[ET] 금리 상승기 주택담보대출 ‘40년 만기’ 상품…써도 될까?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 4월25일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김은진 레오대출연구소 대표
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2022.04.25

[앵커]
결국 내 집 마련의 관건은 입지보다 돈, 다시 말해 대출이 문제라고 해도 과언이 아닐 겁니다. 최근 시중 은행들이 40년 만기 주택담보대출 상품을 잇따라 출시하고 있는데요. 금리 상승기에 만기가 40년이라.. 이거 받아도 되는 걸까요? 오늘은 주택담보대출 잘 받는 요령, 김은진 레오대출연구소 대표와 이야기 나눠보겠습니다. 대표님, 어서 오세요.

[답변]
안녕하십니까?

[앵커]
보통 은행 가서 주택담보대출 받을 때 만기가 얼마예요? 하고 물어보면 길어봤자 20년? 30년? 그 정도 아니었나요?

[답변]
원래는 35년이 최장 만기였어요. 그런데 최근에 40년짜리 상품이 출시되었고요. 이 40년은 생소한 상품은 아니고 정부 상품인 주택금융공사 상품 중에서 보금자리론하고 그리고 적격대출이 40년 만기 상품이 가능했었거든요. 그런데 시중은행에서도 그 상품을 필요로 하게 된 거죠.

[앵커]
기존에 필요로 하지 않던 게 왜 지금 필요하게 된 걸가요?

[답변]
점점 DSR 규제가 강화되다 보니까 우리가 소득을 늘리지 않고서는 DSR이라는 어떤 허들을 통과하기가 굉장히 힘들어졌거든요.

[앵커]
DSR이라는 것은 소득 대비 대출한도 그 규제를 말씀하시는 거죠?

[답변]
네, 맞아요. DSR이라는 것은 총부채 원리금 상환 비율을 말하는 건데요. 아무래도 소득이 높아야지만 우리가 DSR을 통과하기가 훨씬 쉽거든요. 그래서 소득이 높거나 아니면 금리가 낮거나 아니면 만기가 길거나 이 세 가지 중의 하나를 하는 게 훨씬 더 유리해요. 그런데 나머지 두 가지를 올리기가 좀 쉽지 않다 보니까 만기를 늘리는 게 훨씬 더 유리하게 된 거죠.

[앵커]
그러니까 만기를 늘리면 이렇게 원금을 더 잘게 나누게 되니까 월 상환액이 적어지고.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
이렇게 되면 대출 더 받을 수 있겠구나, 생각할 수 있게 된다는 거죠?

[답변]
그렇죠. 소득이 그렇게 높지 않고 그 경계선에 있는 분들한테는 그 5년이라는 기간이 훨씬 더 유리하게 작용하게 됩니다.

[앵커]
방금 그 월 상환액 부담이 낮아질 거라고 했는데요, 이 만기 상품에 들면.

[답변]
네, 맞아요.

[앵커]
그러면 기존의 30년, 35년 상품과 비교했을 때 얼마나 더 낮아지는 건가요, 그 부담이?

[답변]
부담을 살펴본다면 만기가 30년인 경우는 월 상환액이 181만 원 정도 되고요. 35년인 경우에 168만 원이기 때문에 한 달에 상환하셔야 하는 원리금 상환액이 13만 원 정도 줄어들게 되고요.

[앵커]
그러네요.

[답변]
그리고 40년으로 가게 되면 35년과 비교했을 때 9만 4,000원 정도가 줄어들게 된다고 생각하게 되니까, 우리가 빠듯한 가계에서 조금이라도 상환액이 줄어드니까 조금 편안하게 은행을 이용하실 수 있습니다.

[앵커]
이거는 그러니까 주택담보대출 3억 8,000만 원 받은 사람이 금리 4% 적용했을 때 이런 사례를 말씀해 주신 건데.

[답변]
네, 맞습니다. 서울 같은 경우에는 10억 정도 집값인 경우에 최대 3억 8,000정도 대출이 가능하기 때문에 그 정도로 생각하면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 DSR 규제, 그 40% 때문에 이 정도 대출이 나올 거고 지금 금리가 한 4% 정도니까 그렇게 사례를 들어주신 것 같아요. 그런데 30년 지금 주택담보대출 상품에 들어 있는 분이, 그러면 지금 40년 나왔다고 하는데 40년짜리로 갈아탈 수 있는 겁니까?

[답변]
그러니까 갈아탄다는 것이 안 된다는 규정은 없어요. 하지만 이미 대출을 이용하고 있는 분들 같은 경우는 최근에 금리가 많이 상승하지 않았습니까? 그래서 예전에 이용하고 있는 금리가 오히려 낮을 수 있기 때문에 굳이 대환하는 것은 권해드리고 있지 않습니다.

