[ET] ‘빌라왕 죽음이 끝 아니다’ 수도권 빌라왕만 30여 명…내 전셋집은 문제없나?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 12월14일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20221214&1

[앵커]
빌라를 많이 가져서 빌라왕이 되더니 결국 비극이 일어났습니다. 무려 1,139채의 빌라와 오피스텔을 보유한 빌라왕, 그의 죽음으로 인한 파장이 심상치 않습니다. 당장 보증금을 날릴 처지인 세입자가 400여 명, 그런데 이런 허울뿐인 빌라왕들이 한두 명이 아니라고 하네요. 김인만 부동산경제연구소장 나오셨습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
저렇게 빌라 1,000채 갖고 있으면 왕이 되는 건가요? 여러 가지로 씁쓸하네요.

[답변]
저는 왕은 안 되고 싶습니다.

[앵커]
몇 채 정도 정확히 갖고 있어요?

[답변]
이분이 빌라, 오피스텔을 1,139채를 가지고 있는 40대 임대사업자인데요. 3년 동안 1,139채를 구입했다고 합니다.

[앵커]
3년 동안. 그러면 산술적으로 하면 거의 하루에 하나 꼴로 매입을 했다는 얘기인데, 이게 가능합니까?

[답변]
이게 이론적으로는 가능한데요. 전세 가격을 높여서, 전세가율을 올려서 전세를 끼고 투자한다면 자기 자본을 많이 들이지 않더라도 충분히 구입이 가능하기 때문에 이런 피해 사례들이, 빌라왕들이 많이 있습니다.

[앵커]
일종의 무자본 갭투자, 이렇게 보면 되나요?

[답변]
네, 맞습니다. 내 자금을 들이지 않고 주택 수를 늘릴 수 있는 방법입니다.

[앵커]
남의 전세 자금을 가지고 계속 불려나갔다, 이 설명이신 거죠?

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
이런 빌라왕이 혹시 어디 숨어 있는 또 다른 왕은 없습니까?

[답변]
빌라왕이, 숨어 있는 왕들이 더 많이 나올 것 같습니다. 최근에 전세 가격이 떨어지고 있기 때문에 숨어 있는 빌라왕들이 더 많이 있을 것 같고요. 더욱 문제는 나의 집주인, 임대인이 빌라왕인지 모르는 임차인들이 더 많은 겁니다. 지금 피해 사례도 1,139채인데요. 나와 있는 피해자들이 한 400여 명이 되거든요. 나머지들은 내가 아직 피해자다, 내 주인이 빌라왕이라는 걸 아직 모르는 분들이 더 많기 때문에 지금 더 큰일입니다.

[앵커]
지금 이 사건의 피해자가 한 400여 명 정도 예상된다고 하셨는데, 우리가 사실 오늘 이 400여 명을 위한 그런 뉴스만이 아니라 전세 사기라는 것은 나뿐만 아니라 우리 아들딸들, 누구나 겪을 수 있는 일이라 소개를 해드리는 거잖아요? 어쨌든 이분들이 보증금 빨리 받긴 받아야 되는데, 좀 냉정하게 말씀을 해 주세요. 이거 돌려받을 수 있습니까?

[답변]
현실적으로 돌려받긴 어려울 것 같습니다. 일반적으로는 당연히 돌려줘야 되는데요. 이 빌라왕이 이름만 왕이고 사실은 돈이 없는 왕입니다. 돈이 없고 세금 체납액만 62억이라고 하니까 현실적으로 세입자들한테 돌려줄 돈은 없는 것 같습니다.

[앵커]
세금 체납액이, 그러니까 종부세가 62억 정도 체납돼 있다면 저 집 다 처분해도 일단 나라에서 그 돈 먼저 가져간다는 얘기인가요?

[답변]
1순위는 나라, 세금이 먼저 가지고 가게 되고요. 은행 대출이 있다면 2순위, 근저당이 가지고 가게 되고 남는 순위가 3순위 세입자들이기 때문에 현실적으로 세금이 먼저 가져가게, 세금만 하더라도 62억 가져가면 내 전세금 지키기가 어려운데 대출까지 있다면 내 전세금 온전히 받기는 어려울 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 1순위가 나라, 2순위가 은행, 3순위가 세입자.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그건 좀 순서가 잘못된 거 아닌가요?

