[ET] ‘반포 원베일리, 제2의 둔촌주공?’…반토막 된 강남 전세가격

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 1월25일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230125&1

[앵커]
스크린에서 볼 수 있던 아바타가 부동산시장에 나타났습니다. 무슨 아바타냐고요? 대단지 재건축의 공사 중단, 둔촌 주공의 아바타로 불리는 서울 강남의 반포 원베일리입니다. 가뜩이나 예민해진 부동산 시장에 어떤 파장을 몰고 올지, 김인만 부동산경제연구소장과 짚어보겠습니다. 소장님, 명절 잘 쇠셨습니까?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
명절 때도 주로 이렇게 부동산 얘기 많이 하셨을 것 같아요, 친척분들하고.

[답변]
네, 많이 하는데요. 작년하고 분위기가 좀 달라졌습니다. 작년에는 서울 집값 많이 올랐는데, 하면서 약간 부러워하는 뉘앙스였는데요. 지금은 집값 떨어진다는데 너 괜찮냐, 굉장히 걱정을 많이 하고 있습니다.

[앵커]
혹시 반포 원베일리 얘기는 안 하시던가요? 어떤 단지예요, 이 아파트 단지? 장안의 화제던데.

[답변]
맞습니다. 지방에서는 원베일리를 잘 모르는데요. 서울에서는 워낙 유명한 단지입니다. 강남의 굉장히 좋은 입지의 대표 재건축 아파트고요. 앞으로 가장 비싼 강남 아파트가 될 예정인데 지금 공사 중단 위기에 빠졌습니다.

[앵커]
가장 비싼 아파트가 될 예정이다? 얼마인데요?

[답변]
지금 일반 분양가는 2021년도에 5,200만 원이 넘었고요.

[앵커]
3.3㎡(제곱미터당).

[답변]
3.3㎡. 지금은 1억 원이 훌쩍 넘고 있습니다.

[앵커]
그 좋은 가격에 입지도 좋다고 하는데, 왜 공사가 중단된 겁니까?

[답변]
감리 업체가 받지 못한 돈 31억 원을 주지 않으면 공사를 중단하겠다고 통보한 상태이기 때문입니다.

[앵커]
감리 업체라면 감독하고 관리하는 업체를 말씀하시는 거잖아요? 31억이라면 조합 입장에서 그렇게 큰돈까지는 아닐 것 같은데, 공사를 중단할 정도로. 다른 이유가 있는 겁니까?

[답변]
그냥 주고 끝내면 되는데 그렇게 간단한 문제가 아닙니다. 사실은 둔촌 주공하고 비슷한데요. 조합과 시공단 간의 그러한 알력 싸움이 있는데, 그래프를 한번 보시면서 제가 설명을 드리겠습니다. 1,560억 증액 계약을 이전 조합장이 했습니다. 했는데 새로운 집행부가 바뀌면서 인정하지 않게 되고요. 그러면 31억을 줘야 하는데, 31억을 집행하려면 시공사에서 동의를 받아야 되는데 시공사에서는 1,560억 돈 안 주면 우리 동의 안 해줄 거야, 라고 하니까 감리 업체에서 31억 원을 못 받게 되면서 공사 중단 위기에 처해진 겁니다.

[앵커]
재건축은 항상 이렇게 중간에 꼭 뭔 일이 터지네요. 둔촌 주공도 그랬잖아요? 약간 기시감도 느껴지는데, 이 원베일리와 둔촌 주공 다른 점이 있으면 어떤 겁니까?

[답변]
비슷합니다. 비슷한 아바타인데 다른 점이 뭐냐 하면, 둔촌 주공 같은 경우는 일반 분양을 미루게 되면서 나중에 일반 분양이 지금 미계약까지도 발생을 했는데요. 원베일리 같은 경우는 2021년에 일반 분양이 끝났기 때문에 더 이상 미계약이 발생할 리는 없고요. 그냥 입주 지연의 문제만 생기는 겁니다.

[앵커]
원래 입주가 언제였는데요?

[답변]
원래 입주는 올해죠. 2023년 8월 예정이었습니다.

[앵커]
그런데 그게 지연될 수 있다.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그런데 미계약분이 나올 그런 상황이 아니라면 우리가 굳이 평당 1억 되는 이런 아파트를 걱정해야 하는 이유는 또 뭡니까?

[답변]
우리가 1억 아파트 걱정할 필요는 없는데 문제는 뭐냐 하면 전세 시장이거든요. 지금 강남의 전세 가격이 뚝뚝 떨어지고 있는데, 원베일리 입주가 지연되면 11월 달에 개포 주공 1단지를 재건축하는 아파트가 있는데요. 6,700세대 정도 됩니다. 여기에 원베일리 물량까지 합쳐지게 된다면 1만 세대 아파트가 11월, 12월에 한꺼번에 몰리게 되면서 지금도 떨어지는 전세 가격이 더 많이 떨어지면서 전세 시장 자체의 판도가 흔들릴 수도 있습니다.

