[무등의 아침] “광주 청약 양극화 속 분양 연기 잇따라…내년 부동산 키워드는 금리 인하”

■ 프로그램명 : [출발! 무등의 아침] ■ 방송시간 : 08:30~09:00 KBS광주 1R FM 90.5 MHZ ■ 진행 : 윤주성 앵커 ■ 전화연결: 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 ■ 구성 : 정유라 작가 ■ 기술 : 김영조 감독

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◇ 윤주성 앵커(이하 윤주성): 고금리와 고물가 등으로 올해 부동산 경기도 꽁꽁 얼어붙었는데요. 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 연결해서 올 한 해 부동산 이슈는 어떤 것들이 있었는지 또 내년 부동산 시장 전망은 어떤지 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 최현웅 사랑방미디어 전략기획센터 과장 (이하 최현웅): 안녕하십니까?

◇ 윤주성: 2023년이 이제 채 일주일도 남지 않았습니다. 먼저 올 한 해 광주전남 부동산 시장 전체적으로 정리해 주신다면요?

◆ 최현웅: 역대급이었던 작년 하반기의 시장 침체기 이후에 올해 상반기까지 어느 정도의 회복세가 이어졌습니다. 그러다 4분기 들어 이 회복세에 제동이 걸리는 모양새인데요. 일단 작년 하반기부터 기준 금리가 급격하게 상승하기 시작했습니다. 이미 상당히 올라 있던 주택 가격에 대출 부담까지 겹치니까 시장은 급격하게 얼어붙기 시작했습니다. 작년 12월이 가장 저점이라고 할 수 있는데요. 아파트 매매 거래량이 최근 5년의 12월 평균치에 비해서 약 4분의 1 수준으로 줄었고 또 가격 변동률도 -2%를 기록하면서 한국부동산원 통계 작성 이후에 가장 낮은 하락률을 보였습니다. 그러다 정부에서 올해 초부터는 시중 금리보다 더 낮은 특례 보금자리론 같은 것과 또 50년 만기 주담대처럼 대출 완화 정책을 시작했었습니다. 그래서 시중 금리도 고점에 비해서 상반기에 다소 낮아지면서 그동안은 아파트 가격 하락 폭을 계속 줄여나갔어요. 그래서 거래량도 올 상반기가 월평균 1,300여 건 정도였는데 작년 하반기 평균이었던 850건 정도보다 더 나아졌고요. 다만 이 회복세가 하반기 들어서는 다시 금리와 정부 정책 또 가격 등의 변수들이 생기면서 일단은 멈춤 상태를 보이고 있습니다.

◇ 윤주성: 올해 부동산 시장에서 가장 큰 이슈를 꼽자면 무엇이 있을까요?

◆ 최현웅: 아파트 거래 시장은 앞서 말씀드린 점진적인 회복세와 그리고 뒤이어 발생한 일시 정지 상황을 말씀드릴 수 있겠고요. 그보다 더 크게 시민들 사이에서 많이 언급되었던 이슈는 분양 시장이라고 할 수 있겠습니다. 올해 광주는 조정 대상 지역 해제가 되었고 그리고 분양권 전매 제한도 완화가 돼서 청약에 참여할 수 있는 정책적인 여건이 다소 개선되었어요. 또 그동안 많은 분들이 기대하던 메이저 단지 그리고 민간공원 아파트와 재개발, 재건축 그런 아파트 분양도 기지개를 켰던 한 해였습니다. 특히 올 봄에 고분양가에도 상당히 많은 청약 통장을 모았던 호남대 쌍촌캠퍼스 부지 아파트를 비롯해서 지난 몇 년간 규제에 묶여 침체되었던 지역 분양 시장의 잠을 깨울 만한 그런 이슈들이 많았습니다.

◇ 윤주성: 현재 상황 좀 알아볼까요? 지난 10월 과장님과 인터뷰를 했을 때 "9월 기준으로 아파트 매매 가격이 상승 전환을 시도했다" 이렇게 정리해주셨는데 이후 시장 흐름은 어떻습니까?

