[성공예감] 아파트 청약 시장, 우상향 쾌속열차는 없다 – 박원갑 박사(KB국민은행 부동산 수석전문위원)

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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기를 바랍니다.
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- 10월 잠정치 집계로, 서울 아파트 가격은 전달 대비 0.45% 하락
- 지난 9월이 단기 고점, 이후 올해 말까지 약세일 듯
- 특례보금자리론이 집값 상승의 1등 공신, 내년엔 신생아특례대출이 집값 떠받치는 역할 할 듯
- 내년 집값은 小박스권 장세(변동폭 좁은 박스권)
- 부동산 거래시 주인 대면, 신분증 확인, 주인 명의 계좌 입금 등의 원칙 필요
- 분양 시장은 양극화 양상 심해, 주변 시세 대비 10% 이상 낮은 곳 노려야
- 8만 호 신규 택지 후보지 발표, 2030년 경 입주 예정
- 부동산 문제를 단번에 해결할 수 있는 마법의 정책은 없어
- 3기 신도시, 인프라 등 아직 속도 내지 않고 있어
- 1기 신도시 특별법은 재건축초과이익 환수제도가 핵심

■ 프로그램명 : 성공예감 이대호입니다
■ 방송시간 : 11월 21일(화) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3MHz
■ 진행 : 이대호
■ 출연 : 박원갑 박사(KB국민은행 부동산 수석전문위원)


◇이대호> 성공예감 이대호입니다. 2부가 시작됐습니다. 우리의 자산 가장 큰 비중을 차지하고 있는 부동산 관련해서는 참 올라도 걱정, 떨어져도 걱정. 앞으로는 어떻게 될까 또 걱정. 복권이라도 당첨되면 집 사고 싶은 생각들은 또 다 같이 하실 것 같습니다. 최근에 정치권에서도 다양한 정책들이 또 쏟아지고 있어서 체크를 해볼 게 많습니다. 그래서 오늘 KB국민은행 부동산 수석전문위원인 박원갑 박사와 함께 이야기를 나눠보죠. 박사님 안녕하세요.

◆박원갑> 안녕하십니까.

◇이대호> 오랜만에 오셨습니다. 요즘에 어떻게 집값 동향 물어보는 사람이 더 많아집니까? 아니면 좀 관심도가 떨어집니까.

◆박원갑> 이 사이는 조금 떨어지죠.

◇이대호> 그래요?

◆박원갑> 집값이 오를 때 관심이 많고요. 떨어질 때는 일단은 관심이 식죠.

◇이대호> 그래서 요즘에 주식 콘텐츠나 부동산 콘텐츠나 조회수가 많이 떨어졌다 하더라고요.

◆박원갑> 그럴 수밖에 없어요.

◇이대호> 부동산 관련된 유튜브 채널들도 마찬가지고, 그게 또 이제 체감이 되시나 봅니다.

◆박원갑> 그게 일종의 바로미터죠. 아마 조회수 같은 거나 이게 아마 집값 변동률하고 굉장히 밀접한 연관이 있다고 보시면 될 겁니다.

◇이대호> 최근에 서울 아파트 실거래 가격도 조금 반등을 이어가다가 근래에는 좀 꺾였다 하더라고요. 정확히 좀 최근 상황 좀 알려주세요.

◆박원갑> 꺾였다는 것은 잠정치를 말하는 겁니다.

◇이대호> 잠정치.

◆박원갑> 10월 잠정치가 약세로 반전됐다 이렇게 보면 되고요. 그런데 이제 9월까지가 공식 통계고요. 10월은 잠정치입니다. 그래서 서울이 지금 잠정치로 보면은 전달 대비 한 4.5%, 0.45% 정도 떨어지고 전국도 0.25, 수도권도 0.35%, 지방도 0.14% 정도 떨어졌어요. 근데 이게 수치는 이제 확정치로 드러날 거잖아요. 근데 이게 방향성은 거의 비슷하다고 봐요.

◇이대호> 방향성이 비슷하다라는 건.

◆박원갑> 이게 플러스인지 마이너스인지 이게 이제 어느 정도 가늠이 된다는 거죠. 그래서 저는 일제히 다 마이너스잖아요. 그래서 실거래가 기준으로 보면은 이게 우리 우리 피부로 느끼는 체감지수인데 이게 9월이 아마 단기 고점이다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 지난 9월 매매 거래 가격이 단기 고점이었다. 그래서 대체적으로 이제 실거래가로 보면은 서울은 1월부터 반등을 했고요. 나머지 지역은 2월부터 반등을 했어요. 그러니까 한 뭐 8개월에서 한 9개월 정도 오르다가 이제 드디어 이제 하락세로 전환될 가능성이 좀 있다. 이렇게 보고 있는 거죠.

◇이대호> 전반적으로 지난해에는 집값이 좀 많이 빠졌잖아요. 올해 상반기 한 9월까지 반등을 한 게 지난해 빠진 거의 한 어느 정도나 회복이 됐다고 보면 될까요.

◆박원갑> 서울 기준으로 보면 절반 이상 올랐죠.

◇이대호> 지난해 빠진 거의 절반 이상을 회복했다.

◆박원갑> 작년에 서울이 22%가 떨어졌거든요. 그리고 수도권은 역시 22% 하락했고. 전국은 17% 하락을 했습니다. 그런데 서울이 지금 9월까지 13.4%가 올랐고요. 수도권은 9.5%가 올랐어요. 전국은 5.7% 정도 올랐다. 이렇게 보시면 되는데, 이거는 이제 지역 간의 어떻게 보면 편차 울퉁불퉁한 어떤 모습이라고 보시면 되죠. 그러니까 서울이 20% 떨어졌는데 이중에서 지금 13.4%가 올랐다는 얘기는 절반 이상 회복을 했다. 이렇게 보면 됩니다.

◇이대호> 낙폭의 절반 정도.

