[ET] 주담대 금리 연내 7%대 간다…10년 만에 최고

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 3월30일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이인철 참조은경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2022.03.30

[앵커]
주택담보대출, 이제 문제는 금리입니다. 대출 금리가 6%를 돌파했습니다. 약 11년 만에 최고 수준입니다. 올해는 얼마가 더 오를지 또 내 집 마련 대출 전략 어떻게 짜야 할지 고민이 많은 시기죠? 이인철 참조은경제연구소장과 함께하겠습니다. 소장님, 어서 오십시오. 주택담보대출이라는 게 가장 많은 분이 민감해하는 금리인데, 주담대 대출 금리가 6%대, 이게 나왔습니까?

[답변]
그렇습니다. 호환마마보다 이자가 더 무서운 시대가 도래했습니다. 주택담보대출 금리, 이제 은행에서는 고정형이라고 하지만, 은행에서 파는 고정형은 첫 5년간만 고정금리고요. 이후에는 변동이기 때문에 사실상 혼합형 금리입니다. 지금 보시는 것처럼 우리은행의 경우에는 주택담보대출이라는 건 담보 물건이 있기 때문에 은행의 리스크가 상당히 없습니다만 최저가 4.1%, 최고 금리는 6.01%입니다. 이렇게 한 은행이 6%가 넘어갔기 때문에 앞으로 추가 금리 인상이 예고되고 있는 만큼 나머지 은행들도 6%를 넘길 가능성이 상당히 높아졌습니다.

[앵커]
지난주만 해도 이 하단이 3%대인 주담대 금리가 있었는데 그거는 사라졌다고 봐야 하는 건가요?

[답변]
그렇습니다. 시중은행, 제1금융권에서 3%대 혼합형 금리에서 신규로 대출 받기는 어려운 시대가 됐습니다.

[앵커]
지난해 10월이었나요? 그때 주담대 금리 5%대 됐다고 와, 하면서 그때 출연해서 걱정도 하고 하셨는데.

[답변]
불과 5개월 새.

[앵커]
지금 이게 한 불과 다섯 달 만에 6%대로 들어섰어요.

[답변]
그렇습니다. 맞습니다.

[앵커]
이렇게 되면 실제 이자 부담이 어느 정도 늘어난다고 보면 되나요?

[답변]
맞습니다. 아니, 불과 지난해 10월 그리고 올해 1월까지 한국은행은 세 번 기준금리를 인상했거든요. 지난해 8월과 11월, 올해 1월. 그런데 벌써부터 시중의 주택담보대출 금리가 1% 올라갔는데요. 한번 보시겠습니다. 주택담보대출로 3억 원을 받으셨다면, 기존에 연 5%를 받았다면 월 이자만 125만 원을 매달 납부했습니다. 하지만 이번 달부터 새롭게 주택담보대출로 3억 원의 대출을 받으셨다면, 연 6%가 적용된다면 추가로 25만 원의 부담이 더 늘어났습니다. 월간 매달입니다. 150만 원의 이자를 갚아나가야 합니다.

[앵커]
저희가 지금 본 거는 고정형 금리고 변동형 금리는 상황이 어떻습니까?

[답변]
그렇습니다. 이 변동형 금리의 경우에는 다소 고정형보다도 더러 시차를 두고 지금 따라가고 있는 양상인데요. 고정형 대출 금리는 은행의 5년채를 기준으로 한다면 변동형 대출 금리는 이른바 매달 발표하는 코픽스 금리를 반영합니다. 시중 8개 은행이 실제로 은행에서 조달한 비용을 가중평균 하는데, 현재 변동형 대출 금리의 상단은 연 5.5%니까 실질적으로 갭이 많이 줄었어요. 통상 고정 금리와 변동형 금리의 대출 격차가 1~2% 나는데 지금은 0.5%로 간격이 줄었습니다.

[앵커]
어쨌든 고정형보다는 좀 낮은 수준이니까 갈아타는 것도 하나의 전략일 수 있겠네요.

[답변]
그렇습니다. 아마 연말까지, 그리고 이런 금리 인상 기조가 미국은 내년까지 예고하고 있는 상황이거든요. 그런 걸 감안하게 되면 지금 내가 갖고 있는 대출이 변동형일 가능성이 굉장히 높습니다. 우리 대출자들의 한 10명 가운데 8명 가까이가 변동형 대출 금리이기 때문에 앞으로의 금리 인상을 감안하게 되면 가능한 빠른 시일 내에, 물론 조기에 상환했을 경우에 상환 수수료가 있습니다. 이걸 좀 따져본 이후에 고정형 대출로 갈아타는 것도 고려볼 만한 타이밍입니다.

[앵커]
지금 상황을 보면 미국 중앙은행이 물가를 잡기 위해서 통화 긴축 정책을 시행하고 있고, 그것 때문에 국채 금리가 올라가고 거기에 연동돼 있는 은행 대출 금리가 올라가는 상황이 지금 우리나라까지 벌어지고 있는 그런 것으로 보이거든요?

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그런데 문제는 앞으로일 것 같아요. 미국과 한국, 다 지금 올해 계속 금리를 올리겠다는 기조인데. 글쎄요, 연말쯤 되면 이 대출 금리 어느 정도까지 올라가 있을까요?

