[뉴스레터K] 건설사 ‘4월 위기설 현실화’? 금융·부동산 시장은 지금…

입력 2024.02.21 (19:45)

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■ 프로그램명 : KBS1라디오 <뉴스레터K>
■ 진행 : 김용준 KBS 기자
■ 방송시간 : 2월 21일 (수) 17:15 ~ 17:35 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 출연자 : 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수


건설사 '4월 위기설 현실화'? 금융·부동산 시장은 지금…

◇김용준: 최근 태영건설의 워크아웃 사태로 부동산 PF 부실 파장이 업계 전반으로 확산하는 가운데 이번 위기가 과거 저축은행 사태만큼의 충격을 줄 수 있다는 분석도 나왔습니다. 업계에서는 4월에 연쇄 부도까지 발생할 수 있다는 이런 흉흉한 소문도 돌고 있는데요. 서울디지털대학교 부동산학과 한문도 교수님과 함께 건설 업계의 4월 위기설 한번 진단해 보겠습니다. 안녕하십니까?

◆한문도: 안녕하세요?

◇김용준: 지금 보니까 몇몇 중견 건설사들도 올봄을 넘기기 어렵다. 이런 소문이 돌 만큼 건설 업계에 4월 위기설이 돌고 있던데요. 지금 대체 자금 사정이 얼마나 안 좋기에 이런 소문까지 도는 건가요?

◆한문도: 일단 최근에 한국경제인협회에서 조사를 했는데 한 77%가 어렵다고 답을 했고 한 17% 정도가 우리 좀 여유 있다. 그런데 그분들이 이자도 지금 못 내는 상황입니다. 그러다 보니까 태영 사태에서 아시다시피 임금 체불 현상 있지 않습니까? 우리가 나사 공장이 안 돌아가면 경제가 안 좋다고 하잖아요, 하나를 보면 열을 알듯이. 그러니까 이 임금 체불액이 우리 역대 최고입니다, 지금 고용노동부 통계에 따르면. 그중에서 또 건설 현장이 지금 안 좋다 보니까 그게 가시화되고 있거든요. 그런 부분이 결국은 지금 말씀 주신 위기설에 대한 그런 어떤 신호인데요. 일단 4월 위기설이 왜 이야기가 자꾸 나오냐 하면 4월 15일이 기업의 법인체들의 감사 보고서 제출 디데이입니다. 그러면 그때는 PF 현장에 대해서 어떤 형태들을 갖다가 감사를 다 받잖아요. 외부 감사 법인들이 또 꼼꼼하게 하지 않습니까?

◇김용준: 진단 결과가 딱 나오겠죠, 촘촘하게.

◆한문도: 네. 그래서 그 결과가 나왔을 때 지금 우리가 조금 약간 금감원이 발표는 계속하고 있지만 도대체 PF 부실이 어느 수준이야? 이렇게 우리 국민들이 체감하기에는 잘 모르잖아요, 느낌만 있지. 그게 나오고 나면 조금 가시화될 거라고 보는 게 4월 위기설의 근원지인데요. 그 부분에 대해서 정부가 뭐 여러 가지 대책을 그동안 하고 있고 또 앞으로도 계획은 있으니까 위기가 터질지 안 터질지는 우리가 지켜봐야 될 것 같습니다.

◇김용준: 그렇죠. 어렵다, 어렵다 이렇게 말씀들을 건설 업계에서 하시지만 실제로도 문을 닫거나 부도가 난 건설사가 꽤 많나요?

◆한문도: 그렇죠. 벌써 올해만 해도 종건사가 다섯 군데 부도가 났고요. 또 일반 폐업도 또 한 500군데 이상이 또 폐업을 했습니다. 뭐 부도가 난 건 아니고요. 여러분이 아시는 브랜드 중 신일해피트리 들어보셨을 거고 대우산업개발에서 하는 이안건설이라고 있었잖아요. 이런 것들도 다 지금 법정 관리나 뭐 이런 상태입니다. 그래서 이게 끝나는 게 아닌 시작이니까 제가 볼 때는 우리 정부에서도 이미 그런 표현했잖아요, 금감원장께서. 한계의 기업은 스스로 책임져라. 이런 부분을 보실 때 제가 볼 때는 앞으로 이 현상들이 좀 문제가 있는 현장이나 그런 현장을 갖고 있는 건설사들은 조금 정리하는 수순으로 간다고 보시는 게 좋을 것 같습니다.

◇김용준: 뼈를 깎는 자구책을 마련해라, 이런 좀.

◆한문도: 네, 맞습니다.

◇김용준: 지금 건설사 자금 사정은 그러면 왜 이렇게까지 안 좋아진 건지 궁금한데 원자재 값 때문인가요, 뭐 때문인가요?