◆ 최현웅: 9월부터 지난 14개월간의 하락세를 마치고 광주 아파트 매매 가격이 상승으로 전환됐는데요. 일단은 그 상승세가 힘을 받지 못하고 주춤하고 있는 모습입니다. 한국부동산원 통계 기준으로 9월에는 광주 아파트 매매 가격 변동률이 +0.03% 그리고 10월에는 0.11%로 다소 오르는가 했더니 11월은 다시 플러스 0.01%로 내려가면서 지금 다시 상승과 하락의 경계선에 서게 됐어요. 거래량도 8월에는 1,391건에서 9월에는 1,335건으로 줄었고 또 10월에는 1,233건으로 더 줄어들었습니다. 원인은 몇 가지가 있는데요. 일단 상반기에 아파트 거래가 회복되면서 호가가 다시 조금 오르거나 더 이상 내려가지 않는 단지가 많았어요. 또 나중에 주담대 평균 금리가 하반기 들어 다시 상승세를 보였습니다. 또 정부가 대출 완화 정책을 펼치다 보니 가계 부채가 급증해서 4분기부터는 다시 정부가 대출 조이기로 정책을 전환시켰고요. 결국 여전히 비싼 가격 그리고 악화된 대출 여건이 겹치면서 소비 심리가 다시 쪼그라든 것이 최근의 상승세 제동의 주요 원인으로 작용한 것 같습니다.

◇ 윤주성: 전남은 하락 폭이 커졌다는 말도 있던데요?

◆ 최현웅: 전남은 전체적으로 봤을 때 광주처럼 상승 전환을 하지 못하고 하락세가 이어지고 있습니다. 다만 세부 지역별로 보면 약간의 차이는 있는데요. 예를 들어 순천과 무안, 나주는 광주와 비슷한 시기인 9월과 10월에 0.02%~0.11%의 상승 전환도 되었어요. 하지만 역시 오래 가지 못하고 11월에 다시 하락으로 전환되었습니다. 다만 목포가 유일하게 11월 들어서 0.05%로 상승했는데 이것이 일시적인 현상일지 흐름으로 이어질지는 조금 더 지켜봐야 되겠습니다.

◇ 윤주성: "주택 시장의 경기 둔화 우려로 매수 관망세가 짙어졌다" 이렇게 볼 수 있겠네요. 그렇다면 광주전남 전세 가격의 흐름은 어떻습니까?

◆ 최현웅: 광주의 전세 가격은 매매와 유사한 흐름으로 움직이고 있습니다. 매매가 동일하게 작년 하반기부터 하락세를 보이다가 10월부터는 다시 0.17% 상승을 기록하면서 상승으로 바뀌었어요. 11월 통계는 역시 매매처럼 상승 폭이 줄어서 0.13%를 기록했지만, 매매보다는 높은 상승률을 보이고 있습니다. 통상 전세 가격은 그해의 신규 입주 물량의 영향을 많이 받는데요. 올해 신규 입주 물량이 약 5,000세대 정도로 작년의 절반 수준으로 적었어요. 그래서 전세 가격을 방어하는 데 일정 부분 역할을 한 것으로 보입니다. 다만 내년은 다시 올해의 두 배 정도 증가하게 돼요. 그래서 전세 가격에 일종의 하방 압력을 가할 수도 있을 것으로 보입니다.

◇ 윤주성: 일선 부동산 중개인들은 부동산 거래가 되지 않아서 매물량이 쌓이고 있다고도 이야기하던데 이런 흐름도 계속되고 있습니까?


◆ 최현웅: 네. 말씀하신 것처럼 거래량은 감소하는 가운데 매도 물량은 증가하고 있습니다. 광주의 아파트 매매 매물량이 현재 약 2만 건에 육박하는데요. 3달 전에 비해서는 11%가 넘게 증가한 양입니다. 원인은 몇 가지가 있을 수 있는데 앞서 말씀하신 것처럼 거래가 안 되다 보니 그만큼의 물량들이 적체가 되고 있는 상황으로 볼 수 있고요. 또 올해 말이나 내년 초에 이사 계획이 있는 실수요자들이 거래가 장기간 안 될 것을 대비해서 미리 집을 내어놓는 경우가 있을 수 있고요. 수요는 줄었는데 공급이 늘면 가격이 떨어질 것을 예상해서 상급지 아파트로 이사하기 위한 타이밍을 보면서 집을 내놓는 사례도 많을 것으로 보입니다. 또 투자 목적으로 집을 보유하신 분 중에는 지금 계속되는 고금리 때문에 대출 상환의 한계를 느낀 집들도 다수 시장에 나와 있을 수 있습니다.

◇ 윤주성: 광주전남 지역 아파트 평균 청약 경쟁률은 지난해보다 소폭 상승했지만, 특정 단지에만 쏠리는 양극화 현상이 심해졌다고 하는데요. 상황이 어느 정도입니까?