◆박원갑> 그렇죠. 근데 이제 아마 10월, 11월, 12월 정도 계속해서 약세를 보일 가능성이 크거든요. 이렇게 되면 아마 올해 서울 기준으로 누계는 한 11~12% 정도 상승으로 마무리될 가능성도 있다. 이렇게 되면 진짜 작년의 절반 정도 누계로 오를 가능성이 있다. 이렇게 보는 거죠.

◇이대호> 근데 말씀 중에 10월, 11월, 12월은 좀 약세를 보일 가능성이 있다라고 하셨는데 어떤 배경에서 그럴까요?

◆박원갑> 지금 거래량이 없어요.

◇이대호> 아, 거래량이 없다.

◆박원갑> 그래서 지금 그동안에 4월, 5월 이럴 때 보면 그때 이후에 서울 아파트 거래량이 3000건 중후반대 정도 됐거든요. 근데 10월은 2000건대 정도 머물 겁니다. 거래가 줄어든다는 것은 말하자면 수요자들이 집에 대해 관심이 없다는 거예요. 이 거래량과 수요자들이 심리하고 서로 맞물려 있기 때문에 그리고 대체적으로 보면 집값이 좀 떨어질 것이라는 그런 인식이 강해요. 그래서 제 생각에는 그렇게 급락은 아니더라도 약세 가능성으로 좀 열어둬야 되지 않느냐, 이렇게 보고 있는 겁니다.

◇이대호> 급락까지는 아니지만 지금 이렇게 거래량이 없는 상황에서 집값이 상반기처럼 계속 치고 나가기도 어렵고. 어떤 상반기에는 그 정책적인 영향이 좀 있지 않습니까. 특리 보금자리론이나.

◆박원갑> 그렇죠. 특례 보금자리론이 집값을 끌어올리는 데 1등 공신이었다고 보면 되죠.

◇이대호> 지금 정책적인 건 어때요?

◆박원갑> 지금 내년에 이슈가 이게 이제 신생아 특례대출이거든요. 그래서 이것 때문에 내년에 집값이 생각보다 크게 빠지지는 않을 거다. 저는 이렇게 보는 거예요.

◇이대호> 어떻게 보면 한 30대, 한 40대 초중반까지도 실수요자들이 좀 들어올 수 있는.

◆박원갑> 그렇습니다. 그러니까 특례보금자리론이 40조 가까이가 이제 풀렸잖아요. 근데 이게 신생아 특례대출이 27조 정도가 돼요. 근데 이제 구입할 수 있는 금액은 9억 이하로 비슷하죠. 그런데 이제 신생아 특례 대출은 금리가 파격적입니다. 금리가요. 그래서 싼 것은 1.6에서 비싼 것은 한 3.3%거든요. 특례 보금자리론이 싼 것은 3%, 비싼 게 한 4% 정도 되었잖아요.

◇이대호> 특례보금자리론은 3~4%대였는데 신생아 특례는 1~3%요.

◆박원갑> 네, 그러면 주로 9억 이하의 주택 수요가 일부 생기겠죠. 그러면 그걸 또 판 사람이 있을 거잖아요. 그러면 그분들은 옮겨타기를 할 거잖아요. 이른바 이제 순환매가 일부 나타날 수 있는 여지는 있죠. 다만 집값이 크게 오르기는 좀 힘든 것은 말씀드린 것처럼 너무 지금 집값이 좀 비싸잖아요. 여러 가지 느끼기에는. 그리고 이제 금리도 좀 전반적으로 좀 비싼 것도 있고 MZ세대들이 미리 집을 당겨서 많이 샀잖아요.

◇이대호> 30대가.

◆박원갑> 그런 것도 있고 소득이나 물가에 대비해서 좀 비싼 어떤 그런 여러 가지 그런 통계를 바라보면 내년 집값을 이제 보는 어떤 시각들은 차이가 있습니다. 그런데 공통 분모는 뭐냐 하면요. 내년에는 크게 오르기도 힘들고 크게 떨어지기도 힘들다는 어떤 인식이 좀 강한 것 같아요. 그래서 건설산업연구원은 내년에 전국 집값을 한 2% 하락, 수도권은 한 1% 하락 정도로 보고요. 일부 기관 들은 또 내년에 수도권 집값은 한 1% 오른다 이런 데도 있어요. 그래서 약간 전망 기관마다 다르지만 내년에는 제 생각에는 이걸 소박스권 장세라고 저는 말씀을 드리고 싶어요.

◇이대호> 소 박스권, 작은 박스권.


◆박원갑> 작은 박스권.

◇이대호> 그러니까 약간 변동 폭도 좁은 그런 박스권이요.

◆박원갑> 그래서 이제 약간 불황 가능성이 좀 있죠. 거래는 안 되는데 분양가가 높잖아요. 지금요. 주변 시세보다 오히려 높은 경우도 있잖아요. 그리고 공급 부족에 대한 불안 심리도 또 일부 작용하고 있는 거고 아까 말씀드린 것처럼 신생아 특례대출도 있고 총선도 조금 일부 영향을 줄 것 같고 그래서 내년에는 아마 집값이 확 빠져버리면 무주택자분들이 집을 사기가 좋단 말이에요. 올 초처럼. 근데 그런 상황이 아니어서 내년에는 굉장히 계륵 같은 어떤 느낌이 들어요.

◇이대호> 그러니까 집값이 많이 빠질 것 같으면 어떤 정책 모기지 수단을 활용을 해서 실수요자들을 이제 자극하면서 그들이 받쳐줄 수 있고. 그런데 실수요자들이니까 막 투자 수요가 몰려오는 것처럼 집값을 막 올리지는 또 않을 거고.

◆박원갑> 그렇죠. 그래서 아마도 내년에 집을 꼭 사야 되겠다는 생각을 하시는 분들은 저는 너무 시황의 노예가 되시는 거는 좀 개인적으로 반대입니다. 전망은 잘 안 맞거든요. 그래서 굳이 살려고 그러면은 가격 메리트를 보고 접근하셔야 돼요. 그래서 고점이 언제냐면 2021년 10월이거든요.

◇이대호> 21년 10월이 고점.

