‘전세사기’ 토론회…“선구제에 3~4조원”, “사회적불신 해결 필요”

더불어민주당 등 야권이 '선 구제, 후 회수'를 핵심으로 하는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 개정안을 이번 21대 국회 종료 전 처리 방침을 강조하는 가운데 관련 토론회가 열렸습니다.

토론회에서 주무 부처인 국토교통부는 현재 상황에서 선 구제를 할 때 드는 비용을 계산하는 건 가능하지 않다고 전제하면서도, 조심스럽게 약 3~4조 원이 들 것으로 가늠된다고 밝혔습니다.

전세사기 발생과 그 해결 과정에서 20·30세대의 '사회적 불신'이 쌓이고 있다면서 촘촘한 해결책을 마련하는 게 굉장히 중요한 시기라는 참석자 의견도 나왔습니다.

■ '선 구제, 후 회수'…"현재 지원책은 근본적 해결 안 돼" vs "비용·형평성 문제 생겨"

국토연구원은 오늘(24일) 오전 서울 강남구에 있는 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부에서 '전세사기 피해지원의 성과 및 과제에 대한 토론회'를 열었습니다.

총선에서 압승한 민주당을 중심으로 전세사기 피해자를 위해서는 '선 구제, 후 회수' 내용을 담은 특별법 개정안 처리가 필요하다는 목소리가 연일 나오고 있는 상황에서 열린 토론회입니다.

출처 : 국토연구원 윤성진 부연구위원 토론회 발제 자료 / 관련 법령은 허종식 의원이 대표 발의한 개정안 내용

전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회도 피해자에게 경매 우선매수권과 경매 낙찰대금 대출을 지원하는 등의 방법으로는 근본적인 해결이 안 된다며 선 구제가 필요하다고 강조하고 있습니다.

'선 구제, 후 회수'란 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 임대보증금 반환채권을 우선 사들여 전세사기 피해자를 구제하고, 나중에 임대인에게 구상권을 청구하는 제도입니다.

국민의힘과 정부는 비용문제, 다른 사기 피해자와의 형평성 문제 등을 들며 반대 입장을 밝힌 바 있습니다.

■ 전세사기 피해 주택 '공정한 가치 평가' 어떻게?

토론회에 참석한 이장원 국토부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과장은 크게 3가지를 강조해 말했습니다. ①공정한 가치평가를 어떻게 할 것인가 ②천차 만별인 소요 재원 문제 ③재원을 어떻게 감당할 것인가 등입니다.

출처 : 국토연구원 윤성진 부연구위원 토론회 발제 자료

특별법 개정안을 보면 '채권매입기관은 매입을 신청한 전세사기피해자의 주택에 관한 임차보증금 반환채권을 대통령령이 정하는 방법에 따라 공정한 가치 평가를 거쳐 매입할 수 있다'고 규정합니다.

만약, 보증금 반환채권의 가치평가가격이 최우선변제금보다 크다면 매입가격은 가치평가액이 됩니다. 문제는 반대의 경우입니다. 보증금반환채권의 가치를 평가해도 최우선변제금 액수에 못 미친다면 그때의 매입가격은 최우선변제금이 됩니다. 모자란 만큼 정부 지출이 필요하게 됩니다.

이 과장은 "공정한 가치평가를 얼마로 해야 하는지 정확한 기준을 갖고 수치화된 근거가 나와야 하는데 무척 어렵다"면서 "그 이유로는 앞으로 경매에 나와 얼마에 낙찰될 것인지 전망하기가 사실상 불가능하고, 물건에 복잡하게 얽혀 있는 선 순위 채권, 조세 채권 등 채권 관계 파악도 어렵기 때문"이라고 말했습니다.

그러면서 "여러 채권을 놓치고 가치를 평가하게 된다면 그 금액만큼 국가의 손해로 돌아올 수밖에 없다. 공정한 가치평가 자체가 굉장히 어려운 문제"라면서 "이게 가능할지 전문가들과 세밀하게 논의를 해봐야 하는데 국토부에선 잘 안 보인다. 법이 개정된다고 해도 시행할 수 있을까 걱정스럽다"고 전했습니다.

■ 국토부, 소요 비용 '3~4조 원' 가늠할 뿐…시민단체는 '최대 5천억 원'

국토부는 공정한 가치평가를 어떻게 하느냐에 따라 소요 재원 금액이 천차만별이기 때문에 현재 상황에서 정확한 금액을 추정할 수도 없고, 큰 의미도 없다고 봤습니다. 그러면서 정확한 수치는 아니지만 가늠한 금액은 3~4조 원 정도라고 밝혔습니다.

이번 달 기준으로 전세사기피해자등으로 국토부에서 공식 인정한 인원은 1만 5천 명입니다. 이들의 보증금 평균 액수는 1억 4천만 원입니다. 국토부는 피해자 숫자가 전혀 줄어들고 있지 않고, 한 주에 4~5백 명씩 계속 접수되는 상황이라고 밝혔습니다.

2년 전 했던 계약 만료 시점이 계속해서 다가오기 때문인데, 국토부는 특별법 시행이 종료되는 내년 5월 31일까지(최대 1년 연장 가능)로 보면 총 약 3만 6천 명의 피해자가 나올 것으로 추정했습니다.

