획이 발표됐을 때 35층으로만 지어라, 너무 성냥갑, 너무 고층으로 짓게 되면 미관을 해치게 되니까 35층까지만 해, 라는 규제가 그때 탄생했고요. 이번에 2040 기본계획이 나오면서 35층 너무하다, 풀어주겠다는 규제가 다시 풀렸습니다.

[앵커]
또 바뀐 거군요. 오세훈 서울시장도 임기가 많이 남진 않았는데 나중에 또 바뀔 가능성도 있는 겁니까?

[답변]
서울시장이 바뀌면 바뀔 수도 있는데요. 기본계획이라는 게 시차를 두고 20년에 한 번씩 이렇게 설정하기 때문에 그렇게 시장이 바뀐다고 단기간에 바뀌는 계획은 아닙니다.

[앵커]
35층 규제가 풀렸는데 마지막 층수는 아직 정해진 게 없잖아요. 그러면 50층, 60층 다 지을 수 있는 겁니까?

[답변]
이게 한도가 풀렸다는 거고요. 우리가 대출 한도가 풀렸다고 해서 대출이 다 나오는 거 아니잖아요. 35층 이상 짓게 해준다는 거지 다 되는 건 아니고요. 건축 심의를 받아야 합니다. 서울시에 건축심의를 받아서 도시의 미관이라든지 여러 가지 디자인 측면에서 어울린다면 고층으로 짓게 해준다는 거지 모든 정비 사업이 35층 이상, 50층 이상 짓는 건 아닙니다.

[앵커] 물론 건물 높이 지으면 건축비도 올라가니까 수익성이 어떻게 될지는 나중에 따져봐야겠지만 일단 재건축 단지들, 높이 올린다고 하면 기대감도 많이 커지겠어요. 지금 분위기 어떻습니까?

[답변]
이게 아무래도 한강변에 있는 단지들이 기대감이 굉장히 커지고 있는데, 한강 조망이 나오기 때문에 높게 짓기를 굉장히 원하거든요. 그래서 압구정이라든지 성수 전략 정비 구역 같은 경우에 오세훈 전 서울시장 시절, 2009년도에 49층으로 짓기로 했다가 35층 룰이 생기면서 무산되고요. 건축 심의를 받지 못했기 때문에 지금까지 잠정 보류 상태인데, 이런 단지들이 이번에 35층 룰이 폐지되면서 굉장히 탄력을 받을 것으로 예상되고, 모든 정비 사업이 다 이렇게 혜택을 보는 건 아닙니다.

[앵커]
그런데 그렇게 층수를 올리면서 가구 수도 같이 늘어난다고 보면 되는 거예요?

[답변]
이게 가구 수도 늘어나려면 용적률이라는 게 늘어나야 하는데.

[앵커]
용적률이라는 건?

[답변]
용적률이 주택을 얼마나 많이 짓느냐의 기준이거든요.

[앵커]
지상 면적의 합계를 말하는 거죠?

[답변]
그렇죠. 지상 면적의 합계인데 100평에 용적률 200%면 200평, 400%면 400평을 지을 수가 있는데, 이번에 투기 우려 때문에 용적률을 올리진 않고, 그러니까 주택 수를 올려주진 않고 층수만 높게 했기 때문에 이게 실질적으로 주택이 증가하는 건 아닙니다.

[앵커]
그러니까 분유통처럼 뚱뚱한 건물을 지을지, 아니면 대나무통 같은 길쭉한 건물을 지을지 선택은 할 수 있겠지만 그 양에 있어서 변화는 없다는 말씀이시군요.

[답변]
디자인 측면에서 길쭉한 게 필요하다면 심의를 받아서 길쭉한 거 대나무로 지을 수는 있겠지만, 굳이 건축비가 많이 들고 필요 없다면 분유통 같은 아파트들을 짓는 단지들도 늘어날 것입니다.

[앵커]
그렇게 되면 주택 공급의 효과는 없고 일부 단지들, 조망권만 좋아지는 그런 건가요?

[답변]
주택 공급의 효과는 지금은 굉장히 좀 약할 것 같습니다. 물론 용적률은 있는데 층수 제한 때문에 용적률을 다 찾지 못한 아파트 단지들이 있거든요. 이런 단지들이거나 아니면 용산이나 강남 쪽의 한강변 뷰가 필요한 아파트들, 고가 아파트들, 압구정 그런 지역들은 탄력을 받겠지만, 그렇지 않은 지역들은 용적률 인센티브가 없기 때문에 실질적으로는 그렇게 혜택이 없고요. 다만 지금 대선 후보들, 유력 대선 후보 두 분이 다 용적률을 늘려서 서울에 주택 공급을 늘리겠다고 하기 때문에 만약에 층수 제한이 풀렸는데 나중에 용적률까지 풀어주게 된다면 이거는 굉장히 날개를 달면서 파급력이 커질 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
바로 그런 후보들 발언 때문에 지금 부동산 시장에서 가장 많이 나오는 얘기가, 선거 이후에는 재건축 시장이 가장 탄력 있게 움직일 거다, 라는 얘기를 하는데. 뭐 일부 단지라고는 하지만 이렇게 높은 건물들 들어서면 그게 랜드마크가 돼서 주변 집값을 자극할 그럴 가능성, 거기에 대해서는 어떻게 보시나요?

[답변]
충분히 그럴 가능성이 있습니다. 이게 사실 용적률이 늘어나는 건 아니기 때문에 사업성에 크게 영향을 주진 않거든요. 그런데 한강변에 랜드마크 아파트들이 쭉쭉 올라가게 되고 가격까지 올라가게 된다면 주변 아파트 단지들에 파급력, 영향력을 주게 되면서 또 자극할 우려는 충분히 있기 때문에 서울시에서 아무리 용적률 규제를 늘리지 않게 했더라도 자극을 줄 가능성은 충분히 있습니다.