◆박원갑> 그때 실거래가가 고점인데 그때 대비해서 아마 20에서 한 30% 정도 싼 걸 중심으로 선별 접근하시는 게 좋을 것 같고요. 분양은 무조건 받지 마시고 요즘 미분양이 많이 생기잖아요. 그래서 아마 주변 시세보다 한 10% 정도 낮은 쪽으로 선별 청약하시는 것도 나쁘지 않은데. 그래서 하나만 고집하지 마시고 투트랙으로 가시는 게 좋을 거예요.

◇이대호> 그것도 하나하나. 뒷부분에 또 한번 여쭤볼게요. 근데 아까 그 신생아 특례 대출 이 이야기를 좀 해 주셨는데 강인규 님이 내년에 신생아가 20만 명 이하일 수 있는데 그중에 새로 낳는 신생아 그중에서 집을 살 사람이 과연 얼마나 되겠습니까라는 또 질문을 주셨네요.

◆박원갑> 그렇죠, 그런데 지금 올해에 출산하신 분들도 해당이 된다고 그래요. 그래서 이제 그건 확정 방안은 아직은 안 나왔지만.

◇이대호> 기간에 대한 확정은 아직 안 됐고요.

◆박원갑> 보도를 보면 그런 얘기가 나오고 있어요.

◇이대호> 그러네요. 최근에 전세가격은 좀 오른다던데요. 전세시장은 어때요?

◆박원갑> 전세는 매매하고 좀 반대되는 방향이죠. 그러니까 집을 안 사고 전세로 이동하는 어떤 그런 측면도 있고요. 요새는 수요자들이 과거에 비해서 굉장히 그 시장 동향에 예민해요. 왜냐하면 리얼타임으로 스마트폰으로 더 빨라 정보를 접하니까요. 마치 저는 이런 생각이 들어요. 100km로 달리는 코끼리떼 같은 느낌이 들어요. 어느 순간 집을 아무도 안 사잖아요.

◇이대호> 코끼리 떼인데 100km로 달린다.

◆박원갑> 네, 그렇게 엄청나게 지금 광속의 시대에 살고 있다. 이렇게도 말씀을 드릴 수가 있어요.

◇이대호> 특히 부동산이라는 게 거래 규모도 크고.

◆박원갑> 원래 부동산은 말씀하신 것처럼 규모가 크잖아요. 그러면 이게 기민하게 대응하기가 힘들잖아요. 거의 항공모함처럼 움직이는 특성이 있는데.

◇이대호> 천천히.

◆박원갑> 그거는 이제 오프라인 시절이고 지금 모바일 시대는 이게 거의 돛단배처럼 보여요. 굉장히 빠르게 방향을 전환하는 어떤 그런 모습들이 나타나고 있죠. 그게 한 일환이 최근에 전셋값이 오르고 있는 어떤 그런 측면이라고 보면 되는데요. 근데 이제 전세를 보면 아무래도 입주 물량에 좀 민감하게 반응하고 있는 게 있죠. 내년에 입주 물량이 없다는 그것도 미리 반영할 수도 있고. 또 이 전세 사기, 빌라 사기 여파로 MZ세대들이 어느 정도 이제 좀 돈이 되더라도 돈이 부담이 되더라도 아예 아파트로 이동해버리는 그런 측면도 있고. 그런데 지금 그러면 전세가 엄청나게 오르는 대란이냐, 이런 건 아니에요. 실제로 지금은 올 들어서 누계로 보면요. 매매 가격보다 전세 가격 회복 속도가 지금 늦습니다. 그래서 한국 부동산은 기준으로 서울 아파트를 제가 따져보니까. 지금 실거래가는 많이 올랐지만 표본 통계는 여전히 마이너스예요. 근데 지금 매매는 지금 2% 정도 하락해 있단 말이에요. 그런데 전세는 8% 하락에 있단 말이에요.

◇이대호> 언제 대비요?

◆박원갑> 작년 연말 대비해서.

◇이대호> 연말 대비.

◆박원갑> 지금은 최근에 하반기 들어 전셋값이 많이 오르는 것처럼 보이지만 연간으로 보면 여전히 매매보다는 덜 올랐다. 이렇게도 볼 수가 있을 거고요. 그래서 지금은 전세가격이 크게 오르는 게 아니라 전세 가격이 많이 떨어진 거에서 이제 일부 회복하고 있다. 이렇게 보시는 게 더 정확할 겁니다.

◇이대호> 전세가격이 많이 오른다라기보다는 회복을 하고 있는 거다. 이것 역시.

◆박원갑> 네, 그렇게 보시는 게 맞을 것 같아요.

◇이대호> 그리고 아까도 말씀해 주셨던 게 우리나라는 정보가 굉장히 빠르고 요즘엔 모바일로 각종 앱들로 요즘에 그걸 프롭테크라고 하더라고요. 부동산 이제 테크 이렇게 합쳐서 그러다 보니까 사람들이 정보를 취하는 것도 빠르고 부동산도 이제 직거래하는 것도 많이 늘었잖아요. 이거는 어떤 측면에서 보면 이제 비용을 좀 많이 줄이기 위한 건데, 중개 수수료 같은 거. 이런 건 어떻게 괜찮은 방법이라고 생각하세요?

◆박원갑> 저는 뭐 나쁘지 않다고 봐요. 주로 이제 뭐 월세를 구한다든지 아니면 친인척 간에 거래를 한다든지 하는 경우는 뭐 굳이 중개업소를 통할 필요가 없잖아요.

◇이대호> 믿을 수 있는 직거래라면.

◆박원갑> 근데 매매하는 게 있잖아요. 소유권이 이전되는 것에 대해서는 조금은 중개업소를 통해서 하시는 게 좀 낫지 않을까. 사고가 터지더라도 보통 개인인 경우 2억까지 공제받는 게 있거든요.

◇이대호> 공인중개사 통하면.

◆박원갑> 근데 저는 중개업소를 통하든 개인이 직거래를 하든 꼭 당부드리고 싶은 게 세 가지예요. 첫 번째 반드시 그 집 주인하고 대면하라는 겁니다.

