[ET] 규제풀자 둔촌주공엔 문의전화 빗발, 분양시장 온기돌까?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 1월3일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230103&1

[앵커]
대출 이자 갚으려고 투잡, 쓰리잡까지 고민하는 이 부부, 드라마 속 이야기일 뿐일까요? 정부가 대대적인 부동산 규제 완화책을 쏟아냈지만 치솟는 대출 이자에 과연 거래가 살아날지, 시장은 반신반의하는 분위기입니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 나오셨습니다. 위원님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하십니까?

[앵커]
이게 몇 개월 사이에 시장이 너무 많이 분위기가 바뀌어서.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
이번에 내놓은 규제 완화책, 어떻게 보세요? 파격이라고 보십니까?

[답변]
예상했던 것보다 규제 완화 폭이 크다, 전방위다. 이런 말씀을 드리고요. 그동안에 규제 시대에서 탈규제 시대로 접어들었다, 이런 의미가 있는 발표였다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
그러니까 최근에 집값 하락이 좀 가속화되다 보니까 이걸 어떻게든 좀 막아보기 위한 그런 정부의 고육지책이다, 이렇게 봐야 될 것 같습니다.

[답변]
일종의 연착륙 대책이라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
비상 대책. 지금 일단 부동산 규제 지역, 이제는 네 곳만 남았습니다, 섬처럼. 강남 3구하고 용산까지, 네 군데만 남겨둔 건 어떤 의미로 봐야 될까요?

[답변]
전통적으로 집값 불안 지역 혹은 집값 불안의 진앙 지역이라고 했잖아요? 그래서 조금은 조심스럽게 접근하려는 어떤 정책적 의지가 반영된 것으로 보이고요. 아마 좀 더 추이를 보고 결정하겠다, 이런 생각을 하고 있는 것 같습니다.

[앵커]
그런데 송파구 같은 경우는 물론 강남 3구에 묶여 있긴 하지만 최근 그 가격 하락폭을 보면 서울 평균보다 훨씬 높거든요?

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
-8%. 이 지역 주민들은 왜 우리는 규제 안 풀어주냐, 이런 불만도 나올 수 있을 것 같네요.

[답변]
역시 강남 3개구라는 그런 상징성도 아마 포함이 된 것 같은데. 어떻게 보면 낙폭만 본다면 충분히 해제 요건이 됐을 겁니다. 다만 정무적 판단, 이런 게 좀 감안이 되지 않았나 생각이 들고요. 조금 더 추이를 지켜보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
일단 규제 지역에서 해제가 되면 뭐가 달라집니까? 가장 대표적인 것들.

[답변]
사실상 대부분이 풀린다, 이렇게 보시면 되는데. 일단 민감한 게 양도세잖아요? 양도세 중과가 사실상 없어진다. 그리고 주택담보인정비율, LTV라고 하잖아요? 이 역시 좀 완화된다. 그러니까 대출을 더 낼 수 있다는 얘기죠.

[앵커]
그렇죠. LTV라는 게 내가 살 집값 대비 얼마큼 대출을 해 주는 것이냐, 그 비율을 말씀하시는 거죠?

[답변]
그렇습니다. 그다음에 취득세가 집을 살 때 첫 문턱인데, 다주택자를 기준으로 해서 이게 최대 8%까지 낮아진다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

[앵커]
그러니까 양도소득세 중과 걱정하지 말고 대출 안 나올까 봐 걱정하지 말고 취득세 걱정하지 말고 집을 좀 사라는 그런 일종의 신호로 해석을 해야 될까요?

[답변]
그렇죠. 여유가 있는 분들은 충분히 문을 열어줄 테니까 집을 사라, 지금은 투기 걱정할 때는 아니다, 이렇게 판단하고 있는 일종의 아까 말씀하신 것처럼, 지금은 약간 비상 대책에 더 가깝다, 이렇게 보시면 됩니다.

[앵커]
지금 워낙 시장에 거래가 없다 보니까 어떻게든 규제를 풀어서 거래를 활성화시키려는 그런 차원인 것 같습니다. 분양가상한제도, 이것도 좀 손을 댔습니까? 어떻게 달라지나요?