[앵커]
물론 일각에서는 재건축 초과이익환수제 때문에 재건축이 과연 그렇게 계획대로 잘 굴러갈 것이냐, 여기에 대해서 조금 불투명하게 보는 그런 시선도 있는 것 같습니다.

[답변]
이게 물론 층수 규제가 폐지됐다고 해서 재건축이 일사천리로 진행되는 건 아니고요. 여러 가지 규제 중에 못이 하나 빠졌다고 보면 되거든요. 그렇다면 여러 가지 못들 중에 아직도 박혀 있는 초과이익환수라든지 지위 양도 금지, 안전진단, 여러 가지 규제들이 많기 때문에 이거 하나 때문에 탄력을 받진 않겠지만 다음 정부, 새 정부에서 뭔가 규제가 바뀌거나 정책이 바뀐다면 충분히 연합되면서 파급력이 더 커질 수는 있습니다.

[앵커]
그러니까 그 개발이익을 환수해서 임대 주택을 지을 수도 있는 거고.

[답변]
지을 수도 있는 거고요. 개발이익환수 금액을 좀 낮춰줄 수도 있는 거고요. 그 변화에 따라서 층고는 이미 시작됐고, 나머지 규제들이 어떻게 되는지는 차기 정부를 지켜봐야 할 것 같습니다.

[앵커]
어쨌든 여러 가지 보완책이 같이 나올 것 같은데 이렇게 되면 전국적인 다른 집값까지도 영향을 줄 수 있다고 봐야 하는 거 아닌가요?

[답변]
일단 이번에 발표된 건 서울시 계획이거든요. 그런데 서울시 계획이 나오면 다른 지자체들이 항상 영향을 받고, 그걸 보고 또 계획을 따라 움직이기 때문에 서울시에서 층고를 없앴다는 얘기는 수도권, 지방으로, 대도시들로 이렇게 확산 영향을 줄 가능성은 있습니다.

[앵커]
전체적인 시장 전망도 좀 한번 들어보겠습니다. 지금 서울 아파트 가격만 놓고 보면 6주 연속 내리고 있어요. 서초구 하나 정도로 보합세고 나머지 다 내리고 낙폭도 커지고 있는데, 잠시 뒤면 투표 결과 나오겠습니다만 대선 이후에 이런 하락세가 계속 이어질까요? 어떻게 보고 계세요?

[답변]
많은 분이 가장 궁금해하시는 부분인데요. 지금 거래량이 너무 없기 때문에 대선 이후에 불확실성이 제거되면서 아마 기술적인 반등은 가능할 것 같습니다. 한데 우리가 염두에 둬야 할 것 같은요. 어느 후보가, 누가 대통령이 되더라도 주택 시장의 부동산 정책의 첫 번째 목표는 서민 주거 안정, 주택 시장 안정이기 때문에 파격적인 규제 완화는 기대하기 힘듭니다. 그렇게 따져본다면 시장 상황에 따라서 파격적인 규제 완화는 안 되고 기준 금리가 올라가고 여러 가지 상황을 보게 되면 제가 볼 때는 대세 상승으로 가기는 어려울 것 같고요. 약보합세, 안정세가, 기술적 반등을 하다가 약보합세로 지속될 것 같습니다.

[앵커]
잠시 반등은 있겠지만 어쨌든 다시 가격 하락으로 갈 것이다. 두 후보의 공약을 보면요. 저마다 주택 공급 크게 늘리겠다고 합니다. 한 분은 311만 호, 한 분은 250만 호, 이거 숫자만 보면 황당하다, 이런 반응도 나오곤 하는데 현실적으로 가능할까요? 어떻게 보고 계세요?

[답변]
이게 좀 황당하다는 반응들이 좀 있는데요. 분당 신도시가 9만 7,000호, 10만 호 정도 되니까 250만 호면 분당 신도시 25개, 311만 호면 31개를 지어야 하는데 숫자적으로는 좀 어려울 수는 있는데 이게 왜 나왔냐 하면, 문재인 정부에서 나온 공급 계획이 210만 호 정도 됩니다. 그 공급 계획에 플러스알파, 40만 호나 100만 호 정도를 더 추가해서 공급하겠다는 의미지, 이게 갑자기 300만 호, 200만 호가 나오는 계획들은 아니고요. 장기 공급 계획 프로젝트다, 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 기존에 있던 대책에 약간의 살을 붙인 거다.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
어쨌든 그렇게 치면 현실성이 없는 건 아니네요.

[답변]
현실성이 있고요. 사실상 이 물량이 다 나오지 않더라도 절반 정도 또는 3분의 1 정도만 나와도 주택 시장에 충분한 영향을 줄 수 있기 때문에 이게 의미가 없다고 볼 수는 없고요. 저는 충분히 의미가 있다고 생각합니다.

[앵커]
이 공급 물량이 나오는 시점은 대략 어느 정도로 예상하면 되겠습니까?

[답변]
지금 당장 나오진 않고요. 한 2025년 사이, 2025년에서 2030년 사이 정도에서 5년에서 10년에 걸쳐서 나오기 때문에 올해, 내년에 입주 물량이 부족하다고 해서 이게 의미가 없는 건 아니고요. 앞으로 장기적으로 공급 물량들이 나오기 때문에 조금 차분하게 지켜봐야 할 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 ET WHY, 김인만 소장과 함께 대선 이후의 부동산 시장 전망해봤습니다. 오늘 도움 말씀 고맙습니다.