◇이대호> 대면.

◆박원갑> 특히 직거래일수록. 대리 예약은 안 됩니다. 위조가 심하니까요. 그리고 주민등록증을 좀 확인을 하십시오. 그리고 세 번째로는 입금할 거잖아요. 이때 반드시 그 아파트나 건축물 주인 명의 있잖아요. 그쪽으로 돈이 들어가야 된다는 겁니다. 가령 중개업소 사장님이 내가 받아서 줄게. 아니면 대리인이 나한테 주면 그쪽으로 전달해 줄게. 그런 거는 절대로 안 된다는 거예요. 그래서 이 세 가지 원칙, 저는 가장 중요한 게 직접 만나서 보통 건축물 대장 뗄 거잖아요. 그러면 거기 주인 이름이 나올 거잖아요. 그렇죠. 그 주인 이름하고 똑같은 그 은행 통장 계좌로 돈을 보내야 사고가 터지더라도 나중에 돈을 되돌려받을 수 있다는 거. 그거는 좀 명심을 좀 하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇이대호> 집을 거래할 때는 실제로 대면을 하고 주민등록증 확인을 하고 실제 그 사람 실명 통장으로 입금을 하라. 근데 어떻게 보면 되게 당연한 것 같은데 이렇게 안 하는 분들이 또 많다는 뜻이잖아요.

◆박원갑> 의외로 많죠.

◇이대호> 그래요?

◆박원갑> 그래서 보통 전월세 계약하실 때도 가령 주인이 지방에 계시다는 거예요. 그럼 못 올라온다고 이렇게 얘기를 하면서 대리 계약하는 경우도 많거든요. 이런 경우에는 직접 영상으로도 통화도 하시고 여러 가지 어쨌든 검증 절차를 거쳐야 된다. 요새는 하도 위조가 많으니까요. 그래서 징검다리 건너듯이 진짜 꼼꼼히 많이 따져야 됩니다. 요새는.

◇이대호> 그리고 아까 잠깐 그 분양, 청약 시장 이야기를 좀 해 주셨는데. 요즘 좀 뉴스를 보면 헷갈립니다. 어디는 미달났다. 어디로 수십 대 일. 백 대 일 넘었다. 이건 어떤 흐름입니까?

◆박원갑> 이것은 소비자들이 싼 곳만 찾아다니니까 그런 거죠.

◇이대호> 분양가를 철저하게 본다, 따진다.

◆박원갑> 그렇죠. 분양가 상한제는 이제 분양가가 낮잖아요. 그러니까 그쪽으로 몰릴 수밖에 없는 거고 나머지는 분양가가 비싸니까 어떻게 보면 입주했을 때 별로 남는 게 없을 거다. 그리고 이제 철저하게 계산을 하는 거고 보수적으로 시장을 바라보기 때문에 지금 시장에서 극과 극, 양극화 양상이 심하게 나타난다. 이렇게 보시면 될 겁니다.

◇이대호> 분양시장도 양극화 현상이 나타난다. 근데 아까 초반부에 말씀하신 게 분양가도 주변 시세 대비 한 10%는 낮은 곳에만 청약하라는 또 팁도 주셨어요.

◆박원갑> 적어도 그 정도는 돼야 돼요.

◇이대호> 그러면 지금 주변 시세 대비 비슷한 가격이나 조금이라도 높게 분양되는 곳들은 좀 분양이 잘 안 될 가능성이 있고.

◆박원갑> 지금 지방의 미분양이 많은 이유가 뭐겠습니까. 분양가가 주변 시세보다 비싸거나 아니면 또 아예 주변에 혐오 시설이 있거나 하겠지만 결정적인 것은.

◇이대호> 가격.

◆박원갑> 가격 메리트를 어떻게 보면 못 느끼기 때문에 그렇죠. 그러니까 과거에는 그런 얘기 했잖아요. 분양 불패 뭐 이런 얘기가 많았잖아요. 그러면 분양가가 좀 비싸더라도 입주할 때 되면은 이게 어느 정도 가격이 올라가 있을 거라는 그런 생각을 했겠죠. 이른바 이제 우상향 어떻게 보면 쾌속 열차라고도 얘기를 하는데 그거 탈 수 있다고 생각했죠. 그런데 지금은 그렇게 보기는 좀 힘든 것 같고 이러다 보니까 지금 경쟁률이 서울도 뚝뚝뚝 떨어지잖아요. 그래서 지난달에 서울의 1순위 청약 경쟁률이 24 대 1밖에 안 돼요.

◇이대호> 굉장히 낮은 거죠.

◆박원갑> 엄청나게 낮은 거죠. 지금 거의 뭐.

◇이대호> 24 대 1이요? 14 대 1이요?

◆박원갑> 24 대 1이라고 보시면 될 것 같아요. 그래서 6개월 만에 거의 최저치라고 보면 되고. 청약 당첨 가점도요. 9월에 62점 정도 됐거든요. 84점 만점에서, 지금은.

◇이대호> 높은 거 아닌가요? 62점이면.

◆박원갑> 그렇죠. 지난 10월에는 51점이에요.

◇이대호> 뚝 떨어졌어요?

◆박원갑> 뚝 떨어지는 거죠.

◇이대호> 그 말인 즉슨 전반적인 부동산 시장에 대한 관심도가 좀 떨어졌고 또 그 사이에 나온 아파트들의 분양가도 비교적 높았다.

◆박원갑> 너무 단기간에 분양가가 많이 올라요.

◇이대호> 그런데 분양가는 최근에 인건비도 많이 오르고 원자재 비용도 많이 오르면서 이제 건축비가 많이 오르니까 어떻게 보면 또 높아질 수밖에 없는 구조 아닙니까. 이 분양가가 좀 내려갈 수도 있을까요.

◆박원갑> 저는 당분간은 쉽지 않을 것 같고요. 이게 이제 소비자 물가하고 맞물려 있는 겁니다. 그렇죠. 지난해 우리나라의 CPI 소비자 물가가 5.1%였잖아요. 올해에는 지금 IMF가 예상하기를 한 3.6% 정도 우리가 지난달이 3.8%였죠. 이달이 한 3.6으로 떨어질 거라는 얘기를 하지만 내년에 한 2.4% 정도 IMF에서 보고 있어요.

