[ET] 서울아파트도 줍줍…청약 통장 가점 없어도 준다고?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 1월10일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230110&1

[앵커]
청약 당첨되려고 위장 이혼에 위장 임신까지 하던 시절이 있었습니다. 당분간은 이런 무리수 둘 일은 없을 것 같습니다. 청약 당첨자들이 계약을 대거 포기하면서 서울 대단지 아파트도 무순위 청약으로 나오고 있습니다. 김인만 부동산경제연구소장 모시고 자세한 얘기 들어보겠습니다. 소장님, 어서 오세요.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
강동구에 둔촌 주공이 있다면 성북구에는 장위 자이가 있다, 분양 시장에서 이게 또 화제가 됐는데. 일단 청약 접수는 마감이 됐고요. 계약률은 어떻게 나왔습니까?

[답변]
장위 4구역이죠? 장위 자이 레디언트 계약률 결과가 나왔는데요. 59.6%가 나왔습니다. 당초 시장에서는 규제 완화도 있었기 때문에 70% 정도 나오지 않을까, 살짝 기대를 했는데 기대보다는 못한 수준이 나왔습니다.

[앵커]
이 계약률 파악하고 1.3 부동산 대책 나온 게 아닌가 싶기도 하네요.

[답변]
그런데 대책이 나왔으니까 저는 이 정도 나왔다고 보고요. 대책이 안 나왔으면 50%도 나오기 힘들지 않았을까 싶습니다.

[앵커]
계약률이 60%라는 얘기는 미계약률, 그러니까 당첨되고도 계약 포기한 사람이 40%라는 얘기잖아요. 이 미계약분은 그러면 앞으로 어떻게 되는 겁니까?

[답변]
일반 분양이 1,330가구였는데요. 그중에 계약을 안 하신 분들이 40%가 된다는 거죠. 그래서 40%가 미계약이 생겨서 537가구가 미계약이 생겼는데요. 다음 카드가 준비 중입니다. 무순위 청약이라고 하는데요. 일명 줍줍이라고 하는데, 10일, 11일 정오까지 무순위 청약이 진행이 됩니다.

[앵커]
그러니까 뭘 줍는다는 거예요? 그 무순위 청약이라는 게.

[답변]
계약을 안 하신 물량 537가구를 서울 거주자 중에서 무주택자들은 신청을 해서 선택할 수 있는 제도입니다.

[앵커]
그러니까 1순위, 2순위 청약에서도 남은 물량.

[답변]
그렇죠. 1순위, 2순위 당첨되신 분들이 불안해서 나는 안 될 것 같아, 계약을 포기한 물량들이 나오는데요. 이 물량이 지금 서울 거주자 무주택자들이 줄을 서서 선택을 할 수 있게 되었습니다.

[앵커]
어쨌든 무순위 청약이라는 건 한 번 선택 받지 못한 물량의 새 주인을 찾아주는 거니까.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
뭔가 좀 혜택을 줄 것 같기도 한데.

[답변]
혜택이 강력하죠. 청약 통장이 필요 없고요. 당첨 가점도 필요가 없습니다. 서울 거주자 중에서 무주택자면 누구나 청약이 가능한데요. 그중에서 우리가 일명 뽑기라고 하죠? 뽑기를 하는데, 저처럼 뽑기 운이 없는 사람은 힘들 수도 있겠지만 당첨 가점 때문에 아예 안 되시는 분들이라면 여기에 청약 도전을 한다면 당첨 확률이 훨씬 더 높아질 수 있습니다.

[앵커]
그러면 이제는 가점은 전혀 신경 안 써도 되고 그냥 운만 따르면 되는 건가요?

[답변]
오직 운입니다. 오직 운에 따르기 때문에 한 번 충분히 도전을 해볼 만한 상황인 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 서울 거주하는 무주택자라고 하셨는데 올해부터 좀 바뀐 게, 청약 시장에서 거주 요건 풀어준다고 하지 않았습니까?

[답변]
풀어준다고 했는데요. 아직 규제 정비가 제대로 되지 않았기 때문에 지금은 서울 거주자 무주택자들만 되고요. 앞으로 진행된다면 거주 요건이 폐지가 되고요. 또 주택 수도 폐지가 되기 때문에 집 가진 사람도 거주 지역 상관없이 무순위 청약에 도전하실 수 있습니다.

[앵커]
이 서울 장위 자이 같은 경우는 어쨌든 서울에 있는 거고 대단지고 나름대로 브랜드가 있는 아파트잖아요. 그런데 어쩌다가 이렇게 무순위 청약까지 가게 된 건지. 그러니까 왜 당첨되고 포기한 거예요, 그 계약을?

[답변]
아무래도 부동산 시장 분위기가 영향이 있을 것 같은데요. 집값이 많이 오르기도 했고요. 무엇보다 기준 금리가 너무 가파르게 올랐기 때문에 대출 이자 부담이 굉장히 컸고, 특히 집값 상승에 대한 기대감, 과연 내가 지금 아무리 필요해서 청약을 했는데 막상 당첨되고 나니까 이거 계약하더라도 혹시라도 집값이 더 떨어지면 어떡할까, 나중에 포기하고 더 떨어지면 그때 사도 되지 않을까, 라는 심리가 발동이 되면서 대량 미계약 사태가 나온 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 집값 상승에 대한 기대감이 아니라 집값 하락에 대한 두려움이 더 컸다는 얘기죠.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그러면 이런 무순위 청약은 지금 같은 경우는 그러면 해야 됩니까, 말아야 됩니까?

