[ET] 전세 내놨는데 집 보러 온다는 사람은 없고…전세에서 월세로 엑소더스? 집값 영향은?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 4월25일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 한문도 한국부동산산업학회 상임이사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230425&1


[앵커]
하루아침에 돌아갈 집이 사라져버린 전세 사기 피해자들, 혹시 나도 당한 거 아닌지 세입자들 불안감이 요즘 어느 때보다 높습니다. 정부 대책의 내용과 실효성 따져보면서 전세 계약 시 주의점도 함께 알아보겠습니다. 한문도 한국부동산경제협회장 나오셨습니다. 네, 이사님 어서 오십시오.

[답변]
네, 안녕하세요.

[앵커]
뭐 전국이 전세 사기 지뢰밭 같습니다.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
이거 무서워서 전세 살겠습니까.

[답변]
지금 전세가 전세 포비아라고 해서 젊은 층이 아주 공포로 다가왔습니다. 실제로 아시는 바와 같이 전세 거래도 주는 반면에 월세 거래가 급증하고 있습니다.

[앵커]
월세 거래가요?

[답변]
네, 전세 살기가 겁이 나시는 거죠. 그래서 전세 거래량은 12% 주는 데 비해서 계속 줄고 있는데요. 월세 거래량은 급하게 늘고 있습니다, 20%대로.

[앵커]
실제로 한번 보시죠.

[답변]
보시는 것처럼 30%까지 왔습니다. 그래서 거래량이 급증한 이유는 전세 가격이, 또 집값이 하향 추세가 보이지 않습니까. 그러면 지금 전세를 만약에 계약을 했어도 또 집값이 내려가면 이렇게 또 역전세나 이런 문제가 터질까 봐, 지금 월세 쪽으로 많이 2030세대들이 많이 월세 쪽으로 지금 편향되게 움직이고 있습니다.

[앵커]
말씀하신 역전세라는 것은 매매가보다 전세가가 더 높아져서.

[답변]
네, 그렇죠.

[앵커]
혹시나 나중에 또 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 되지 않을까, 이런 우려가 월세 선호로 나타나고 있다, 라는 말씀이시죠.

[답변]
만약에 지금 집값이 상승기라면 좀 덜할 텐데 또 집값이 상승한다는 게 확정적으로 믿음이 안 가니까, 지금 월세 저런 현상은 당분간 올 한 해 지속될 것으로 보고 있습니다.

[앵커]
자, 이런 공포감에 또 약간의 분노가 더해지다 보니까 온라인에서는 나쁜 임대인들 이름하고 사진을 공개하는 신상 공개까지 벌어지고 있는 그런 상황입니다. 우리가 이런 전세 피해가 우려되는 지역, 좀 어디를 예상하고 있어야 할까요?

[답변]
주로 2030세대들이 많이 몰리는 곳은 일자리가 많은 곳이죠. 주로 보면 동탄도 그렇고 부산도 그렇고 또 미추홀구도 옆에 산업단지들이 많이 있거든요. 그러니까 일자리가 많은 지역에, 청년들이 밀집하는 곳의 인근에 이런 일들이 많이 벌어집니다. 그래서 이게 전국 다발적입니다. 전국에 산업단지들이 있는 곳도 많고, 화성 동탄 같은 경우에는 또 삼성이라는 대기업이 있지 않습니까? 매년 초에 또 신규 직원을 모집하지 않습니까. 그럴 경우에 갑자기 기숙사나 이런 것들이 모자라게 되면 신축 빌라를 지어서 분양하는 형태를 취하면서 이렇게 사기를 한다든지 이런 것들이 그동안 횡행하게 진행돼 왔었습니다.

[앵커]
그러니까 우리가 돌이켜 보면 전셋값이 고점이었던 시기가 2021년 가을이었잖아요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
이제 2년 계약 만기 돌아오는 게 올해 가을이잖아요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
이때 되면 또 다른 피해자들이 나오지 않을까요. 어떻게 전망하세요?

[답변]
그때가 아니라 지금부터 계속 진행형입니다. 일단 2021년 고점 전에도 일단 2020년도에 임대차 3법이 변경되면서 그때 전세 가격이 폭등하는 경향이 있었지 않습니까. 그때부터 이렇게 이어져서 말씀 주신 대로 2021년 가을에는 최고점이죠. 그리고 2022년 초반까지도 최고점 부근에서 좀 계약들이 많이 됐습니다. 그래서 이 현상이 제가 볼 때는 2년 만기잖아요, 보통. 그러면 2022년 1월, 2월까지 높았거든요. 그분들의 어떤 피해가 내년 한 1, 2, 3월까지는 이런 현상들이, 가을뿐이 아니라 지금부터 계속 진행될 겁니다.

