[ET] 둔촌주공 ‘부엌 뷰’ 논란에 특공 미달까지, 집값 바닥 신호?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 12월6일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이현철 아파트사이클연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20221206&1

[앵커]
먼저 당첨되고 나중에 고민한다. 주택 청약 시장에서는 이 선당후곰이라는 말이 한동안 유행이었습니다. 하지만 이제는 아닙니다. 선곰후당으로 분위기가 급전환됐습니다. 청약 접수가 시작된 국내 최대 규모 재건축 단지, 둔촌주공 아파트도 예외가 아닙니다. 서울은 청약불패라든 말, 이제는 옛말이 되는 걸까요? 이현철 아파트사이클연구소장에게 여쭤보겠습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
그 말 했던 둔촌주공, 싸우는 거 끝난 겁니까?

[답변]
그렇죠. 이제 분양을 시작했으니까 어느 정도 합의를 해서 뭔가 결과가 도출된 거라고 봐야죠. 그러니까 지금 싸움을 멈추지 않았나, 이런 생각이 듭니다.

[앵커]
그동안 많은 사람들이 카타르 월드컵에 관심이었지만 주택 시장에서는 이 둔촌주공이 월드컵이었어요.

[답변]
그렇죠. 맞습니다.

[앵커]
여기 들어가야 되냐 마냐. 일단 어제부터 청약 접수가 시작됐는데, 지금 분위기는 좀 어떻습니까?

[답변]
특공을 했는데, 청약 결과를 보면 3.3:1이 평균치로 나왔고 일부 평형대 같은 경우는 미달도 나올 정도로 좀 생각보다 오히려 분위기가 조금 더 낮아진 게 아닌가, 이런 느낌이 들 정도로 그런 결과가 나왔는데. 지금 보시면 39A 타입 같은 경우 신혼부부한테 배정되는 건데, 301가구가 배정이 되었는데 접수는 90가구만 접수가 되었어요. 그리고 48A 타입 같은 경우는 다자녀 가구에 배정되는 물량인데 62가구가 배정되었는데 45가구가.

[앵커]
이것도 미달.

[답변]
예, 지금 접수를 했거든요?

[앵커]
일단 여기에서 올림픽파크 포레온, 저게 뭔가 싶으실 텐데. 저게 바로 둔촌주공에 새로 지은 아파트 이름입니다.

[답변]
그렇죠. 새로운 이름이죠.

[앵커]
그리고 39A면 한 15평 정도, 과거 단위로 하면. 48A면 19평 정도인데.

[답변]
19~20평 정도 되죠.

[앵커]
여기에서 다자녀면 자녀가 3명 이상인데, 엄마·아빠까지 5명이 19평에 어떻게 살죠? 이래서 미달 난 거 아니에요?

[답변]
사실 그런 측면이 좀 많이 있습니다. 옛날 상승장에도 이런 일이 좀 벌어졌었는데, 상승장에서는 미달됐다가 나중에 다 분양되고 사실 가격도 올라갔어요. 그래서 그런 경우는 또 꾸역꾸역 어떻게든 가격이 올라가니까 사는데, 지금 같은 경우는 좀 시기가 불안하니까.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
사실 5명이 이런 평형대에 살아야 돼? 이런 불안감이 더 커지는 거죠.

[앵커]
어제는 특별공급이었고 오늘부터는 일반공급, 본청약 시작됐습니다. 어떻게 보세요? 이번에는 완판 될까요? 아니면 미분양 날 것으로 보십니까?

[답변]
사실 특공이 보통 일반분양보다 경쟁률이 좀 높게 나오는 경향이 있거든요?

[앵커]
그런데 3.3:1이었다면서요?

[답변]
그렇죠. 그렇게 본다면 일반분양의 경쟁률이 생각보다 높게 나올 것 같지는 않다는 느낌이 좀 나고요. 그다음에 지금 분위기로 봤을 때는 미달도 나올 가능성이 보여지는 상황으로 가고 있습니다.

