[ET] 생애 첫 주택 LTV 80% 확대…하반기 집 살까? 말까?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 6월21일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김현우 행복자산관리연구소 소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220621&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 코너 호모 이코노미쿠스입니다.

[녹취]
"밀려나고 또 밀려나서 이제 이곳이 우리의 반전세 집이다. 그렇게 우리는 지금 집이 없다."

[앵커]
내 집 마련의 꿈, 참 멀고도 험난합니다. 집값, 금리, 대출 규제, 뭐 하나 만만한 산이 없습니다. 그래도 오늘은 내 집 장만 고민인 분들에게 조금은 희망이 될 소식이 나왔다고 해서 들어볼까 합니다. 김현우 행복자산관리연구소장 나오셨습니다. 소장님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
희망 주는 소식 맞죠? 희망 고문 아니죠?

[답변]
이번에 규제가 완화돼서 희망이 될 수 있는 분들도 있고 또 기존 규제를 그대로 적용받는 분들도 있습니다. 그거는 조금 살펴보셔야 한다는 거.

[앵커]
그러면 희망을 가져도 되는 분들은 어떤 사람들입니까?

[답변]
생애 최초로 주택을 구입하시는 분들에 대해서는 대출 규제가 굉장히 많이 완화가 돼요. LTV라고 하죠. 집값 대비해서 얼마까지 대출을 받을 수 있느냐. 이게 생애 최초로 주택을 구입하시는 분들에 대해선 집값의 80%까지 대출을 받을 수 있는데. 기존 같은 경우에는 지금까지는 투기지역이냐 투기과열지역이냐 규제지역에 따라서 원래는 40~50%. 그런데 거기에 서민 실수요자 요건에 해당되면 10~20%를 더해서 50~70%까지 대출이 되는 거였습니다. 그런데 지금은 그런 거 상관없이 생애 최초로 집 사신다 그러면 어떤 지역이든 간에 최대 80%까지 대출을 해 준다는 게 달라진 거고요. 그리고 기존에는 저렇게 LTV 비율은 높지만 대출되는 금액이 총 4억 원까지만 됐었는데 이제는 80%, 6억 원까지 가능하게끔 금액도 늘어났습니다.

[앵커]
대출 비율도 높아지고 절대적인 한도도 높아졌다.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
3분기라고 하는 건 7월 1일부터 시행된다고 보면 되는 건가요?

[답변]
3분기의 시작은 7월 1일이지만 사실 날짜가 지금 확정되진 않았어요. 그래서 관련 법 시행령이 개정되어야 하기 때문에 그 이후에 7월 중순에는 될 것 같습니다.

[앵커]
지금까지는 LTV 내줄 때 그 사람의 소득, 어디 사는지 지역, 집값, 굉장히 깐깐하게 따졌잖아요. 이번엔 이제 그런 거 안 따진다는 겁니까?

[답변]
지금까지는 그런 것들 다 따지고 서민 실수요자 요건도 소득 이런 것들도 다 충족해야 되는데 이제는 생애 최초라고 한다면 소득 제한 없이 다 해당이 됩니다.

[앵커]
그런데 말씀하신 생애 최초라는 게 어떤 사람이 생애 최초가 되는 거예요?

[답변]
쉽게 얘기해서 진짜 한 번도 내 명의로 집을 가져보지 않은 분들로 구성된 세대여야 돼요. 만약에 부부다라고 한다면 부부는 따로 살고 따로 세대를 구성하더라도 한 세대로 보고요. 그리고 살면서 단 한 번이라도 1%라도 지분을 갖고 있었으면 그것도 안 됩니다. 예를 들어서 우리가 공동명의로 집을 갖고 있다가 이 집을 파는 경우 그리고 이혼을 했다고 하더라도 내 명의는 아니었어요, 할 수는 없는 거거든요. 그런 경우에도 생애 최초에 해당은 안 된다는 거 알고 계셔야 될 거 같고요. 소형주택이나 이런 것들도 다 주택에 해당돼서 생애 최초에는 해당이 안 됩니다.