[앵커]
그러니까 원베일리 입주 물량이 한 2,900세대 정도 되죠?

[답변]
2,990세대고요. 올해 강남의, 서울의 입주 물량이 2만 4,000호 정도 되는데, 강남 4구에 몰린 물량이 1만 2,000 세대 정도 되고요. 그중에 서초구, 강남구가 1만 세대 정도 되거든요. 이렇게 입주 물량이 몰려 있다 보니까 전세 가격이 떨어지고 있는데, 이게 지연되면 또 다음에 기다리고 있는 입주 물량까지 맞물리면서 전세 시장은 더 혼란에 빠질 수 있습니다.

[앵커]
그러니까 전셋값이 더.

[답변]
더 많이 떨어질 수 있겠죠.

[앵커]
떨어질 수 있다. 지금 어느 정도 떨어졌는데 그렇습니까? 역전세난을 걱정할 정도라고 하니까.

[답변]
전세 가격이 아마 보시면 깜짝 놀라실 텐데요. 서초구 A 아파트 같은 경우는 2022년 전세 최고가입니다. 22억 원이 지금 12억 원까지 떨어졌고요. 10억 원이 떨어졌습니다. 그리고 강남구의 B 아파트 경우는 16억 원에서 8억 원, 송파구 같은 경우는 15억 8,000만 원에서 7억 4,000만 원. 전세 가격이 반 토막이 났기 때문에 굉장히 지금 아우성을 치고 있는 상황입니다.

[앵커]
강남 전세 가격이 1~2억도 아니고 이렇게 8억~10억 정도 떨어졌다면 글쎄, 이유를 어디에서 봐야 될까요? 물론 입주 물량 말씀하셨지만 사실 금리라는 것도 강남 지역만 오른 게 아닌데.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
이유를 다 입주 물량으로만 설명할 수 있는 겁니까?

[답변]
금리 같은 경우는 공통적인 사항이고요. 강남 같은 경우는 사실 집값이 다른 지역보다 조금 늦게 떨어진 부분도 있고요. 입주 물량이 한꺼번에 많이 몰립니다. 작년만 하더라도 강남이 입주 물량이 가장 적은 지역이었거든요. 그런데 지금은 입주 물량이 한꺼번에 이렇게 서울의 절반 정도 물량이 몰리다 보니까 입주 시점 한 6개월 전부터 전세를 맞춰야 되거든요. 그러다 보니까 전세 가격이 계속 떨어지고 있는 상황입니다.

[앵커]
내년에도 물량이 많습니까?

[답변]
강남은 내년에도 물량이 많습니다. 강남구 같은 경우는 내년에도 6,000세대 정도가 예정되어 있기 때문에 내년 상반기까지는 좀 어려움이 예상이 됩니다.

[앵커]
그때까지는 한 2만 가구 정도 입주 물량이 나올 수 있다.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그렇기 때문에 가격 하락이 더 빨라질 수 있다.

[답변]
그렇죠. 전세 가격이 떨어지게 되면 결국에는 전세 가격은 매매 가격을 떠받쳐주는 버팀목 역할을 해 주는데, 전세가 떨어지게 되면 매매 가격도 떨어지게 되고요. 또 집주인은 전세금을 돌려줘야 되는데 세입자한테 돌려주지 못하는 역전세난이 생기면서 분쟁도 늘어나는 그런 부작용이 생길 수 있습니다.

[앵커]
그러니까 세입자들 입장에서 어떻게 보면 전세 가격도 떨어지고 또 집주인이 또 이렇게 좀 잘해줄 거 아닙니까? 도배도 해준다고 할 수도 있고 어디 수선할 데 없냐 물어볼 수도 있고, 이러면 오래간만에 좀 호사를 누리게 되는 그런 면도 있을 것 같은데요, 세입자 입장에서는.

[답변]
지금 당장이야 좋을 수는 있는데요. 이게 자칫 잘못하면 내 전세금, 전세에서 가장 중요한 건 내 전세금을 잘 온전히 돌려받는 건데, 잘못하면 전세금이 이렇게 떨어지면 집주인이 10억 원의 현금을 가지고 있다가 주긴 어렵거든요. 내 전세금 돌려받기도 어렵고, 여기에 너무 안주해서 가만히 있다가 나중에 가격이 다시 올라버리게 되면 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격이 될 수 있기 때문에 지금 정신을 좀 똑바로 차려야 될 것 같습니다.

[앵커]
그러면 집주인이 도배해 주겠다, 이러면 한 번 더 생각을 해봐야 된다, 이 말씀이신가요?

