[ET] 공포의 숫자 된 ‘7’…주담대 금리 7% 시대 집 사도 되나요?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 6월20일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이승훈 부동산연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2022.06.20

[앵커]
럭키 세븐, 행운을 상징하는 숫자 7이 요즘은 공포의 숫자로 다가오고 있습니다. 기준금리가 가파르게 올라가면서 시중은행 주택담보대출 금리가 7%대로 진입했습니다. 대출 받아서 내 집 마련한 분들이나 계획 중이신 분들이나, 걱정스럽긴 마찬가지일 겁니다. 오늘은 대출 시장, 나아가 부동산 시장 들여다보겠습니다. 이승훈 부동산연구소장 나왔습니다. 어서 오세요, 소장님.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
부동산 연구하시지만 요즘은 대출 연구 더 많이 하는 거 아니에요?

[답변]
맞습니다. 부동산업이 아니라 금융업을 하는 게 아닌가 싶을 정도로 대출 문의가 상당히 많고 또 밤잠 설치신다, 이런 분들도 굉장히 많아졌어요.

[앵커]
아마 고정금리로 대출 받은 분들은 그런 걱정이 좀 덜하실 테고 변동금리로 대출 받은 분들이 그 대상일 텐데.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그 이자 부담이 얼마나 늘었습니까?

[답변]
2년 전에 코픽스 기준금리 했을 때.

[앵커]
그러니까 코픽스라는 것은 변동금리의 기준금리가 되는 그 금리 말씀하시는 거죠?

[답변]
그렇습니다. 거기에서 최저점을 받은 분들이 대출액 1억 원당 최근에는 월 5만 원 정도 늘었다고 보시면 될 것 같아요.

[앵커]
그러니까 그 최저점에서 받았을 때 했던 분들이 지금이면 월 5만 원 정도.

[답변]
5만 원 정도가 증액됐다.

[앵커]
1억 대출 받은 걸 가정을 했을 때.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
월 5만 원 정도면 물론 적은 금액은 아닙니다만, 말씀하신 것처럼 잠이 안 올 정도 수준은 아닌 것 같은데, 어떻게 봐야 돼요?

[답변]
그런데 뭐 5만 원이 누군가에게는 크고 누구한테는 작을 수도 있기 때문에 약간 틀릴 것 같고, 다만 7% 금리까지 갔잖아요, 기준금리가? 그래서 굉장히 부담스러운 분도 있을 거고, 물론 7%가 모두 다 적용되는 것은 아니고 최상단이 7% 정도가 되는 거고 일반적인 금리는 변동금리 같은 경우에는 4%~5%, 보통 4% 중후반 정도의 대출 금리를 적용 받는다, 이렇게 보시면 좋을 것 같아요.

[앵커]
그러니까 고정 금리의 경우 상단이 7%가 뚫렸다는 거군요.

[답변]
최고가, 그렇죠.

[앵커]
저거는 일반인들한테 다 해당되는 건 아니고 우대금리를 못 받는 조금 저신용자들이 받을 수 있는 최고금리의 상단이라고 보면 될 것 같네요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
알겠습니다. 그러면 연말에는 어떻게 될까요? 지금 기준금리 계속 올린다고 하는데, 저 7 자가 다른 숫자로 바뀔 수도 있는 겁니까?

[답변]
네, 지금 벌써부터 8로 바뀌지 않을까, 라는 얘기가 나오고 있고 또 미국의 금리 현황이라든가 이런 걸 보더라도 금리가 계속적인 인상의 시그널을 주고 있잖아요? 그러다 보니까 8%까지 연내에 가지 않을까, 라는 우려 섞인 시선도 계속 나타나고 있습니다.

[앵커]
이미 대출 받으신 분들도 걱정이겠습니다만, 앞으로 대출 받아서 내 집 마련하려는 분들은 정말 이런 대출 금리 보면 걱정이 많이 앞설 것 같아요. 어떻게 해야 됩니까, 이분들?

[답변]
일단 금리 때문에 매수가 많이 위축이 된 건 사실입니다. 그래서 부동산 시장도 많이 변화가 있는데, 일단 여유 자금이 그래도 좀 있는 편이고 현금 흐름이 좋고 이자 감당 능력이 되시는 분들 중에서 좀 인지도가 있고 우리가 흔히 말하는 핵심 지역이라고 하는 것들.

[앵커]
강남권.

[답변]
그렇죠. 강남권을 얘기하는 거겠죠? 그런 지역에 있는 부동산을 매입한다고 하면 저는 기다리시는 것보다 지금 매입하시는 게 좋다고 보는 입장인 거고요.