◇이대호> 물가 상승률을.

◆박원갑> 그러면 약간은 좀 분양가도 맞물려 있으니까 조금은 낮아질 가능성은 있는데 지금보다 더 낮아지느냐 그렇게 보기는 힘들겠죠.

◇이대호> 어떻게 보면 이제 소비자 물가는 상승률이지 않습니까. 상승률. 완화가 된다 하더라도 2%, 3%대는 오른다는 얘기니까 그런데 분양가도 상승률이 완화되는 거지 또 분양가가 그래도 우리가 분양이 안 될 수 있으니까 작년, 재작년보다 싸게 팔아야지라고 건설사가 생각하지는 않을 거 아니에요.

◆박원갑> 그렇죠. 이게 인플레이션이 이게 참 진정이 돼야 되는데 건축비도요. 보니까 지금 빌딩 짓는데 보니까 강남에 짓는 분을 만났는데 이게 평당 있잖아요. 3.3제곱미터당 1000만 원 훌쩍 넘습니다.

◇이대호> 그럼 과거보다 많이 오른 건가요.

◆박원갑> 옛날에 500~600이었는데.

◇이대호> 그 옛날이라면.

◆박원갑> 한 3~4년 전.

◇이대호> 그럼 한 3~4년 만에 거의 2배 가까이 올랐다라는 뜻이에요. 건축비가.

◆박원갑> 아예 더 잘 지으려면 1200~1300까지도 든다고 얘기를 하더라고요. 그만큼 이게 건축비 인플레이션이 이제 심하게 나타나다 보니까 그리고 분양가도 결국은 이렇게 돼버리는 상황으로 지금 나타난다. 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.

◇이대호> 그런데 또 시행사나 시공사 입장에서는 뭐 이거 미지급 할 수는 없는 거고 적자를 보고서라도 어떻게 개발을 해야 하는 건지 그런데 이제 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐 할 수도 있겠습니다만 분양가가 낮아야 또 집이 팔리고 또 선순환이 이루어질 거다라고 또 보시는 분도 있는 반면에.

◆박원갑> 이러다 보니까 자꾸 이제 사람들이 이제 분양가 상한제 쪽만 이제 관심을 가지는 거죠. 소비자 입장에서는.

◇이대호> 그래서 분양가 상한제 때문에라도 분양가가 주변 대비 좀 저렴한 곳만 청약이 많이 들어갈 거다.

◆박원갑> 그래서 선별 청약하실 수밖에 없을 거예요.

◇이대호> 선별 청약.

◆박원갑> 조금은 가려서 청약하십시오. 무조건 청약하지 마시고 그리고 지금은 계약률만 보시면 안 돼요. 계약률이 아니라 청약률만 보시면 안 되고. 계약률을 같이 보셔야 돼요.

◇이대호> 실제 얼마나 계약을 헀는지.

◆박원갑> 지금은 분양 규제가 거의 풀렸잖아요. 지금 비규제 지역에서는 세대원도 가능하고 다주택자도 청약이 가능하잖아요. 그러다 보니까 또 전매 제한도 또 이렇게 많이 풀리고 그래서 가수요가 많이 들어왔어요.

◇이대호> 그래서 당첨되고 나서 또 계약을 포기하는 분들도 늘고 있다는 기사들도 나오더라고요.

◆박원갑> 그렇게 될 겁니다. 그래서 실제 분양 성적은 계약률로 봐야 된다고 판단해야 된다. 이런 얘기를 할 정도입니다. 그런데 사실상 이것저것 따지면 내 집 마련이 좀 어려워요.

◇이대호> 그렇죠.

◆박원갑> 그래서 제 생각에는 분양가가 한 10% 정도만 싸면 꾸준히 청약을 해보시는 게 좋은데 청약 홈이라는 어플리케이션이 있거든요.

◇이대호> 그렇죠.

◆박원갑> 다운 받으셔서 알림 신청을 하시면 한 3~4일 전에 연락이 와요. 그래서 청약을 해보시는 것도 저는 좋다.

◇이대호> 요즘에는 청약이 그 청약홈으로 다 일원화되어 있으니까요. 그것도 상당히 좀 편리한 서비스고 그런데 이렇게 또 분양가가 높다고 해서 건설사가 또 미분양도 우려를 하고 또 공급을 또 안 하게 되면 또 언젠가는 공급 부족에 대한 우려가 또 나올 수밖에 없잖아요.

◆박원갑> 그래서 내년 시장을 제가 여러 변수 말씀을 드렸잖아요. 주요 변수 중에 하나가 이 공급 부족에 대한 불안 심리예요.

◇이대호> 그러니까 공급 부족이 아니라 공급 부족에 대한 불안 심리.

◆박원갑> 내년에 당장 서울 아파트도 입주 물량이 1만 가구밖에 안 되잖아요. 그런데 이런 그리고 향후에도 또 그렇게 크게 늘어날 가능성이 없잖아요. 이렇게 되면 이 시장 참여자들 사이에서 집이 많이 안 지어진다는 이른바 공급 부족에 대한 불안 심리가 형성이 되면 시장이 예상했던 방향하고 전혀 다른 방향으로 갈 수도 있습니다. 그래서 조금은 그 부분도 고려를 하셔야 된다는 거예요.

◇이대호> 그래서 정부가 공급 확대 계획을 계속해서 내놓고 또 국민들에게도 그런 불안 심리가 자극되지 않도록 긍정적인 신호를 주려고 확대 계획을 내놓고 있죠. 또 얼마 전에는 8만 호 그러니까 경기도 오산, 용인, 구리 또 청주나 제주까지도 8만 호 규모의 신규 택지 후보지를 발표를 했습니다. 이 정책 자체는 또 어떻게 보시는지요.