◆한문도: 그것도 원인이죠. 일단 계약을 했었을 거고 원래 PF 현장이나 부동산 현장의 기본은 분양입니다. 팔려야 되죠. 우리가 뭐 치킨집을 차려도 매출이 나와야 유지가 되잖아요. 그런데 아시다시피 부동산 가격이 너무 짧은 게 아니라 많이 올랐고 그 가격에 맞춰서 사업 계획을 잡고 분양가를 책정했었는데 지방을 중심으로 해서 분양가가 높다 보니까 미분양이 나오기 시작했고 그리고 태영건설 워크아웃 들어간 것처럼 건설사들의 현장들이 분양이 안 되다 보니까 자금 사정이 안 좋아졌고 우리가 레고랜드 사태 때 겪었던 신용 경색이 아직도 완전하게 안 풀렸잖아요. 그래서 지금 조달금리가 너무 강합니다. 등급이 한 A급 이하만 되더라도 9%에서 14%의 금리를 두고 조달해야 해요. 우리가 레고랜드 사태 때 연장했잖아요. 연장한 건설사들이 지금 고충이 많아요. 왜냐하면 그때 연장할 때 금리가 너무 많이 올라가서 그거로 일단 계약을 하셨기 때문에 이미 보통 평균 잡으면 10% 정도 라인일 거예요. 그러면 벌써 10% 수익이 없어진 거잖아요. 그런데 올해 2년째잖아요. 그러니까 조금 분양이 또.

◇김용준: 부담을 안고 시작하니까.

◆한문도: 시장이 살아났으면 좀 이게 팔려서 갚을 텐데 쉽게 지금 안 살아나고 있다 보니까 이런 현상이 좀 이어지는 어떤 모양을 좀 보이고 있습니다. 그래서 마음의 준비는 조금 해야 할 것 같다는 생각이 듭니다.

◇김용준: 지금 앞서 말씀하신 것처럼 정부도 어떤 대책을 좀 내놓고 있는데 이게 실효성 측면에서 효과가 있을지 한번 진단해 주실까요?

◆한문도: 정부가 애를 많이 쓰고 있죠. 처음에 레고랜드 때도 여러 가지 대책 85조 지금 최근에도 발표했고 그리고 최근에는 아까 말씀드린 금감원장의 한계 기업 그리고 정상화될 때는 살릴 거고 청취자분들이 아시는 대주단협약, 이 부분도 잘 운영하고 있는데 자금 조달의 어떤 정당성이나 또 필요성이 없는 현장들에 대해서 하느냐, 마느냐 이렇게 대주단에서 또 이견도 있고 여러 가지 문제들이 있는데 정부가 지금 로드맵을 발표했어요. 해서 연체 이자를 좀 유예해 주고 그래서 일단 숨 돌리기인데 이게 단점도 있죠. 그러면 나중에 갚아야 되잖아요. 임시 숨 돌린 거고 그래도 뭐 도움은 되겠죠. 그리고 이 PF 현장에 대해서 금융 회사들이 대출해 줬을 때 부실이 좀 징후가 있으면 대손충당금을 잡기 위해서 손실로 처리하는 어떤 기준을 갖다가 명확하게 하라고 지금 정해 놨어요. 그러면 그 이야기는 뭐냐 하면 2분기가 되면 그 부분에 대해서 감사보고서와 연결되어서 또 그 PF 사업장의 부실의 어떤 액수에 대해서 우리가 공사 채권도 있고 외상 채권도 있고 여러 가지 대출 뭐 이자도 있고 여러 가지 종류가 있잖아요. 그 부분들을 디테일하게 하는 개선안을 만들어서 현장 파악을 정확하게 해서 현장별로 살릴 현장 또 정리할 현장을 구분해서 그 와중에 추가적인 게 뭐냐 하면 좋은 점은 또 하나 있는 것이 경매나 공매를 통해서 상각 처리해서 좀 정리를 할 현장들 있지 않습니까? 이 부분들에서 시행자 입장에서는 조금 비싸게 팔고 싶어 하고, 그렇게 되더라도. 그 부분을 정부에서 이런 표현을 썼습니다. 금융 회사는 만약에 이런 부실 사업장에 대해서 손실 확정 안 하고 인식 안 해 두면 시장 퇴출도 불사하겠다고 강하게 말씀하셨어요, 금감원에서. 그 이야기는 뭐냐 하면 결국은 부실 현장들이 고스란히 수면 위로 나올 거고 그 부분에 대해서 정리를 잘해 나가겠다 이거죠. 그러니까 부실 현장 빨리 정리하고 우량 현장들은 살리고 이래서 조금 계속 말만 나오면 더 좀 불안하지 않습니까? 그거를 빨리 정리하겠다는 로드맵을 발표해서 제가 볼 때는 2분기에는 조금 정리가 될 것 같습니다.

◇김용준: 그렇죠. 다 같이 줄도산하면 안 되니까요. 지금 이런 건설 업계의 위기가 금융권으로 확산되면 우리 경제 전반에 적지 않은 피해를 줄 수 있어서 좀 더 근본적인 수습 방안도 마련되어야 할 텐데 금융당국이 관련 대책으로 부동산 PF 부실 정리 로드맵을 추진하겠다고 아까 말씀하신 것처럼 밝혔는데 금감원이 우리 경제의 뇌관으로 그러면 이 PF, 이거를 꼽은 배경부터 한번 살펴주실까요?