[앵커]
그거는 가격이 앞으로 오를 거라고 보신다는 뜻인가요?

[답변]
그런 특정 지역에서는 가격이 오를 거라고 보는 겁니다. 왜냐하면 그런 지역에 있는 분들은 아무래도 일반적인, 평균적인 분들보다 소득 수준이 높은 분들이 많이 있잖아요? 그러다 보니까 금리에 대한 어떤 버티는 힘, 이런 것들이 좀 더 강하고 그러다 보니까 물량이 나온다거나 이렇다기보다는 좀 더 강력한 매수세가 적용되면서 가격이 상승할 것으로 예상되고 있습니다.

[앵커]
그러니까 소득이라는 것은 사실 상대적인 거니까.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
금리 인상분에 대해서 느끼는 그 부담도 지역에 따라서는 좀 차이가 있을 수 있고 다르게 움직일 수 있다.

[답변]
매우 차이가 나죠. 그렇죠. 그래서 강남 지역이 아닌 비핵심 지역이라고 하는 그런 지역들, 예를 들면 도심이 아니거나 도심이라고 하더라도 약간 외곽에 있어서 나 홀로 아파트거나 아니면 개발 예정이 없는 빌라거나 이런 것들은 상대적으로 수요가 적고 아무래도 이자 부담이 강하게 다가오는 그런 어떤 주택 형태이기 때문에 그런 것들은 만약에 매수하신다고 하게 되면 빠르게 매입한다기보다는 조금 추이를 지켜보고 하는 것도 괜찮을 것 같다. 그래서 지역이 어디냐, 그다음에 어떤 주택 유형이 뭔지에 따라서 약간 달리 전략을 짜셔야 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 도심이 아니라 외곽 지역에다가 집을 매수하려는 분들은 좀 때를 기다리는 것도 방법이다.

[답변]
그렇죠. 하반기에 금리가 더 올라갈 것으로 예정돼 있기 때문에 그때까지 매수가 위축되면서 가격이 상승할 것으로 보여지지는 않는다는 거죠.

[앵커]
가격이 하락할 거라고 예상을 하신다는 건데.

[답변]
하락할 여지도 있죠, 지역에 따라서는.

[앵커]
하락할 여지가 있다. 그런데 가격이 하락할 수도 있다. 그러니까 몇몇 지역에서 가격이 하락하면 보통은 시장에서 전반적으로 공포감이 생기면서 가격을 방어하던 지역도 같이 동반 하락할 그런 여지는 없을까요?

[답변]
그렇게 보지는 않고요. 일단 아까 서두에 말씀드렸던 것처럼 강한 지역, 강남을 위시한 그런 지역들에 대해서는 이자가 올라가더라도 사실은 별로 이렇게 두려워하지 않거든요? 아무래도 여유 자금이 있다 보니까. 지금 가격이 주춤하고 있는 것들의 가장 큰 요인은 금리 인상 부분입니다. 그래서 금리 인상에 별로 신경을 쓰지 않는 지역들은 다른 지역이 떨어진다고 하더라도 특별히 거기에 동조하면서 공포감을 느껴서 가격이 하락할 것으로 보지는 않습니다.

[앵커]
그런데 워낙 지금 글로벌 시장이 위기 상황이다 보니까 돈 많은 자산가들, 기업들은 그런 위기에 대비해서 현금을 많이 확보하고 있다. 현금을 마련하기 위해서 혈안이다, 이런 얘기도 들리는데, 그 강남 집값을 떠받쳐줄 주체들이 과연 그렇게 많을까요?

[답변]
일단 강남의 집값을 떠받쳐줄 주체는 사실은 절대적인 수치로 보게 되면 많은 건 아니에요. 그러나 강남의 집 자체도 많은 건 아니거든요? 그래서 강남에 공급된 공급 대비한 수요는 많다는 거, 상대적인 비교를 하는 겁니다. 예를 들어서 강남에 구입할 사람이 10만 명 정도 된다, 그러면 5,000만 인구 중의 10만이면 굉장히 작은 숫자지만 실제로 강남에 공급하는 숫자가 그것보다 작다면 어쨌든 수요 초과가 되기 때문에 많은 게 되는 거겠죠. 그래서 상대적인 비교를 하는 거고, 지금 자산가들이 현금을 모으는 것은 굉장히 좀 유동성도 흡수가 되고 불확실성이 강해지다 보니까 당연히 이런 어떤 리스크 헷징 차원에서 안전자산을 모으는 건 맞는 건데요. 저는 현금을 모을 때 부동산을 매도하게 되면서 현금을 모은다고 생각하진 않고 지금 코인이라든가 주식 시장이라든가 이런 쪽이 약간 부동산에 비해서 상대적인 단기성 자금들을 매도하는 것이 아닌가, 그거는 부동산이라는 것은 중장기적 차원으로 관리해야 되는 부분도 있고요. 또 필수재이기도 하잖아요. 그러다 보니까 그런 것들보다는 아마 다른 것들을 매도하면서, 그래서 그런 것들의 가격이 하락한 것이 아닌가, 라는 느낌도 듭니다.