[앵커]
40년 만기 주택담보대출 상품은 어느 은행 가면 받을 수 있습니까?

[답변]
현재 지방은행에서 먼저 시작했고요. 그리고 시중은행으로서는 하나은행이 시작했기 때문에 점점 다른 시중은행도 따라오지 않을까, 라고 예상하고 있습니다.

[앵커]
조금 전에 기존 주택금융공사에서 출시한 40년 만기 주택담보대출 상품이 있다고 하셨잖아요. 그것과 시중은행 상품과는 어떤 차이가 있습니까?

[답변]
그러니까 차이가 표만 보신다면 만기가 40년인 주택금융공사의 보금자리론 같은 경우는 자격 제한이 있어요. 그래서 만 39세 이하인 청년과 신혼부부가 이용할 수 있지만, 하나은행 같은 경우에는 연령 제한이 따로 없기 때문에 누구나 이용할 수 있다는 거고요. 금리면에서는 주택금융공사의 상품들은 다 만기 고정형 상품이어서 40년 동안 금리가.

[앵커]
똑같아요?

[답변]
네, 같다고 보시면 되는데, 하나은행 같은 경우는 5년 고정, 5년 동안만 고정이고 나머지 기간은 변동으로 돌아갈 수 있는 그런 차이가 있다고 보시면 됩니다.

[앵커]
그래서 혼합형이라는 표현을 쓰는군요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그런데 은행에서 출시하는 상품은 연령 제한이 없다고 하셨는데 이게 40년 만기잖아요. 예를 들어 내가 60세다, 이런 사람이 신청해도 대출해줍니까? 내가 40년 뒤 100살까지 살지 안 살지도 모르는데.

[답변]
연령 제한이 없기 때문에 신청은 가능하지만 심사 규정에서 소득과 부채 대비 이런 모든 것은 따져볼 수 있기 때문에 그 소득과 부채만 맞는다면 연령 제한은 따로 두지 않습니다. 이용하실 수 있어요.

[앵커]
어쨌든 연령 제한이 없다는 것은 은행 입장에서 보면 여차하면 돈을 뗄 수도 있는, 어쨌든 리스크를 안고 가는 상품인데 은행들이 이런 리스크를 안으면서까지 굳이 40년 만기 상품을 내놓는 이유는 뭘까요? 어떤 속내가 있는 거예요?

[답변]
아무래도 고객을 더 많이 유치할 수가 있겠죠. 다른 은행에서 거절이 되거나 35년 만기라서 DSR의 적용을 받아야 하는 분이 하나은행으로 왔을 때는 통과할 수 있는 가능성이 있기 때문에 더 많은 고객을 유치할 수 있고요. 그리고 원금을 조금씩 나눠서 갚다 보니까 우리가 원금을 조금 갚는다는 것은 이자가 늘어난다는 의미도 되거든요. 그래서 은행 입장에서는 더 많은 이자를 확보할 수 있는.

[앵커]
더 많은 이자를 또 오랫동안 받을 수 있으니까.

[답변]
그렇죠, 맞습니다. 그래서 은행 입장에서는 좋은 거죠.

[앵커]
이자 장삿속이 좀 들어가 있는 거네요. 방금 말씀하신 40년 만기 주택담보대출 상품은 들어보니까 소득 대비 대출 한도를 늘려주는 상품인 것 같고요. 이 소득 상관없이 그냥 주택에 대한 그 자체에 대한 대출 한도를 늘리는, 정말 실수요자들을 위한 상품 다른 건 좀 없습니까?

[답변]
정부에서는 이때까지 계속, 현 정부에서는 계속 규제를 이어왔었거든요. 그런데 마지막으로 풀어준 상품은 바로 서민 실수요자들을 위한 대출 한도를 늘려줬거든요. 그 상품의 이름이 서민·실수요자대출이라고 하고요. 자격요건은 무주택 세대주만 가능하고 여기에서 소득 제한이 발생하는데 부부 합산 연 소득 9,000만 원 이하, 생애 최초 구입자인 경우 1억 미만인 경우에 받을 수 있는 상품이고요. 주택 기준으로는 투기 과열 지구는 9억 이하이고, 조정 대상 지역은 8억 이하인 그런 집에서만 이용할 수 있는 상품인데요. 대출 한도는 최대 4억으로 묶여 있지만 LTV라고 하는, 우리 집값 대비 대출이 일반인들보다 훨씬 더 늘어날 수 있어요.

[앵커]
얼마 정도 늘어날 수 있어요?

