[ET] “대출 받으라는 게 특별법?“…전세사기특별법 통과 후폭풍

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 5월24일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230524&1

[영상]
반쪽짜리 대책으로 일관하는 정부, 국회의 오늘의 선택은 곧 내일의 더 큰 위협이 되어 돌아올 것이다.

[앵커]
전세 사기 피해자를 구제하고 지원하는 특별법이 국회 국토교통위원회 전체 회의를 통과했습니다. 그런데 현실을 외면한 반쪽짜리 특별법이란 비판이 나옵니다. 논란의 쟁점 짚어보죠. 김인만 부동산경제연구소장 나오셨습니다. 소장님, 안녕하세요.

[답변]
안녕하세요.

[앵커]
붕어빵에 붕어 없듯이 또 특별법에 특별한 게 없었나 보네요. 이런 말들이 나오는 거 보니까.

[답변]
특별법 내용을 보게 되면 소문난 잔치에 먹을 게 없었던 것 같고요. 기대가 큰 만큼 실망이 큰 것 같습니다.

[앵커]
그럼, 논란의 쟁점이 뭔가요, 지금?

[답변]
지금 쟁점이 되는 부분은 세 가지로 요약을 할 수가 있는데요. 첫 번째, 피해 보증금 기준부터 설명을 드리겠습니다. 기존 정부안은 4억 5,000만 원 이하면 특별법 대상에 포함시켜주겠다, 라고 했는데 5,000만 원 상향 조정했습니다. 야당에서 범위를 넓혀주자, 라고 해서 5억 원 이하면 특별법 대상이 될 수가 있습니다.

[앵커]
일단은 저거는 특별법의 대상이 되는 요건.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그러면 5억 원 이하만 되면 특별법 다 지원받을 수 있는 거예요?

[답변]
특별법 요건은 네 가지가 있거든요. 네 가지 중의 한 가지가 5억 원이고요. 나머지는 대항력과 확정일자를 갖춰야 하고요. 집이 경매에 넘어가야 되고 또 집주인이 전세 사기 의도가 있어야 한다. 이 네 가지가 다 충족이 되어야만 특별법 대상이 될 수 있습니다.

[앵커]
저기서 보증금이라고 하는 건 계약서에 쓴 그 금액을 말하는 거죠?

[답변]
맞습니다. 계약서의 보증금 기준입니다.

[앵커]
네, 그러면 일단 특별법 대상이 됐다고 치고 그러면 어떤 지원, 어떤 혜택을 받을 수 있느냐.

[답변]
첫 번째 눈에 띄는 게 최우선 변제금 무이자 대출을 해주겠다, 라는 내용인데요. 최우선 변제금이라고 한다면 전세의 집이 경매에 넘어가게 되면 만약에 세금을 체납하게 되면 국가가 먼저 가져가게 되고요.

[앵커]
그 낙찰 금액을.

[답변]
그렇죠. 낙찰 금액에서 국가가 1순위로 가져가게 되고요. 은행이 대출해 주게 되면 근저당을 잡죠. 근저당 금액만큼 또 은행이 가지고 갑니다.

[앵커]
두 번째가 은행.

[답변]
두 번째가 은행이고요. 남는 돈에 대해서 세입자가 가지고 가는데 남는 돈이 없으면 세입자는 한 푼도 못 건지게 되거든요.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
굉장히 억울할 수가 있가 때문에 정부에서는 세금과 은행보다도 최우선으로 이 정도 금액만큼은 세입자한테 주자, 라는 제도가 최우선 변제금인데요.

[앵커]
금액이 얼마인데요?

[답변]
그냥 주는 건 아닙니다. 요건이 있는데요. 지역에 따라서 서울 기준에서는 보증금 1억 6,500만 원, 소액보증금 이하면 5,500만 원까지는 세금과 은행보다도 먼저 세입자한테 주겠다는 거고요. 인천 같은 경우는 1억 4,500만 원 이하에 4,800만 원까지만 최우선 변제를 해 주는데 이게 사실 만약에 1억 6,500만 원이 넘어버리게 되면 이게 문제가 될 수도 있잖아요. 이거 5,500만 원조차도 못 가지고 가는.

[앵커]
그러니까 지금 나와 있는 내용은 이미 기존의 법에 있는 내용.

[답변]
기존에 있는 내용입니다.

[앵커]
이번에 달라진 건 뭔가요?