◆한문도: 1금융기관은 좀 예외인데요. 2금융기관들이 뭐 보도에서 많이 보셨을 거예요. 대출을 좀 너무 많이 했습니다, PF 현장에. 특히 브리지론이라는 것 있지 않습니까? 그게 주택 시장이나 부동산 시장이 활황기를 계속 이어갈 거라고 판단해서 좀 무리하게 대출한 어떤 기관들이 많습니다. 여러분이 보도에서 보셨잖아요. 우리 기억 더듬어 보시면 새마을금고 한 번 있었잖아요. 일이 있었고 그 외에 또 다른 저축은행도 또 대출 금지를 할 정도로 돈이 유동성이 부족하다든지 또 나머지 2금융기관도 조금 수면 위로 자꾸 나오고 있습니다. 캐피탈사 한 군데하고 증권사 한 두세 군데가 계속 좀 리스트에 오르고 있거든요. 그리고 아시는 그거로 인해서 이제 건설사도 또 이야기가 나오잖아요. 태영도 그렇지만 롯데도 어렵지 않겠냐는 이야기도 자꾸 나오고 이게 연결성 있는 것이 사업자 하나에 대해서 건설업자가 자기 돈을 갖고 하는 것이 아니라 시행자가 있고 대출 기관이 금융기관이잖아요. 이 현장이 문제가 됐을 때 벌어질 일은 건설사도 문제가 되고 대출 기관도 문제가 되고 시행자도 문제가 되고 또 어떤 경우에는 이 분양 중인 것 있지 않습니까? 분양은 다 안 됐지만 한 30% 분양이 됐어요. 그러면 거기에서 수분양, 분양을 받으신 또 국민들도 계시잖아요. 이게 피해가 일파만파 될 가능성이 높은 거죠. 그래서 금융기관이 한 번 유동성 경색이 벌어지면 이게 또 풍선 효과가 있지 않습니까? 또 심리적인 요인도 있고. 그래서 정부에서는 이것이 좀 과대하게 좀 뭐라 그럴까요? 좀 확장돼서 경제 심리를 좀 너무 위축시키는 것을 사전에 막아야겠죠. 그래서 연착륙 정책을 뭐 우리 레고랜드 사태부터 지금까지 계속해서 그나마 태영 하나로 일단 가고 있는데 제가 볼 때는 그래도 뭐 터질 데는 터질 거라고 우리가 예측이 되지 않습니까? 왜냐하면 그 표현에서 한계 기업은 책임져라, 이 표현이 그러면 이게 좀 고통스러운 시간이 조금은 있을 것 같아요. 있지만 지나고 나면 우리가 지금 말씀 주신 이 연결성 때문에 정부에서 이렇게 고심하고 있는 것 같습니다.

◇김용준: 지금 그러면 어쨌든 부동산 시장이 좀 살아나면 건설 업계도 좀 숨통이 트일 수 있을 것 같은데 상반기 지금 부동산 시장은 어떻게 전망하고 계세요?

◆한문도: 쉽게 살아나기가 쉽지 않습니다. 그래서 이런 표현이 적절한지 모르지만 작년에 특례보금자리론이 주택 가격을 좀 받쳐줬잖아요. 건설사에 어떤 좀 도움이 되는 정책이기는 했지만 시장에서 투자 수요가 있고 실수요자가 있지 않습니까? 투자 수요만 갖고 시장이 100% 움직이지는 못하고요. 투자 수요가 앞서가고 실수요자가 부담할 수 있는 주택이다, 따라가겠다, 미래에 대해서 시장 가치가 내가 손해를 안 보겠다 판단되면 따라가겠죠. 그것이 이루어지지 않는 이상은 반대의 현상이 벌어지는 거죠. 그러면 지금 벌어진 사업장 현장들에서 분양자들이 지금 시장 말씀 주신 대로 미분양이 서울에 나올 거라고는 생각 안 하셨잖아요, 다들. 그런데 작년에 완판된 현장들이 동작구 이런 좋은 데들도 지금 미계약분이 많이 나왔고 그리고 실제로 강남 3구를 제외하고는 수도권하고 이런 데에서는 좀 분양을 되게 힘들어하고 있고 부산에서 최근에 또 분양가 자율화이다 보니까 어느 현장의 분양가를 좀 높게 해서 좀 고급으로 지었어요. 했는데 청약률이 0.2 대 1 나왔습니다.

◇김용준: 0.2 대 1이요?

◆한문도: 네. 반면에 또 최근에 서초동에서 했던 메이플 그거는 570 대 1, 막 이렇게 나왔어요. 그러니까 시장이 양극화되고 있는데 전체적으로 보면 서울의 희소성 있는 어떤 인기 지역을 빼고는, 특히 이 지역은 또 분양가 상한제라서 분양가가 쌌거든요. 저렴했거든요, 시세에 비해서. 그리고 최근에 강북 지역의 분양가도 좀 높지 않습니까, 자율화로? 거기도 이제 미계약분이 좀 많이 나오고 있어요. 그러니까 이런 현상을 볼 때 제가 볼 때는 현재 주택 가격이 조정되지 않으면 시장이 살아나기에는 조금 시간이 걸리겠다. 결론은 조정이 되는 어느 지점까지는 우리가 좀 하향화 속으로 시장이 좀 조정되면서 가지 않을까. 정부도 그거를 예측하고 연착륙을 바라보고 있는 것 같아요, 제가 보니까 스탠스가.