[답변]
지금 서울 같은 경우에 6억까지는 40%, 일반인들은 40%밖에 되지 않거든요. 하지만 서민·실수요자대출을 이용한다면 6억까지는 60%, 초과분에 대해서는 50% 적용을 받기 때문에 훨씬 더 대출 한도가 늘어날 수 있죠.

[앵커]
방금 말씀하신 6억은 집값을 말씀하시는 거죠? 구입하려는 집값.

[답변]
그렇죠, KB 시세.

[앵커]
알겠습니다. 어쨌든 소득 기준이 있기는 있는 거네요, 이 실수요자 대출도?

[답변]
그렇죠. 그런데 소득 기준이 많이 상향됐기 때문에 웬만한 분들은 다 맞춰서 진행이 가능합니다.

[앵커]
어쨌든 대출이라는 것은 수요자 입장에서는 한도를 늘리는 것, 그리고 또 금리를 낮추는 게 중요하잖아요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
저희가 방금 살펴본 것은 한도를 늘리는 걸 배운 거고 금리를 좀 낮추려면 어떤 방법이 있을까요?

[답변]
최근에 금리가 많이 상승해서 많은 분이 고민을 많이 하세요. 어떻게 하면 금리를 좀 낮게 받을 수 있을까. 일단 제일 좋은 거는 제일 저렴한 은행을 가는 게 가장 좋은 방법이고요. 두 번째는 저렴한 은행에서도 우대금리라고 하는, 우리가 대출 금리를 깎을 수 있는 우대 항목을 다 적용받는다면 가장 좋은 금리를 받을 수가 있는데, 그 우대 금리는 은행마다 많이 달라요. 그런데 가장 많이 우대를 해 주는 부분이 급여 이체 부분이라든지 공과금 이체 부분이 있어요. 그리고 카드 사용 실적에 따라서 금리를 낮춰주기도 하고, 적금이라든지 청약, 여러 가지 요인의 우대 금리가 있기 때문에 본인이 가장 낮은 금리를 받을 수 있는 우대 금리가 어떤 것인지를 꼭 살펴보는 게 가장 좋습니다.

[앵커]
그 우대금리 외에 좀 더 낮출 수 있는 다른 방법은 또 어떤 게 있을까요?

[답변]
그건 은행별로 조금씩 다 따져보셔야 하는데 VIP 금리라는 것이 따로 정해져 있어요.

[앵커]
VIP 하니까 좀 남 얘기같이 들리는데.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
일반인들한테는 불가능한 그런 거 아니에요?

[답변]
일반인들한테는 먼 얘기일 수도 있지만 어떻게 보면 또 가까이 있을 수도 있는 게 바로 VIP 금리인데, 은행별로 조금씩 다르거든요. 그래서 SC은행 같은 경우는 여러 가지 VIP 금리가 정해져 있는데 대기업의 어느 정도 수준이 되는 부장 이상이라든지, 교직원으로 몇 년 정도 근무하신 분이라든지, 아주 세분화돼서 나눠져 있어요. 그렇지만 또 다자녀이신 분들도 SC제일은행에서는 우대를 해 주기 때문에 같은 금리를 받을 수가 있어요.

[앵커]
다자녀라고 하면 셋 이상을 말씀하시는 거겠죠?

[답변]
네, 세 자녀 이상을 말하는 거고요.

[앵커]
어쨌든 자녀를 많이 낳는 것도 요즘 최고의 VIP죠.

[답변]
그럼요. 네, 맞습니다.

[앵커]
전세 대출 알아보고 계신 분들한테 해줄 수 있는 상품, 간략하게 하나 정도 알려주실 수 있을까요?

[답변]
그러니까 전세 대출 같은 경우도 요즘 금리가 많이 상승했지만 내가 어떤 조건임을 먼저 따져보시는 게 가장 좋은데, 예를 들면 중소기업 청년대출이라는 상품이 있거든요. 그 금리가 지금 1.2%밖에 되지 않아요. 그런데 거기에 해당되는 분들이라면 그 상품을 먼저 이용한다면 가장 좋기 때문에 가장 낮은 금리의 전세 대출부터 내 조건에 맞는지를 살펴본다면 내가 금리를 낮출 수 있을 것으로 보입니다.

[앵커]
알겠습니다. 임대차 3법 때문에 갱신 만료 기간 돌아오는 사람들이 8월쯤 나온다고 하는데 이분들 2년만 사용할 금리니까 무조건 갈아타지 말고, 연장하지 말고 잘 따져보고 결정해야 할 것 같네요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
지금까지 ET WHY, 김은진 대표와 함께했습니다. 고맙습니다.