[답변]
이번에 달라진 건 억울한 경우들이 있죠. 나는 2억 원에 계약을 했는데 그러면 1억 6,500만 원이 넘는다는 이유만으로 5,500만 원도 못 가지고 가게 되니까 이런 억울한 분들은 무이자 대출을 해 주겠다는 겁니다.

[앵커]
그 무이자 대출 몇 년 동안 얼마까지요?

[답변]
10년 동안 무이자, 최우선 변제금 5,500만 원은 무이자 대출을 해 주고요. 만약에 금액이 넘는 분들 있잖아요. 금액이 넘는 금액에 대해서는 저리 대출을 최대 2억 4,000만 원까지 해 주겠다는 게 정부 방침입니다.

[앵커]
근데 피해자 입장에서는 나는 지금 전세 대출받은 것도 버거운데 지원받으려고 또 대출받아야 되느냐. 뭐 이런 불만이 나올 수 있겠네요.

[답변]
그런 불만의 목소리가 굉장히 많습니다. 지금 전세 자금도 대출을 받았는데 무이자 대출도 부담스럽고 저리 대출은 더 부담스럽다 이런 분들을 위해서 우선매수권을 주게 됩니다.

[앵커]
우선매수권은 뭔가요?

[답변]
우선매수권은 세입자 집이 경매에 넘어가게 된다면 차라리 이 기회에 저 집을 내가 낙찰받아서 내가 집주인이 되어야겠다, 라고 생각할 수가 있는데 제3자가 더 높은 금액을 쓰게 되면 3자가 집을 가지고 가게 되잖아요. 만약에 우선매수권이 있다면 삼자가 더 높은 금액을 쓰더라도 세입자한테 그 금액만큼 네가 지불하면 집주인 되게 해줄게, 하는 제도가 우선매수권입니다.

[앵커]
그래도 피해자들이 그동안 가장 요구했던 것은 일단 내가 떼인 전세금 좀 일단 받게 해달라. 선 지원 후 정산 이 논의는 어떻게 됐어요?

[답변]
그게 굉장히 열띤 논란이 있었고요. 한 달 동안 논의를 했는데 아쉽게도 불발이 됐습니다. 그 부분에 대해서는 없던 걸로 됐기 때문에 지원받을 수가 없습니다.

[앵커]
결국 4억 5,000만 원에서, 보증금을 4억 5,000만 원에서 5억 원으로 늘려준 거, 5,000만 원 늘려준 거.

[답변]
늘려주고, 그렇죠. 최우선 변제금 무이자 대출을 해 주겠다.

[앵커]
그리고 못 받은 전세금 좀 받나 했는데 그건 안 돼. 이렇게 된 거예요?

[답변]
그건 안 되고 우선매수권 해서 네가 낙찰을 받아라. 대신 선순위권자가 있으면 돈을 지불해야 됩니다.

[앵커]
이걸 그러면 이 세 가지 정하는데 그러면 한 달을 끈 건가요?

[답변]
그렇죠. 그래서 세입자들이 한 달 동안 뭐 했냐. 지금 이런 반응들이 나오고 있습니다.

[앵커]
이렇게 전세 사기는 계속 터지고 뾰족한 대책은 없다 보니까 요즘 시장에서 나오는 얘기가 이럴 거면 그냥 전세 없애자, 전세 제도 없애자. 장관도 한 말씀 거드신 것 같아요.

[답변]
네, 국토부 장관께서도 수명을 다한 것이 아닌가. 이게 논란이 되는데 차라리 이렇게 사기가 많이 생기니까 폐지해 버리자, 라는 이야기가 계속 나오고 있는데 수명까지 다했다고 하니까 그러면 정부가 임의적으로 폐지하는 거 아니냐 이런 이야기가 나오고 있는데요. 저도 좀 고민을 해봤는데 현실적으로는 좀 쉽지 않을 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 아프면 일단 치료를 해야지 너무 성급하게 사망선고 내리는 거 아니에요?

[답변]
맞습니다. 충분히 치료를 해야 되고요. 지금 너무 많습니다. 대상자들이 굉장히 많은데 과연 전세를 사시는 분들이 몇 프로 정도 될까를 한번 뽑아봤는데요. 그래픽을 한번 보시면 전세와 월세 비중이 있는데 작년 기준입니다. 월세가 48.7%고요. 전세가 51.3%입니다. 그러면 임의적으로 폐지하게 된다면 51.3%의 세입자는 갈 데가 없어지는 거죠.