◆ 최현웅: 일단 올해 광주에서 일반 분양을 진행했거나 뜨고 있는 단지들은 첨단 3지구의 장성 지역 일부 아파트를 포함해서 총 18곳이었고요. 평균 경쟁률은 6.3:1 수준이었습니다. 작년에 13곳 그리고 4.5:1보다 확실히 시장이 살아나기는 했습니다. 되만 2019년에서 2020년 사이에 평균 40:1 그리고 30:1이었을 때보다는 여전히 어려움 속에 있다고 평가할 수 있겠습니다. 올해 평균적인 청약 경쟁률이 6:1이었지만 단지별로 다소 차이가 있기도 했습니다. 가장 잘 나왔던 곳이 14:1 정도였는데 모집 세대수에 비해서 청약 신청 건수가 적었던 소위 말하는 미분양인 곳들도 5곳이나 나왔습니다. 그나마 선방했던 단지 안에서도 어떤 타이틀은 모집 세대수를 다 못 채운 곳도 많았고요. 또 일반 분양 신청 기간 이후에 추가 모집을 통해서 주인을 다 찾은 곳들도 있지만, 그렇지 못한 곳도 아직 있는 것으로 알고 있습니다.

◇ 윤주성: 사정이 이렇다 보니까 이달 중에 분양할 것으로 알려졌던 "민간공원 등 1,000세대 이상 대규모 단지 분양이 사실상 내년으로 연기됐다"고 하던데요. "시기 조절에 들어갔다" 이렇게 볼 수도 있을까요?

◆ 최현웅: 네. 맞습니다. 4분기 이후에 대출 여건이 악화되면서 소비 심리가 많이 줄어들었기 때문에 최근 분양을 예정했던 그런 단지들도 일정 재조정에 들어간 것 같습니다. 이들 단지들이 세대수도 많은 데다 비교적 분양가가 높은 것으로 예정되어 있었기 때문에 "현재 침체 분위기에서 분양을 진행하는 것이 불리하다"고 판단한 것 같습니다. 거기에 4분기에 분양을 앞뒀던 예정 단지들이 북구에 좀 많았어요. 그래서 생활권이 일부 겹치는 지점이 있었고요. 대부분 1000세대 이상의 대단지들이었기 때문에 분양 일정이 겹칠 경우에는 미분양이 될 리스크도 고려해야 될 상황이었던 것 같습니다.

◇ 윤주성: 이렇게 부동산 경기 침체가 이어지다 보니까 지역 건설 업계의 어려움도 크다고 하는데요. 그 상황은 어떤가요?

◆ 최현웅: 올해부터 내년 혹은 내후년까지 예정된 분양 단지들이 민간공원이나 재개발, 재건축, 정비사업 등 대규모의 단지들이 많다 보니까 거기에 또 시공사들이 대부분 전국구 1군 브랜드로 지정되어 있거나 지정을 선호하는 추세입니다. 다만 청약 수요가 쉽게 활성화되지 못해서 이런 일군 브랜드 아파트들도 분양 시기를 신중하게 고민할 만큼 침체가 길어지고 있어서 지역 중소 건설사들이 그 사이에서 분양의 기회를 잡기도 쉽지 않은 구조가 이어지는 것 같습니다.

◇ 윤주성: 고금리가 장기화하면서 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 이자 부담이 크게 늘어난 것이 건설 업계의 어려움을 가중시키는 요인이라고 볼 수도 있을까요?

◆ 최현웅: 네. 그렇게 볼 수도 있을 것 같습니다. 고금리와 시장 침체가 길어지면서 "부동산 PF 위험이 한국 경제의 뇌관이 될 수 있다"는 경고가 많아지고 있는데요. 부동산 PF라는 것이 결국에는 사업의 어떤 전망만 보고 은행이나 투자자들의 자금을 빌려서 아파트를 짓는 과정에서 부동산 시장 침체와 또 공사 비용 증가 또 고금리 지속이 겹치면서 수익성이 악화되고요. 또 대출금을 갚지 못하고 연체하는 비율이 그만큼 높아지고 있는 것이 문제 핵심입니다. 우리 지역도 미분양 단지가 늘어나고 또 시장 침체가 이어진다면 부동산 PF 위험이 언제든 일어날 수 있을 것이라고 봅니다. 아직까지는 위험 경고의 상황이지만 현실화 된다면 지역 경제에도 적지 않은 영향을 줄 것으로 보입니다.