[답변]
현재는 국세가 우선이기 때문에 세금이 우선인데요. 이 부분에 대해서는 저는 제도적인 개선이 좀 필요할 것 같고 최우선 변제금이라고 있는데, 최우선으로 먼저 좀 해 주는 게 있는데, 금액이 굉장히 작습니다. 서울 같은 경우는 5,500만 원까지 보호가 되는데, 이 금액을 좀 늘릴 필요도 있을 것 같습니다.

[앵커]
어쨌든 우리가 이런 불미스러운 상황에 혹시나 하는 생각에 대비하는 게 보험이잖아요. 전세보증보험, 이거 가입해둔 분들은 돌려받을 수 있는 겁니까?

[답변]
일단 돌려받을 수는 있는데, 이번에도 한 200명 정도가 전세보증보험을 가입했는데, 절차가 있습니다. 무조건 돌려받는 건 아니고요. 표를 보면서 제가 설명을 드리겠습니다. 집주인이 세입자한테 전세보증금을 반환 거부, 나는 돈 못 돌려주겠다고 하면 세입자는 집주인한테 계약 해지를 통보하게 됩니다. 계약 해지 통보하게 되면 HUG는 그 사실을 받고 보험금을 지급하죠.

[앵커]
HUG라는 곳이 주택도시보증공사.

[답변]
주택도시보증공사가 될 수도 있고요.

[앵커]
보증보험 해 주는 곳.

[답변]
서울보증보험, 그렇죠. 보증보험 회사고 보험을 지급했으니까 돈을 받아야 되잖아요? 집주인한테 구상권을 청구하게 되고 집주인은 HUG한테 돈을 반환하게 되는 구조입니다.

[앵커]
결국은 세입자 신경 쓰지 말고 집주인과 주택도시보증공사.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
HUG, 둘끼리 알아서 하면 되는 건데 문제는 지금 빌라왕이 죽어서 계약 해지 통보할 대상이 사라졌잖아요.

[답변]
맞습니다. 절차상으로 보면 계약 해지를 통보해야만 HUG가 돈을 반환하게 되는데, 계약 해지 통보할 대상이 사망해버렸기 때문에 현재 절차상의 문제가 생겼고요. HUG에서는 돌려주고 싶어도 돌려줄 수 없다는 상황입니다.

[앵커]
그런데 이 보험이라는 게 공짜로 해 주는 거 아니잖아요. 이거 다 보험료 감당하고 들어간 분들인데.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
절차상의 문제로 돈을 못 준다? 글쎄, 이게 좀 말이 되는 건가요?

[답변]
이게 제도 개편이 필요할 것 같은데요. 처음에 제도를 만들 때는 집주인이 이렇게 사망하는 것까지는 생각을 안 한 것 같습니다. 그래서 이런 제도가 있는데, 앞으로는 사망 시 세입자가 계약 해지 의사만 있다고 한다면 보험금을 먼저 받을 수 있는 제도 개편은 필요할 것 같습니다.

[앵커]
만약에 이런 보험 가입조차 안 돼 있다는 분들, 이분들은 그러면 어떻게 되는 거예요?

[답변]
보험 가입이 안 돼 있는 분들은 보증보험을 받을 수 없기 때문에 마지막 수단은 경매로 넘기는 방법이거든요. 소송을 통해서 경매로 넘겨야 되는데, 문제는 그 국세 체납이 있잖아요. 그래도 경매로 넘겨도 또 나라가 먼저 가져가게 되고 은행이 있다면 근저당을 또 먼저 가져가야 되기 때문에 내 전세금 지키기는 어려울 것 같고요. 설사 이런 1순위, 2순위가 없더라도 최근에 매매 가격, 전세 가격이 떨어지고 있는 추세이기 때문에 온전히 지키기는 좀 어려울 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 여기에서 또 하나 우리가 생각해볼 수 있는 문제가, 이렇게 62억이라는 어마어마한 세금 체납이 돼 있는 집이라면 세입자가 그 사실을 미리 알고 들어갈 수 없도록 하는 그런 어떤 제도적인 장치가 있어야 되는 거 아닌가요?