[앵커]
쉽게 말해서 등기부등본상에 소유주로서 이름이 단 한 번도 올라간 적이 없는 사람, 그런 분이 생애 최초인 것 같네요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
만약에 분양권 샀다가 전매한 경우, 이런 경우는 어떻습니까?

[답변]
주택에도 분양권과 입주권 다 포함이 됩니다. 그러니까 분양권 샀다가 전매하신 분들 혹은 재개발, 재건축되는데 입주권 가지셨다가 판 분들도 생애 최초에는 해당이 안 됩니다.

[앵커]
소유하고 있다가 처분하고 지금 무주택 된 사람들, 당연히 안 되는 거죠?

[답변]
그렇습니다. 그런 분들도 당연히 안 됩니다.

[앵커]
보금자리론 적격대출, 이렇게 30년 장기 고정금리 저렴한 대출상품 있잖아요. 여기도 LTV 개선되는 게 적용됩니까?

[답변]
예. 정책 대출도 모두 적용되고요. 은행에서 일반적으로 받는 대출까지도 다 적용이 됩니다.

[앵커]
그럼 이거 한번 따져볼게요. 생애 최초로 집을 사는 사람이 LTV 최대 80%까지 받았을 때 과연 내 돈 얼마 정도 있으면 얼마 정도의 집을 살 수 있는지.

[답변]
이제 생애 최초이신 분들은 그럼 대출 많이 나오니까 얼마 정도 가지면 즉, 20% 정도 이 정도 현금이 얼마 있어야 되냐, 이거 계산해보고 싶으실 텐데. 역산을 해보면 최대 6억까지 대출이 나오는 거니까 7억 5,000만 원짜리 집은 사실 수 있는 겁니다. 내 돈 1억 5,000 정도 있으면 되는데 저 이상으로 7억 5,000에서 8억, 9억, 10억 하는 집도 다 해당은 되겠지만 대출은 최대 6억 원까지만 나오는 거기 때문에 사실 6억 원 이상 돈이 필요하다 그러면 그만큼은 내가 준비해야 된다, 이렇게 보시면 되죠.

[앵커]
지금 LTV 때와 비교해보면 얼마 정도 부담이 적어지나요?

[답변]
지금 같은 경우에는 LTV 한도도 80%가 아니라 최대 60%, 70% 이렇잖아요. 그러다 보니까 한도 자체도 낮고 총금액 자체가 4억 원까지밖에 안 됩니다. 그러니까 7억 5,000만 원짜리 집이라고 한다면 60%는 4억 5,000인데 이 4억 5,000이 다 대출이 나오는 게 아니라 4억 원까지만 대출이 나오는 거고요. 그리고 LTV 50% 적용받는 지역 같은 경우에는 7억 5,000만 원짜리 집을 사려면 3억 7,500만 원까지만 대출이 나온다, 이렇게 볼 수가 있겠죠.

[앵커]
이렇게 LTV를 파격적으로 완화를 한다고 해도 더 타이트한 규제가 있잖아요, DSR. 이거 어떻게 하나요?

[답변]
이게 소득 대비해서 일정 부분까지만 대출을 해 주는 건데 사실 DSR 때문에 대출이 안 나오는 경우가 있을 수 있습니다. 이거는 내 연 소득이 얼마냐. 그리고 모든 주택담보대출뿐만 아니라 다른 각종 대출의 원금과 이자, 연간 갚는 원리금의 합이 얼마냐. 이 비율을 따지는 게 DSR인데

[앵커]
번 만큼 내주겠다는 거죠?

[답변]
그렇습니다. 그런데 버는 돈 만큼 100% 다 주는 게 아니라 버는 돈 대비해서 40%만 내줍니다. 그러니까 DSR 규제 40%라고 한다면 대출 우리가 6억까지 최대 받을 수 있다고 말씀드렸잖아요. 6억 원 대출을 연 4%로 30년 만기 대출을 받으면 1년에 상환금액이 3,440만 원입니다.

[앵커]
원리금 합쳐서.

