[ET] 억대 재건축 부담금 확 낮춘다…집값 바닥확인하는 신호는?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 9월29일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220929&1

[앵커]
재건축을 하게 돼도 조합원들에게는 걸림돌이 있었습니다. 재건축 초과이익 환수제. 재건축 하면 집값이 오르니 부담금을 감당하라는 건데요. 정부가 이 부담금을 절반 이상으로 확 낮췄습니다. 새로 발표된 재건축 규제 완화 대책 살펴보겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장 나오셨습니다. 소장님, 어서 오세요.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
8월 부동산 대책 발표할 때 재건축 규제 완화 관련해서는 9월에 알려줄게, 하더니 약속을 지켰네요.

[답변]
8월 16일 날 공급 대책 발표하면서 초과이익 환수에 대해서는 문제가 있으니까 세부 계획에 대해서는 9월 내에 발표할게, 라고 했는데 9월이 지나가기 하루 전에 이렇게 발표했습니다.

[앵커]
재건축의 3대 대못, 그러니까 재건축을 어렵게 하는 그 규제가 크게는 세 가지잖아요, 보통?

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
재건축 초과이익 환수제, 안전진단, 분양가상한제, 일단 저 큰 못, 저거는 일단 뽑혔다고 보면 되나요? 뽑힌 거예요?

[답변]
3대 대못 중에서 가장 큰 못이 반 이상 뽑혀서 지금 덜렁덜렁 대고 있습니다. 초과이익 환수가 뭐냐 하면요. 재건축 개발 기간 동안 개발 이익이 남을 거잖아요? 그 개발 이익을 조합원 1인당 이렇게 나눠서, 많이 남았으니까 너 세금으로 좀 내, 개발이익을 너무 많이 가져가면 투기가 생겨, 라고 해서 정부가 일정 부분 이렇게 환수하는 제도입니다.

[앵커]
집 팔기도 전인데 세금을 내라.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그래서 좀 불만이 있었던 거잖아요?

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그런데 이 재건축 부담금을 이번에 감면을 해 주겠다고 하는데, 얼마나 누구한테 혜택이 돌아가는 겁니까?

[답변]
기존에는 3,000만 원까지는 봐주고요. 면제해 주게 되고 3,000만 원 넘어가게 되면 10%~50%까지 해서 1억 1,000만 원 넘어가게 되면 50% 구간, 이렇게 세율이 적용돼서 많은 세금을 이렇게 내야 되는데, 이번에는 3,000만 원을 1억으로 이렇게 올려줬습니다.

[앵커]
그동안은 3,000만 원까지는 면제, 이번에는 1억까지 다 면제.

[답변]
1억까지는 면제, 1억 넘어가더라도 보시다시피 3억 8,000만 원 초과해야 50%가 적용됩니다. 기존에는 1억 1,000만 원 넘어가면 50%가 적용이 됐는데요. 3억 8,000, 50%니까 굉장히 많이 완화가 됐다, 부담이 많이 낮아졌다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
그러니까 약간 누진세 같은 그런 개념이네요.

[답변]
맞습니다. 누진세 개념이어서 많이 남으면 많이 내게 되고요. 적게 남으면 좀 봐줄게, 이런 의미입니다.

[앵커]
그런데 어쨌든 부과율, 저 비율을 곱하는 모수가 작아지니까.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그만큼 부담이 덜해진다는 그런 의미이신 거잖아요?

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그러면 이 재건축 부담금 감면으로 혜택을 보는 단지, 어디를 예상해 볼 수 있을까요?

[답변]
이게 부과 예상 단지가 84개가 있었거든요. 84개 단지 중에 34개 단지가 빠져버립니다. 아예 안 내도 되고요. 1억 원 이상, 많이 내야 되는 단지가 19개가 있었는데 그중에서 5개 단지 빼고는 다 빠집니다. 5개 단지만 부과됩니다.

[앵커]
그러면 서울 강남 지역의 그 주요 재건축 단지, 여기서도 그러면 안 내는, 면제되는 그런 데가 있을 수 있을까요?