◇김용준: 교수님께서 집값이 좀 더 떨어질 거라고 예상하시는 것 같은데.

◆한문도: 네, 맞습니다.

◇김용준: 지금이 아직 최저점이 안 오고 앞으로 더 떨어질 거라고 보시는 건가요?

◆한문도: 이렇게 계산하시면 되죠. 재작년이죠. 지난 연말에 왜 미국이 고금리 짧은 시간에 많이 올리면서 연말에 서울을 비롯해서 전국의 주택 가격이 많이 급락했죠. 수도권은 거의 50% 급락했고 서울도 30에서 35% 하락했고 지방도 마찬가지인데 그게 특례보금자리론 23년도 한 해 가격을 좀 올려주면서 회복을 너무 많이 했습니다. 서울 같은 경우에 최고 90%까지 회복한 데도 많고 그리고 수도권도 80%, 85% 회복하니까 수요가 다가서기에는 또 갭이 생긴 거예요. 그러면 그 갭을 생각해 보시면 신생아론이 나왔잖아요. 신생아론이 만약에 현재 주택 가격이 적정하다고 했다면 작년 봄, 여름처럼 특례보금자리론처럼 거래량이 늘어나고 가격이 막 올라가야 되는데 지금 그 현상이 약해요. 약하다는 이야기는 특례보금자리론 할 때는 주택 가격이 많이 내려온 상태였고 지금 다시 회복된 상태잖아요. 그러니까 그 갭에 대해서 이자 부담이나 이런 걸 계산해 보니까 부담을 느낀다고 판단한 수요자들이 많은 지금 시장 환경입니다.

◇김용준: 지금 이렇게 움켜쥐고 있네요.

◆한문도: 그러면 결론은 뭐냐 하면 90에서 100에서 50~60까지 내려갔다가 다시 90 갔으니까 10에서 30%의 폭이 갭이 생긴 거죠. 이게 조정하는 동안에는 제가 볼 때 약간 시장이 좀 관망하면서 좀 지나갈 것 같아요.

◇김용준: 정부가 일시 부동산 대책으로 안전진단 면제를 골자로 하는 재건축, 재개발 활성화 방안도 발표했었는데 이 방안이 조금 더 부동산 경기를 이끌 수 있다, 기폭제가 되리라고 예상하시는지 궁금합니다.

◆한문도: 기폭제가 될 거라고 생각들 하셨는데 이게 재건축 현장들이 지금 안 좋거든요, 시장이. 재개발도 그렇고. 그 이유는 뭐냐 하면 우리 국민이나 시장 참여자들이 스마트해졌어요. 지금 앵커님께서 안전진단 면제라고 말씀 주셨잖아요. 이거 면제가 아닙니다. 폐지도 아니고 안전진단 연기입니다.

◇김용준: 좀 미뤄 두는 거네요?

◆한문도: 네. 사업 시행 인가일 전까지만 받는 건데 그러니까 결론은 다시 원위치가 된 거예요. 왜냐하면 사업이 좋아지고 우리 안전진단에 맞췄어도 사업이 진행이 안 되는 사례가 있잖아요. 은마아파트의 경우에 조합 설립하는 데 15년 걸렸단 말이에요, 진단 통과됐어도. 그런 걸 생각해 보실 때 시장에서 그거를 판단한 거예요. 이게 폐지도 아니었고 이게 법을 통과해야 하거든요. 그런데 법을 아직 통과 못 했고 그러면 결국은 던진 거구나. 그러면 나중에 될 가능성은 있지만 중요한 건 사업성이잖아요. 지금 건축비가 많이 올라서 현장별로 막 추가부담금이 많이 나오다 보니까 재건축 현장 조합원, 노원구 이번에 좀 하나 해지했잖아요, 아예. 그런 현장들이 나타나기 때문에 지금의 시장 상황은 이런 거죠. 재건축, 재개발 현장은 사업 수익성이 확보되면 안전진단과 상관없이 진도가 잘 나갑니다. 그런데 공급 확대라는 명분에서 정부에서 그거를 좀 풀어 준 건데 사업성이 없는데 어떻게 사업할 수 있어요? 그게 지금 시장 상황입니다. 그래서 사업성이 조금 조정기나 이런 것이 끝나고 나면 다시 그때부터, 또 이런 것도 있겠죠. 건축을 많이 안 하다 보면 건축 자재 값이 수요가 안 되면 건축비도 내려올 수 있잖아요, 원가가. 그러면서 조정되는 구간이 되어야 다시 한번 이 안전진단에 대한 어떤 완화 조치가 조금 시장에 효과가 있지 지금은 당장 안 나타나고 있는 것 같습니다.

◇김용준: 갭이 좀 줄든가 아니면 사업 수익성이 있든가 뭐 둘 중 하나가 좀 되어야겠네요.

◆한문도: 둘 중 하나가 나와야죠. 맞습니다.

◇김용준: 여기까지 말씀 듣겠습니다. 지금까지 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수였습니다. 고맙습니다.