[앵커]
그러니까 미분양도 나겠지만 실제 계약 단계에서 미계약도 나올 수 있다까지 보시는 거예요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
어쨌든 사람들 입장에서 가장 관심은 이거를 분양 받으면 과연 이게 돈이 될 것이냐, 안 될 것이냐, 그거를 판단할 텐데. 일단 분양가에서 매력을 못 느끼고 있는 걸까요, 이렇게 저조하다는 거는?

[답변]
지금 일단 분양가가 원래 예정했을 때 분양가는 약 2,900만 원대였거든요? 그런데 이번에 분양가가 정해지면서 3,829만 원으로 책정이 됐단 말이에요. 거의 1,000만 원 가까이 분양가가 상승이 되었는데, 그래서 보면 84㎡의 분양가가.

[앵커]
둔촌주공.

[답변]
그렇죠. 12억~13억 원이에요.

[앵커]
저게 옵션비 뺀 거죠? 확장비 뺀 거죠?

[답변]
그렇죠. 여기에다 옵션비를 더하면 14억 원까지 나온다, 이런 얘기가 지금 나오고 있는데, 사실 분양가가 비싸냐, 싸냐를 판단할 때는 항상 주변에 있는 비교할 만한 아파트랑 비교를 하거든요?

[앵커]
그렇죠. 그 대표적인 게 헬리오시티.

[답변]
그렇죠. 대표적인 게 헬리오시티인데, 헬리오시티가 작년 9월에만 해도 23억을 찍었습니다. 그러면 만약에 예를 들어서 둔촌주공이 작년 9월에 만약에 분양을 이 가격에 했더라면.

[앵커]
완판 됐겠죠.

[답변]
사실 거의 10억의 시세 차익이 생기는 분위기거든요? 그러니까 완판 되고도 경쟁률이 엄청 치열했을 가능성이 예상되는데, 문제는 지금 헬리오시티가 17억으로 뚝 떨어졌어요. 그리고 지금 호가가 16억짜리도 나온 상황이거든요? 그러면 지금 이 가격대가 물론 비싼 건 아닙니다. 비싼 건 아닌데 지금 상대적으로 뭔가 여기에서 더 올라갈까에 대한 의문이 생기는 시점이라는 거예요.

[앵커]
그리고 입주 시기가 2025년이잖아요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
지금 사면 그 가격에 돈이 묶여버리는 건데, 2025년에 만약에 헬리오시티가 더 떨어지고 더 그 밑으로 하락한다면 그때는 더 낭패를 볼 수도 있는 그런 상황인 거잖아요.

[답변]
그렇죠. 중요한 얘기를 하셨는데, 사실 부동산에서 분석을 할 때는 항상 정점으로 분석을 하면 절대 안 됩니다. 이게 추세를 봐야 되는데, 사실 분양가는 고정이 되어 있으니까 비교하기가 좋은데, 주변 옆에, 특히 헬리오시티 같은 경우 지금 추세가 하락 추세라는 거예요. 그러면 내년, 내후년 정도 되면 17억으로 끝날 것이냐, 지금 하락 추세가 이어진다면 헬리오시티 가격이 15억도 장담하지 못하는 가격이거든요? 그렇게 보면 상대적으로 둔촌주공 분양가가 비싼 느낌이 생기게 되는 겁니다.

[앵커]
한참 집값이 올라가는 상승장에서는 사람들이 구조고 뭐고 별로 신경을 안 쓰잖아요?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
지금처럼 집값이 하락하는 시기에는 구조 하나하나까지 다 신경을 쓰기 때문에 그 부분에 있어서도 굉장히 민감하게 둔촌주공 아파트를 보고 있는 것 같다는 생각이 들거든요?

[답변]
그렇죠. 요즘 둔촌주공 얘기만 나오면, 사실 좀 약간 웃자 하는 얘기로 나오는 게 주방 뷰.