[답변]
이번에 대책이 나왔는데요. 전매제한이라고 해서 소유권 이전이 제한된다고 보시면 정확할 겁니다.

[앵커]
분양권, 입주권에 대한 소유권.

[답변]
네, 다 포함됩니다. 이게 최대 10년인데 그게 3년으로 줄어든다, 그러니까 입주하고 나서 팔 수 있다, 이렇게 보시면 되고요.

[앵커]
3년만 지나면 팔 수 있다.

[답변]
보통 분양부터 입주까지 거의 3년이잖아요? 그렇게 보시면 되고. 실거주 의무 기간 역시 폐지되는데, 이거는 민간 택지나 공공 택지 다 지금 폐지하겠다고 정부는 밝히고 있습니다. 다만 이게 국회의 어떤 법을 통과해야 되는 이런 과제들은 있습니다. 다만 이번에 민간 택지 분양가 상한제 지역에서 아예 폐지된 곳이 있잖아요? 이곳은 역시 법 개정과 관계없이 실거주 의무 기간이 없어진다, 이렇게 보시면 됩니다.

[앵커]
무주택자들, 특히 실소유를 하려는 그런 분들 사이에서는 과연 청약 시장에는 좀 어떤 변화가 있을까 궁금할 텐데, 여기에서는 규제가 어떻게 풀렸습니까?

[답변]
지금 청약 시장 역시 보면, 중도금 대출이 지금 12억이 넘으면 안 되잖아요? 이게 사실상 해제됐다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 중도금 대출도 가능하게 해준다, 모든 분양 주택에 대해서.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
이번에 왜 둔촌 주공 같은 경우 오늘부터 계약 들어갔는데.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그러면 이런 분들은 중도금 대출 받을 수 있는 거예요?

[답변]
그동안에 84㎡라고 하죠? 33평 기준으로 중도금 대출이 안 됐어요. 이번에는 사실상 어떻게 보면 중도금을 받아서 나중에 불입하다가 입주할 수 있는 그런 여건이 되니까 아무래도 당초 우려했던 정도보다는 계약률이 좀 높아질 수는 있다, 이렇게 예상을 하고 있습니다.

[앵커]
그런데 둔촌 주공 계약하려는 분들 중에 중도금 대출 안 돼서 이미 계약 포기한 분들도 계시거든요? 이런 분들은 많이 억울할 것 같은데요?

[답변]
그럴 수도 있겠죠. 이미 그런데 지난 일이니까 뭐 아마 소급 적용하기는 어렵지 않겠습니까?

[앵커]
그러면 이번에 달라진 것들은 언제부터 시행되는 겁니까?

[답변]
지금 전반적으로 민간 택지에 대한 분양가 상한제라든지 그다음에 규제 지역, 투기지역하고 투기과열지구하고 그다음에 조정대상지역이 있습니다. 4종 세트라고 하는데, 이게 지금 모레, 그러니까 1월 5일부터 이게 시행된다, 이렇게 보시면 됩니다.

[앵커]
조금 전에 말씀하신 대로 이번 규제 완화는 집을 사는 데 있어서의 규제를 풀어준 거란 말이죠. 이렇게 규제 풀어주면 과연 사람들이 집 살까요? 시장에 나타나는 효과에 대해서는 어떻게 보세요?

[답변]
지금 사실상 시장이 이렇게 급랭한 것은 금리, 고금리 태풍이라고 보시면 돼요. 그런데 금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리가 되면 정책 효과와 맞물려서 일부 급매물을 중심으로 거래는 이루어질 거라고 저는 봅니다. 그렇지만 경기침체라는 변수가 또 나타났거든요? 그래서 아마 조기에 시장이 반등하기는 좀 어렵지 않을까, 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

[앵커]
지금 물론 여기저기에서 폭락을 이야기하지만 막상 또 현장 가면 가격이 그렇게 떨어지지 않았다, 하는 이야기도 많이 들리거든요? 이게 통계하고 좀 실거래가 사이에 착시가 있는 게 아닌가.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
정부가 뭔가 좀 착시에 빠져서 규제를 너무 많이 풀어주는 게 아닌가, 거기에 대해서는 어떻게 보십니까?