◆한문도: 고맙습니다.

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    • 입력 2024-02-21 19:45:52
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■ 프로그램명 : KBS1라디오 <뉴스레터K>
■ 진행 : 김용준 KBS 기자
■ 방송시간 : 2월 21일 (수) 17:15 ~ 17:35 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 출연자 : 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수


건설사 '4월 위기설 현실화'? 금융·부동산 시장은 지금…

◇김용준: 최근 태영건설의 워크아웃 사태로 부동산 PF 부실 파장이 업계 전반으로 확산하는 가운데 이번 위기가 과거 저축은행 사태만큼의 충격을 줄 수 있다는 분석도 나왔습니다. 업계에서는 4월에 연쇄 부도까지 발생할 수 있다는 이런 흉흉한 소문도 돌고 있는데요. 서울디지털대학교 부동산학과 한문도 교수님과 함께 건설 업계의 4월 위기설 한번 진단해 보겠습니다. 안녕하십니까?

◆한문도: 안녕하세요?

◇김용준: 지금 보니까 몇몇 중견 건설사들도 올봄을 넘기기 어렵다. 이런 소문이 돌 만큼 건설 업계에 4월 위기설이 돌고 있던데요. 지금 대체 자금 사정이 얼마나 안 좋기에 이런 소문까지 도는 건가요?

◆한문도: 일단 최근에 한국경제인협회에서 조사를 했는데 한 77%가 어렵다고 답을 했고 한 17% 정도가 우리 좀 여유 있다. 그런데 그분들이 이자도 지금 못 내는 상황입니다. 그러다 보니까 태영 사태에서 아시다시피 임금 체불 현상 있지 않습니까? 우리가 나사 공장이 안 돌아가면 경제가 안 좋다고 하잖아요, 하나를 보면 열을 알듯이. 그러니까 이 임금 체불액이 우리 역대 최고입니다, 지금 고용노동부 통계에 따르면. 그중에서 또 건설 현장이 지금 안 좋다 보니까 그게 가시화되고 있거든요. 그런 부분이 결국은 지금 말씀 주신 위기설에 대한 그런 어떤 신호인데요. 일단 4월 위기설이 왜 이야기가 자꾸 나오냐 하면 4월 15일이 기업의 법인체들의 감사 보고서 제출 디데이입니다. 그러면 그때는 PF 현장에 대해서 어떤 형태들을 갖다가 감사를 다 받잖아요. 외부 감사 법인들이 또 꼼꼼하게 하지 않습니까?

◇김용준: 진단 결과가 딱 나오겠죠, 촘촘하게.

◆한문도: 네. 그래서 그 결과가 나왔을 때 지금 우리가 조금 약간 금감원이 발표는 계속하고 있지만 도대체 PF 부실이 어느 수준이야? 이렇게 우리 국민들이 체감하기에는 잘 모르잖아요, 느낌만 있지. 그게 나오고 나면 조금 가시화될 거라고 보는 게 4월 위기설의 근원지인데요. 그 부분에 대해서 정부가 뭐 여러 가지 대책을 그동안 하고 있고 또 앞으로도 계획은 있으니까 위기가 터질지 안 터질지는 우리가 지켜봐야 될 것 같습니다.

◇김용준: 그렇죠. 어렵다, 어렵다 이렇게 말씀들을 건설 업계에서 하시지만 실제로도 문을 닫거나 부도가 난 건설사가 꽤 많나요?

◆한문도: 그렇죠. 벌써 올해만 해도 종건사가 다섯 군데 부도가 났고요. 또 일반 폐업도 또 한 500군데 이상이 또 폐업을 했습니다. 뭐 부도가 난 건 아니고요. 여러분이 아시는 브랜드 중 신일해피트리 들어보셨을 거고 대우산업개발에서 하는 이안건설이라고 있었잖아요. 이런 것들도 다 지금 법정 관리나 뭐 이런 상태입니다. 그래서 이게 끝나는 게 아닌 시작이니까 제가 볼 때는 우리 정부에서도 이미 그런 표현했잖아요, 금감원장께서. 한계의 기업은 스스로 책임져라. 이런 부분을 보실 때 제가 볼 때는 앞으로 이 현상들이 좀 문제가 있는 현장이나 그런 현장을 갖고 있는 건설사들은 조금 정리하는 수순으로 간다고 보시는 게 좋을 것 같습니다.

◇김용준: 뼈를 깎는 자구책을 마련해라, 이런 좀.

◆한문도: 네, 맞습니다.

◇김용준: 지금 건설사 자금 사정은 그러면 왜 이렇게까지 안 좋아진 건지 궁금한데 원자재 값 때문인가요, 뭐 때문인가요?

