[이슈대담] 규제 푸는 정부…2023년 부동산시장 전망은?

[앵커]

고금리의 경기 침체 등 여파로 부동산 시장은 차갑기만 하죠. 결국 정부가 각종 규제 완화책을 잇따라 내놓고 있는데요.

사랑방 미디어 전략기획센터의 최현웅 과장과 함께 올해 부동산 시장을 전망해봅니다.

안녕하십니까.

일단 오늘부터 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전역이 규제 지역에서 해제됐습니다.

어떤 의미로 봐야 할까요?

[답변]

말씀하신 것처럼 수도권의 대부분 지역이 규제가 해제가 되고 또 다주택자들에 대한 세금 규제도 완화가 되었습니다.

특히 비수도권 그러니까 광주도 포함이 될 텐데요.

이들 지역에 이제 분양권 전매 제한도 해제가 됐어요.

사실상 이제 정부의 규제가 문재인 정부 이전으로 돌아갔다고 해도 과언이 아닙니다.

다만 지금의 시장 침체의 주요 원인인 고금리와 DSR 대출 규제는 여전하기 때문에 즉각적인 시장의 반등은 어렵지 않나라는 게 시장의 주된 평가인 것 같습니다.

[앵커]

여러 규제 완화책들이 나오고 있지만 여전히 금리의 영향이 자유로울 수는 없다.

이렇게 좀 정리를 할 수 있을 것 같습니다.

또 광주는 조정 대상 지역에서 풀려난 지가 한 석 달 정도 됐어요.

지역 부동산에서 어떤 변화가 있나요?

[답변]

지난 9월에 광주가 조정대상지역에서 해제가 됐지만 그럼에도 불구하고 시장은 계속 냉각되어 갔습니다.

그 예로 거래량을 둘 수 있는데요.

광주의 아파트 매매 거래량이 9월 10월 11월이 연속으로 700건대의 거래량을 기록했습니다.

그 와중에도 계속 감소 추세를 보였고요.

이 700건대 거래량이 그 이전 해에 9월에서 11월 사이가 보통 월 2100건 정도 유지했거든요.

그러니까 보통의 시기보다 삼분의 일 정도 급락했다는 이야기가 됩니다.

더불어 매매가격 상승률도 11월 기준이 이제 마이너스 1.78%를 기록했어요.

그러니까 역대 최저 수준을 기록할 만큼 규제 해제에도 계속해서 시장은 어려워졌다라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

[앵커]

어쨌든 집을 사시는 분 또 파시는 분들 입장에서는 이 부동산 시장의 지금 흐름이 어떻게 될까 이게 가장 궁금하실 것 같아요.

이런 국면 언제까지 이어질 거라고 보시나요?

[답변]

개인적으로는 부동산 가격은 정부 정책이나 금리, 공급량 여러 가지 요인이 복합적으로 작용을 하거든요.

그래서 이제 계속적인 하락이나 상승보다는 특정 시기에 어떤 요인들이 이제 스파크를 일으켜서 상승이나 하락을 반복할 가능성이 높다고 생각을 합니다.

[앵커]

어쨌든 전문가들 사이에서도 이런저런 의견들이 있는 상황이다보니까 시청자분들께서도 어떻게 이 부동산 시장을 판단해야 할지는 조금 더 신중하게 보셔야 될 필요성이 있는 것 같습니다.

말씀하신 것 중에서 아까 앞전에도 말씀해 주셨지만 가장 중요한 건 사실 금리 영향인 것 같습니다.

여전히 금리 관련된 상황들은 규제라든지 이런 부분에서 아직까지는 유지가 되고 있기 때문일 텐데 이로 인해서 이렇게 월세를 찾는 분들 또 매매를 포기하는 분들이 많다고 하는데 실제적인 시장 상황은 어떻습니까?

[답변]

예전에는 이제 대출을 받을 때 집값이 연동돼서 이제 대출을 받을 수 있었다면 이제는 개인의 소득이 연동되기 때문에 이전보다는 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어든 사례가 많거든요.

그렇기 때문에 이제 거래가 좀 많이 급감을 했고요.

때문에 이제 거래가 줄어드는 만큼 매물량이 적체가 되고 있는 상황입니다.

특히 이제 매매 매물량 보다는 전세나 월세 매물량의 적체가 더 심해지고 있어요.

그 말은 집주인분들이 매매로 내놓았다가 거래가 잘 안 되니까 전세나 월세로 전환하는 경우도 늘고 있거든요.

거래량 자체도 매매 거래량이 제일 급감한 데에 비해서 전세는 그보다 덜 급감했고 월세는 계속 거래량은 유지가 되는 그런 경향을 보이고 있습니다.

[앵커]

말씀하신 상황이 보니까 이렇게 전세시장의 불안감 역시 이어지고 있는 것 같은데요.