[앵커]
지금 소장님 시각은 가격 변동성을 좌우하는 것은 금리라기보다는 오히려 수요 대비 공급, 그렇죠?

[답변]
공급이 더 강력한 여파를 미친다고 생각합니다.

[앵커]
그런데 조금 전에 공급 가뭄이라는 표현을 쓰셨는데, 내일 정부에서 부동산 대책 발표하는데.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
분양가 상한제, 이걸 조금 완화하는 쪽으로 대책을 내놓을 것으로 보입니다.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
이렇게 규제가 풀리게 되면 건설사들은 분양가 올려 받을 수 있으니까 공급 더 늘릴 것 같은데요?

[답변]
그렇죠. 분양가 상한제라는 것은 결국은 아파트의 최종 가격 자체를 상한을 건 거잖아요? 그런데 그 와중에서 여러 가지 어떤 세계 경제의 위기로 인해서 원재료 값이 상승을 했고요. 그러면 재료 값이 상승했으면 최종 가격도 올려야 되는 건데 가격이 상한돼 있으니 재료 값만 올라가니까 건설사 입장에서는, 공급자 입장에서는 이득이 줄어들게 되거나 혹은 손해가 발생할 수 있는 구조가 되다 보니까 공급을 하고 싶지 않은 거겠죠. 내지는 적극적으로 안 하게 돼 있는 거겠죠. 그래서 분양가 상한제는 여러 가지 어떤 해지했을 때 다른 부작용도 있겠습니다만, 저는 궁극적으로는 그게 좀 해지가 돼서 공급을 원활하게 하고, 공급을 최대한 많이 하게 되면서 시장 안정화를 빨리 일으켜야 된다고 생각합니다.

[앵커]
그 공급이 늘어나는 시점을 어느 정도로 보고 계신 거예요?

[답변]
공급이 늘어나는 건 쉽지 않죠. 왜냐하면 아파트라는 건 당장 삽을 파더라도 3~4년은 걸릴 문제이기 때문에 앞으로 빠르게 진행되더라도 한 3~4년 이상은 걸리는 거고, 그렇게 보지 않을까 싶습니다.

[앵커]
그때 되면 3기 신도시 공급 시기하고 대충 맞물릴 것 같은데요? 그때 되면 공급이 굉장히 늘어날 수 있는 상황 아닐까요?

[답변]
3기 신도시가 원래 계획으로는 2025년도에 첫 입주를 하고 2026년부터 본격화하기로 돼 있는데요. 사실 지금 흘러가는 분위기로 보게 되면 어떤 보상 문제라든가 이런 것들이 우리 정부의 계획대로 가지는 않고 있습니다. 조금 늦어지고 있죠. 그래서 2026년이 아니라 그것보다 3~4년 정도 뒤로 미뤄지지 않을까, 현실적으로는. 그렇게 보고 있습니다.

[앵커]
분양가가 올라간다는 것은 사실 공급자 입장에서는 좋을지 몰라도 수요자, 실수요자 입장에서는 금리도 올라가는데 분양가까지 비싸진다? 어떻게 해야 됩니까? 이분들은 전략을 어떻게 세워야 돼요?

[답변]
일단 대출금리가 많이 올라가는 거니까 이런 부분을 줄이는 데 많이 목적을 가지셔야겠죠? 예를 들어 앞으로도 더 금리가 올라갈 것 같다면 변동금리를 고정금리로 바꾸는 방법도 있고 내지는 신용 등급을 맞추면 금리를 낮출 수 있거든요? 그래서 신용카드나 이런 것들 연체 없이 바로바로 납부를 하고, 통신요금이라든가 공공요금도 그렇게 하고요. 그다음에 카드론이라든가 현금 서비스는 되도록이면 받지 않고 가시는 이런 간단한 팁들을 통해서 신용등급을 높일 수 있다면 금리를 우대받을 수 있는 거죠.

[앵커]
알겠습니다. 중도 상환 수수료가 없다면 변동금리에서 고정금리로 갈아타는 것도 한 방법이 될 수 있다.

[답변]
그것도 방법이죠. 네, 맞습니다.

[앵커]
지금까지 ET WHY, 이승훈 소장 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
감사합니다.