[답변]
이게 좀 따져봐야 되는데요. 저는 기본에 충실하라고 말씀드리고 싶습니다. 이게 무슨 말이냐 하면, 입지가 좋고요. 교육 환경, 교통, 대단지, 브랜드, 이런 아파트들은 지금 시장 분위기가 나중에 개선된다면 충분히 회복할 수 있기 때문에 하셔도 좋은데, 그게 아니고 나홀로 아파트라든지 혐오 시설이 있다든지 지나친 고분양가라든지 부동산 시장이 회복하더라도 회복하기 힘든 요소가 있다면 그런 무순위 청약은 함부로 덤벼들면 안 될 것 같습니다.

[앵커]
입지를 봐라.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
다만 대출 금리를 내가 감당할 수 있을지, 그것부터 따져봐야겠죠.

[답변]
그렇죠. 그런 리스크 관리를 충분히 해야 됩니다. 대출 금리가 언제 내려갈지는 모르기 때문에 자금 계획이 충분히 되시는, 자격 요건이 되시는 분들이 무순위 청약에 도전하시면 좋을 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 청약을 일단 보수적으로 다가가라고 하시는 그런 말씀이신 것 같아요. 어떻게 보세요? 이번 서울 장위 같은 경우, 내일까지 받는 거죠?

[답변]
네, 10일, 11일 정오까지 청약을 할 수 있는데, 제 생각에는 거의 마감이 될 것 같고요. 설사 마감이 안 되더라도 이런 지역들은 미분양이 나면 충분히 주워 갈 수가 있는데, 제가 걱정이 되는 건 장위 자이나 둔촌 주공이야 사실 충분히 소화가 되는데 이쪽에서 무순위 청약까지 결과가 혹시라도 미달이 된다면 부동산 시장 입장에서는 저렇게 잘 나가는 장위 자이나 둔촌 주공도 안 되면 우리는 어떻게 하느냐, 투자 심리가 급격하게 위축이 될 수도 있습니다.

[앵커]
그래서 사실 건설사 입장에서는 이게 초기 완판이 중요한 게 아니라 완공될 때까지 완판만 되면 되는 거잖아요, 건설사 입장에서 보면.

[답변]
둔촌 주공이나 장위 자이 입장에서는 사실 급할 게 없습니다. 기다리면 우리는 이 정도면 충분히 소화되겠지, 라고 하겠지만 나머지 남아 있는 둔촌 주공이나 장위 자이보다 경쟁력이 약한 단지들은 오히려 더 조마조마하게 이 결과를 지켜볼 것 같습니다.

[앵커]
만약에 여기에서도 새 주인이 끝까지 안 나타나면 그때는 그냥 미분양으로 가는 겁니까?

[답변]
미분양에 가는 거죠. 미분양에 가서 선착순 또 선택을 할 수 있기 때문에, 제가 걱정을 안 한다는 게 장위 자이나 둔촌 주공 같은 경우는 다주택자들이 또 주워 갈 수도 있거든요. 그런데 다른 단지들은 영향을 받는다는 거죠.

[앵커]
그러니까 우리가 사실 이 2개 단지에 국한해서 들여다보자는 게 아니라 이랬을 경우, 그러니까 미분양이 났을 경우 다른 지역에 미치는 파급 효과 때문에 우리가 이걸 보는 거잖아요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그런데 그게 어떤 심리적인 충격까지 줄 수 있다는 얘기인 거죠, 미분양이 나오면?

[답변]
굉장히 충격이 클 것 같습니다. 그래서 지금 무순위 청약 결과가 굉장히 중요하고요. 부동산 시장에서는 예의주시하고 있는데 아마 국토부에서도 굉장히 예의주시하고 있을 것 같습니다.

[앵커]
1월 3일 날 규제가 전면적으로 완화된 그 정부의 신년 특집 부동산 대책, 지금 일주일 됐는데 지표상으로 변화의 감지 같은 게 포착이 됩니까?

[답변]
감지가 됩니다. 드디어 집값 하락이 둔화, 반등을 성공했는데요. 64.1%인데 매매수급지수거든요. 100이 넘어가게 되면 집을 사자는 사람들이 많은 거고요. 100 이하가 되면 집을 안 살래, 팔겠다는 사람들이 많은 건데, 점점 내려가잖아요? 팔겠다는 사람들이 점점 많아진다는 건데, 다행히 지금 1%p 반등에 성공했습니다.

[앵커]
그런데 1p 오른 걸 지금 반등이라고 하는 건 너무 적은 폭을 놓고 반등이라고 과하게 표현하는 거 아니세요?