◆박원갑> 구호대책의 일환이거든요. 어쨌든 정부가 약속을 이행하고 있다는 신호를 시장에 보낸다고 볼 수가 있겠죠. 그런데 입지는 제 생각에는 괜찮은 것 같아요. 구리 같은 데들은 한강변이잖아요. 서울하고 거의 붙어 있고 오산이나 용인도 보면 반도체 클러스터라든지 국가 산단 주변에 있으니까 나름대로 좀 괜찮은 것 같고 전반적으로 주택 수요가 많은 서울 근접 지역하고 경기 남부지역에 좀 많이 짓겠다는 어떤 그런 계획이라고 보시면 될 것 같고 제주도에 5500가구를 짓는다는 거. 저는 깜짝 놀랐거든요. 그래요. 제주도에 그렇게 아파트가 많지 않습니다.

◇이대호> 그렇더라고요, 제주도는.

◆박원갑> 5500가구면 제법 큰 거예요. 그래서 저는 제주도도 이제 아파트 공화국이 되지 않겠느냐 이런 얘기를 하고 있는데.

◇이대호> 그러면 이게 3기 신도시랑은 완전 별개고요. 이거는 언제쯤 그러면 입주가 가능한 것입니까?

◆박원갑> 2030년 정도 돼야 될 거예요.

◇이대호> 2030년 7년 남았네요.

◆박원갑> 중요한 것은 이제 사전청약이거든요. 사전청약이 2027년입니다.

◇이대호> 2030년 입주 목표이고 27년도부터 사전 청약을 목표로 정부가 하고 있는 거고요.

◆박원갑> 그래서 시간이 좀 많이 걸릴 것 같고 아마 25년 상반기 가서야 이제 아마 지구 지정을 끝낼 것 같아요. 그 사이에 여러 가지 토지 수용이라든지 보상 이런 착공 여러 가지 그런 이슈가 있을 거잖아요. 그런데 어쨌든 사실상 단박에 모든 것을 해결할 수 있는 마법의 상품이나 정책은 없잖아요. 결국 석탑 쌓듯이 차곡차곡 해나갈 수밖에 없다는 생각이 들어요.

◇이대호> 석탑을 쌓듯이 좋은 표현이요.

◆박원갑> 그렇게 할 수밖에 없어요.

◇이대호> 그렇죠. 또 부동산 정책 이게 또 실현이 되기까지 시간이 굉장히 오래 걸리는 거니까요. 그러면 예를 들어서 이런 추가적으로 나오는 공급 대책이 향후에 정말로 실수요자들이 필요한 그 공급량을 맞춰줄 수 있다라고 보시는 걸까요.

◆박원갑> 이게 8만 가구니까요. 수도권은 한 6만 가구 정도잖아요. 이거 가지고 되기는 어렵잖아요. 지금.

◇이대호> 이것만으로는 어렵고.

◆박원갑> 민간들이 사실상 공급이 어떻게 보면 위축이 됐고 스톱된 상태잖아요. 그러면 공공이 더 나서줘야 되거든요. 그러면은 지금 3기 신도시 사전 분양도 좀 서둘러서 할 필요가 있고 이것도 좀 저는 사전 분양을 좀 빨리 했으면 좋겠어요. 왜냐하면 이게 어떻게 보면 이 사전 분양이 시장이 불안할 때는 수요를 분산시키는 좋은 방법이거든요. 내 거 이미 소유권이 나한테로 들어온 거잖아요. 그러면 우리가 이런 거 약혼하고 나서 맞선 보러 안 가죠. 이거하고 비슷한 거예요.

◇이대호> 그런데 또 한편에서는 3기 신도시도 그렇고 사전 청약이 또 인기가 식었다라는 비판들도 있지 않습니까.

◆박원갑> 이거는 분양가 문제예요. 그 분양가를 이제 좀 사전에 할 때 어느 정도 좀 확정을 했으면 좋을 것 같아요. 아니면 어느 정도 이렇게 증감 폭을 좀 이렇게 미리 고지를 해서 수요자들로 하여금 어떻게 보면 불안감이 좀 없게끔 하는 것도 좀 중요하지 않을까.

◇이대호> 그런데 지금은 사전 청약 당첨되면 분양권을 가질 수는 있지만 분양가격은 그때 가봐서 이런 구조.

◆박원갑> 그래서 어느 정도 상한을 두면 조금은 덜 불안하지 않겠어요.

◇이대호> 그게 공공택지니까 또 공공분양이니까 그러면 상한도 기술적으로는 할 수 있을.

◆박원갑> 충분히 아마 사전에 좀 할 수 있도록 해야 될 겁니다. 이번에는. 그래야 이번에 계약 포기 사태 같은 걸 좀 막지 않겠어요.

◇이대호> 그리고 또 신도시가 개발이 되면 당연히 교통이라든지 주변 인프라도 좀 같이 개발이 돼야 되는 거잖아요.

◆박원갑> 이번에 인프라에 대해서 많이 계획을 내놨어요. 그래서 뭐 지금 발표는 보통 지구 지정한 다음에 1년 후에 교통계획을 완전히 발표하겠다. 이렇게 GTX라든지 KTX 이런 대중교통 연계 이런 부분들이 발표가 됐는데 그동안에 많은 발표가 있었잖아요. 그런데 이게 이제 실제로 이게 계획대로 이루어지느냐 이게 더 중요한 것 같아요. 그러니까 약속대로 되는지 이게 더 관건인 것 같고 그다음에 속도가 더 중요한 것 같아요.

◇이대호> 아무래도 시간이 오래 걸리는 거다 보니까.

◆박원갑> 그래서 이런 구체적인 실행 방안, 청사진 이런 것들이 좀 나온다면 무주택자들이 좀 더 안심하고 기다릴 수 있지 않겠습니까.

◇이대호> 그래서 대통령을 비롯해서 정부에서도 3기 신도시도 그렇고 GTX도 그렇고 더 속도를 내겠다. 그런 신호를 또 많이 주고 있죠. 실제로 어떻게 좀 더 빨라지고 있는 것 같긴 합니까.