[앵커]
그럼 전세 사기 피해가 이렇게까지 커진 데 대해서 가장 근본적인 원인 어디에 있다고 보세요?

[답변]
일단은 나쁜 의도를 가진 사람들이 첫 번째 문제겠지만요. 일단 그런 어떤 나쁜 의도를 가질 수 있게끔 이 제도 자체가 좀 미흡한 부분들이 많이 있습니다.

[앵커]
어떤 제도 말씀이십니까?

[답변]
저는 개인적으로 전세 대출이 그 출발점이라고 생각합니다. 전세 대출이라는 부분이 이때는 사금융이었잖아요. 전세입자와 임대인의 서로 필요에 의해서 상호 좋은 뜻으로 잘 진행돼 왔었는데 언젠가부터 정부가 개입을 하게 됩니다. 2012년도, 2011년도, 2009년도 이때 MB 정부 때 잠깐 개입을 했다가 좀 부작용이 있으니까 다시 줄였거든요. 그것이 기억하시겠지만, 2015년도 박근혜 정부 시절에 월세 시대가 올 것이다라고 천명하면서 대출을 급하게 확대했습니다. 그런데 그 대출에 대해서 정부가 지원을 해 주고 보증하는 형태다 보니까 거기서 전세 가격이 올라가게 되면 당연히 집값은 더 올라가겠죠. 그런데 그 와중에 예를 들어 가짜 시세가 거래가 되면, 2억인 거래가 만약에 4억이라는 거래가 나오면 현재도 그 당시에 전셋값의 90%, 뭐 100%까지 대출을 해 줬거든요. 그러면 당연히 전세금이 급하게 뛰겠죠. 이런 와중에 주택 가격이 내려가게 되면 당연히 역전세가 나고, 돈을 못 돌려주는 어떤 임대인들이 나타나게 되고 지금 같은 현상이 벌어지게 되는 겁니다.

[앵커]
그러면 교수님 말씀은 전세 대출 제도가 없어져야 한다는 그런 의미이신가요?

[답변]
네, 한 번에 없앨 수는 없지만요. 중장기적으로 볼 때 민간 사금융의 전세 대출제도에 대해서 정부가 개입하면서 또 은행 입장에서는 대출을 해 주고 또 정부에서 그걸 보증해 주는 형태가 한때 있었어요. 그러면 손해가 날 일이 없으니까 대출금액을 높이고 싶었고, 심지어는 뭐 이런 표현이 적절한지 모르겠지만요. 어느 한 지역의 은행 지점장님이 인사 고과 때문에 열심히 대출을 늘리고 싶으면 대출금액이 더 올리려면 집값이 올라가면 더 올라가잖아요. 그러면 업자들은 또 가격을 미리 가상 거래를 할 수가 있잖아요. 그러면 대출금액도 올라가고, 이런 것까지 발전했기 때문에 그 빈틈이 있게 되면 전세 대출로 인해서 파생되는 어떤 여러 가지 형태의 사기 형태가 일어날 수밖에 없습니다.

[앵커]
전세 대출 없어지면 또 월세라고 안 오를까요. 그것도 같이 오를 것 같은데.

[답변]
월세라는 부분은 한계가 있습니다. 우리가 시장이라는 게 수요 공급의 원칙에 의해서 월세 금액이 심하게 높다고 하면 그 금액이 주택 가격에 비교해서 주택담보대출을 받아서 집을 살 수 있잖아요. 해외는 다 월세잖아요. 그런 형태로 가기 때문에 그렇게 우려하는 수준의 월세 수준이 되지는 않습니다. 그거는 급하게 그렇게 보시면 월세가 너무 높아지지 않냐, 그러는데 지금도 유효 회전량의 물건들이 있거든요. 그래서 서로 경쟁하게 되면 균형점에 맞게 되어 있습니다, 시장 금리 수준하고 맞게.

[앵커]
지금 뭐 빌라나 다세대주택 이렇게 전세 살고 계신 분들은 혹시 나도 지금 피해자인 거 아닌가.

[답변]
네, 고민하시죠.

[앵커]
혹시 당하지 않을까, 이런 고민들이 있기 때문에 이번 피해 유형을 제대로 분석해서 알고 있는 게 중요할 것 같은데요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
정리 한번 해볼게요.