[답변]
이게 제도의 허점일 수도 있는데요. 당연히 필요합니다. 지금까지는 이런 피해 사례들이 많지 않았기 때문에 당연시 넘어갔는데요. 사실 이번 피해 사례들 주 대상자들이 2030들입니다. 사회 초년생들이기 때문에 이런 사실이 있는지도 몰라요. 그래서 제도적으로 공인중개사한테 의무를 부여하든 HUG에서 조사를 하든지 간에 집주인의 보유 주택 수와 세금 체납에 대해서는 확인을 해야 되고, 위험하다, 보유 주택이 많은데 세금 체납이 많다면 경고를 주든지 계약을 안 하도록 이렇게 유도를 해야 될 것 같습니다.

[앵커]
그 세금 체납 여부를 알 수 있는 방법이 있기는 있죠?

[답변]
있긴 있습니다. 요구를 하게 되면 알려줄 수는 있는데요.

[앵커]
열람할 수 있다? 어디에서요?

[답변]
집주인한테 요구를 해야 되는데, 기존에는 집주인이 거절할 수도 있었는데 이제는 의무적으로 제공해 주게는 되어 있는데, 처음 계약하시는 분들은 그런 걸 모르고요. 계약할 때 부동산들하고 건축업자들이 좀 협력 관계에 있을 수도 있기 때문에 괜찮다고 유도를 하게 되면 대부분 그냥 넘어가는 추세입니다.

[앵커]
그런데 집주인이 사망을 하더라도 자녀나 부모같이 누군가 상속인이 있다면 이게 또 해결이 될 수 있다고 들었거든요? 빌라왕은 혹시 세자는 없습니까?

[답변]
이게 세자가 있었으면, 그러니까 자녀가 있었으면 참 좋은데요. 세자는 없고 부모님이 있습니다. 그래서 부모님이 상속을 받게 되면 계약 해지 통보를 하게 되고 돈을 받을 수 있는데, 지금 부모님이 거절하고 있는 상황이라고 합니다. 나 상속 안 받을 거야, 라고 하고 있기 때문에 세입자들은 지금 굉장히 애가 타고 있습니다.

[앵커]
마지막까지 이 상속인이 나오지 않으면 그때는 어떻게 되는 겁니까?

[답변]
법원에서 상속 재산 관리인을 선정하게 되거든요. 그런데 이게 시간이 필요합니다. 그리고 누구를 선정할지는 모르겠는데 시간이 필요하기 때문에 그 시간까지 보증보험을 가입하신 분들은 애가 타는 상황입니다.

[앵커]
이번 사안에 대해서 원희룡 국토부 장관이 언급을 했습니다. 일단 전세 대출 보증 연장 가능하다, 필요하면 임시 거처 마련하겠다. 그런데 사실 지금 이분들한테 필요한 건 임시 거처가 아니라 내 돈 제대로 돌려받는 거, 이거 아닐까요?

[답변]
맞습니다. 맞는데 국토부에서도 전세금을 강제로 이렇게 줄 수 있는 방법은 없기 때문에 현실적으로는 이 정도 대안밖에는 제시를 못 하는 상황입니다.

[앵커]
결국 나라가 보호해 주지도 못하고 HUG가 보증을 못 해준다면 결국 내가 조심해서 들어갈 수 있는 방법밖에 없을 것 같아요, 현실적으로는.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
어떤 거 주의해야 됩니까?

[답변]
내 전세금 내가 안전하게 지켜야 되고요. 예방이 최선입니다. 그래서 가급적이면 전세보증보험 가입하시는 게 좋고요. 전세금과 대출금 합해서 집값의 70% 이하, 70% 넘어가는 집들은 안 하는 게 좋겠고요. 세금 체납 여부나 보유 주택 수는 내가 우선 챙겨서 계약하기 전에 요구를 하시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
그리고 또 한 가지, 신축 빌라 같은 경우에는 거래 데이터가 충분하지 않으니까 구축 빌라보다 더 조심해서 들어가야 된다는 거.

[답변]
맞습니다. 꼼꼼하게 확인할 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]
여기까지 듣겠습니다. 김인만 소장이었습니다. 고맙습니다.