[ET] “빨리만 팔아달라”…금리 인상에 역대급 ‘거래 절벽’을 어찌하리오

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 8월1일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220801&1

[앵커]
집을 팔려고 해도 사려는 사람이 없습니다. 시세보다 싸게 급매물을 내놔도 반응이 시큰둥합니다. 부동산 시장이 거래 실종 속에 초긴장 상태입니다. 이럴 때 어떻게 해야 될까요? 김인만 부동산경제연구소장 모시고 말씀 들어보겠습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
아니, 뭐 8월의 크리스마스도 아니고 이게 무슨 일이랍니까? 이렇게 더운데 부동산 시장은 거래 한파라고 하는데, 현장에서 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?

[답변]
8월의 크리스마스 영화는 재미와 감동이라도 있는데요. 지금의 거래 절벽, 한파는 굉장히 심각합니다. 부동산, 현장 부동산 사장님들은 강제 휴가 받았다고 이야기하면서 폐업을 고민하고 있고요. 이사하시는 분들도 굉장히 어렵다고 어려움을 호소하고 있습니다.

[앵커]
이삿짐 센터 하시는 분들?

[답변]
맞습니다.

[앵커]
아니, 거래량이 얼마나 줄었길래 그래요?

[답변]
거래량이 굉장히 많이 줄어들었는데요. 2년 전 대비 50% 이상 줄었는데요. 그래프를 보시면 2020년에 45만, 전국 아파트가 45만 가구 정도 거래가 됐다면 올 상반기에 18만 가구 정도, 그러니까 50% 넘게 이렇게 떨어졌고요. 서울은 더 많이 떨어진 상태입니다.

[앵커]
한 달 거래량으로 보면 어떻습니까?

[답변]
7월 한 달 서울 아파트 거래량을 본다면 지금 신고 기준으로 300건 좀 넘는 수준이거든요. 그래서 보통 1,000건 정도? 보통 3,000~4,000, 5,000건 정도 되고요. 올해는 1,000건 수준이었는데 그보다도 훨씬 더 많이 떨어진 상황입니다.

[앵커]
그런데 한 달 거래량이 서울 지역 같은 경우 317건이면, 보통 5,000건 이상 되잖아요?

[답변]
맞습니다.

[앵커]
사실상 거래 없다, 이렇게 봐야 되겠네요.

[답변]
그냥 올스톱이라고 봐야 됩니다.

[앵커]
지금 거래가 없는 게 팔려는 사람이 없는 겁니까, 사려는 사람이 없는 겁니까?

[답변]
이거를 보려면 우리가 하나의 지표를 볼 수가 있는데요. 매수우위지표라고 있거든요. 그래서 서울 아파트 매매수급지수를 보게 된다면, 이게 무슨 의미냐 하면, 0에서 200까지 점수를 나누고요. 100 이하로 떨어지게 된다면 살 사람은 없다, 팔 사람은 점점 많아진다. 이게 점수가 떨어질수록 가격을 낮춰도 집이 안 팔린다는 점수인데요. 2년 전만 하더라도 160~180까지 나왔습니다. 사려는 사람들이 굉장히 많았는데 지금은 85까지 떨어졌기 때문에 살 사람은 없고요. 팔 사람들은 지금 굉장히 많아진 상황입니다.

[앵커]
지금 왜 그렇게 상황이 바뀐 거예요? 이유가 뭡니까?

[답변]
아무래도 금리 인상 영향이 가장 크고요. 금리 인상뿐만 아니라 과도한 상승에 대한 피로감까지 물리면서 더 이상 안 오를 것 같아, 라는 투자 심리가 굉장히 위축됐기 때문에 이런 거래 실종 현상이 발생하고 있습니다.

[앵커]
그래서 그렇게 거래가 끊겨서 가격은 어떻게 됐습니까? 지금 아파트 거래, 시세 동향이.

[답변]
가격도 굉장히 많이 떨어졌는데요. 우리가 저수지, 마지막까지 물이 남아 있는 강남 지역만 보더라도 서초구만 물이 남아 있고요. 나머지 강남구, 송파구는 마이너스로 전환됐습니다. 굉장히 거래가 안 되고요. 주택 가격도 이렇게 떨어지고 있는, 하락하고 있는 상황입니다.