[답변]
이게 35주 하락을 했거든요. 35주 하락하는데 1%라도 저는 바닥을 찍고 반등을 했다는 데 굉장한 의미를 주고 싶고요. 보시면 1월 2일이거든요. 작년 12월 21일 대책분이 반영됐고요. 1월 4일 대책은 아마 다음 주에 반영될 거기 때문에 다음 주 보면 여기에서 또 1%p 더 올라가지 않나 싶습니다.

[앵커]
1%p 더 올라간다고 해도 여전히 팔자는 게 많다는 거 아니에요, 64%라는 것은.

[답변]
그렇죠. 추세 자체는 지금 하락 추세는 여전히 진행이 되고 있는데, 바닥을 좀 다지고 있다는 측면에서 저는 긍정적인 신호를 주고 싶습니다.

[앵커]
오늘 방송을 위해서 특별히 어제 직접 현장도 답사하고 오셨다고 들었는데 현장 분위기는 어떻습니까?

[답변]
제가 송파 잠실하고 강동구 둔촌 일대를 좀 둘러보고 왔는데요. 규제 완화의 효과인지 집주인들은 굉장히 희망을 찾고 있는 부분이고요. 일부 집주인들이지만, 일부 집주인들은 매물을 회수하거나 2~3억 정도 호가를 올리는 경우들도 있습니다. 그래서 일단은 바닥을 좀 다지고 있다는 생각이 들었습니다.

[앵커]
바닥을 다지고 있다는 게 구체적으로 어떤 걸 말씀하시는 건가요?

[답변]
고점 대비 계속 하락을 했었거든요. 잠실 쪽에도 엘스, 리센츠, 대표 아파트들 같은 경우는 27억까지 최고점을 찍었다가 18억, 19억까지 내려갔었는데요. 지금 20억 이하, 로열층 기준으로 20억 이하 물건은 없고요. 20억, 21억 매물들에서 지금 멈춰 있기 때문에 저는 바닥은 찍고 급매물은 소화가 된다. 앞으로의 상황이 더 중요하다는 생각이 듭니다.

[앵커]
그런데 지금 거의 거래가 없는 상황이고.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
금리는 계속 오르는 상황인데, 단지 몇 건의 그 급매물만 보고 지금 시장을 하락세라고 판단하는 게, 글쎄 하락이 멈췄다고 판단하는 게 과연 맞을까, 하는 생각도 드는데 어떻게 보시는지.

[답변]
일단 현재 상황만 제가 지금 보고 있는 거고요. 현재 상황에서는 사실 거래량은 작년에도 계속 둔화가 됐었는데, 거래량이 줄어들어도 가격은 계속 떨어졌거든요. 그런데 지금 그 하락세가 잠시 멈췄다는 점에서는 규제 완화의 효과가 있다고 보이고요. 앞으로 어떻게 전개가 될 것인가, 정책과 금리 영향에 따라서 여기에서 반등을 할 수도 있고요. 추가 하락할 가능성도 있습니다.

[앵커]
그런데 정말 이게 집값이 이러다가 다시 오르면 어떻게 되죠? 지금 내 집 마련하지 못한 무주택자들 입장에서는 이러다 다시 가격 오르면 어떡하지? 이거 걱정할 수 있을 것 같거든요.

[답변]
지금 굉장히 불안해하시는 분들이 많고요. 이제 집값 좀 떨어지고 있는데 또 국토부는 왜 대책을 내서 떨어지는 집값을 막느냐, 이렇게 걱정하시는 분들이 있는데 속도거든요. 속도가 너무 가파르게 떨어지고 있기 때문에 이렇게 가파르게 떨어지면 주택 시장 영향뿐만 아니라 금융, 우리 내수 경제에도 영향을 주기 때문에 정부는 개입할 수밖에 없는 거고요. 만약에 다시 또 가파르게, 그럴 가능성은 제가 봤을 때는 낮지만 오른다면 또다시 규제를 할 가능성도 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 어쨌든 주식이든 부동산이든 다들 똑같은 생각일 거예요. 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 격언은 있지만 무릎보다는 조금 더 바닥에서, 발바닥에서 사고 싶다는 거죠. 그 발바닥이 되는 시점을 소장님은 어느 정도로 예상을 하시나요?

[답변]
발바닥이 굉장히 어려운데요. 일단 그래프 한번 보시죠. 부동산 규제가 해제되고 지금 선택 길이 세 가지가 있습니다. 금리가 빠르게 인하가 된다면 상승을 할 수도 있는 거고요. 상승을 하다가 횡보를 할 수도 있고 금리 인상 폭이 크면 다시 하락할 수도 있는데, 제 생각에는 발바닥에 사고 싶다고 했잖아요? 현재 거의 허리에서 무릎 사이 정도는 온 것 같습니다. 당분간은 횡보를 할 가능성이 있기 때문에 가격 추이를 보면서 고점 대비 30% 정도 하락한 매물을 보면 될 것 같고요. 금리 인상에 따라서 하락 속도가 크다면 다시 하락할 가능성도 있으니까 이런 흐름을 잘 지켜보면서 타이밍을 잡아야 될 것 같습니다.

[앵커]
결국 키는 미국의 연준이군요, 금리.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 ET WHY, 김인만 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.