◇ 윤주성: 건설 업계의 어려움과 부도가 계속되면 하도급 업체의 연쇄 피해도 우려되네요.

◆ 최현웅: 맞습니다. 지역 제조업체의 부도 이후에 또 연관 업체들이 큰 어려움에 빠진 것처럼 건설 공사도 그 후방에 수많은 연관 업체들이 있기 때문에 공사대금을 제대로 받지 못하는 경우가 증가할 수 있습니다. 따라서 상황을 예의주시하면서 대비할 필요가 있어 보입니다.

◇ 윤주성: 광주전남 지역 부동산 시장의 경기 침체가 계속 이어질지 내년 부동산 시장과 또 이슈가 있다면 어떤 것이 있을까요?

◆ 최현웅: 가장 중요한 변수는 금리 인하 여부일 것입니다. 국내 금리에 가장 큰 영향을 미치는 미국의 기준금리가 일단 내년 중에는 인하될 가능성이 제기되고 있어요. 미국이 기준금리 올랐던 가장 큰 이유는 물가 잡기 위해서였는데 "최근 미국 물가가 생각보다 상승률이 둔화되고 있다", 그런 평가가 나오고 있고. 그에 따라서 "세계 은행들도 미국이 내년 빠르면 3월 늦어도 하반기에는 금리를 인하시킬 수 있다"는 전망을 내놓고 있는 것 같습니다. 그래서 우리나라 한국은행도 함께 기준금리를 인하할 것인지에 대해서 관심이 쏠리고 있는데요. 일단 만약 금리가 인하된다면 주택 수요를 다소간은 증가시킬 수 있을 것으로 보입니다. 수요가 증가한다면 현재 적체 중인 매도 물량들이 점진적으로 새 주인을 찾으면서 점차 줄어들 수 있고요. 또 증가한 수요 그리고 줄어든 공급이 새 균형점을 찾으면서 가격도 일부 회복되는 단지들이 생겨날 수 있을 것으로 보입니다.

◇ 윤주성: 내년 부동산 시장의 리스크 요인을 예상해 본다면 무엇이 있을까요?

◆ 최현웅: 미국이 기준금리를 인하하더라도 "한국은행은 국내 물가와 시장 상황을 함께 고려해야 되기 때문에 인하 시기가 생각보다"는 좀 늦어질 수 있습니다. 이렇게 고금리 상태가 더 장기간 지속된다면 계속되고 있는 주택 수요 감소와 매도 물량이 적체되고 있는 점, 또 부동산 PF 위기가 현실화되는 리스크가 나올 수 있어요. 그렇다 보면 수요와 공급 측면에서 모두 위험성이 더 커지고 있습니다. 거기에 내년에는 올해보다 광주의 신규 입주 물량이 두 배 정도 증가할 예정이어서 가격이 회복되더라도 그 회복의 정도를 억제할 수 있는 요소로 작용할 수도 있습니다.

◇ 윤주성: 지난 21일 금융위원회 회의에서 "내년에는 실물 경제가 회복세를 보일 것으로 전망하면서도 미국과 중국의 경기 둔화에 대한 우려가 나왔다"고 하지요. 또 "부동산 경기에 대해서는 빠른 회복을 기대하기 어렵다"는 전망을 내놨는데 정부가 어떤 정책을 펼쳐야 할까요?

◆ 최현웅: 말씀하신 금융위원회 회의 내용도 그렇고 한국은행도 아직은 우리 경제에 불안 요소가 많기 때문에 기준 금리 인하를 고려할 때는 아니라는 입장입니다. 시장에 지나친 낙관론이 생겼을 때 발생할 수 있는 가계부채 증가와 같은 위험을 경계하려는 의도로 해석되는데요. 일단 정부 입장에서 내년 총선을 앞두고 집값을 최대한 안정시키려는 노력을 하려는 것 같습니다. 최근에 발표한 신생아 특례 대출이나 청년 주택 드림 통장 같은 또 다른 대출 정책을 추진하는 것이 그 예라고 할 수 있어요. 다만 그로 인해 늘어날 수 있는 가계 부채는 이미 우리 경제의 심각한 위험 요소로 한국은행이 여러 차례 경고한 바 있습니다. 대출 완화와 가계 부채 증가라는 일종의 동전의 양면과 같은 상황을 조율할 수 있는 적절한 추가 보완 정책이 필요해 보입니다.

◇ 윤주성: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.