[답변]
맞습니다. 지금 보이시죠? 도배해줄 때 떠나라, 라는 말이 있는데, 집주인이 잘해줄 때는 뭔가 이유가 있는 거거든요. 우스갯소리로 가장 좋은 집주인은 전세금 올리는 집주인. 왜? 서러워가지고 집 사버리게 되고요. 가장 나쁜 집주인은 전세금 안 올리는 집주인입니다. 너무 편하게 잘 살다 보니까 10년 동안 잘 살다가 나중에 보니까 매매 가격, 전세 가격이 껑충 올라서 내 집 마련을 못 하는 분들이 굉장히 많거든요. 그래서 이럴 때일수록 내 집 마련의 계획은 더 잘 세워야 될 것 같습니다.

[앵커]
앞서 말씀하신 것 중에 입주 물량이 많아지기 때문에 전셋값도 하락하고 그게 또 매매 가격 하락으로 이어질 수 있다고 설명하셨잖아요? 그런데 서울 인구가 1,000만 아닙니까? 이러면 적정 필요 물량은 한 4만 7,000가구라는 얘기가 있던데, 2만 5,000가구면 여전히 부족한 수치 아니에요?

[답변]
서울은 부족한 지역 맞습니다. 인천이나 대구 같은 경우는 지금 공급 과잉의 후유증이 굉장히 크고요. 서울은 입주 물량이 부족한 건 맞는데, 이게 구별로, 지역별로 분산을 해서 봐야 되는데, 강남구에 많이 몰려 있다는 겁니다. 강남구 같은 경우는 올해 입주 물량의 절반이 강남구에, 강남 4구에 몰려 있고요. 강남의 상징성이 있죠. 강남 전세가 무너지고 매매 가격이 무너지게 된다면 다른 지역으로 파장이 퍼질 수도 있기 때문에 지금 강남의 전세 매매 시장을 우리가 예의주시해야 되는 이유입니다.

[앵커]
그런데 물론 전셋값을 좌우하는 게 물량일 수도 있지만, 물량 앞에 장사 없다는 얘기도 하지만요. 우리가 2010년쯤에 전세 대출 제도라는 게 생기지 않습니까?

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그게 바로 어떤 전셋값을 상승시키고 매매값을 상승시키는 동인이 됐다는 점을 보면 물량보다는 금리의 영향력이 더 크다고 봐야 되지 않을까요? 특히 지금 같은 상황에서는.

[답변]
두 가지를 다 봐야 되는데요. 입주 물량이 전세 가격에 영향을 주는 것은 우리 전통적인 사실이고요. 최근에 금리가 가파르게 오르면서 금리 상승으로 인해서 전세 수요가 월세로 돌아서면서 전세 가격이 떨어지는 두 가지 요인이 있는데, 금리는 빠르게 해결되기는 어렵겠죠. 올 하반기에 혹시라도 인하로 돌아서더라도 시장에서 원하는 수준까지 떨어지려면 한 2~3년 정도 시간이 필요하고요. 결국에는 단기적으로 전세 시장에 영향을 주는 건 입주 물량이다. 그런데 강남 같은 경우는 적어도 내년 상반기까지는 입주 물량이 많이 나올 예정이기 때문에 내년 상반기까지는 좀 우리가 예의주시하면서 관심 있게 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
지금 많은 분들이 매매가를 기준으로 해서는 장기 하락을 내다보는 분들이 많으시잖아요. 전세가는 전적으로 실수요자들 시장이기 때문에 이렇게 장기적으로 하락할 일은 없다고 보는데, 언제쯤 반등이 나올까요, 전세가 반등은?

[답변]
매매하고 전세를 좀 다르게 봐야 되는데요. 매매 같은 경우는 부동산 정책이라든지 금리라든지 여러 가지 영향을 받겠지만, 전세 같은 경우는 앞서서 보듯이 금리와 입주 물량에만 영향을 받거든요. 서울 같은 경우는 입주 물량이 부족한 지역이기 때문에, 특히 강남 같은 경우도 내년 하반기가 되면 입주 물량의 불확실성은 제거가 될 것 같고요. 결국에는 금리가 떨어지면 같이 떨어지는데 서서히 떨어지게 된다면 결국에는 월세보다 또 전세가 유리해지면 전세 가격이 또 오를 수도 있기 때문에 지금 낮은 전세 가격에 너무 만족하면 안 될 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 물량의 불확실성 그리고 금리의 불확실성, 이 두 가지를 함께 봐야 된다. 다음 주에는 또 미국 기준금리 인상이 있으니까요. 그 부분도 좀 유심히 봐야 될 것 같습니다.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
지금까지 ET WHY, 김인만 소장과 함께하겠습니다. 고맙습니다.