[답변]
지금은 아까 말씀드린 것처럼 갑자기 몰아닥친 태풍이나 다름이 없기 때문에, 이게 계속 떨어지잖아요? 그래서 이거를 부양한다기보다는 제 생각에는 약간 받침대를 이렇게 자꾸 세우는 과정이라고 보시면 될 것 같고요. 그래서 실수요자분들도 걱정을 많이 하실 거예요. 과연 어떻게 하면 나는 집을 싸게 장만할 거냐, 제 생각에는 이번에 분양에 대한 혜택들이 많잖아요? 분양 하나 그다음에 시장에 급매물이 많으니까 좀 다리품을 팔아서, 투 트랙이라고 하는데, 그렇게 해서 집을 장만하시면 좋을 것 같고, 그건 좀 급한 분들. 그렇지 않고 좀 보수적인 분들은 충분히 바닥을 확인하고 매입해도 저는 늦지는 않을 것 같습니다. 지나치게 서두를 필요는 없다고 봅니다.

[앵커]
그런데 규제를 워낙 이렇게까지 풀어주니까 또 일각에서는 이게 정말 이 정도 되면 집, 그러니까 현금 있는 사람들, 좀 집 싸게 살 수 있도록 길을 열어준 거 아니냐, 오히려 다주택자들만 좋아지는 거 아니냐, 이런 시각도 있긴 있는 것 같습니다. 여기는 좀 어떻게 봐야 될까요?

[답변]
워낙 지금 시장이 급랭하다 보니까요. 어떻게 보면 아까 말씀드린 것처럼 거의 비상 대책에 더 가깝기 때문에 지금 기존에 집이 있는 분들도 하나 사줘야 결국은 미분양이 해소될 게 아니냐, 이런 얘기를 하거든요. 미분양이 지난해 11월 기준으로 5만 8,000가구나 됩니다. 거의 한 달 사이에 20% 이상 늘어났어요. 그러니까 이번에 분양 시장 중심으로 규제를 풀었는데, 이 역시 말씀하신 것처럼 응급 대책에 가깝다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금 많은 분들이 내 집 마련을 계획하고 계신 분들 같은 경우는 과연 이 집값 하락이 언제까지 계속될까, 이게 내년까지 떨어지면 내년까지 기다렸다가 나는 그때 살까, 하고 고민하는 분들이 있거든요? 이 가격 반등, 물론 바닥은 예상할 수 없지만, 바닥은 약간 지나봐야 아는 거니까요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
아니면 바닥의 신호로 볼 수 있는 그런 지표 같은 걸 우리가 뭘 보면 돼요? 거래량도 서로 테고, 가격도 있을 테고.

[답변]
아마 시장의 랜드마크라고 하죠? 대단지가 시장의 풍향계입니다. 그래서 대단지에서 거래량이 좀 많이 늘어나면 시장이 좀 더 긍정적이다, 이렇게 보시면 되고요.

[앵커]
랜드마크가 되는 아파트들.

[답변]
지금 서울 아파트 거래량이 월간에서 500~700건 정도밖에 되지 않아요. 여전히 지금 거래 빙하기라고 보시면 될 건데, 어쨌든 시장 흐름을 좀 더 지켜보시되 과거에는 인터넷에 주로 검색해서 많이 사셨잖아요? 그런데 요즘에 주민들 반발 때문에 사실상 중개업자분들이 매물을 내놓기를 꺼립니다.

[앵커]
알겠습니다.

[답변]
그래서 과거의 전통적인 방식인데, 다리품을 팔아서 좀.

[앵커]
중요한 답이 빠진 것 같아서 마지막으로 여쭈면, 그 거래량이 지금 500~800건인데 이게 한 어느 정도 올라와야 반등의 신호로 볼 수 있습니까?

[답변]
적어도 한 2,000건 정도는 넘어서야 되지 않을까 보고 있습니다.

[앵커]
2,000건은 넘어서야 된다. 알겠습니다. 지금까지 ET WHY, 박원갑 위원과 함께했습니다. 고맙습니다.