보증금 평균 액수 1억 4천만 원에 3만 6천 명을 곱하면 약 5조 원이 나오는 셈인데, 이 중 3~4조 원을 들여야 보증금 반환채권을 사들일 수 있을 것으로 가늠했습니다. 이 과장은 "공정한 가치평가는 아니고, 보증금 합계 액수다. 1만 5천 명의 권리관계를 다 열어서 검토할 수는 없었다. 근거를 제시하라고 한다면 제시할 수 없지만, 감을 좀 잡아보자는 취지"라고 설명했습니다.

이어 "경매 과정에서 회수할 수 있겠느냐도 검토했지만, 이것 역시 지금 시점에서 예측해본 들 맞을 수가 없다"면서 "다만 주택도시보증공사(HUG)의 작년 대위변제 회수율이 10%에 불과하다. 경·공매 낙찰가율도 계속해서 하락하는 상황"이라고 밝혔습니다.

그러면서 "필요 액수에 대한 진실게임은 큰 의미가 없다. 실질적인 금액은 앞으로 있을 공정한 가치평가를 어떻게 할 것이냐가 결정된 다음에 나오게 될 것"이라고 밝혔습니다.

반대로 어제(23일) 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회는 기자설명회를 열고 선 구제, 후 회수에 필요한 예산은 4,875억 원이라고 밝혔습니다.

피해자 수는 2만 5천 명, 보증금 회수가 불가능한 피해자 비율 50%, 평균 피해 보증금을 1억 3천만 원으로 가정한 수치입니다. 피해자 수를 3만 명으로 늘려 잡았을 경우 필요한 비용은 최대 5,850억 원이라고 주장했습니다.

국토부와 시민단체가 각각 밝힌 액수에 약 10배 차이가 나는 건데, 추후 임차보증금반환채권 매입의 가치평가와 지원 대상자 선정 등을 어떻게 하느냐에 따라 달라질 수밖에 없는 부분입니다.

■ 지원한다면 어떤 돈으로…주택도시기금? 정부 예산?

또 하나 중요한 건 만약 지원한다면 그 비용을 어떻게 감당할 것이냐입니다. 특별법 개정안에서는 '주택도시기금'으로 지원할 수 있다고 규정하고 있습니다. 주택도시기금을 활용해 임차보증금반환채권 또는 피해주택 매입 시 매입과 부대비용, 선 순위 저당채권 매입비용 등에 활용한다는 방안입니다.

이에 대해 국토부 이 과장은 "주택도시기금은 청약 통장에서 빌려온 돈으로 다시 돌려줘야 하는 돈"이라면서 "이걸 피해자에게 소모성으로 지출하면 목적에도 맞지 않고, 기금 건전성도 쉽지 않아진다"면서 종합적으로 고려해야 한다고 밝혔습니다. 즉, 청약통장 가입자가 맡긴 돈으로 지원하는 데 따른 재무건전성과 활용 적정성, 사회적 논의 등이 필요한 부분입니다.

기금이 아니라 만약 예산을 활용한다면, 다른 사기 피해자의 형평성 문제를 따져야 한다거나, 전세시스템 등 구조적 취약과 제때 바로잡지 못한 정부도 문제가 있는 만큼 정부가 책임을 져야 한다는 등 첨예하게 엇갈리는 여러 논의 지점이 존재합니다.

■ "2030 청년들의 사회적 불신 커져…촘촘한 해결책 마련 중요"

토론회에 참석한 진장익 중앙대학교 도시계획부동산학과 교수는 "'주택시장에서 피해를 봤을 때 아무도 도와주지 않는구나, 정부가 도와준다고는 하지만 구제가 안 될 수도 있구나'생각할 수 있다"면서 "특히 2030 청년들이 사회에 대한 불신이 클 수 있어 해결책을 촘촘히 마련하는 게 굉장히 중요한 시기라고 생각한다"고 말했습니다.

그러면서 진 교수는 "주택가격이 급등한 시기에 정부가 세금을 많이 거뒀고, 이 시기에 발생한 문제를 해결하기 위한 데 쓴 게 아니라 다른 목적으로 사용됐을 수 있다"면서 "추후 주택가격이 또 급등한다면 정부가 세수를 확보할 수 있는 상황이 되는데 근본적으로 큰 그림을 그려야 하지 않을까 생각한다"고 밝혔습니다.

또 "개개인이 주택의 가격을 묻는 시스템이 아니라 주택에 대한 가치평가를 신속 정확하게 제공하는 시스템을 구축할 필요가 있다. 이런 논의들이 청년들, 피해자들에게 긍정적인 신호를 줄 수 있지 않을까 생각한다"고도 말했습니다.

시민단체는 국회가 6개월마다 특별법을 보완하기로 했던 만큼, 지난해부터 선 구제 후 회수를 핵심으로 하는 개정안이 필요하다고 목소리를 내왔습니다. 특히 21대 국회가 끝나기 전에 특별법 개정을 처리해 줄 것을 원하고 있습니다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "선 구제, 후 회수 방안을 포함해 여러 대안이 제시되고 있고, 대안들이 다각도로 검토되는 부분은 좋다"면서도 "실제로 실행 가능한 수단이 될 것인지에 대한 충분한 논의와 의견수렴이 필요하다고 생각한다"고 밝혔습니다.