[답변]
보시면 지금 그림에 나오는데요. 전세 가격 부풀리기가 있습니다. 조금 아까 제가 말씀드린 예랑 비슷합니다. 그러니까 매매 시세를 하나 가장 거래가 생기게 되면.

[앵커]
그러니까 매매가 한 2억인데 전세를 2억 5,000, 뭐 이렇게?

[답변]
네, 매매 시세가 원래 2억인데 그러면 전세가 보통 옛날에는 한 1억에서 1억 5,000이었겠죠. 근데 만약에 그 2억짜리를 갖다가 3억짜리 거래가 나왔어요. 현재 전세 대출제도가 3억 원에 90%까지 되니까, 그러면 2억 8,000으로 뛰잖아요, 7,000으로. 그러니까 전세 가격이 부풀려지는 거죠. 그러면서 돈이 모자란 분들은 전세 대출을 활용하겠죠, 일부는. 그런 부분들이 만약에 자꾸 집이 가격이 올라가다 보니까 선순위 채권이 있고 신축이면 거기에 대해서 순간적인 갈등을 겪지만 좋은 집에 살고 싶으니까 무리해서 들어가게 되고 이런 일들이 빚어지면서 나오는 경우가 첫 번째고요. 지금 매매 시세 조작에 연결되는 거죠. 그리고 무자본 갭투자는 이런 식의 형태로 인해서 전세 가격이 올라가게 되면 전세 가격이 집값의 100%까지 되는 경우도 있었기 때문에 그냥 사인만 해도 집을 가져오잖아요. 가져온 뒤에 자기들이 뭐 이런 경우도 있습니다. 세금이 밀리거나 이런 사람이 일부러 그걸 다 살 수도 있잖아요. 그러면 배당 순위가 국세가 우선이거든요? 그러면 무자본 갭투자를 한 데서 사시는 분들은 자기가 원래 있던 보증금을 못 찾게 되죠.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
경매에 들어가면 국세로 세금이 먼저 나오고 배당이 빠지니까.

[앵커]
아, 정부가 먼저 가져간다는 거죠? 그다음에 은행이 가져가고.

[답변]
네. 그런 부분들 때문에 피해를 보게 되는 이런 세 가지 형태로 크게 분류할 수 있습니다.

[앵커]
그럼 결국 이 피해 유형이 이렇다는 거는 내가 들어갈 집 시세부터 정확히 알아야 할 것 같은데, 매매가 대비 한 전세가가 어느 정도 넘어가면 이건 좀 의심해 봐라 이런 기준 같은 거 있으세요?

[답변]
매매가에 대한 기준에 대해서 제가 상식적으로 말씀드리면 매매가를 조작하지 않는다는 전제하에 정상적인 가격이면 우리가 상식적으로 생각할 때 경매라든지 이런 과정을 거치게 되잖아요, 문제가 터지면. 경매 가격이 보통 낙찰되는 부분을 보면 빌라나 다세대는 많을 때 80%, 보통은 70%대에 거래가 됩니다. 그러면 애초에 전세 보증보험이나 전세 대출의 금액 한도를 70%로 정해 두면 주택 가격도 많이 안 오르고 손해가 나도 갭이 작아지죠. 그런 게 필요한 시점이라고 말씀드리겠습니다.

[앵커]
그런데 신축 빌라 같은 경우는 거래 기록이 없잖아요.

[답변]
전혀 없죠.

[앵커]
이럴 때는 어떤 걸 좀 주의해서 들어가야 할까요?

[답변]
사실 토지 가격, 공시가격이라는 게 있잖아요. 토지의 공시지가가 있고 건축비가 있지 않습니까. 그러면 만약에 그 주위의 시세와 공시가격이 만약에 2억이었다, 그런데 신축이 생기면 건축 비용을 추가하면 금액이 나오겠죠. 그런데 이것을 배제하고 아까 말씀드린 가상 거래 같은 거 4억, 5억이 되면 그걸 시세로 잡아주면 안 되겠죠. 그런데 그런 일들이 실제로 시장에서 벌어지고 있습니다. 그러면 정부에서 그 지역의 공시가격을 기준으로 해서 건축비를 산입하는 가이드를 주면 되겠죠. 그러면 시세가 안정되겠죠, 정확하게.

[앵커]
지금까지 ET WHY, 한문도 상임이사와 함께했습니다. 고맙습니다.