[앵커]
그러니까 말씀하신 걸 종합해 보면 금리 인상 때문에 거래 절벽이 나타났고, 그로 인해서 지금 가격도 떨어졌다는 건데. 한 가지 이상한 게, 과거에 노무현 정부 때도 주택담보대출 금리가 한 7%까지 가지 않았습니까?

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
지금보다 더 높았는데 그때는 가격도 오르고 서로 사려고 했잖아요? 지금과 그때가 뭐가 다른 거죠?

[답변]
금리는 표면적인 현상이고요. 우리 시장에서는 대출 이자 부담과 집값이 더 오를 것 같다는 기대감이 항상 저울질을 하는데, 노무현 정부 시절에는 더 오를 것 같다는 기대감이 컸기 때문에 7% 대출 이자도 괜찮다, 이 정도는 감당할 수 있다고 생각했는데 지금은 더 오를 것 같은 기대감이 굉장히 줄어든 상황이기 때문에 4%, 5% 대출이자도 굉장히 부담스럽고요. 앞으로 더 올라갈 것 같은 불확실성이 있기 때문에 거래가 굉장히 위축된 상황입니다.

[앵커]
향후 내가 이 집을 팔아서 얻게 되는 그런 기대 수익에 대한 어떤 전망이 불투명하기 때문에 지금 그런 상황이 나타난다는 거죠?

[답변]
맞습니다.

[앵커]
지금 같은 상황이면 저 같아도 집을 사려고 하진 않을 것 같은데, 어쨌든 집을 팔려는 사람은 마음이 급할 거 아닙니까? 특히나 일시적인 2주택자 그리고 또 양도세 한시적 혜택, 이런 것 때문에 집을 팔아야 되는 분들, 이런 분들은 일단 가격을 맞추는 게 최선일까요?

[답변]
우리 앵커님은 낚시 좋아하세요?

[앵커]
저는 고기 잡는 것보다 회 먹는 걸 좋아하는데, 그걸 왜 물어보시는 거예요?

[답변]
이게 지금 현상이 낚시하고 굉장히 비슷합니다. 낚시를 하게 되면 바다에 물고기가 있을 때는 우리가 좋은 미끼를 쓴다든지 자리를 옮긴다든지 여러 가지 전략이 필요한데, 그날따라 물고기가 없는 날에는 아무리 좋은 전략을 써도 물고기가 잡히지 않거든요. 지금 분위기가 매수자가 전혀 없는 상황이기 때문에 가격만 낮춘다고 해서 이게 거래가 되는 건 아니고요. 자칫 내 집값만 내가 떨어뜨리는 그런 부작용이 나올 수도 있습니다.

[앵커]
그러니까 낚시에 비유를 하셔서 여쭤보는 건데, 만약에 물고기가 좀 있는 상황이라면 그때는, 그러니까 매수자가 있다면 그때는 가격을 좀 낮춰도 괜찮은 겁니까?

[답변]
물고기가 있을 때, 매수자가 있을 때는 전략적으로 해야 됩니다. 지금 나와 있는 매물이 어느 정도 수준인가를 파악해야 되고요. 내가 팔고 싶어 하는 가격과 나와 있는 매물을 비교한 다음에 큰 차이가 없다면 내가 가격을 더 낮춰도 되는데 갭이 너무 크다고 한다면 또 다른 전략을 고민해야겠죠.

[앵커]
그런데 요즘 현장에서 2억 깎아 달라, 이런 사람들도 있다면서요?

[답변]
네, 가격을 떨어뜨려 달라고 하는데, 2년 전만 하더라도 집 주인이 올렸죠. 5,000만 원 올려 달라, 올려주겠다고 하면 또 5,000만 원, 1억씩 올리는데 지금은 반대 현상입니다. 1억 내려 달라고 해서 1억을 내려주면 또 1억을 내려 달라 그러고요. 또 내려주면 나 안 사겠다고 이렇게 돌아가는 경우들이 굉장히 많은데. 사람 심리가 가격이 내려가게 되면 더 떨어질 것 같은 생각이 들기 때문에 또 사고 싶은 마음이 더 사라집니다.

[앵커]
그러면 나는 도저히 그렇게 수억씩 낮추면서 그런 최저 가격으로는 못 내놓겠다, 이런 사람들은 어떤 전략으로 가면 좋습니까?