◆박원갑> 지금 그렇게 속도 나고 있지는 않은 것 같아요.

◇이대호> 체감은 아직은.

◆박원갑> 체감은 아직까지는 크게 못하고 있다. 옛날에는 그런 얘기도 했잖아요. 신도시 지어지면 장화 신고 들어가서 구두 신고 나온다. 지금 그 정도는 아니에요, 지금은. 많이 좋아지긴 했는데 어쨌든 저는 청사진보다 더 중요한 게 결국은 그 약속 이행. 이게 더 중요한 게 아닌가 이런 생각도 해봅니다.

◇이대호> 그리고 기존 신도시 얘기도 좀 해볼까요. 특히 1기 신도시 분당 특히 일산 관련된 특별법이 좀 속도를 내고 있다고 합니다. 줄여서 노정법이라고도 하죠. 노후 계획 도시 정비를 위한 특별법 이게 어떤 방향으로 가고 있는 거죠?

◆박원갑> 이거는 제 생각에는 아마 속도를 낼 겁니다. 여야가 서로 생각이 같잖아요. 그래서 원래 1기 신도시 특별법이라고 우리가 흔히 알고 있잖아요. 그런데 이거는 원래는 윤석열 대통령의 대선 공약이었어요. 그런데 최근에 이제 국무회의에서 좀 연내 국회 통과를 좀 당부했죠. 그런데 또 야당에서도 좋습니다. 우리도 찬성입니다. 이렇게 사실상 의기투합을 한 상황이라서 연내에 아마 통과는 될 것 같아요.

◇이대호> 이게 쉽게 말하면 그냥 재건축을 더 활성화할 수 있는 법안 또 용적률을 더 높여주는.

◆박원갑> 그러니까 이게 어떻게 보면 규제 완화를 하겠다는 거예요. 그러니까 이게 특별법의 요지는 20년 이상 된 100만 제곱미터면 한 30만 평 정도 되잖아요. 그런 택지에 대해서 재건축 안전진단을 면제하거나 완화하겠다. 용적률을 최대 500%까지 올려주겠다. 그다음에 리모델링할 때의 여러 규제 완화를 해 주겠다. 이런 게 내용이 들어 있고 속도를 내기 위해서 통합 심의를 하겠다. 이렇게 지금 내용이 되어 있어요. 이렇게 되면 아마 제 생각에는 용적률이 좀 낮은 곳에 그다음에 땅 값이 비싼 곳에서 좀 수혜를 좀 많이 받지 않겠느냐 이렇게 보고 있거든요.

◇이대호> 땅 값이 비싸고 용적률이 낮은 곳. 그래서 재건축을 하더라도 수익이 더 많이 나올 수 있는 곳.

◆박원갑> 그렇죠. 그래서 분당하고 일산 쪽이 먼저 좀 혜택을 받지 않을까 이렇게 보고 있어요. 지금 용적률이요. 169에서 한 226% 정도 되거든요, 1기 신도시. 그런데 지금 분당이 184%고 일산이 169%예요. 그런데 둥동, 산본, 평촌은 200%가 좀 넘어요. 그래서 이 5대 신도시 아파트가 한 21만 채 정도가 되는데 아마 진행은 어느 정도 될 겁니다. 그래서 좀 옥석이 가려질 가능성은 좀 있다. 이렇게 보고 있습니다.

◇이대호> 같은 1기 신도시라 하더라도 그 내에서 땅값과 그리고 땅값이 비싼 곳일수록 그리고 용적률이 기존에 낮았던 곳일수록 먼저 그쪽이 더 빛을 볼 수 있다라는 표현이시고요. 앞에서 잠깐 리모델링 같은 경우에도 조금 더 용이하도록 규제를 완화하겠다라는 것도 정책을 잠깐 말씀해 주셨는데 1기 신도시 살고 계시는 분들도 마찬가지고 그분들 입장에서는 그러면 재건축이냐 리모델링이냐 저울질을 좀 하실 거 아니에요.

◆박원갑> 고민을 하겠죠. 그런데 지금 재건축에 대해서 여러 가지 인센티브가 많이 주어지기 때문에 용적률이 500% 물론 최대입니다. 엄청난 큰 메리트잖아요. 그래서 아마 리모델링으로 추진하던 곳들도 아마 재건축으로 돌아설 가능성이 높을 거예요.

◇이대호> 리모델링을 추진하던 것도 오히려 재건축으로.

◆박원갑> 갈 가능성이 있죠.

◇이대호> 그렇죠. 층수가 거의 뭐 30~40층 막 이렇게 갈 수 있다면.

◆박원갑> 그런데 문제는 이제 이게 변수가 있어요. 가장 큰 변수는 재초환이라고 얘기 많이 들으셨잖아요. 재건축 초과이익 환수제 이게 이제 가장 큰 걸림돌이라고 보면 되는데 이게 현재는 조합원 평균 3000만 원 이상 개발이익이 있으면 정부가 이익 금액의 10~50%를 부담금으로 거두는 제도거든요.

◇이대호> 이게 금액의 최대 50%까지요.

◆박원갑> 이걸 일부 지금 완화하겠다. 이거를 정부가 이제 개정안을 올렸거든요. 그런데 그게 이제 국회에서 지금 통과가 안 되고 있다 이렇게 보면 되는데 지금 강남에서 최근에 재건축 추진하는 단지들을 보면 어느 정도 속도는 냅니다. 뭐 안전진단도 통과되고 조합 설립 인가도 받아요. 그런데 거의 이제 관리처분 인가 단계로 넘어가면 거의 막바지잖아요. 이때 이제 부담금 얼마 정도 낼 건지가 결정이 되거든요. 그것까지는 못 갑니다.

◇이대호> 거기서 막혀버린다.

◆박원갑> 그래서 지금 최대의 바로 이게 복병이 재초환 문제입니다. 재건축 부담금 문제인데 강남도 지금 못하고 있는데, 이것 때문에. 과연 1기 신도시가 재초환 부담금이 면제가 아니란 말이에요. 이거 완화란 말이에요.