[앵커]
그러니까 보통 우리가 기존 차종을 단종할 때도 일단 신차를 미리 준비를 해놓고 단종을 하잖아요.

[답변]
그렇죠. 뭔가 대안이 있어야 되는데 현실적으로.

[앵커]
그러면 전세의 대안은 뭔가요?

[답변]
현실적으로 전세의 대안은 저도 고민을 해봤는데 첫 번째는 전 국민이, 세입자들이 다 내 집 마련을 하는 건데 현실적으로 불가능한 얘기고요. 동해 앞바다에 유전이 나와도 안 되는 얘기 같고, 두 번째는 현재 민간, 일반인들이 전세를 공급해 주고 있는데 하지 마, 전세 사기가 많이 생기니까 우리나라에서, 공공에서 전세를 공급해 줄게 라는 게 두 번째 대안인데 그마저도 쉽지 않죠. 공공임대를 늘릴 수가 없고 가장 이상적인 다른 나라에서도 하고 있는 제도가 월세입니다. 그래서 전세보다는 월세로 가야 되는데 앞서서 보시듯이 전세를 이렇게 많이 살고 있는데 단기간에 월세로 전환하기도 굉장히 어려운 상황입니다.

[앵커]
월셋값 많이 오르겠네요. 그렇게 되면?

[답변]
월셋값도 많이 오르고요. 집주인들은 지금 전세금 조금 떨어져도 못 돌려줘서 난리가 나고 있는데 이 전세금을 다 돌려줘야 한다고 하면 현실적으로는 굉장한 혼란이 생길 것 같습니다.

[앵커]
요즘 많은 분들이 전세 살기 무섭다 이런 얘기 하잖아요. 요즘 전세 시장 동향은 어떻습니까?

[답변]
전세 가격을 한번 보게 되면 자, 보이시죠? 이게 2년 전하고 비교를 했는데 서울 같은 경우는 9.7% 하락했고요. 인천, 뭐 전세 사기가 많이 생기는 인천은 17.1%로 수도권 지역에서는 굉장히 많고, 지방 같은 경우는 하락 폭이 더 큽니다. 이렇게 전세 가격이 떨어지게 되니까 매매 가격도 떨어지게 되고요. 전세 사기, 역전세가 많이 생기고 있습니다.

[앵커]
서울 같은 경우는 아파트, 빌라 구분 없이 지금 다 떨어지고 있는 건가요?

[답변]
최근 양상을 보게 되면 빌라, 오피스텔에 사기가 많이 생기다 보니까 차라리 안전한 아파트로 가자. 그리고 전세 가격은 좀 떨어졌는데 월세 가격은 떨어지지 않았기 때문에 서울이나 수도권 지역들, 주요 지역들의 전세 가격은 조금씩 오르는 상황입니다.

[앵커]
저는 지금보다 더 걱정되는 게 올 하반기예요. 왜 임대차 3법 부작용으로 전셋값 급등했던 게 2021년 말이었잖아요. 그러니까 급등한 전세 만기 도래하는 게 올해 하반기 아닙니까? 어떤 상황이 펼쳐질 것으로 예상해야 할까요?

[답변]
이게 역전세도 우려가 될 수 있고요. 처음부터 사기 의도가 있었던 것은 전세 사기고요. 역전세는 전세 가격이 떨어지게 되면서 집주인이 돌려주지 못하는 현상인데 이게 임대차 3법이 2021년 말까지 굉장히 부작용이 있었죠. 왜곡되면서 가격이 많이 올랐기 때문에 올해 말까지는 부작용이 있을 것 같고요. 또 입주 물량도 굉장히 늘어납니다. 2021년에 건설회사들이 분양을 많이 했기 때문에 그 분양 물량이 올해 말까지도 입주 물량이 많이 나와서 아무래도 역전세 문제는 올해 말까지는 좀 굉장히 우리를 괴롭힐 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 이 전세 사기 특별법, 특별법이니까 2년 한시적으로만 적용이 되는 법이죠.

[답변]
네, 2년 한시법입니다.

[앵커]
국회 본회의 통과는 내일로 예정돼 있습니다. 지금까지 ET WHY 김인만 소장 함께했습니다. 고맙습니다.