◆한문도: 그것도 원인이죠. 일단 계약을 했었을 거고 원래 PF 현장이나 부동산 현장의 기본은 분양입니다. 팔려야 되죠. 우리가 뭐 치킨집을 차려도 매출이 나와야 유지가 되잖아요. 그런데 아시다시피 부동산 가격이 너무 짧은 게 아니라 많이 올랐고 그 가격에 맞춰서 사업 계획을 잡고 분양가를 책정했었는데 지방을 중심으로 해서 분양가가 높다 보니까 미분양이 나오기 시작했고 그리고 태영건설 워크아웃 들어간 것처럼 건설사들의 현장들이 분양이 안 되다 보니까 자금 사정이 안 좋아졌고 우리가 레고랜드 사태 때 겪었던 신용 경색이 아직도 완전하게 안 풀렸잖아요. 그래서 지금 조달금리가 너무 강합니다. 등급이 한 A급 이하만 되더라도 9%에서 14%의 금리를 두고 조달해야 해요. 우리가 레고랜드 사태 때 연장했잖아요. 연장한 건설사들이 지금 고충이 많아요. 왜냐하면 그때 연장할 때 금리가 너무 많이 올라가서 그거로 일단 계약을 하셨기 때문에 이미 보통 평균 잡으면 10% 정도 라인일 거예요. 그러면 벌써 10% 수익이 없어진 거잖아요. 그런데 올해 2년째잖아요. 그러니까 조금 분양이 또.

◇김용준: 부담을 안고 시작하니까.

◆한문도: 시장이 살아났으면 좀 이게 팔려서 갚을 텐데 쉽게 지금 안 살아나고 있다 보니까 이런 현상이 좀 이어지는 어떤 모양을 좀 보이고 있습니다. 그래서 마음의 준비는 조금 해야 할 것 같다는 생각이 듭니다.

◇김용준: 지금 앞서 말씀하신 것처럼 정부도 어떤 대책을 좀 내놓고 있는데 이게 실효성 측면에서 효과가 있을지 한번 진단해 주실까요?

◆한문도: 정부가 애를 많이 쓰고 있죠. 처음에 레고랜드 때도 여러 가지 대책 85조 지금 최근에도 발표했고 그리고 최근에는 아까 말씀드린 금감원장의 한계 기업 그리고 정상화될 때는 살릴 거고 청취자분들이 아시는 대주단협약, 이 부분도 잘 운영하고 있는데 자금 조달의 어떤 정당성이나 또 필요성이 없는 현장들에 대해서 하느냐, 마느냐 이렇게 대주단에서 또 이견도 있고 여러 가지 문제들이 있는데 정부가 지금 로드맵을 발표했어요. 해서 연체 이자를 좀 유예해 주고 그래서 일단 숨 돌리기인데 이게 단점도 있죠. 그러면 나중에 갚아야 되잖아요. 임시 숨 돌린 거고 그래도 뭐 도움은 되겠죠. 그리고 이 PF 현장에 대해서 금융 회사들이 대출해 줬을 때 부실이 좀 징후가 있으면 대손충당금을 잡기 위해서 손실로 처리하는 어떤 기준을 갖다가 명확하게 하라고 지금 정해 놨어요. 그러면 그 이야기는 뭐냐 하면 2분기가 되면 그 부분에 대해서 감사보고서와 연결되어서 또 그 PF 사업장의 부실의 어떤 액수에 대해서 우리가 공사 채권도 있고 외상 채권도 있고 여러 가지 대출 뭐 이자도 있고 여러 가지 종류가 있잖아요. 그 부분들을 디테일하게 하는 개선안을 만들어서 현장 파악을 정확하게 해서 현장별로 살릴 현장 또 정리할 현장을 구분해서 그 와중에 추가적인 게 뭐냐 하면 좋은 점은 또 하나 있는 것이 경매나 공매를 통해서 상각 처리해서 좀 정리를 할 현장들 있지 않습니까? 이 부분들에서 시행자 입장에서는 조금 비싸게 팔고 싶어 하고, 그렇게 되더라도. 그 부분을 정부에서 이런 표현을 썼습니다. 금융 회사는 만약에 이런 부실 사업장에 대해서 손실 확정 안 하고 인식 안 해 두면 시장 퇴출도 불사하겠다고 강하게 말씀하셨어요, 금감원에서. 그 이야기는 뭐냐 하면 결국은 부실 현장들이 고스란히 수면 위로 나올 거고 그 부분에 대해서 정리를 잘해 나가겠다 이거죠. 그러니까 부실 현장 빨리 정리하고 우량 현장들은 살리고 이래서 조금 계속 말만 나오면 더 좀 불안하지 않습니까? 그거를 빨리 정리하겠다는 로드맵을 발표해서 제가 볼 때는 2분기에는 조금 정리가 될 것 같습니다.

◇김용준: 그렇죠. 다 같이 줄도산하면 안 되니까요. 지금 이런 건설 업계의 위기가 금융권으로 확산되면 우리 경제 전반에 적지 않은 피해를 줄 수 있어서 좀 더 근본적인 수습 방안도 마련되어야 할 텐데 금융당국이 관련 대책으로 부동산 PF 부실 정리 로드맵을 추진하겠다고 아까 말씀하신 것처럼 밝혔는데 금감원이 우리 경제의 뇌관으로 그러면 이 PF, 이거를 꼽은 배경부터 한번 살펴주실까요?