[답변]
아무래도 강남이 다섯 곳에 포함될 것 같은데요. 유명한 반포 3주공 같은 경우에는 4억 2,000만 원 정도 예상이 됐었고요. 도곡한신 같은 경우는 4억 5,000만 원, 반포현대는 3억 4,000만 원 정도 예상이 됐기 때문에 빠지기는 좀 어렵고요. 금액 자체가 4억을 가정한다면 3억 1,500만 원 정도 내야 됩니다. 소폭 줄어들었습니다.

[앵커]
그렇군요. 초과이익을 산정하는 기준이 되는 그 시점, 이것도 조정했다고 하는데, 이거는 무슨 의미인가요?

[답변]
그래프 보시다시피 재건축은 단계가 굉장히 복잡합니다. 그래서 추진위 단계부터 완공 시점까지, 이렇게 예를 들어서 한 15년 걸린다고 하면 15년 동안 발생한 개발이익에 대해서 환수를 하게 되는데요. 이번에는 추진위가 아니라 안전진단부터 좀 줄여줬습니다. 그래서 15년이 아니라 예를 들어서 한 12년 정도 발생한 이익에 대해서 3년 치 개발 이익은 빼주고요. 12년 개발 이익에 대해서만 부과를 하니까 이 역시도 부담이 좀 낮아졌습니다.

[앵커]
그러니까 재건축 부담금을 부과하는 그 시점을 추진위원회에서 조합설립으로 한 단계 늦춰줬다는 거죠?

[답변]
그렇죠. 좀 줄여줬다는 거죠, 기간 자체를.

[앵커]
그만큼의 개발이익을 빼준다는 그런 말씀이신 것 같아요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
재건축 부담금 이렇게 포 떼고 차 떼도 은퇴하고 수입이 없는 그런 1주택자들은 여전히 부담되지 않을까요?

[답변]
굉장히 부담스럽겠죠. 그래도 부담스럽다는 의견이 많아서 이번에 정부에서 장기 보유 1주택자에 대해서는 최고 50%까지 이렇게 감면을 해줍니다. 보시다시피 6년 이상이면 10%를 빼주고요. 단계별로 가서 10년 이상이면 50%, 절반 이상 뚝 떼 줍니다.

[앵커]
그러면 10년 이상 장기 보유 1주택자라면 대체 얼마 정도 낮아진다고 예상하면 될까요?

[답변]
제가 앞서서 4억 원 정도 부과 예정 단지 같은 경우에 3억 1,500만 원으로 줄어든다고 했잖아요? 그런데 10년 이상 보유한 1주택자라면 1억 5,800만 원 정도, 대폭 줄어들게 됩니다.

[앵커]
이거 언제부터 적용됩니까?

[답변]
이게 사실은 국회 문턱을 통과해야 되거든요.

[앵커]
법 개정 사항인가 봐요.

[답변]
그렇죠. 법 개정 사항이기 때문에 국회 논의 과정에서 금액 자체가 줄어들 수도 있고요. 적용 시점이 늘어날 수도 있고 여러 가지 변동 사항이 있기 때문에 좀 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
그러면 재건축 부담금, 이미 통보 받은 분들도 있잖아요. 물론 아직까지 부과된 적은 없지만. 통보 받은 분들한테는 그러면 이번 개선책이 소급 적용되는 겁니까?

[답변]
개인한테 통보된 적은 없고요. 국토부에서 지자체로 통보를 했는데, 지자체가 아직까지 개인들한테, 조합원들한테 통보를 하진 않았습니다. 왜냐하면 이게 변경된다고 하니까 지자체 입장에서는 확정된 다음에 부과해야겠다고 지금까지 기다리고 있어서 소급 적용을 하거나 그런 일은 없을 것 같습니다.

[앵커]
이번 재건축 부담금 감면으로 지금 시장에 거래가 끊겨서 문제다, 이런 얘기들도 하는데 좀 거래가 살아날까요? 어떻게 보세요?

[답변]
이게 작년 상반기만 하더라도 이 정도 풀어줬다면 굉장한 영향을 줬을 것 같은데요. 지금은 금리 인상 속도가 너무 빠르고 과도한 상승에 대한 피로감이 누적되면서 집값 상승에 대한 기대감이 꺾였기 때문에 크게 영향은 주지 않을 것 같습니다. 우리가 배가 고플 때 밥, 김치만 있어도 맛있게 먹는데 이제 상황이 좀 달라져서, 이게 사실 고기거든요. 고기를 줘도 지금은 시큰둥한 상황입니다.

