[ET] 10조 원 몰린 ‘특례보금자리론’ 쉽게 생각했다 1억 원 날린 사연…영끌족 구원투수 될까?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 2월14일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김은진 레오대출연구소 대표
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230214&1

[앵커]
홈쇼핑 방송의 단골 멘트죠. 매진, 완판. 조만간 대출 시장에 이 말이 등장할지 모르겠습니다. 정부가 야심차게 출시한 특례보금자리론이 예상과 달리 초반 흥행 가도를 달리고 있습니다. 김은진 레오대출연구소장과 짚어보겠습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
이 특례보금자리론, 이게 그냥 장기로, 고정금리로 대출해 주는 정부 정책 대출 상품인데, 정부는 한 40조 원 정도 예산 생각하고 있는데 지금까지 한 얼마나 나갔습니까?

[답변]
지금 벌써 1월 30일부터 접수를 시작했는데 10조 정도 신청이 들어왔다고 하니까 굉장히 많은 수치죠.

[앵커]
그래요? 뭐가 그렇게 급해서 다들 10조씩이나 받아갔을까요?

[답변]
많은 분들이 기다리고 있던 상품이니까 몰려서 그랬을 수도 있고요. 워낙 상품이 좋습니다.

[앵커]
얼마나 좋은지는 뒤에서 좀 듣기로 하고. 그런데 이게 집을 새로 살 때 대출 받을 때 쓸 수도 있고 내가 기존 대출 상품에서 갈아탈 때도 쓸 수 있잖아요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
이 비율이 좀 나옵니까? 현재까지 신청한 사람들. 어떤 성격의 사람들인지.

[답변]
네, 그 조사 비율이 나오고 있는데요. 말씀하신 대로 집을 살 때 이용하려고 하시는 분들이 32% 정도 되고요. 그리고 내가 대환을 하려고 하시는 분들이 한 62% 정도 되고 그다음에 전세보증금 반환 대출로 8% 정도, 그래서 매수하시는 분들이 30, 62 그다음에 8, 이렇게 해서 100%.

[앵커]
그렇고 용도가 크게 세 가지군요. 집을 새로 살 때, 그리고.

[답변]
대환할 때.

[앵커]
대환할 때, 또 전세보증금.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
내줄 때도 쓸 수 있다. 그러면 그 대환한 사람들이 많다고 하셨는데, 주로 연령대별로는 어떻게 나타나는지 좀 알 수 있을까요?

[답변]
연령대별로 조사를 한 바에 따르면 지금 여기 보시듯이 30~40대분들이 많은 비율을 차지하고 있습니다.

[앵커]
30~40대면 아무래도 대출 받아서 집을 산 영끌족들.

[답변]
집 사신 분들. 네, 맞습니다. 그래서 작년에 아마 금리를 높을 때 잔금을 치르셨던 분들께서 6%, 7%의 금리를 감당할 수 없으니까 많이 기다렸다가 상품이 나오자마자 바로 신청을 한 것으로 보입니다.

[앵커]
벌써 10조 원 정도가 나갔다고 그러면 금방 완판 될 것 같은데요? 어느 정도 시점 예상하세요?

[답변]
그러니까 많이 기다렸던 분들의 신청이 몰려서 그럴 수도 있겠지만 아무래도 상품이 워낙 좋다 보니까 한 올 가을까지 가지 않을까, 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
대환, 그러니까 갈아타기 대출이 많았다는 것은 중도상환수수료가 없어서 그런 거겠죠?

[답변]
네, 맞습니다. 은행 상품을 대환할 때 우리가 가장 고민을 하는 부분이 바로 중도상환수수료거든요. 금리, 중도상환수수료 그다음에 대출 한도, 이 세 가지를 가장 중점적으로 보는데, 중도상환수수료라는 굉장히 높은 허들이 일단 없는 상품이다 보니까 많은 분들이 대환을 하신 것 같습니다.

[앵커]
중도상환수수료 없다는 것 외에 또 어떤 점들이 그렇게 좋아서 이렇게 10조 원씩 받아갔을까요?

[답변]
일단 주택 시세가 굉장히 높게 형성되어 있거든요. 그래서 여기 살펴보시면 주택 가격이 9억 이하인 분들이 이용할 수 있고요. 대출한도 최대 5억 원, 소득 제한 없고요. 중도상환수수료 없고, 없는 게 많습니다. 그리고 금리도 상당히 낮은 금리입니다.

[앵커]
주택 가격 9억 원 이하라고 했는데 저게 시세입니까, 아니면 실거래가입니까?

[답변]
그거 많이 정말 조심하셔야 되는 부분인데요. 두 가지 다 봅니다. 매매 가격도 보고요. 그다음에 KB 시세도 살펴볼 수 있어요. 그렇기 때문에 그중의 하나라도 9억 원이 넘으면 대출 신청을 할 수 없습니다.

[앵커]
그래요? 이거 잘못하면 실수하는 분들도 생기겠는데요?