◇이대호> 면제가 아니라 완화만 해줘도 사람들은 그냥 고개를 갸우뚱 하면서.

◆박원갑> 왜냐하면 이 조합원들하고 일반 국민들 간에 어떻게 보면 서로 기대치가 달라요. 그러니까 조합원들은 2018년 이전만 하더라도 이거를 안 냈잖아요. 유예가 됐단 말이에요. 지금 분양을 앞두고 있는 강남의 아파트들 보면 거의 이게 다 부담금이 없습니다. 그런데 불과 5년 전에 안 냈는데 왜 우리는 내라고 하느냐 혹은 재개발은 또 안 내잖아요. 그러면 여러 가지 형평성 얘기를 할 텐데. 국민들 시각은 그렇지 않아요. 약간이라도 내야 된다는 그런 여론이 더 많거든요.

◇이대호> 집값 많이 오르지 않았느냐 이런 식으로.

◆박원갑> 이런 간격을 어떻게 메울 거냐 하는 그런 부분도 있기 때문에 그래서 이거는 장기 사업이거든요. 그래서 너무 과도한 기대를 갖는 것은 좀 섣부를 수 있다. 이렇게 저는 말씀을 드리고 싶습니다.

◇이대호> 재건축 초과이익 환수제도 사실 재건축을 추진하시던 조합이라든지 그쪽 입장에서는 정부 바뀌는 거 한번 보자, 법 바뀌는 거 한번 보자 이러면서 또 이제 기다려왔던 건데.

◆박원갑> 그래서 이번에 아마 법안이 연내에 통과될 가능성이 있다고 말씀을 드렸잖아요. 그러면 집값이 좀 꿈틀꿈틀할 가능성이 있어요.

◇이대호> 왜냐하면 지역별로.

◆박원갑> 어차피 재개발은 재건축은 지금 당장의 어떤 그런 소비라기보다는 미래 투자 가치를 보고 어떻게 보면 가격이 형성되고 또 그런 기대를 하는 거잖아요. 그런데 이 재초환 문제가 해결이 안 되면 어떻게 보면 큰 수익이 안 날 수가 있기 때문에 너무 어떻게 보면 분위기에 안 휩쓸리는 것도 저는 실수요자 입장 사려는 분들 입장에서는 좀 봐야 되는 어떤 포인트가 아닌가 이런 생각을 해보고 있는 겁니다.

◇이대호> 그리고 또 하나 최근에 정치권에서 정말 메가 서울이라든지 GTX 지하철 유치 각종 방안들이 많이 나옵니다. 선거가 얼마 안 남았으니까. 또 이해가 가기는 하는데 이거를 물론 이제 행정 정책으로도 볼 수 있겠습니다만 어떻게 보면 또 부동산 정책으로도 이해가 되거든요. 이 메가 서울에 대해서는 일단은 이게 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠 거라고 보시죠?

◆박원갑> 그렇죠. 서울이 갖는 행정구역상 이른바 브랜드 값이 있어요. 그건 맞잖아요. 그래서 이게 이제 입지 프리미엄이라고도 표현도 하는데 편입이 되면 분명히 서울이 저 정도 가격인데 우리도 이 정도 돼야 된다는 그런 키 맞추기식 아마 일부 상승이 좀 있을 가능성이 있습니다. 그런데 이것도 이제 보니까 여러 변수가 있더만요. 경기도의회에도 통과를 해야 되고 그런 아마 남아 있는 어떤 그런 과제들이 좀 있긴 합니다. 그래서 지금 보니까 집값이 크게 움직이지 않잖아요. 그래서 집주인들은 좀 기대를 하겠죠. 그런데 이제 이게 사려는 사람 입장에서는 이게 불확실성이 좀 있잖아요. 섣불리 좀 나서지는 못하고 있는 어떤 그런 상황인 것 같고요. 그래서 이것도 역시 좀 지켜보는 게 좋을 것 같습니다. 실제로 그렇게 될 것인지 그거는 좀 지켜보는 게 좋을 것 같고 여러 가지 도시재정비 특별법 이런 것도 마찬가지고요. GTX나 지하철 이런 그런 개발 공약도 좀 지켜봐야 된다 이런 말씀을 드리는데 그래서 항상 이제 보실 때는 과거에도 이제 선거를 앞두고 여러 가지 공약들이 많이 나오잖아요. 그런데 이제 그게 이행 가능성을 보고 판단해야 돼요. 그래서 그러면 뭐가 있어야 되냐 하면 재원이 있어야 되죠. 법안도 통과돼야 돼요. 이런 부분들을 항상 좀 체크를 해야 된다. 그래서 조금은 합리적 의심이라고 하잖아요. 이런 것들도 좀 가질 필요가 있지 않느냐 이런 생각을 해보고 있습니다.

◇이대호> 그렇죠. 행정구역 개편은 총선까지 지금 한 다섯 달 남짓 남았는데 번갯불에 콩 볶아먹듯이 할 수 있는 건 또 아니니까요. 그리고 또 일각에서는 서울 인근 경기 행정구역을 일괄적으로 통합해버리는 안도 또 이제 들고 나오는 쪽도 있는데 그러면 또 이제 일이 너무 커져버리죠.

◆박원갑> 그러니까 부산 같은 경우에도 지금 얘기가 또 나오고 있고 그런데 그걸 이제 어떤 시각에서 바라볼 거냐 이게 이제 인구가 줄고 이제 도시로 통합하는 어떤 그런 방향성은 또 일부 또 맞는 방향이다. 이런 얘기를 하는 사람도 있어요. 그거에 대해서는 제가 좀 말씀드리기는 좀 어렵고 저는 부동산 전문가니까 부동산 시장 측면만 저는 좀 말씀을 드렸습니다.

◇이대호> 오늘은 KB국민은행 부동산 수석전문위원인 박원갑 박사와 함께 부동산 시장 같이 짚어봤습니다. 고맙습니다.

◆박원갑> 고맙습니다.

◇이대호> 라디오 정보센터 뉴스 정리해 보시죠.