[앵커]
그러니까 지난해 같으면 이런 조치가 나왔으면 매물 회수하고 호가도 올리고.

[답변]
난리가 났겠죠.

[앵커]
그런 상황이 벌어졌겠지만 지금은 그런 상황은 아니고.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
집값은 지금 계속 또 떨어지는 국면이니까요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
많이 질문 받으시죠? 도대체 집값의 바닥이 어디냐. 사실 바닥은 지나봐야 아는 거긴 하지만 소장님 같은 전문가는 그래도 집값이 어느 정도면 바닥이 됐다, 하는 그런 신호? 징조? 이런 걸 보는 거 있지 않으세요?

[답변]
혹시 지금이 바닥이 아닐까, 이런 논쟁이 있는데요. 우리가 과거 사례를 보게 되면, 2010년도, 2012년도 굉장히 어려웠는데, 과거 사례를 보면 징조가 좀 있습니다. 시그널이 있는데요. 그게 뭐냐 하면 고점 대비 30% 정도 집값이 조정됐느냐, 그리고 서울, 최근에 지방 규제 지역이 풀렸는데요. 서울은 아직까지 풀리려면 멀었거든요. 서울이 최종적으로 투기과열지구, 투기지역이 언제 풀리느냐, 그리고 조금 더 깊이 들어가면 양도세 특례라고요, 5년 동안 양도세 면제해 주는 혜택이 있습니다. 이게 IMF 외환위기 때 나왔고요, 2013년도 박근혜 정부 때 나왔는데, 양도세 면제 특례가 나오면 정부가 풀어줄 수 있는 규제는 다 풀어줬다. 굉장히 집값이 많이 떨어졌다는 의미가 될 수도 있을 것 같고요. 마지막으로 우리가 작년에 패닉 바잉 많이 했잖아요. 영끌 해서 막 샀는데 반대 현상, 투매 현상, 패닉 셀링 현상들도 생기는데, 이런 현상들이 생기면 이제 진짜 바닥까지 왔다, 정도 생각하면 될 것 같습니다.

[앵커]
투매라는 거는 그냥 막 집어던지는 거죠, 급매, 급급매.

[답변]
도저히 못 버티겠다. 와, 이거는 도저히 안 될 것 같다, 팔아야겠다고 해서 막 집어던지는 현상을 말합니다.

[앵커]
재건축 부담금이 완전하게 폐지되는 수순으로 갈 것으로 보세요? 어떻게 전망하세요?

[답변]
지금 당장은 아니고요. 우리 부동산 규제를 할 때도 단계별로 올라갔거든요, 계단처럼. 풀어줄 때도 하나 던져주고 반응을 보고 또 풀어주고 하기 때문에 당장은 풀어주진 않겠지만 집값 하락이 지속된다면 내년이든 내후년이든 풀릴 것 같습니다.

[앵커]
지금 재건축에 대한 기대감을 갖고 있는 곳이 1기 신도시, 분당, 일산, 이런 곳이잖아요? 언제쯤 마스터플랜이 나오냐, 지금 이거 기다리다가 정부가 별 얘기를 안 하니까 실망 매물도 나오고 한다는데, 오늘도 별다른 얘기는 없었던 것 같네요.

[답변]
오늘 발표되는 부담금 초과이익 환수 같은 경우는 마지막 단계거든요. 개발이 끝났을 때 돈을 얼마나 내느냐의 문제이기 때문에 1기 신도시는 시작도 안 했습니다. 추진위 시작도 안 했기 때문에 지금 초과이익 환수는 관심이 없고요. 마스터플랜이 언제 나오느냐가 관심사인데, 국토부에서 준비하고 있다고 하니까 좀 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
일단 재건축에 대한 추가적인 규제 완화 대책은 내년을 기대해봐야 된다는 말씀까지 듣죠. 지금까지 ET WHY, 김인만 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.