[답변]
그런 분들 많으세요. 내가 예산을 세울 때 특례보금자리론에 맞춰서 대출 5억 원을 예상하고 집을 계약했는데 특례보금자리론이 나오지 않고 대출이 2억 원밖에 나오지 않는다, 이렇게 되면 계약금을 포기하는 분들도 계시는데 최근에 노원구 같은 경우에 그런 사례가 좀 많아요. 왜냐하면 KB시세가 아직 반영되지 않아서 KB는 9억 3,000만 원인데 매매는 한 7억 원대에 했다, 이렇게 되면 내가 7억 원에 샀으니까 당연히 되는 줄 알았는데.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
KB 시세가 올라버렸으니까, 올라와 있으니까 신청을 할 수 없어요. 그러면 계약금 10%만 해도 7,000만 원이니까 포기를 하는 분도 나오고 있습니다.

[앵커]
KB 시세가 없는 아파트도 있잖아요.

[답변]
네, 없는 아파트도 있죠, 당연히.

[앵커]
그럴 때는 한국부동산원 시세로 합니까?

[답변]
네, 맞습니다. 감정원 시세 보고 감정원도 없으면 직접 감정을 합니다.

[앵커]
알겠습니다. 소득 한도가 없다는 거, 저거 그러니까 DSR(총부채원리금상환비율), 우리가 대출할 때 소득기준 깐깐하게 따지는 그 기준 있잖아요. 그거 적용 안 받는다는 그 얘기인가요?

[답변]
네, 맞아요.

[앵커]
그러면 소득이 없어도 받을 수 있어요?

[답변]
아주 없으면 안 됩니다. 이게 또 많은 분들이 소득제한이 없다고 하니까 그러면 무직이어도 가능하냐, 이렇게 생각을 하는 분들이 많은데요. 이자 납입 능력을 봅니다. DTI(총부채상환비율)라고 해서 어느 정도 내가 이자를 낼 수 있는 능력은 심사를 하기 때문에 무조건 소득이 제한이 없는 건 아니고, 여기에서 소득 제한이 없다는 것은 소득이 많은 분들, 그분들도 가능합니다.

[앵커]
보통 대출 받을 때 가장 고민하게 되는 게 금리인데, 금리가 지금 4.15~4.55% 정도예요. 그런데 사실 시중금리는 천천히든 빠르게든 어쨌든 지금은 좀 내려갈 분위기인데, 잘못 타이밍 잡아서 이거 했다가 나중에 나만 고금리인 상황, 이런 상황 벌어지면 어떡하죠?

[답변]
충분히 그렇게 예상할 수 있는데, 정부에서도 그런 예상을 했기 때문에 내가 특례보금자리론을 받고 은행 상품이 갑자기 금리가 떨어졌다, 그러면 그쪽으로 갈 수 있게끔 이 특례보금자리론에는 중도상환수수료가 쌍방향 모두 면제입니다. 그래서 내가 은행에서 갈아탈 때도 면제, 특례에서 은행으로 다시 갈아탈 때도 중도수수료가 면제니까 금리가 떨어지면 다시 갈아타시면 됩니다.

[앵커]
그러면 어차피 기회는 있을 거니까 지금 당장 대환은 하고 싶은데.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
한 두 달 뒤쯤에 더 떨어질 것 같아서 지금 기다린다고 한다면 어느 게 현명한 선택일까요? 지금 바로 하는 게 나을까요? 아니면 두 달 뒤를 기다리는 게 나을까요?

[답변]
그거는 대출하시는 분이 결정하실 부분이지만, 저라면 일단 대환하고 그다음에 금리가 떨어지면 그때 가서 다시 다른 은행으로 가는 것을 고민해볼 것 같습니다.

[앵커]
그러면 여기에서 헷갈릴 수 있는 게, 일단 제가 신청해서 받으면 그 금리로 10년이든 20년이든 가는 거죠, 장기로?

[답변]
네, 맞아요. 이건 장기 고정금리이기 때문에 중간에 시중금리가 떨어졌다고 해도 내가 4.3%에 받았는데 시중금리가 3.5%라고 해서 내려가지 않고요. 그냥 계속 4.5%로 갑니다.

[앵커]
다만 이 특례보금자리론의 그 이자가 바뀔 수 있다는 것은 주택금융공사에서 발표한, 매달 발표하는 그거는 달라질 수 있다.

[답변]
신청 시점. 그러니까 신청하는 시점하고 내가 대출을 받는 달이 다를 수 있어요. 예를 들면 내가 2월에 신청했는데 3월에 대출을 받을 수 있잖아요. 그럴 때는 2월과 3월 금리 중에서 낮은 금리로 내가 대출을 받을 수 있는 거지, 한 번 대출이 시작되면, 돈이 입금돼서 계속 시작이 되면 금리를 바꿀 수는 없어요.