말씀 이어가자면 얼마 전까지만 해도 전세 구하기가 어렵다 이런 말들 많았는데 또 어떻습니까?

[답변]

광주가 좀 특이점이 있었는데요.

작년 상분기 때 재건축 재개발하는 이제 대단지들이 동시에 입주를 시작했었어요.

그 시기에 약 한 육천여 세대 이상이 동시에 입주를 시작했거든요.

보통 신규 입주가 생기게 되면은 그 세대수의 이십 퍼센트에서 삼십 퍼센트는 실거주가 아니라 임대료 시장에 나오게 되는 경우가 많습니다.

때문에 전세 공급이 집중이 됐었어요.

그 공급량이 아직까지 소화가 좀 덜 된 부분이 있고요.

그래서 전세가가 호가보다 떨어지기 시작했고 시거래도 비례해서 많이 떨어졌었습니다.

11월 경우에는 마이너스 1.90%로 매매보다 더 떨어졌거든요.

그래서 지금의 시기에는 전세 가격도 좀 떨어진 상태이고 매매 매물량도 많은 상태라서 이전보다는 혹시 전셋집을 구하시기에는 조금 수월해진 상태가 아닌가 그렇게 생각이 됩니다.

[앵커]

전세시장은 조금 나아지고 있다, 이렇게 볼 수 있는 것 같은데 올해 또 광주 아파트 공급량이 적지 않습니다.

분양 예정 물량의 그리고 신규 입주 예정 세대는 얼마나 되는지도 좀 궁금해하실 것 같아요?

[답변]

작년부터 관리처분 인가를 받고 일단은 일반 분양을 앞두었던 정비 구역들이 6곳 정도 되고요,

특히 민간공원 특례사업지의 아파트들도 10곳 정도 분양을 앞두고 있었습니다.

물론 올해도 경기가 많이 침체 국면이라 쉽지는 않겠지만 민간공원 아파트의 경우에는 올해 예정대로 사업이 진행이 된다면 작년에 광주에 일반 분양 세대 수가 2천여 세대였는데 그보다 올해는 좀 더 많지 않겠나 하는 가능성이 있고요.

반면에 입주 물량은 작년 올해가 작년에 비해서 절반 정도인 칠천여 세대 밖에 안됩니다.

[앵커]

어쨌든 공급이 어쨌든 많아진다고 하면 가격이 안정되어야 하는 게 이게 시장의 기본적인 원리일 텐데 하락세인 지금 상황에서는 어떻게 될까요.

더 떨어질 수도 있나요?

[답변]

아파트 가격에 즉각적인 영향을 미치는 입주 물량이라고 볼 수 있는데요.

그 해 입주 물량이 적으면 가격이 좀 오르고 입주 물량이 반대로 많으면 떨어지는 그런 패턴을 그동안 광주가 보여왔어요.

아까 말씀드렸듯이 올해가 작년보다 입주 물량이 적고 내년 내후년도 줄어들기 때문에 아파트 가격이 하락세를 억제하는 요소로도 작용할 수 있을 것 같습니다.

반면에 아까 말씀드렸던 이미 확정돼서 진행 예정인 정비 구역들과 민간 공원들 그것들이 2026년 이후에는 한꺼번에 몰릴 수도 있어요.

그러면 적정 수요보다 공급이 많아져서 반대로 또 하락을 이끌 수 있는 요인으로도 작용할 수 있습니다.

[앵커]

어쨌든 시장에 들어오는 물량에 따라서 시장이 요동칠 수도 있는 그런 상황일 것 같습니다.

어쨌든 정부가 규제 해제 움직임에 속도를 내고 있는데, 가장 중요한 건 이 부동산 시장이 조금 회복되는 시기는 언제일지 또 실수요자들 입장에서는 지금 집을 사야 하는지 좀 더 기다려야 하는지 이런 판단들일 텐데 언제라고 판단하고 계시나요?

[답변]

일단 다주택자들 분들부터 투자 수요가 움직일 것 같습니다.

그 뒤에 지금은 관망하고 계시는 실수요자분들도 움직일 것 같고요.

그럼 먼저 거래량이 반등을 할 겁니다.

정리하자면 지금의 규제 해제 그리고 적은 공급량과 맞물려서 그런 요인은 갖춰진 상태에서 금리가 안정이 된다면 일단 거래량부터 움직일 수 있으니까 그런 시장의 움직임을 잘 살펴보시는 것도 하나의 방법이 될 것 같습니다.

[앵커]

어쨌든 오늘의 핵심 내용은 금리 상황에 따른 여러 변수들이 작용할 수 있다. 이렇게 정리가 될 것 같습니다.

일단 부동산 시장에 대해서는 워낙 할 얘기가 많지만 또 짧게나마 오늘의 나눈 이야기들이 시청자들께 좋은 정보가 됐기를 바라고요.

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.