[앵커]
주방 뷰.

[답변]
그러니까 84㎡ E 타입에 나오는데, 주방이 서로 마주보고 있는, 그리고 거리마저도 거의 한 2.5m 정도의.

[앵커]
2.5m면 거의 정말 저 그래픽대로 누구네 집, 소금 한 줌만 주세요, 하면 손이 닿을 수도 있는 그 정도 거리라는 얘기예요.

[답변]
그렇죠. 서로 설거지하다가 창문 열어놓고 하면 얼굴을 바로 지금 아나운서님하고 저처럼 이 정도 거리에서 설거지를 하다가 모자란 게 있으면 소금 좀 주세요, 할 수 있는.

[앵커]
그러니까 이게 상승장에서는 논란이 되지 않았던 이런 구조 같은 문제가 지금 논란이 된다는 것은 그만큼 가격에 부담을 느낀다는 거고.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그래서 미분양까지 지금 예상을 하고 계신 건데, 만약에 둔촌주공 미분양 사태가 벌어진다면요, 본청약에서도. 다른 주변에 미치는 그 부동산 시장의 영향, 전반적인 영향, 이건 어떻게 전망해야 될까요?

[답변]
사실 지금 전 국민이 어떻게 보면 둔촌주공에 이목을 집중시키고 있는데, 그 이유가 워낙 큰 세대고 그다음에 서울에서 이슈가 된 세대다 보니까 얘의 흥행이 어떤 서울 부동산 시장의 분위기를 좌우할 것이다, 이렇게 보는 거예요. 그래서 지금 청약 분위기가 어느 정도 좀 심하게 얘기하면 참패다, 그러면 서울 부동산 시장을 하락 쪽으로 더 가속시키는 역할을 할 가능성이 있는데, 실제로 예를 들자면 2008년도에 엘리트라는 송파의 굉장히 대단지 아파트가 입주하면서 하락 분위기를 이끌었거든요. 그런 것처럼 둔촌주공도 그런 분위기를 만들어갈 가능성이 있다는 거죠.

[앵커]
지금 소장님 말씀을 들어보면 사실 지금 둔촌주공, 그러니까 청약에는 안 들어가는 게 낫겠다는 그런 취지로 들리지만 그래도 내가 청약 가점 충분하고 당장 집이 꼭 필요한 분들은 한번 노려봐도 되는 거잖아요? 이런 분들, 만약에 당첨됐을 때 내가 어떤 규제를 받을지도 좀 따져봐야 될 것 같은데.

[답변]
당첨되고 나면 첫 번째가 전매 제한 규제가 있거든요. 전매 제한이 8년 적용이 됩니다.

[앵커]
못 팔아요, 그때까지는.

[답변]
그래서 8년 동안 전매를 할 수 없고, 두 번째 같은 경우는 거주 의무가 생기거든요? 그래서 무조건 2년 동안은 거주를 해야 돼요. 그 의무가 있고 그다음에 중도금 대출이 안 되는 평형대가 있습니다. 그러니까 중도금 대출이 안 되는 가격이 12억이거든요? 그런데 84㎡ 같은 경우는 이제 13억이 넘어가는 평형대이기 때문에.

[앵커]
대출이 안 된다.

[답변]
중도금 대출이 안 된다는 점 유의하시기 바라겠습니다.

[앵커]
그 밑의 평형수는 중도금 대출이 되지만 거의 집이 지어진 상태에서 대출 받는 거라 굉장히 빨리 갚아야 되거든요?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그런 어떤 이자 상환 부담 능력까지 같이 감안을 해서 청약을 결정해야 된다.

[답변]
그렇죠. 그런 부분까지 충분히 감안을 해서 자금 계획을 세우셔야만 할 겁니다.

[앵커]
알겠습니다. ET WHY, 이현철 소장 함께했습니다. 고맙습니다.