[답변]
생각을 해야 되는데, 나는 도저히 못 낮추겠어. 내가 생각하는 가격보다 급매물 가격이 너무 큰 차이가 난다고 한다면 내가 세 부담을 안고서 차라리 장기 보유를 할 것인가, 아니면 자녀한테 증여를 할 것인가. 다주택자라면 이 집이 아니라 팔릴 수 있는 다른 집이 있다면 그 집을 먼저 팔 것인가, 이런 전략적인 선택이 필요합니다.

[앵커]
그리고 많은 분들이 집을 팔 때 주변에 부동산이 열 곳이면 열 곳에 다 그 매물 뿌려놓는 그런 분들 계시잖아요. 이런 전략은 어떻게 보세요? 좀 이렇게 더 빨리 팔 수 있는 하나의 그 확률을 높이는 그런 전략이 되는 겁니까?

[답변]
이게 작년같이 매도인 우위 시장, 집 주인들이 칼자루를 쥐고 있는 상황이라면 굉장히 효과적일 수는 있는데요. 지금처럼 매수인이 칼자루를 쥐고 있는 상황, 살 사람이 마음대로 할 수 있는 상황이라면 이게 열 군데 다 뿌려놓는 게 오히려 더 부작용이 생길 수도 있습니다. 왜냐하면 우리가 부동산이라고 생각해 본다면 어쩌다가 살 사람, 매수인이 나타나겠죠. 그러면 어느 물건, 내가 많은 매물을 가지고 있는데 어느 물건을 먼저 밀까요? 나뿐만 아니라 옆집의 많은 부동산이 다 가지고 있는 매물보다는 내가 전속으로 가지고 있는 매물을 먼저 추진할 수 있기 때문에 이럴 때는 잘하는 부동산, 일 잘하는 부동산 한두 곳 정도만 선정해서 이렇게 매물을 등록하는 게 더 유리합니다.

[앵커]
전략적으로 몰아주기 전략. 거래 절벽이 길어지면 사실 매도인만 고민이 되는 게 아니라 집을 사려는 매수인들 고민도 깊어질 수밖에 없잖아요. 금리는 오르는데 집은 사야겠고, 지금 매수를 원하시는 분들은 어떤 지역을 노려보면 좋겠습니까?

[답변]
지금 매수를 고민하시는 분들이라면 일단 금리 인상이 어느 정도 수준까지 멈출 것인가를 먼저 고민해야 되고요. 필요한 분들이라면 내 자금 범위 내에서 내 집 마련을 하셔도 되겠지만 작년처럼 나 못 사면 안 될 것 같아, 굉장한 부담감, 초조함에 무리한 투자를 하시는 분들이라면 지금은 좀 차분하게 기다리면서 금리 인상이 마무리되는 시기, 그리고 종잣돈을 모으면서 앞으로 3기 신도시 같은 좋은 물량들이 많이 나오기 때문에 이제는 냉정을 찾고 좀 차분히 기다리셔도 좋을 것 같습니다.

[앵커]
3기 신도시 말씀하셨는데, 2기 신도시에 비해서 입지나 그런 면에서 투자 가치가 있다고 보시는 겁니까?

[답변]
3기 신도시가 2기 신도시보다 입지가 훨씬 더 좋습니다. 입지가 좋고요. 물량도 굉장히 좋고요. 그래서 추정 분양가, 사전 청약 추정 분양가를 보더라도 저는 주변 시세 대비 굉장히 메리트 있다고 판단이 됩니다. 그래서 3기 신도시는 실수요자라면 적극적으로 좀 기다려봐도 좋을 것 같습니다.

[앵커]
이거 활용하면 어때요? 오늘부터 생애 최초 주택 구입자에 대해서는 LTV, 주택담보대출 비율 80%까지 확대됐습니다. 지금 같은 금리 인상 기조에 이거 괜찮을까요?

[답변]
자금 여력이 되고요. 또 대출 상환 능력이 되시는 분들, 실수요자라면 그렇게 활용을 하셔도 좋은데요. 지금 분위기, 대출이자 부담이 되고 집값 상승에 대한 약간 불확실성이 있는 상황에서는 LTV 비율 80% 해줬다고 해서 대출 이자 부담 때문에 그렇게 적극적으로 활용하기는 부담스러울 것 같습니다.

[앵커]
절벽에 서 있으면 매도인이나 매수인이나 현기증 느끼는 건 다 똑같지 않습니까? 팔려는 분들은 좀 전략적인 매도 전략, 사려는 분들은 좀 차분하게 기회를 보시는 게 좋을 것 같습니다. 지금까지 ET WHY, 김인만 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.