◆한문도: 1금융기관은 좀 예외인데요. 2금융기관들이 뭐 보도에서 많이 보셨을 거예요. 대출을 좀 너무 많이 했습니다, PF 현장에. 특히 브리지론이라는 것 있지 않습니까? 그게 주택 시장이나 부동산 시장이 활황기를 계속 이어갈 거라고 판단해서 좀 무리하게 대출한 어떤 기관들이 많습니다. 여러분이 보도에서 보셨잖아요. 우리 기억 더듬어 보시면 새마을금고 한 번 있었잖아요. 일이 있었고 그 외에 또 다른 저축은행도 또 대출 금지를 할 정도로 돈이 유동성이 부족하다든지 또 나머지 2금융기관도 조금 수면 위로 자꾸 나오고 있습니다. 캐피탈사 한 군데하고 증권사 한 두세 군데가 계속 좀 리스트에 오르고 있거든요. 그리고 아시는 그거로 인해서 이제 건설사도 또 이야기가 나오잖아요. 태영도 그렇지만 롯데도 어렵지 않겠냐는 이야기도 자꾸 나오고 이게 연결성 있는 것이 사업자 하나에 대해서 건설업자가 자기 돈을 갖고 하는 것이 아니라 시행자가 있고 대출 기관이 금융기관이잖아요. 이 현장이 문제가 됐을 때 벌어질 일은 건설사도 문제가 되고 대출 기관도 문제가 되고 시행자도 문제가 되고 또 어떤 경우에는 이 분양 중인 것 있지 않습니까? 분양은 다 안 됐지만 한 30% 분양이 됐어요. 그러면 거기에서 수분양, 분양을 받으신 또 국민들도 계시잖아요. 이게 피해가 일파만파 될 가능성이 높은 거죠. 그래서 금융기관이 한 번 유동성 경색이 벌어지면 이게 또 풍선 효과가 있지 않습니까? 또 심리적인 요인도 있고. 그래서 정부에서는 이것이 좀 과대하게 좀 뭐라 그럴까요? 좀 확장돼서 경제 심리를 좀 너무 위축시키는 것을 사전에 막아야겠죠. 그래서 연착륙 정책을 뭐 우리 레고랜드 사태부터 지금까지 계속해서 그나마 태영 하나로 일단 가고 있는데 제가 볼 때는 그래도 뭐 터질 데는 터질 거라고 우리가 예측이 되지 않습니까? 왜냐하면 그 표현에서 한계 기업은 책임져라, 이 표현이 그러면 이게 좀 고통스러운 시간이 조금은 있을 것 같아요. 있지만 지나고 나면 우리가 지금 말씀 주신 이 연결성 때문에 정부에서 이렇게 고심하고 있는 것 같습니다.

◇김용준: 지금 그러면 어쨌든 부동산 시장이 좀 살아나면 건설 업계도 좀 숨통이 트일 수 있을 것 같은데 상반기 지금 부동산 시장은 어떻게 전망하고 계세요?

◆한문도: 쉽게 살아나기가 쉽지 않습니다. 그래서 이런 표현이 적절한지 모르지만 작년에 특례보금자리론이 주택 가격을 좀 받쳐줬잖아요. 건설사에 어떤 좀 도움이 되는 정책이기는 했지만 시장에서 투자 수요가 있고 실수요자가 있지 않습니까? 투자 수요만 갖고 시장이 100% 움직이지는 못하고요. 투자 수요가 앞서가고 실수요자가 부담할 수 있는 주택이다, 따라가겠다, 미래에 대해서 시장 가치가 내가 손해를 안 보겠다 판단되면 따라가겠죠. 그것이 이루어지지 않는 이상은 반대의 현상이 벌어지는 거죠. 그러면 지금 벌어진 사업장 현장들에서 분양자들이 지금 시장 말씀 주신 대로 미분양이 서울에 나올 거라고는 생각 안 하셨잖아요, 다들. 그런데 작년에 완판된 현장들이 동작구 이런 좋은 데들도 지금 미계약분이 많이 나왔고 그리고 실제로 강남 3구를 제외하고는 수도권하고 이런 데에서는 좀 분양을 되게 힘들어하고 있고 부산에서 최근에 또 분양가 자율화이다 보니까 어느 현장의 분양가를 좀 높게 해서 좀 고급으로 지었어요. 했는데 청약률이 0.2 대 1 나왔습니다.

◇김용준: 0.2 대 1이요?

◆한문도: 네. 반면에 또 최근에 서초동에서 했던 메이플 그거는 570 대 1, 막 이렇게 나왔어요. 그러니까 시장이 양극화되고 있는데 전체적으로 보면 서울의 희소성 있는 어떤 인기 지역을 빼고는, 특히 이 지역은 또 분양가 상한제라서 분양가가 쌌거든요. 저렴했거든요, 시세에 비해서. 그리고 최근에 강북 지역의 분양가도 좀 높지 않습니까, 자율화로? 거기도 이제 미계약분이 좀 많이 나오고 있어요. 그러니까 이런 현상을 볼 때 제가 볼 때는 현재 주택 가격이 조정되지 않으면 시장이 살아나기에는 조금 시간이 걸리겠다. 결론은 조정이 되는 어느 지점까지는 우리가 좀 하향화 속으로 시장이 좀 조정되면서 가지 않을까. 정부도 그거를 예측하고 연착륙을 바라보고 있는 것 같아요, 제가 보니까 스탠스가.