[답변]
그렇습니다. 그러면 1년에 갚는 3,440만 원이 40%에 해당하는 소득은 도대체 얼마냐. 그걸 역산해보니까 약 8,600만 원. 그 말인즉슨 LTV를 80%까지 풀어주고 최대 6억까지 대출을 해 준다라고 하더라도 연봉이 8,600 이상은 되어야 그 대출을 받을 수 있다는 거지 연봉이 이 밑이라고 한다면 6억까지 대출이 나오지 않을 수 있습니다.

[앵커]
2~30대 청년층이 저 연봉 8,600만 원 이상 되기 쉽지 않을 텐데요.

[답변]
사실 그렇죠. 그러다 보니까 청년층 같은 경우에는 장래, 더 나이가 들수록 진급하고 소득이 늘어날 수 있잖아요. 그래서 장래소득도 인정해 주기도 하고요. 그래서 이런 부분들은 나이에 따라서는 조금 더 실제 연봉보다는 대출이 더 나올 수 있다고 볼 수가 있겠습니다.

[앵커]
그 나이에 따라서 어떻게 달라지는데요?

[답변]
자세하게 말씀을 드리자면 이게 구간이 다섯 살 단위로 끊어져 있어요. 20살~24살 그다음에 25살~29살 이런 식으로 끊어져 있는데 연봉이 3,000만 원 정도라고 예를 들었을 때 24세 이하인 경우에는 50%를 더해서 4,500만 원까지. 29살은 30% 이런 식으로 늘어나긴 하는데 실수요자라고 할 수 있는 40세 정도가 되면 사실은 장래인정소득이 되는 건 없습니다.

[앵커]
그래요? 주로 40세 때부터 내 집 마련하는데 나이가 어릴 때 집 사는 경우 아니면 별 소용 없는 거 같네요.

[답변]
이 경우에는 소득을 늘릴 수는 없으니까요. 만기를 연장하는 방법이 있습니다. 아까 DSR이라고 한다면 핵심이 1년 동안 연간 갚는 원리금의 총합이잖아요. 그래서 갚는 기간을 늘리게 되면 1년 동안 갚는 금액이 낮아지겠죠. 우리가 예를 들어서 3개월 할부를 했을 때 한 달에 갚는 것과 6개월 할부로 했을 때 갚는 금액이 다른 것처럼 이렇게 만기를 연장하게 되면 DSR를 넉넉하게 적용받을 수 있습니다.

[앵커]
그렇게 대출규제를 완화를 해 준다고 하더라도 금리가 워낙 올라 있어서 이게 어떻게 보면 은행한테 비싼 월세 내는 꼴이잖아요. 6억 원의 대출을 최대한도로 받는다고 해도 지금 이자 4%대. 감당할 수 있는 사람이 많지 않을 거 같은데요.

[답변]
그래서 대출을 받으실 때 이게 얼마나 부담이 되느냐는 한번 시뮬레이션을 해보셔야 될 거 같아요. 기존과 따져봤을 때는 굉장히 달라집니다. 주택가격 6억 원이라고 가정했을 때 대출을 만약에 4억 8,000만 원 30년 만기로 받았다고 한다면 작년 6월 같은 때만 하더라도 금리가 꽤 낮았었죠. 한 2.7%. 그래서 한 달에 갚는 금액이 194만 원. 200만 원이 채 안 됐는데 지금 같은 경우에 변동금리 최상단 금리가 5%를 넘고 있어요. 이렇게 대출을 받게 되면 한 달에 263만 원을 내야 되니까 변동금리로 대출을 받으실 분들은 우리 가구의 소득이 얼마인지 이런 걸 따져보셔가지고 꼼꼼하게 계산해보셔야 됩니다.

[앵커]
월급 절반을 빚 갚는 데 써야 한다는 얘기인데 대출한도가 늘어났다고 하더라도 결론은 내가 정말 갚을 수 있는지 상환능력까지 감안해서 대출을 받아야 된다는 얘기네요.

[답변]
예. 그런 것들을 꼼꼼히 따져보셔야 됩니다.

[앵커]
호모 이코노미쿠스 김현우 소장 함께했습니다. 고맙습니다.