[앵커]
알겠습니다. 신청 시점의 이자와 실행 시점의 이자 중의 낮은 걸로 해준다는 거.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그건 기억을 해놔야 되겠네요. 어쨌든 은행들은 기존에 지금 한 6%대 정도에서 변동 금리로 이자 잘 받고 있는데 정부가 갑자기 이거 다 4%로 바꿔줘, 하는 거나 마찬가지잖아요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그러면 좀 불만이 나올 수도 있겠네요, 은행 입장에서는.

[답변]
당연히 제가 은행이라도 진짜 황금알을 낳는 거위를 데리고 있었는데 그 거위를 주택금융공사에서 모셔가는 그런 상황이잖아요. 그러다 보니 은행 측에서는 싫을 수 있겠지만 이게 너무 높은 금리를 계속 쓰다 보면 부동산 시장에도 많은 영향을 미치기 때문에 은행도 감수하셔야 되는 부분입니다.

[앵커]
알겠습니다. 어쨌든 정부 정책 대출 상품이라고 하면 그래도 4 자보다는 3 자를 기대하는 분들이 있을 텐데, 대출 금리. 3%대로 받을 수 있는 방법은 없나요?

[답변]
있습니다. 이 보금자리론 같은 경우는 지금 일반형과 우대형으로 나눠져 있거든요. 우대형 같은 경우는 원래의 보금자리론인 주택 가격 6억 원 이하인 분들이 해당이 되는데요.

[앵커]
우대금리를 준다는 거죠?

[답변]
우대금리를 쓸 수 있는 우대형에 해당되는 그런 주택 같은 경우는 저 금리에 해당이 된다고 하면 최대 0.8%에다 약정 할인까지 해서 정말 3% 금리가 가능합니다.

[앵커]
저 아낌e라는 거는 뭡니까?

[답변]
아낌e라는 거는 전자 약정을 뜻하는 건데요. 은행에서 내가 대출을 신청하는 게 아니라 앱에 들어가서, 주택금융공사 앱에서 직접 컴퓨터로 다 하시면 되는데 굉장히 편합니다. 모든 자료도 다 끌어오고 편리하기 때문에 이용하시면 금리 할인도 받고 빠르게 진행하실 수 있어요.

[앵커]
그러면 신혼 가구이면서 내가 다자녀다. 이러면 중복, 다 우대 금리 받을 수 있습니까?

[답변]
뭐 신혼인데 다자녀다, 뭐 미리 아기를 낳아서, 그렇게 됐을 수도 있겠지만 가능합니다. 중복이 가능하기 때문에, 최대 0.8%까지 중복 가능하니까.

[앵커]
알겠습니다.

[답변]
해당되시는 분들은 최저 금리 받으시면 됩니다.

[앵커]
이자하고 원금은 어떤 방식으로 상환해요?

[답변]
처음에 잘 선택하셔야 되는데요. 특례보금자리론 같은 경우는 세 가지로 나눠져 있어요. 여기 체증식 같은 경우는 연령 제한이 있으니까 내가 나이에 해당되는지 체크를 해보시면 좋고요. 원금균등, 원리금균등, 체증식, 세 가지 중의 하나로 원금을 상환하셔야 되는데 이 원금균등이 가장 내가 원금을 빨리 갚는 구조예요. 또 원금을 좀 많이 상환하시는 구조고요. 그다음에 원리금은 원금과 이자가 매달 알아서 책정이 되는 그런 구조고.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
체증식은 첫 달에는 원금을 갚지 않고요. 그다음 달부터 1,000원, 2,000원, 3,000원, 이런 식으로 늘어가는 구조이기 때문에 내가 생활이 조금 빠듯하다 하시는 분들은 체증식을 선택하는 게 좋습니다.

[앵커]
그러니까 이거는 어느 게 좋다, 나쁘다가 아니라 내 소득 수준과 상환 능력.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
이런 거를 좀 감안해서 제가 상황에 맞게 고르면 되는 거고요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그런데 지금 집값 안 그래도 떨어질 거라는 경고가 계속 나오는데 이거 어떻게 보면 대출 받아서 집 사라, 빚내서 집 사라 시즌2 아니냐, 이런 지적도 나오는데. 좀 걱정되는 점은 없습니까?

[답변]
정부에서는 집값이 상승하는 거를 바라진 않을 것으로 보입니다. 일단 많은 분들이 빚에 허덕이는 것을 조금 줄여주기 위해서, 보시다시피 대환이 훨씬 많지 않습니까? 그래서 그쪽에 중점을 둔 것 같고요. 그리고 정부에서도 집값이 급격하게 떨어지는 것은 아무도 원하는 상황이 아니고 혹시라도 미분양 같은 문제가 발생하면 나라 경제도 힘들기 때문에 천천히.

[앵커]
알겠습니다. 어쨌든 가계 부채가 심각하게 늘어나는 상황에서 혹시나 부채를 더 키울 우려는 없는지, 그런 것도 생각을 해보게는 되네요. 지금까지 ET WHY, 김은진 소장 함께했습니다. 고맙습니다.