[답변]
저는 개인적으로 연 7% 시대가 열릴 것이라고 봅니다. 미국은 기준금리를 이달 한 번 인상했는데 여러 차례, 앞으로, 지금 기준금리를 보시고 계신데요. 미국은 3월에 기준금리를 인상해서 제로에서 벗어났습니다. 0.25에서 0.5% 밴드 내에 있는데, 우리는 세 차례 기준금리를 인상해서 현재는 1.25%입니다. 그런데 미국의 경우에는 앞으로 연내 여섯 차례 금리를 인상하겠다. 거기에다가 한 번쯤, 한 번 이상은 빅 스텝, 0.5%p 이상 금리를 올릴 수 있다는 겁니다. 그러면 연말에 가면 미국의 기준금리가 2%가 될 수 있다는 얘기인데요. 한국과, 우리가 가만히 있다면, 한국은행이 기준금리를 현 수준에서 동결한다면 금리 역전 현상이 발생합니다.

[앵커]
그런데 그럴 가능성은 없잖아요.

[답변]
그렇습니다. 그렇기 때문에 한은도 선제적으로 금리 인상에 나서서 최소한 세 차례 이상 연내 금리 인상이 불가피한 상황입니다. 그럴 경우에 앞서 제가 말씀드렸던 것처럼 연 7%의 주택담보대출 금리는 이제 미래 얘기가 아니라 가까운 현실이 될 수 있습니다.

[앵커]
이렇게 주담대 금리가 가파르게 오르면 결국 주택 매수세에 직접적으로 영향을 미치는 게 바로 이 주담대 금리잖아요?

[답변]
맞습니다.

[앵커]
부동산 시장에는 앞으로 어떤 영향이 있을 것으로 보세요?

[답변]
부동산 시장이 그동안은 굉장히 거래 절벽 속에 하향 안정 추세가 확연했거든요. 거기에다가 금리까지, 대출 금리까지 오르게 되면 일시적으로 더 움츠러들 가능성이 있습니다. 침체 가능성이 분명히 있고요. 다만 지금 윤 당선인이 계속해서 대출 규제 완화 그리고 주택 관련 대출 완화해서 민간 공급을 늘리겠다는 시그널이 일부 반영되다 보니까, 특히나 재건축 수요가 있는 일부 지역의 경우에는 호가를 높이고 매물을 거둬들이고 있거든요. 물론 이런 부작용은 있을 수 있겠지만 전반적으로 금리가 오르는 것은 부동산 시장뿐 아니라 자산 시장에는 굉장히 큰 악재입니다.

[앵커]
그러니까 대출 규제가 완화될 거라고 하셨는데 부동산 대출 규제라면 대표적으로 DSR, LTV 말씀하시는 것 같아요. 어느 정도로 완화가 될 것으로 예상하고 계세요?

[답변]
윤 당선인의 공약집을 보시게 되면 이른바 LTV라는 건 주택담보인정비율이에요. 집값의 어느 정도를 대출해 줬느냐, 규제 지역의 경우 현재 9억 원 이하의 경우에는 집값의 40%를, 9억 원을 넘는다? 집값의 20%까지 대출 안 해 주고요. 집값이 서울의 경우에는 15억 원을 초과하게 되면 대출이 한 푼도 안 됩니다. 하지만 윤 당선인은 생애 최초 주택 구입자의 경우에는 LTV 인정 비율을 집값의 80%까지 그리고 1주택자의 경우에도 갈아탄다면 집값의 70%까지 완화해 주겠다고 공약을 했기 때문에 이 부분은 확연하게 완화될 것으로 보입니다.

[앵커]
어쨌든 공급 확대라든지 또 양도세 중과세 완화, 이런 것도 예고돼 있으니까 말씀하신 대로 기대 심리로만 그렇게 집값이 오를까? 이런 의문도 들긴 하네요.

[답변]
맞습니다. 이 집값이라는 것은 사실 종합적으로 봐야 합니다. 정부의 정책도 있지만 금리, 세제 그리고 여기에다가 공급 물량까지 여러 가지 다양한 변수가 있습니다. 그러다 보니까 이렇게 집값 완화에 대한, 어떤 규제에 대한 완화 시그널이 분명히 일정 부분의 부동산 들썩거리는 부분이 있을 수 있겠지만 전반적으로 보면 호재보다는 악재성 뉴스가 많고 특히나 금리에 민감하기 때문에 한은의 경우에는 금리가 1%p 오를 경우 대출이 24조 원가량 줄어들 것으로 보고 있어서 전반적으로 부동산 시장에는 호재보다는 악재가 많다고 봅니다.

[앵커]
어쨌든 올해 내 집 마련을 계획하고 계신 분들, 중도금이든 잔금이든 돈이 필요한 시기에 대출을 어떻게 활용할 것인가가 가장 중요한 포인트인 것 같거든요?

[답변]
맞습니다.

[앵커]
어떻게 전략을 짜야 할까요, 이런 시기에는?

[답변]
그동안에는 대출 규제, 총량 규제 때문에 내 집 당첨은 됐는데 중도금 대출이 안 나와요, 잔금 대출이 안 됩니다. 이러면서 사실 포기하는 분들도 있었거든요. 그런데 윤 당선인이 그런 실수요자의 경우에는 정확하게 실수요의 경우에는 구제하겠다고 선언했기 때문에 아마 금융당국의 앞으로의 이런 실수요자를 구제하기 위한 금융 완화 방안을 조금 더 지켜본 이후에 대출을 받으시는 것들이 아마 훨씬 더 유리할 것으로 보입니다.

[앵커]
무주택자들은 좀 금리가 낮은 정책 금융 상품, 보금자리론이라든지 적격대출, 이런 거 활용하는 것도 방법이 될 수겠네요.

[답변]
맞습니다. 주택담보대출 6% 시대인데 이른바 보금자리론의 경우에는 아직도 연 3%대로 40년간 고정형으로 받을 수 있는 대출이 있습니다. 물론 연소득과 같은 자격 요건이 있기 때문에 이걸 한 번쯤 따져보는 것도 필요해 보입니다.

[앵커]
여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 ET WHY, 이인철 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.