◇김용준: 교수님께서 집값이 좀 더 떨어질 거라고 예상하시는 것 같은데.

◆한문도: 네, 맞습니다.

◇김용준: 지금이 아직 최저점이 안 오고 앞으로 더 떨어질 거라고 보시는 건가요?

◆한문도: 이렇게 계산하시면 되죠. 재작년이죠. 지난 연말에 왜 미국이 고금리 짧은 시간에 많이 올리면서 연말에 서울을 비롯해서 전국의 주택 가격이 많이 급락했죠. 수도권은 거의 50% 급락했고 서울도 30에서 35% 하락했고 지방도 마찬가지인데 그게 특례보금자리론 23년도 한 해 가격을 좀 올려주면서 회복을 너무 많이 했습니다. 서울 같은 경우에 최고 90%까지 회복한 데도 많고 그리고 수도권도 80%, 85% 회복하니까 수요가 다가서기에는 또 갭이 생긴 거예요. 그러면 그 갭을 생각해 보시면 신생아론이 나왔잖아요. 신생아론이 만약에 현재 주택 가격이 적정하다고 했다면 작년 봄, 여름처럼 특례보금자리론처럼 거래량이 늘어나고 가격이 막 올라가야 되는데 지금 그 현상이 약해요. 약하다는 이야기는 특례보금자리론 할 때는 주택 가격이 많이 내려온 상태였고 지금 다시 회복된 상태잖아요. 그러니까 그 갭에 대해서 이자 부담이나 이런 걸 계산해 보니까 부담을 느낀다고 판단한 수요자들이 많은 지금 시장 환경입니다.

◇김용준: 지금 이렇게 움켜쥐고 있네요.

◆한문도: 그러면 결론은 뭐냐 하면 90에서 100에서 50~60까지 내려갔다가 다시 90 갔으니까 10에서 30%의 폭이 갭이 생긴 거죠. 이게 조정하는 동안에는 제가 볼 때 약간 시장이 좀 관망하면서 좀 지나갈 것 같아요.

◇김용준: 정부가 일시 부동산 대책으로 안전진단 면제를 골자로 하는 재건축, 재개발 활성화 방안도 발표했었는데 이 방안이 조금 더 부동산 경기를 이끌 수 있다, 기폭제가 되리라고 예상하시는지 궁금합니다.

◆한문도: 기폭제가 될 거라고 생각들 하셨는데 이게 재건축 현장들이 지금 안 좋거든요, 시장이. 재개발도 그렇고. 그 이유는 뭐냐 하면 우리 국민이나 시장 참여자들이 스마트해졌어요. 지금 앵커님께서 안전진단 면제라고 말씀 주셨잖아요. 이거 면제가 아닙니다. 폐지도 아니고 안전진단 연기입니다.

◇김용준: 좀 미뤄 두는 거네요?

◆한문도: 네. 사업 시행 인가일 전까지만 받는 건데 그러니까 결론은 다시 원위치가 된 거예요. 왜냐하면 사업이 좋아지고 우리 안전진단에 맞췄어도 사업이 진행이 안 되는 사례가 있잖아요. 은마아파트의 경우에 조합 설립하는 데 15년 걸렸단 말이에요, 진단 통과됐어도. 그런 걸 생각해 보실 때 시장에서 그거를 판단한 거예요. 이게 폐지도 아니었고 이게 법을 통과해야 하거든요. 그런데 법을 아직 통과 못 했고 그러면 결국은 던진 거구나. 그러면 나중에 될 가능성은 있지만 중요한 건 사업성이잖아요. 지금 건축비가 많이 올라서 현장별로 막 추가부담금이 많이 나오다 보니까 재건축 현장 조합원, 노원구 이번에 좀 하나 해지했잖아요, 아예. 그런 현장들이 나타나기 때문에 지금의 시장 상황은 이런 거죠. 재건축, 재개발 현장은 사업 수익성이 확보되면 안전진단과 상관없이 진도가 잘 나갑니다. 그런데 공급 확대라는 명분에서 정부에서 그거를 좀 풀어 준 건데 사업성이 없는데 어떻게 사업할 수 있어요? 그게 지금 시장 상황입니다. 그래서 사업성이 조금 조정기나 이런 것이 끝나고 나면 다시 그때부터, 또 이런 것도 있겠죠. 건축을 많이 안 하다 보면 건축 자재 값이 수요가 안 되면 건축비도 내려올 수 있잖아요, 원가가. 그러면서 조정되는 구간이 되어야 다시 한번 이 안전진단에 대한 어떤 완화 조치가 조금 시장에 효과가 있지 지금은 당장 안 나타나고 있는 것 같습니다.

◇김용준: 갭이 좀 줄든가 아니면 사업 수익성이 있든가 뭐 둘 중 하나가 좀 되어야겠네요.

◆한문도: 둘 중 하나가 나와야죠. 맞습니다.

◇김용준: 여기까지 말씀 듣겠습니다. 지금까지 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수였습니다. 고맙습니다.

◆한문도: 고맙습니다.

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